2013年05月31日

管理会社さんのファインプレー。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。順位が少し持ち直してきました。よきかな。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ここしばらく頭を悩ませていた札幌3棟目のトラブル多発による入居者様からの対応の件、

管理会社さんがうまく立ち回ってくださり、無事に解決する見込みとなりました。



トラブルの内容の詳細は先日のブログをご参照ください。

見るのが面倒な方のために端的に申し上げると・・・

1.水道管トラブルで部屋が水浸し

2.入居者様の家財に被害が出たので賠償する必要あり

3.しかし施設賠償責任保険に入り忘れているミラクル

4.水道から茶色い水が出てさらに入居者様ご立腹

5.管理会社さんと打ち合わせてリカバリプランを考える←今ここ

という感じでした。



入居者様が怒るのはよくわかります。ですので、基本的にはどれだけ自腹になったとしても

ちゃんと要求されている額をお支払いしなくてはなりません。私としては、そこについては

腹をくくり、先方が要求されている額を支払うつもりで考えているということを管理会社さんに

お伝えしました。ただ、水道管から茶色い水が出ると言う件については、他の入居者様から

そのような苦情も出ていないし、前に住んでいた方もそういう問題は話していなかったことから

対応しかねるということを伝えようと言う方針になりました。



更に、気分がそれでは収まらないようであれば、お見舞金を多少包むという方向で何とか納得して

いただく、という最終手段もOKということは管理会社さんに伝えてあります。



あとは管理会社さんに交渉を任せて、結果が出たらその通りに動こうということで、私としては

この件は忘れて他のことに注力しておりました。交渉のやり方や金額なども含め、お任せです。



そして昨日メールがありました。文面を見ると・・・

「対応について再度打ち合わせさせていただければと思います」

がーん、なんか交渉決裂した?余計もめてる?気になって時間があるときに電話してみました。

今回の事故処理の件の担当の方は、いつもの管理担当の方ではなくて、去年入社した若い方だから

そちらより折り返させます、という話になりました。



ややあってからその若者から着信。

結論から言うと、私が想定していたより賠償の額は少なく済んでいました。おおー、マジですか!

ていうか何をもったいぶって「打ち合わせを・・・」とか書いてくるんだと。びびらせないでくれ。



管理会社の若者が機転を利かせて、入居者様に「保険がこれしか下りなかった」という話をして

減額で納得頂けるようお話をしてくれたみたいです。ウソも方便ってとこでしょうか。今回は

保険が全く使えなかったので、「これだけ下りた」というのは厳密に言えばウソになりますが、

入居者様からしたら「保険が下りなかったから賠償は無理」と言われるより数倍マシです。



それに加えて、水道の件はお見舞金を包むということで納得をいただけたということでした。

想定していたより出費が減って、こちらとしてはとてもありがたい話になりました。感謝です。

管理会社さんの頑張りに感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。

いい若者が入社したようで、こちらとしても頼もしいです。



大家の立場に立って考えてくれる管理会社さんとパートナーシップを結べると、その後の経営は

だいぶ楽になると思います。管理費が高いという話はわからなくもないですが、それでもできれば

アウトソース出来るところはアウトソースして、自分の負荷は下げたいと思うのが私の気持ちです。

周りの人のおかげで生きていけている私としては、今後も素敵なパートナーシップを求めて

色々な人とかかわっていきたいと思います。不動産って楽しいね!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月30日

銀行さんとの付き合い方。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。ブログ書きながら居眠りしてしまいました・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日も仕事の合間の昼休みにバシバシ電話かけてました。

