2013年05月26日

準備万端。

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現在12位です。昨日の勉強会、二次会で大ネタが炸裂しました。これだから懇親会は素敵です。

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札幌1棟目の空室への入居が明後日からスタートします。これで札幌1棟目は満室になります。



札幌1棟目はいつも空室期間が長引く傾向にあったのですが、今回は管理会社さんが頑張ってくれて

1ヶ月くらいで次の入居者様からお申込をいただくことができました。ありがたい話です。



生活保護の母子家庭の方で、最初は保証会社さんを使うという話が出ておりました。審査もその

前提で考えていたのですが、途中で保証会社はやっぱり不要でと言いだしまして・・・。

何で急に?といぶかしんでいたのですが、どうやら保証会社さんを使うということ自体が

仲介業者さんが「まだわからないけど念のため」でこちらに伝えてきていたことだったようです。

実際は保証人になれる人がいたから、保証会社さんは無しで保証人でお願いしたいということに

切り替わっただけだったという話でした。まあそれだったら・・・ですね。信じることにします。



そんなこともありましたが、審査はその後滞りなく進み、無事に入居OKの運びとなりました。

しかし最後の最後でとんでもない事実が発覚!なんと、こちらで募集をかけていた家賃よりも

2000円安い価格で決まっていたことが私のところに事前に伝わっていませんでした!

確認してもらったところ、どうやら最初に電話を受けたスタッフの方が家賃交渉にOKを出して

いたようです。いやまあ、確かに2000円の管理費くらいなら裁量で下げてもらっても

悪くはないのですが、連絡が漏れていたというのはちょっと残念かな〜と。



先方の契約担当の方は、リーシング担当からその話が私のところに来ていないということを

把握した後、再度家賃について元の価格で何とかならないかと交渉をしてくれたようです。

しかし既に生活保護の手続きも値引き後の価格で進んでおり、覆ることはありませんでした。



まぁ連絡漏れなどは仕方ありません。人間誰しもミスはあります。家賃ってところが多少は

痛かったのですが、それを責めても家賃が戻るわけではありません。致し方ないことと思います。

今は管理会社さんも体制の切替でバタバタしている時期のようですし、普段いろいろとお世話に

なっているので、今回のことは水に流してまた次以降頑張っていただこうと思っています。



そんな札幌1棟目ですが、このお部屋は前回報告ネットさんの時代払拭リフォームでモダンな

お部屋に生まれ変わっています。今回もそれをさらにバリューアップさせていこうという方針で

リフォームのプランを山岡さんにご提案いただきました。シャンドレが完全に寿命だったので

シャンドレ自体を交換し、換気扇も壊れかかっていたので交換。コンセントプレートの交換や

シンク下の塗装、クローゼット扉に鏡を貼って、ひび割れているところを隠しつつバリューアップ、

玄関ドアの塗装、浴室鏡を大型のものに交換、などなどを実施しました。



ベースになる工事は前回の空室時に終わっているので、今回は通常の原状回復+αくらいの

比較的リーズナブルな費用で対応することができました。報告ネットさんに感謝です。

リフォーム後のお部屋の一部は報告ネットさんのブログに出てますので、興味があったら

見てみてくださいませ。



札幌1棟目はファミリー間取りで、一度入居すると長期入居になる傾向があります。購入してから

今までで空室になったのはたったの3回だけです。ま、部屋数が少ないからというのもありますが。

入居者様の属性が多少厳しいところがあり、たまにトラブルは起こるものの充分に許容範囲。

安定稼働している親孝行物件です。今回も長期入居になってくれることを期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月25日

近所づきあいを大切に。

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不動産の草の根勉強会的なセミナーや、関東→札幌の大家会のイベントや札幌視察ツアーのの調整、

普通の飲み会のセッティング、仙台の義理の両親の東京出張のアレンジなど、やることが山盛りで

不動産まで手が回っていない感じはあります。そんな時に限って、売り物件情報がポンポンと

入ってくるんですよねえ。精査して返答しての繰り返しです。



さて、そんな感じの今日この頃ですが、昨日はランチに見知らぬ番号から電話がかかってきました。

最近は不動産の関係で知らない番号から電話が来ても必ず出るようにしています。タイミング良く

一人でランチ中だったので電話に出ると、相手は東京2棟目がある町内会の町内会長さんでした。

う、何かまずいことがあったのだろうか・・・。緊張が走ります。



先方はおずおずとこう切り出しました。



「もうすぐ町内会のお祭りがあるんですよ」



それかー!



