現在７位です。今日は仙台に来ています。建物のインスペクションをしてもらう予定です。
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一生懸命書いたブログが消えてしまいショックな私です。もう一度同じことを書くのか・・・
不動産に特化した税理士さんとして有名な叶温さんのブログを見て、なるほどと思ったことが
ありましたので、ご紹介したいと思います。
「売却した２年後は消費税に注意！」
ざっと要約すると、物件の売却は課税売上になること、課税業者であれば消費税の支払いが
必要になること、そして物件を売った２年後は課税業者になる可能性が高いことが書いてあります。
前半のことは理解していましたが、最後の「課税業者になる」というのは気づきませんでした。
でも言われてみればそうですね。至極納得です。
消費税のことを忘れて２年後に再度別の物件を売却すると、消費税をがっぽり持って行かれる。
転売とかやってる業者さんは消費税の額にこだわるので、土地建物の価格の比率を気にしますが
（消費税がかからないよう土地の比率を上げる）、個人オーナーならそこは関係ないと思って
建物を多くするよう求めたら嫌がられる・・・ということが２年後に起こるのかもしれません。
相手が個人なのに土地の割合を増やすように言ってきたら、相手は２年前に売却をしている
セミプロ大家さんかもしれませんね（笑）
さて、課税業者というキーワードで、一部の方が思いつくであろうと思われるのが消費税還付。
これって、裏を返せば「２年後は購入のチャンス」ということなんだと思います。家賃の中で
消費税がかかるのは、事務所・店舗利用のものと、自販機などの雑収入、駐車場賃料などです。
還付の為には、課税売上の占める割合が高くなければならないので、非課税売上である住居の
家賃が多い場合は普通に考えれば還付は厳しいのですが・・・。物件を２年前に売っていて
課税業者になった時に家賃収入が０円、そして１２月に良い物件を購入した、などの場合は
個人でも還付ができるのかなという気がします。この辺は専門の方に聞かないとわかりません。
※間違ってたら教えてください！
とにかく、課税業者になってしまうのは仕方がないので、それをどう活かしていくか、どうやって
損しないように計画するかが重要なのかなと思います。
そうそう、消費税といえばAOAの落合さんが大家さんの中では論客ですね。
「皆の知らない『大家と消費税』の微妙な関係」を読むと、消費税があがることで大家さんが
不利をこうむるという事実がわかりますので、ぜひご一読を。
税金は脱税しない程度に節約していきたいところですが、銀行さんに見せる決算書が赤字なのは
あまりよろしくないので、払いすぎない程度に納税していくのが一番です。そのコントロールを
していくためには、税金の勉強は欠かせません。私もわからないことばかりですが、日々勉強して
知識を身に着けていきたいと思っております。
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