メインの電話は、週末に見てきたシェアハウス向けの物件に関して融資がつくかどうかの相談。



この物件は、1億まではいかないものの、それなりに大きな金額のする物件となります。

このくらいの大きさになると、信用組合さんや規模の小さな信用金庫さんは本店稟議とかそういう

派手めな話になってしまうので、意外と消極的になります。5000万くらいまでだと、

信組さんや小さ目の信金さんでも何とか頑張ってくれるのですが、その範囲を超えてくると

ちょっと物件が大きすぎるので・・・みたいな感じで及び腰になる担当の方も少なくありません。



必然的に、融資で狙っていくのは規模の大きな信金さんや地銀さんとなっていってしまいます。

今回のシェアハウス候補物件はRCで耐用年数がまだ取れていることもあり、おそらく規模の問題を

クリアしてくれれば、それなりに相談に乗ってくれる銀行さんもあるだろうと考えておりました。



そんな感じで最初に住宅ローンの借り換えを検討してもらっている某地銀さんに電話でヒアリング。

この銀行さんで昨年新築の融資を引こうとしたのですが、結局「札幌の物件を管理しきれない」

という理由で最終的にNGになってしまいました。その後、東京で2棟買い増ししていますし、

財務状態も変化しているからそろそろまたいけるんじゃない?という期待をしていたのですが

担当さんが変わった影響もあるのか「ちょっとうちでは厳しいです」というつれないお返事。

うーん、なんか寂しい返事だったし、この銀行さんで住宅ローン借り換えるの止めようかなあ。



次に、今かなり緩いと評判の銀行さんに電話してみました。こちらはとりあえず土台に乗るか

確認してみるので、資料を送ってくれという話。ただ、当行評価と売買価格の低い方の9割、

という縛りがあるというのはちょっと残念かな。今回はリフォーム代も含めて事業計画の中に

盛り込んでいかないといけない案件なので、できればそれも含めて借りていきたいのです。

それでも融資がおりないことには話にならないので、この銀行さんでもひとまず土台にのるか

判定だけしてもらうことにしました。



昨日は他の電話もしなくちゃいけなかったので、それ以上別の銀行さんにアタックすることは

できなかったのですが、意外と前途多難?いやいや、まだ数行に電話しただけですから。

東京1棟目の時は40行近くの銀行さんに電話したんだし、まだまだやれるでしょ、自分。

とりあえず、また新しい銀行さんを開拓していこうと思います。



ちなみに銀行さんに突撃電話をしたことない人向けに。



電話すると、たいていは窓口のおねいさんが出ますので、

「●●区●●に住んでいるひろ*と申します」

「御行とはまだお取引をしたことがないのですが、今回事業用不動産の融資の件でご相談に

 乗っていただきたいと思っておりまして、ご担当の方をお願いしたいのですが」

と言えば、あまり深く考えずに融資担当の方につないでくれると思います。



繋がったら、貴重なお時間を割いてくださることに感謝しながら、自分が不動産賃貸業をしていて

新規に取得したい物件のことをご相談したい、という説明をします。その際に、なぜこの銀行さんに

コンタクトを取ったかということも説明すると、なお良しです。銀行さんは、明確な理由がないと

「他でうまくいかなかったからうちに来たのではないか」と疑いの目で見てきます。家の近所の

金融機関さんなら「家から近いのでお取引きしたいと思っていた」とか、仕事場から近いなら

「会社から近いので」、物件から近ければ「物件の下見をした時に近所を歩いていて見つけたから」

とでも言えばいいでしょう。きちんとした理由があればいいのです。理由を作りましょう。



あとは担当の方との相性や、銀行自体の収益物件に対する姿勢で、話が進んでいくと思います。

うまく相性がいい担当者さんを見つけたら、その銀行で積立をするなり何なりして、既存顧客に

なることをお勧めします。良い担当者さんに自分のことを覚えてもらうのも大事なことですから。



とまあそんなところで、銀行さんとのファーストコンタクトの話でした。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月29日

絆やご縁を大切に。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。順位が停滞気味ですが、それは自分の書いている内容が停滞しているからかも?

それでも応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



近頃は色々な懇親会や不動産関連で自分が世話役をやっている団体のイベント企画などを

積極的にやっており、その調整で少しバタバタしながらも充実した日々を過ごしております。



昨日は、来週の札幌行きに向けて各所の調整をしていました。

関東→札幌の大家会の企画で、メンバー皆で札幌に行って現地視察や懇親会をやってこよう、

という感じのイベントを企画しており、その中で物件見学やゲストの参加状況の確認などの

雑務をせっせとこなしています。



皆さんの物件を見るんだけど、昼間からビールを飲んでジンギスカンを食べる形にしてるので

移動はどうしたものかなーと考えていましたが、皆さんの懇意にしている不動産業者さんから

車を出すよというありがたいお申し出があったり、懇親会に不動産業者さんが来てくれることに

なったりと、色々楽しい感じになってきています。取りまとめるのはけっこう大変ですが、

自分も勿論皆さんが楽しんでくれて、新しい出会いが広がるならいいのかな、という感じです。



うちの管理会社さんにも「ジンギスカン来ます?」と声をかけてみたところ、「是非参加させて

ください」という返答でした。こういう場に積極的に出てきてくれる管理会社さんは素敵です。



私がむこうで営業回りしていて「この営業さんいいなー」と思い、その後もアプローチして

個人的に仲良くさせていただいていた営業の方を大家さん仲間のイベントにお誘いしたら、

意気投合してその大家さんの物件管理まで受諾してしまったケースがあります。私が誰かと誰かを

つなぐことで、そこに新しい関係が生まれてお互いに良い思いが出来るんだということがわかり

俄然そういった活動が楽しくなりました。おかげさまで雑用も楽しくこなしています。



また、全然別の観点で、自分の拙い知識が誰かの役に立ち、感謝されることも嬉しいことです。



別のセミナーや個人的なお付き合いの中での飲み会などで、不動産の話をすることもあるのですが

そういった話に興味を持ってくれる人もそれなりにいます。そういった方に対して業者さんの側の

立場で「買えば儲かるよ〜」と吹聴する方も少なからずいるのがこの業界の現実。

現実はそんなにいいものではありませんし、泥臭い作業だってしなくてはなりません。



そういう人の言う「良い一面」だけではなく「悪い一面」もしっかりと理解いただきながら、

本当に不動産をやりたいのか、何故不動産をやりたいと思ったのか、というところを整理して

取り組んでいく必要があるのではないかと感じます。



世の中のすべての人を救うなどという大それたことは考えるつもりもありませんが、何かの縁で

知り合った方が不幸になったり、こんなはずじゃなかったと後悔するのを見るのは嫌なのです。

そんな気持ちもあり、最近はごく限られた知人かつ0棟〜1棟くらいの初心者の方を対象として

クローズドな勉強会を開いたりしています。一方的に教えるというよりは、コミュニティのように

相互にディスカッションが出来るような場にしていきたいという気持ちで取り組んでいます。



コミュニティの中で、この物件買ってもいいのかなとか、こういう場合どうしたらいいだろうとか

そういう議論が出来るようになってきて、コミュニティに所属する人同士で新たな関係が形成されて

いくならば、そういうことに取り組んだ甲斐があります。



今年の目標の中に、「これから不動産投資をはじめたい人のサポートを行う。勉強会を開催する。」

というものがありました。自分が今まで諸先輩方から頂戴した知識を後進にアウトプットするという

趣旨でやっているものです。「役に立った」と言ってくれる人もいるので、始めて良かったです。



不動産に興味があるけどまだよくわかっていない方向けに、タイアップ一切なしで購入する側の

立場に立った知識の伝達をするような仕組みが作れればいいのになあ、と思います。

自営業で収入が不安定なことに悩んでいる人や、好きな仕事をしたいけど給料との兼ね合いで

それを諦めている人とか、そういう人に対して支援をする。より範囲を広げて、そんな活動を

していけたら面白いなあと漠然と思ったりする今日この頃です。



読み返してみると「まとまりがないなあ」と思いますが、要は人と人との繋がりを作るのが

好きで、縁があった人には幸せになってほしい、という話に集約されるのかもしれません。

単純だわ、自分(笑)



今日もたいした意味のないつぶやきのようなブログですみません。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:25 | Comment(6) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月28日

電話まみれ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。何か新しいことを始めたい気分な自分がいる今日この頃。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はあちこちに電話をかける一日でした。



まず最初に、ご縁があってご紹介をいただいた不動産業者様からの着信がありましたので、

そちらに対して折り返しのご連絡。こちらの状況をお伝えして、どういう物件が良いかを

アレンジしていただくことになりました。



近いうちに一度お会いしましょう、という感じで話は終わったのですが、最後に先方の業者さんが

おずおずとこう切り出してきました。



「ひろ*さんって、だいぶ前に○○あたりの業者に行ったことありませんか?」



ありますねー。あの時はまだ若かった・・・。物件もまだ1棟とかしかなかった時期だったはず。

その辺の●●って業者さんのところに一時期物件のご提案をいただく為にお邪魔したことが・・・

あれ?その時の担当さんと今回の電話してきた方、苗字が同じだよ?もしかして??



「たぶん私、ひろ*さんと昔お会いしたことがあると思います」



そういうことですかー!?確かに転職がおおい業界だとは思いますが、それでもまさかの

ご紹介された人が知り合いだったというオチ。世の中って狭いですね。でも覚えていてくれて

ちょっと嬉しいなあという気持ちはあります。何年も前の話だしなあ。



こういうことがあるから、どんな時でも不義理は働いてはいけないと思います。

いつどこで出会うかわからないんだから。



次は週末見てきた案件の銀行さんの評価を聞きたいと思い、お付き合いしている金融機関さんに

お電話してみました。担当の方に今考えている2つの案件の概要をお話して、どんな具合か

ざっくばらんに感想を聞きましたが、そこは規模が小さいところなので、金額が小さい案件の方が

取り組みやすいとのことでした。それだったら、小さい方の案件を持ち込んでみようかな。

大きい方の案件は別のところに相談してみようと思います。



そんなわけで、もうちょっと規模の大きい金融機関さんに電話。ここは2週間前にご訪問をして

借り換えなりなんなり出来ることがあるかご検討くださいというステータスになっていたのですが

未だ何の返事もなし。1週間を目途にご連絡しますと言っていたのですが・・・。そんなわけで、

督促も含めてお電話することにしました。しかし電話ではあまりつっこんだ話をしてくれず、

結局もう一度お邪魔せざるを得ないことに。しかも今週は月末で忙しいから、来週お願いしますと

言われてしまいました。うーん、なんかあまり期待できないなあこれ。やる気なさそう。



案件と言えば、並行で進んでいる話で札幌の新築というのがありました。こちらも状況把握の為

検討いただいている金融機関さんにお電話して話を聞いてみましたが、取りかかりが遅れてしまい

まだ既存物件の全体の収支バランスを分析しているところだということ。

「昨年は少しキャッシュフローが下がっていますよね?」などの確認がありましたので、こちらは

真剣に見てくれているようです。実際、物件購入などもあってCFは少し下がったかもしれないです。



金融機関さんの反応も人それぞれ。自分にとってしっくり来る担当の方を見つけられれば、

話もスムーズに進みますが、そういう担当の方がいないと色々苦戦することになります。

この辺もとにかく数をあたって、いい担当の方に巡り合うことが大事なんだろうなと思います。

私は基本的には周囲の人に恵まれているようなので、色々と助かっています。ありがたい話です。

人とのご縁を大切にしつつ、粘り強くそのご縁を引き寄せる活動を続けることが肝要と思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月27日

動き回った一日。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。新しい週の始まりですが、順位は低調。支援のポチを是非・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は都内の中心部〜東側をうろうろしてました。