うちも下町地域に自宅があるのでわかるのですが、地域のお祭りってのがあるんですよねえ。

お祭りの一週間前くらいに寄付のお願いにいらっしゃるんです。近所のいきつけの居酒屋で

昔からの地元民の方に聞いたところ、相場は5000円くらいだそうです。私自身は相場を

知らなかったので、本当に少額しか払っておりませんでしたが。



東京2棟目はどちらかと言えば下町地域の物件に属します。似たような慣習があるとすると、

たぶんこれは寄付金を求められているのだろうなあと・・・そして予想は的中します。



「寄付をお願いしたいんですよ・・・」

(ほらきた〜)

「強制ではありません。こちらの立場としては無理にと言うことはできませんから。」

(いやいや、最初から拒否したら相当感じ悪いし、すごいプレッシャーを感じるんですけど〜)

「ご商売をされている方については、5000円から10000円くらいをだいたい寄付して

 いただいていることが多いです」

(うちの近所と相場が同じだわー、やっぱり)



ここで拒否する手も全くないわけではないのですが、やはり円滑な近隣との関係を作る為には

こういった地域の行事にもしっかりと参加していく必要があると思っております。にこやかに

「では、あまりご協力できずに申し訳ないのですが、5000円寄付させていただきます」

と回答しました。まあこの場においてはこう答えるしかないですやね。



勿論、期待する回答なので町内会長さんは喜んでくれました。しかしその後、私は彼の口から

恐ろしい発言を聞くことになるのです・・・。



「町内会の寄付と稲荷の寄付がありまして」



(゚Д゚)ハァ?



「基本的には町内会と稲荷の分で同額出してもらっているんですけど、領収書は10000円で

 作ってもいいですかね?5000円でもいいですけど」



・・・最初に全部明確に説明してよー!(>_<)

結局これは1万円払わないといけないパターンじゃないですか・・・。ああもう〜。



とりあえず、今年は1万円払うことにして電話を切りました。

電話番号は電話帳に登録。来年は出ないぞ、この番号からかかってきても!



・・・嘘です、ちゃんと出ます(笑)



近隣の方とは良好な関係を作っておきたいので、こういうことに協力するのも大事かと。

不動産は文字通り動かせないので、周りの人と良い関係を作っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:57 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月24日

脱法シェアハウス。

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マンボーの経営するシェアハウスが摘発されたようですね。



脱法ハウス:都内で増加 消防法違反で危険

脱法ハウス:1.7畳、手届く四方の壁 住人同士会話なく

脱法ハウス:都内で増加 消防法違反で危険 不動産問題に詳しい大谷郁夫弁護士の話



いつ消えるかわからないので、部分引用します。



消防法違反を指摘された東京都中野区の「シェアハウス」。貸事務所だとする運営会社に対し、東京消防庁は「共同住宅」と認定した。住宅だとすれば建築基準法に違反するが、同法を所管する中野区は「住宅かどうか定かではない」と、手をこまねいていたのが実情だ。火災や地震が起きた時、命を守れるのか。関連法令の隙間(すきま)をぬうような「脱法ハウス」が増殖している。



この書き方だけでも、シェアハウスを真面目に運営している人にとっては逆風になりそうです。

シェアハウスは脱法性が高いもの、という印象を持たれてしまったら・・・。



居室部分は2.7平方メートル(1.7畳)で、中央に立てば四方の壁に手が届くほどの広さ。窓はなく、昼も暗い室内を備え付けの電灯がほのかに照らす。ほかには旧型テレビ、小さな机があるだけ。寝台部分は2部屋で上下を分け合い、寝そべると間近に天井が迫る。部屋を仕切る壁は薄く、せき払いや寝返り、鼻をかむ音が聞こえる。



コンセプト型のシェアハウスではなく、究極に安いシェアハウスを目指した路線のようです。

寝られればいい、という感じなのでしょう。これはこれでビジネスとしてはアリなのでしょうし

入居者様もついているわけだから、激安需要はあるということなのだと思います。




中野区都市基盤部は「建物が住宅、オフィス、宿泊施設のどれに当たるかはっきりしない」として、これまで指導してこなかった。



法律や前例がない部分なので、面倒だから触らないようにしよう・・・というニュアンスを

感じないこともありません。ただ、これからは前例ができたということで、行政も違法性のある

シェアハウスにはどんどんメスを入れてくるかもしれませんね。消防法や旅館業法など、

適用されてもおかしくない法律はいくつかあります。



マンボーは消防などに対し、「住居ではなく、24時間利用可能なレンタルオフィス(貸事務所)だ」と主張する一方、ホームページや看板で「話題沸騰中のシェアハウス」などと宣伝。利用者の多くが「住んでいる」と話し、半数以上が住民登録していたことも踏まえ消防は昨年7月、共同住宅と認定した。出入りできる窓もないため救助が難しいとして避難誘導灯の設置も要請した。同社は昨年末までに改善した。



これを見ると、既に昨年末までに指摘を受けて改善していたということみたいですね。

無理のある主張は通らないということなのかと思います。



しかし、なぜ半年以上前の摘発のニュースが今頃流れるんでしょう?

今あえてリークする人の意図は何だろう・・・。



利用権契約は賃貸契約より借り手の権利が弱く、相場の家賃より相当に安くなければ搾取と言える。



賃貸借契約ではないから、滞納などの時に即時解約するなどの運用が可能になる・・・のかな?

あまり詳しくないですが、とにかく通常の賃貸借契約とは異なる運用をしていそうということは

理解できました。



ニュースを見て思ったのは、グレーな前例のないところに踏み込むなら、その中でも考えうる

法令は順守して世間に胸を張って運営できるようにならなければならないのかな、ということ。

シェアハウスに限った話ではなく、どんなことでもそうなのだろうと思います。



シェアハウスの場合は、どのような法律が当てはまるか不明瞭ではありますが、少なくとも

建物の用途が「寄宿舎」「下宿」などのものになっている必要があるかと思われます。一般的な

住居や共同住宅ではあまり良くないものと考えます。

(この辺は某知人の勉強会で教わりました)

※【訂正】共同住宅は大丈夫みたいです。教えてくださった某さん、ありがとうございます。



新築シェアハウスの話や、シェアハウス転用などの話も聞きますが、少なくとも消防法と

建物の用途、建築基準法くらいは順守しなくてはならないのではないかと思います。

(旅館業法も絡んでくる可能性はありますが、どう捉えるべきか・・・)



ニュースでやり玉に挙がっていたマンボーは、間取りを見る限り敷地延長の状態に見えます。

容積率や建築基準法などのしがらみはちゃんとクリアできているのだろうか?

マンボーのシェアハウス、謄本取り寄せてみたいなあ・・・。



結局、意識が低い事業者が多く、こういった形で摘発が相次ぐことで、シェアハウス自体の

イメージが下がってしまうことも、シェアハウス運営のリスクの一つなのかもしれません。

市場自体がコンプライアンスの波に呑まれてなくなってしまう。そんな日が来るかもしれない。

そういうリスクも抱えているんだなということを改めて感じました。



これを機に、シェアハウスに関する法律が整備され、適切な運営がなされている物件だけが

生き残るような形に是正されていくことを心より期待したいです。



そんな私ですが、この週末はタイムリーなことにシェアハウスを内見してくることになりました。

売り物件です。価格が折り合えば買付を入れようかなーとか思っていたんですが、このニュースを

見て少し慎重になっている自分がいます(汗)

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月23日

銀行さんでもミスはする。

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保険のかけ直しをしようとしている話は先日のブログで書きましたが、進めているうちに

思わぬ展開になってきたので、今日はその話など。



私が購入している札幌3棟目は銀行さんから融資を得て購入しております。借入している銀行さんは

基本的に保険に対して質権を設定します。要は保険金を借入の担保として管理するということです。



銀行さんとしては、万が一の火災などがあり物件が全焼した場合でも、火災保険で確実に返済が

できる状況になってくれればそれでいいわけです。しかし、火災保険を更新し忘れていたなどの

ケースや、資金繰りに困った借主が解約返戻金目当てで火災保険を解約してしまうなどのケースが

発生した場合、いざ火災になっても保険金はおりません。そういった問題を防止する為に、

銀行さんは質権を設定して勝手に保険を解約したりできないようにする、という感じだと思います。



最近では質権を取る銀行さんも減ってきたようで、私が物件を担保にして借入している3つの

金融機関さんのうち、保険に質権を設定するのは1行だけです。



質権を設定されると、銀行さんの同意なしに保険を変更することが出来なくなります。ですので、

事前に保険のプランを代理店さんに作ってもらい、それを銀行さんに提出して承認を得てから

実際の切り替え手続きに入ることになります。



今回の札幌3棟目も当然そのように動く必要があると考えていたので、代理店さんからいただいた

お見積りを金融機関の担当者様にお渡しして、その後のアクションを待つことにしました。



提出したのが一昨日で、金融機関の担当者様も「簡単な稟議書を書きますので少々お待ちください」

ということを電話でおっしゃっておりました。



そして昨日。サラリーマンの打ち合わせが終わった後で携帯を見ると、なぜかその銀行さんから

着信がありまして・・・。はて、何だろう?



夜になってもう一度かかってきたので、その時はちゃんと電話を取りました。

担当の方は困ったような口ぶりでこう言います。



「銀行の保険担当部署に証券番号の控えがないんです」



金融機関さんなので言葉は選んでいましたが、要は質権設定をし忘れているっぽいと・・・。

そう言われてみれば、札幌3棟目の保険ってすぐに振り込まれてきてました。質権設定されてると

一旦銀行さんに振り込んでいいかどうかの確認がいくので、すぐには振り込まれないはずです。



改めて保険証券を引っ張り出してみると・・・控えではなく本物が来ていました。

わはは、本当に質権設定忘れてるよ(笑)

これだったら何も言わずに保険を変えちゃえばよかったです。



金融機関さんに「このまま保険は変えないことにしたら質権設定はどうなりますか?」と

試に聞いてみましたが、その場合も保険会社様に質権の再設定を依頼することになるそうです。

(担当の方自身も「設定してないのに再設定ってのもおかしいですが」と言ってました・笑)

あまり事を荒立てても仕方がないので、素直に切り替えた保険に関しては質権を設定してもらい

あるべき姿にしていこうと思います。



しかしまあ、銀行さんも思わぬミスをするものですね。ちょっとおかしかったです。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月22日

新規金融機関さんの開拓。

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現在11位です。昨日は札幌2棟目に関してキーとなる営業マンに電話したりもしました。

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仙台2棟目候補、思わぬところから思わぬ話題が飛び出してきました。



進捗がはかばかしくない仙台2棟目候補。最初はノリノリだった銀行さんが、審査部を通すのに

思いのほか苦戦する結果となってしまい、未だに融資決定の連絡はいただけておりません。

打開するために、こちらも先週末に資料を作って提出したのですが・・・。



そんな状況の昨日、義母からメールがきました。曰く、仲介業者さんから連絡がありまして

別の銀行さんを紹介するからそちらに当たってみないか、と。いよいよ仲介業者さんも銀行さんが

なかなか融資を出してくれないことに対して、しびれを切らしてきているようです。



義母の話によれば、今の売主さんが融資を受けた信金さんと、そことは別の信金さんの2行に

アタックしてみませんか、という話だったとのこと。義母としても、融資が一向に決まらないのは

確かなので、ちょっと前向きに考えてもいいのかもしれないと思いつつ、今融資を打診している

メインバンクに対して失礼がないかという観点で、どうしたものかと思いメールをしてきた模様。



メインバンクで融資を受けたい気持ちはやまやまなのですが、確かになかなか決まらずに

やきもきした気持ちもありますし、条件的にも金利は申し分ないけど期間が思ったより伸びずに

いることを踏まえ、別の銀行さんにアタックすることもやむなしという方向で考えることに。



義母はどうしようか悩んでいたので、メインバンクに失礼がないようこの話をするというところは

こちらで巻き取ることにしました。こういうのは変に書く仕事をしたりせず、素直に正直に

お話をするのが一番です。



メインバンクに電話して、まずは月曜に送った資料がどうだったかを確認すると、先方の回答は

「これ、ひろ*さんが作ったんですか?業者さんが作ったみたいな資料でびっくりしました!」

という良さげな反応。いいですねー。でもね、こっちは不動産賃貸業のプロだという意識で

取り組んでますので、そういう意味では事業者ですから、業者ですよ!(笑)



そしてこのタイミングで、FAXで資料を送ったので、字がつぶれて読めずに苦戦しているという

銀行マンからの告白。いやいやいや、スピード勝負してるんだから届いた時にそれ言ってよ!(汗)

こちらに手間をかけさせたくないという銀行マンの優しさだったと思うのですが、ライバルとの

融資づけ競争になっているということを忘れていないかという懸念が出てきました。



とりあえず、資料に関しては字がつぶれている項目部分を大きな文字にして再送するということで

話を進めることにしました。その後、義母に印刷の文字の大きさを調整したものを送付して

銀行さんにFAXしてもらったのですが、今度は無事に見えたとのことでした。



その後、おずおずと他行にアタックする話を切り出します。



前にも仲介業者さんから金融機関さんを紹介してもらう話はあったのですが、その時は義母が

私と相談せずに独自にそれに乗っかる方向で動いてしまいました。メインバンクさんにも他行に

融資の打診に行くという話をしてしまい、その時はメインバンクの担当の方から

「今頑張ってる最中だからできればそれは勘弁してほしい」とコメントをいただいてしまいました。

そりゃごもっとも。その話を後で聞いた私は、銀行さんにすぐ電話して不義理を働こうとしたことを

お詫びして、他行にはいきませんから安心してくださいと話をしたものでした。



あれから数週間。一向に融資OKの話は聞こえてきません。支店は出したいけど審査部がOKと言わず、

綱引きを繰り返している状態です。こちらとしてもメインバンクさんを十分に待ったと思います。

仲介業者さんも社内で競争していますから、当然早く融資を付けて契約を確定してほしいという

気持ちで動いています。それを考えると、今回の仲介業者さんからのご提案をむげにはできません。

銀行さんに義理を果たすのと同様、仲介業者さんにも義理を果たして誠実に接する必要があります。



そんな話をして、申し訳ないけど別の銀行さんにも案件を持ち込みますという話をしました。

銀行の担当者の方も、ちょっと渋い感じの声でしたが、やむなしと思ってくださったようです。

ただ、ここまで頑張っていただいたメインバンクさんから融資を受けられるならそれが一番なので

何とか早々に融資OKの結論を出せるように頑張ってほしい、その為に資料など必要であれば

こちらも出来るだけのことはする、という話もあわせてさせていただきました。



その後、銀行さんに持っていく資料の整理などを義母に対してレクチャー。

今回の案件に限らず、今後を考えると複数の金融機関さんと接触するのは悪い話ではありません。

義母にうまく立ち回ってもらえるので、こちらとしてはとても楽ができます。家族って有難い。

恵まれた環境を活かし、しっかりと不動産の事業を展開していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする