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昨日は川村龍平さんの「金融・経済・不動産リバイバルセミナー」に参加してきました。
川村さんとはかれこれ２〜３年のお付き合いで、個人的に色々とアドバイスをいただいたり
東京の業者さんをご紹介いただいたりしております。今回はご自宅に併設されたセミナールームで
マクロな目線でのお話をされるということで、お邪魔してまいりました。
ご本人から「内容を詳しく書いていい」と許可を貰ったので、詳細に書いちゃおうと思います。
【金融商品の種類】
まずは金融商品の基礎知識として、日本債券、預金、外国債券、日本株、外国株、FX、商品先物など
考えられる投資を「キャピタルゲイン狙い」「インカムゲイン狙い」に分類し、それぞれの特性を
説明されていました。不動産も（個別性はあるのですべてがこうではないが、一般論として）
同じようにキャピタルとインカムに分類できるというスタンスです。
キャピタル系
日本株、外国株、FX、不動産投資（低利回りやキャピタル狙い）、海外不動産投資
インカム系
債券投資、外国債券（円安局面であれば）、国内預金、不動産投資（利回り重視）
なお、海外に関しては、利回り２％〜５％くらいのものを青田買いして完成後に転売という
スキームが一般的には多い為、キャピタルと分類されたそうです。デトロイトのような高利回りの
物件もあるけど、そういうものはいかに信頼できるビジネスパートナーを見つけるか、自分で
足しげくそこに通うことが出来るか、という点が重要ではないかと言う話をされておりました。
プレビルドの場合は業者倒産リスクもあるし、管理がいい加減だったりぼったくられたりする
リスク、為替リスクなどもあるので、そこをちゃんと理解した上で投資する必要がある、と。
【マーケットの関連性】
「株が上がると債権は下落する」「円安になると債権は下落する」「短期金利が上昇すれば
長期金利も上昇、債券価格は下落」といった金融商品の経済との連動性もお話されておりました。
この辺がなぜ重要かといえば、５年国債や１０年国債の金利を基準に貸出金利が決まるからです。
※債権の下落＝債券利回りの上昇 を意味します。
【不動産投資の利点】
現在、不動産投資が成立している背景には
○バブル崩壊により割安な価格で不動産取得が可能になっている
○歴史的な低金利状態が継続されている
○株式、債券、銀行定期預金などの利回りが低下し、相対的に不動産投資の優位性が上昇
○不動産投資に対する融資姿勢の変化
の４点があるとのこと。特に銀行の融資姿勢は、川村さんが銀行で勤務されていた頃とは
大きく異なっている（昔は土地のある人にしかお金は貸さなかった）というお話もありました。
私はまだ新参者なので、この超低金利の時代で銀行さんが土地建物にフルローンやオーバーローンを
つける時代のことしか知りません。しかし過去には金利は６％とか７％まであがったこともあり、
そういった時代から見れば今の時代が異常に見えるとのことです。要は、何がいいとか悪いではなく
金融の基礎知識や債券などのマーケット動向を見ることで、今の状況がどのように変わるかを
推測していくことが、今後の不動産賃貸業で生き残っていくために必要なことだ、という話ですね。
川村さんは、今の市況であれば不動産投資が資産運用の中でベストなものであると考えられて
取り組んでおりますが、それもまたマーケットの状況が変わったり、各人の資産背景の違いを
加味することで違ってくるということだろうという話もされておりました。
預金金利が７％の時代で１億円持ってたら、金利だけで７００万稼げますからね。
常に不動産投資がベストというわけではなく、色々な視点を持とうと言う話でもあったと思います。
【今後の展望】
とはいえ、今後預金金利が７％の高度成長かつバブルな時代が来るかと言えば、川村さんは
そうは考えていないようで、どちらかというと悲観的な状況を想定しているようです。
以下、私なりに川村さんの主張を整理してみました。異論もあるのかもしれませんが、川村さんは
こう考えているということで。
・国の借金の増大
デフレによる給与所得の減少に伴い、税収は減っていきます。そのため、今後も国は赤字国債を
発行して借金を続けていかなくてはなりません。新規の赤字国債だけでなく、償還がきた国債を
更に借り換えする形で借換国債も発行しているそうです。借換国債が年間１１０兆で、新規国債が
７０兆円発行される現状では、遅かれ早かれ国の借金は２０００兆円を突破するだろうとのこと。
そうなると、破綻のリスクが飛躍的に高まるとのことです。
日本の国債は日本国内で消化されているから、ギリシャのような破綻は起こりえないという論も
あることは承知しているが、最近は日本国債の１０％程度は外国の投資家が保有しているという
事実もあるそうです。また、後述する理由により、邦銀の国債購入余力は減っていくであろうから
日本債券の外国人保有比率があがっていくことも充分に考えられる、という話でした。
２０００億円で破綻するという話はあくまで過去の歴史に基づいたことであり、それが正しいか
どうかはわからないということもおっしゃっておりました。世界中で誰も経験したことがない
未知の領域に突入しているのが今の日本なので、本当に２０００億の借金ができた時に破綻するのか
誰にもわからない、というのが正直なところだそうです。
・銀行の国債購入余力の減少
団塊の世代の貯蓄が減少していくこと、デフレによって給与所得が減っていくことにより、
銀行預金の残高が減少していきます。預金残高が減れば、国債購入の原資が減ることになります。
また、アベノミクスのような経済政策によって民間の設備投資が活発化すれば、銀行は債券購入する
資金を融資に回すことでしょう。
今の日本の国債は、邦銀が買い支えているのは周知のとおり。その邦銀が国債を購入しなくなると
外国人の保有比率が増えていくことになり、国の借金とあいまって危険な状態になる可能性がある、
というところでしょうか。
・国際収支の悪化に伴う経常収支の悪化から、「日本売り」のシナリオへ
最近は貿易収支も悪化しており、日本は貿易赤字国に転落しつつあります。財政収支は既に赤字、
ここに経常収支も赤字ときてしまうと、過去の歴史からはその国は売られる傾向があるそうです。
長期金利の急上昇、国債の暴落、円独歩安、日本株下落など様々な影響が考えられるそうです。
上記論拠も含め、川村さんの予想では、米国がシェールガス革命で貿易赤字縮小に動くこともあり
ドル高円安の傾向は続くであろうとのことでした。円安傾向が続くと同時に日本の債務問題が
クローズアップされたら、（外国人が保有する分の）日本国債が売られていき、長期金利の上昇に
繋がっていく可能性は高い、という話です。借入をして不動産を購入している人にとっては、
決して好ましい話ではありません。
長くなってきたので、明日に続きます。
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