朝一番で一昨日のブログに書いた町内会のお祭りのお金を納めるため、東京2棟目まで出撃。

ついでに物件の様子も見てきましたが、きれいに使われておりました。よきことかな。

町内会への寄付はしっかりと領収書もいただきました。良いお祭りになればいいのですが。

私はその間フィリピンに出張しているので、祭の成功を祈念するより他ありません。



その後、フィリピンのコンドミニアムを購入するための送金手続きを済ませてきました。

プレビルド案件を購入しましたが、果たしてどうなることやら。一応カタログスペック上は

完成後に賃貸に出しても利回り10%は確保でき、デベロッパーさんが価格を徐々にあげるから

キャピタルゲインも確保できるという売り文句になっています。しかし、その転売が本当に

うまくいくのか、賃貸は本当にうまくつくのかといった見えない点はあります。何事も体当たりで

こなしてきたワタクシですので、今回も体当たりでそれを実感してレポートしたいと思います。



そしてまた移動して、次は物件調査。シェアハウスに良いのではないかと思われる案件が

出てきたので、運営委託予定の会社さんと共に内覧をしてきました。



建物は社員寮として使われていたそうですが、借りていた会社が退去して以来4年の間全く

メンテナンスもせずに放置されていた模様で、雨漏りの跡やパネルの崩落などの跡が見られます。

屋上防水もボロボロで、建物のパネルや窓にツタが絡まってしまっている状態で、状態は悪いかと。

基本的には豪華な造りなのですが、今の時代にはあまりそぐわない建物だなあという印象でした。



中の間取りを見ながら、どうやってシェアハウスに転用していくのが良いかを話し合いました。

スタッフの方は、何やら窓に注目してあれこれ見ているようです。窓が各部屋についていて

採光が取れることを意識しているのかなと思って聞いてみたのですが、そうではありませんでした。



このシェアハウスの運営会社さんがシェアハウスの間取りを考える際にチェックすることは、

「入居者様の安全」「法令の順守」の2点。法令についてはそもそもまだ整備がなされてませんが

ひとまず建物の用途が「住宅」になっているものは用途を変更しない限り引き受けられない、

という話でした。そして入居者様の安全として、各部屋の床面積の1/7を解放可能な窓の面積に

設定して、火事など不測の事態の際に窓からの避難経路を確保することを要件としているそうです。



そういう意味だと、今回の物件の窓は片側が「はめ殺し」。開けることができません。

開けられない窓からは当然ですが避難することはできません。この制約があるので、部屋を

細かく割ることが出来るかどうかは微妙であるようです。



とりあえず、どのようなプランであればいいかを持ち帰り検討いただくことになりました。

あわせて、元付の業者さんから図面など取り寄せていただくことにしました。

場所や素材はいいのですが、はたしてどのくらいの収益性になるか・・・。

そして融資をつけることはできるのか、という問題もあります。いずれにしても、動かなきゃ

何も始まりませんので、試しに動いてみようと思います。



物件の内覧が終わった後は、海外ノマド倶楽部なるFacebookグループが主宰するセミナーへ。

たまには不動産以外のセミナーに出るのも新鮮です。講師の平城さんは独立されて海外ノマドを

実践されている方で、ご自身の経験をもとに海外ノマドの心得やメリット、準備すべきものや

ノマド化するためのITツールの紹介などのトピックがありました。海外での資産運用も積極的に

行っているようです。



EvernoteやDropboxのもう少し突っ込んだ使い方を学ぶことができたのと、海外で使える携帯の

SIMカードの管理や選ぶべきキャリアの情報など、面白い話を聞くことができました。



懇親会にも参加しましたが、会社経営者の方が多いこと多いこと。

そういった方々の中に、自分で全部やっていた業務をSOHO形式でパートの方に一部外注することで

仕事がとても楽になるという事例を教えてくださった方がいました。自宅で出来る仕事であれば

単発の外注作業として、それほど報酬が高くなくても内職感覚で引き受けてくれる方は探せるし

そういう方を使って自分以外が出来る作業を外注化することで効率が良くなる、という話でした。



確かに、帳簿をつける作業や物件を探す作業はサラリーマンでも時間を使う自分としては面倒です。

こういうところを誰かに安く外注できるなら、喜んでお願いしてしまうかもしれません。

そういう発想は全くなかったので、とても新鮮に話を伺うことができました。



主催の平城さんも海外不動産に取り組んでいるそうで、その辺の話やビジネスの話などを

させていただきました。「ひろ*さんは独立できると思うから、しちゃった方がいいですよ!」

と熱心にサラリーマンを辞めることを推薦いただいてしまいました(汗)

そうやって評価してもらえることは有難いことですね。



一日動き回っていましたが、このくらいの仕事をしている方が楽しくて充実しているなあと思える

意外とハードワーカーな私でした。さて、今日からまたサラリーマンも頑張ろうっと。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする