建物インスペクションを企画する。

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仙台の物件への買付ですが、今のところ義母が社長をやっている法人のメインバンクさんで

借入をおこせないか色々と頑張っていただいているところです。支店レベルはやる気十分ですが

本店審査部が納得していないということで、あれこれとやりあっている感じです。こちらからも

この物件で賃貸経営すること自体は何の問題もない、という追加資料を提示して、支店の担当さんを

援護射撃しています。その資料がどこまで有効かはまだ何とも言えませんが、支店と事業主とで

一体になって、頑張っているところです。



さて、この状況に対して何かさらに支援できることはないか？という視点で考えてみました。

銀行さんとしては、この物件で「売上があがる」「経費がかからない」という２点を求めるものと

考えています。「経費がかからない」という意味では、突発的な修繕が発生しにくい状況を作る、

ということが必要ではないかと想像しました。不動産賃貸業をやっていると、大きな修繕が

発生するのは宿命です。その修繕を事前に察知して計画に組み込んでおくこと、予防修繕を行い

費用を最小限に抑えることが必要になってくるかと思います。



そこで、仙台で買付を入れた物件に対してインスペクションを行っていただくことにしました。

インスペクションの中で、建物に大きな問題がないことが確認できれば、そのこと自体は大きな

アピールになるものと考えます。逆に問題があったとすれば、その内容次第でリスクを盛り込んだ

内容で改めて指値を入れるという展開もあるかもしれません。いずれにせよ、建物の状況を

知っておくことはマイナスにはならないものと考えております。



この買付を入れた物件はまだ見に行っておらず、義母に任せておりました。

一度は自分の目で見ておいた方がいい、という気持ちもあります。



どうせ見に行くならということで、既存の仙台１棟目もインスペクションをしていただく、

ということでお願いをしました。こちらも外壁が粉を吹いている状態なので、近々で外壁塗装を

しなくてはならないと思っていたところです。でも見積を取れば、項目はバラバラで比較の

しようがない状況になるのは明白。ですので、こちらで修繕の項目を規定してしまい、その内容に

則ってお見積りをしていただくのが一番公平で比較しやすい形になると思いました。



あとは仙台１棟目は未だに「雨漏り」の問題を抱えています。購入前からわかっているんですが

強い雨が降ると、ボイラー室の天井から微量ですが水が垂れてきます。売主さんも認識はして

くれているので、修繕の費用は先方持ちとなるでしょう。建物にとって水は大敵なので、

早く対応して問題のない状態にしたいという気持ちがあります。ここも見ていただいて、

原因となっている事象を推測していただこうと考えてます。



そんな思惑を秘めた仙台での調査、この週末に行ってきます。良い成果が得られるよう頑張ります。

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家電付プランの思わぬ欠点。

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ここ最近、たまに頭を悩ませさせられる問題があります。それは家電付プランで提供する家電。



家賃に２０００円プラスすることで、家電を付けることができますよ、というプランがあります。

主に札幌の物件で展開していますが、はじめての一人暮らしだったり、離婚などやむを得ない理由で

一人暮らしを始めるものの、特に蓄えがあるわけでもない方などが利用されるケースが多いです。



家電自体はリサイクルショップやネット通販などで調達してきて、誰かに協力してもらいながら

お部屋に運び込みます。札幌の場合はさすがにホイホイと行くわけにはいかないので、現地で

信頼できる方（うちの場合はコジローさんが多い）にお願いして設置を手伝って貰っています。



TV、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機で合計５万くらいの設定で集めてくるように心がけてます。

家賃を＋２０００円することで受けられる付加価値として提供しておりますので、だいたい

２年入居いただけると考えれば、５万くらいで揃えないと厳しいというところもありますので。

ただ、実際はその時の出物の状況や時間との兼ね合いで、もっとお金がかかることもあります。

そして３年目以降はボーナスステージ、ってことですね。２年以内に解約された場合も、２年借りる

前提で算出した違約金を頂戴するので、特に私に損はない設計になっている・・・はずでした。



そんな家電付プランですが、ここ最近の札幌２棟目の退去の際に少々面倒なことが起こっています。

入居者様が家電を持って行ってくれず、物件に置いていってしまう、しかも大きくて邪魔なものに

限って置いていかれるというトホホな事態に陥っています。



今回、２部屋で「冷蔵庫と電子レンジ」のみを置いていかれてしまいました。電子レンジはまだしも

冷蔵庫は大きくて邪魔です。しかも家が札幌にあるわけでもないし、置いておける空室もないので

置き場所にものすごく困るわ、運ぶのに手間賃はかかるわで厄介なことになってます。



２部屋のうち１部屋はちゃんとした入居者様で、短期での解約となったことから違約金を

請求したところ、ちゃんと払っていただけたそうです。部屋に置いて行ってあることを指摘すると

「いらないから置いていく」ということだったので、違約金も貰っているしOKという認識で

いたようです。いやいや、そういう場合は処分費も請求しなきゃダメでしょ！権利は入居者様に

渡っているんだから、他のものと同じように扱っていただけないと困ります。そりゃあたまたま

家電が必要な部屋があればラッキーですけど、いつもタイミングがいいわけじゃないですから。



もう１部屋は夜逃げ同然の退去だったので、管理会社さんから泣きが入りました。家電の違約金も

取るのに苦労するのは目に見えているので、できれば置いて行かれた家電はオーナー買取の形にして

違約金の額を減らして貰えないか、と。私としてはそれは嫌だったんですが、管理会社さんに

余計な苦労をさせるのも申し訳ないので、妥協して買取をすることにしました。

ちなみにこの部屋も冷蔵庫と電子レンジだけ置いて行かれました。何でこの２つは人気がないんだ？



いずれも札幌２棟目なのですが、空室は１部屋しかありません。

置く場所もない、中途半端に２セットずつできてしまったので、空室にモデルとして置くのも

厳しい（内覧に来て冷蔵庫が２個あったら不審に思いますよね？）。困りました。



結局、コジローさんに頼み込んで、安い値段で引き取っていただくことになりました。

引き取っても困るし、引き取るための搬出の費用もかかるだろうということを考えると、

もはやボランティアに近いと思います。何とも申し訳ない・・・。

せっかくセルフリフォームしてオシャレに作った事務所を物置状態にしてしまいました（汗）



今後、家電付プランに関しては、特約の中で「家電は譲渡しているので転居先に持参すること」

「持参しないで残置物とする場合は、相応の撤去費を徴収すること」を明記したいと思います。

自分で買った家電じゃないから、部屋に置いていってしまうケースが出てくるのだと思います。

そうなった際に請求できるような仕組みを作っておく必要があるだろうと。次回から家電付の

プランを希望された場合は、特約を増やして対応しようと考えております。失敗は成功の母なので

起こった事例をどう解釈して今後の糧にするか、というところは意識していきたいと思います。

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昨日は午後を丸々使ってお部屋の掃除をしました。



「あれ、どこにあるっけ？」と思っていたものが見つかったり、今年に入ってからの送金明細を

ファイリングしたり。まめにやっておけばなんてことのない話ですが、溜め込むと大変です。

後でやろうと思ってその辺に積み始めると、後で苦労するのはわかっているんですけどねえ。

計画性がないのでついそうなってしまいがちです。



物件単位に箱を用意して、その箱の中に物件に関するものはとりあえずぶち込んでいます。

何か探そうと思ったら、その箱の中を漁ればOKという感じですね。



各物件共通のものや、地域共通のもの（札幌物件すべてに関係するもの、のようなもの）の

整理はまだ終わっていませんが、とりあえず物件単位には整理がついたと思います。少しは

部屋の床が見えるようになりました（笑）



途中でファイルが足りなくなりダイソーにお買い物に行きましたが、最近のダイソーは女性を

意識した店内の内装で、品ぞろえもかわいい色合いのものが増えましたねえ。空室ドレスアップの

小物はダイソーで８割がた揃ってしまいます。文房具もあらかた揃うので、重宝しています。

クリアファイルとボックスファイル、あとちょっとした計算の為の電卓や、ハサミやペンなどの

各種文房具を購入して、整理を進めることができました。



それ以外にも、中途半端になっていた物置部屋のレイアウト変更や、段ボールの山をガレージに

整理して追いやる作業、部屋の掃除などを進めることができたので満足です。



この週末は意図的に人と会う予定を作らず、内向きの作業に専念するようにしました。

いつも出歩いてばかりなので、部屋の中がどうしようもないことになっています。積ん読状態の

本もいっぱいあります。この辺をどう処理していくかと考えた結果、やっぱり無理やりにでも

それをやる期間を作らなくてはならないということで、この週末はそれをやろうと予定を入れずに

空けてみたわけですが、結論としてはそういう期間は必要ってことがよくわかりました。



専業大家さんだったら、いくらでもこういう時間を取ることは出来るのだと思います。専業の人が

羨ましいと思いますが、羨ましがったところでまだまだ私は専業になれるほどキャッシュフローは

安定しておりません。であれば、予定を調整して定期的に内向きの作業をする日を作るというのが

当面の作戦になります。優先度を付けて作業に取り組む必要性がありますね。



さて、ある程度落ち着いたものの、まだまだ自宅の状態はぐちゃぐちゃで酷いもんです。

各物件共通、地域共通のファイルを整理することと、セミナーの資料で陳腐化しているものを

取捨選択して捨てること、収納用の家具を組み立ててそこに整理していくことが次の課題です。

また、PC内の収支実績の整理もしなくてはならないと感じます。次はGWのどこかで、内向きな

作業をする期間を確保したいです。計画的に動いていこうと思います。

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住宅ローン相談。

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昨日は住宅ローンの借り換えのご相談で、某大手地銀さんに行ってまいりました。

自宅からはかなり距離があり、エリアぎりぎりという話はありましたが、事前に電話確認を

したところ、まさにギリギリでOKということでしたので、お邪魔してまいりました。



一通りの資料を持ってご相談に伺いますと、こぎれいなお部屋に通されて担当の方が登場。

銀行マンだね！という感じのうやうやしい仕草で、丁寧にお話を進めてくださいます。



自宅の情報にはほとんど興味を示さず、返済比率の話をまずは確認されてきました。

（電話で事前に収益物件の借入があることを話しています）



返済予定表を見ながら電卓をはじいていきます。ややあってから、結果が出たのですが・・・

残念ながらこちらの銀行さんは既存借入に対してかなりストレスをかけた計算をするということで

現状の債務状況ではテーブルに乗らないということが判明いたしました。うーん、残念です。

収益系もそこそこやってる地銀さんなので、できればお取引をしたかったのですが。



とは言いながらも、色々とアドバイスをしていただきました。



既存の借入銀行さんと交渉したかという話を聞かれましたので、特にしていないと答えました。

実際、金利はちょっと高いかなと思っていたものの、私の主目的はどちらかというと、収益系の

融資をする銀行さんとのお付き合いをしたいという気持ちだったので、今現在住宅ローンを

借りている銀行さんだとそれが望めないので借り換えを前提にしていた為です。



行員さんは、私だったらまず真っ先に既存借入行さんとお話をして金利を下げてもらえるか

交渉するのがいいと思う、というお話をされました。なるほど、確かに目的が金利の引き下げなら

それが一番コストがかからない方法です。借り換えだと登記をし直す費用とか保証会社の費用とか

色々かかってきてしまいます。その初期コストを落として、借入の金利も落とせるということなら

それが一番効率がいいんじゃないの？という発想になるのは当然です。



収益物件の融資に好影響を与える借り換えをしたいのか。

単純に金利を下げることができればいいのか。

目的によってアプローチが変わってくる、ということですね。



それと、次に言われたのが「収益物件の借入行に対して住宅ローンの借り換えを依頼する」

という内容です。確かにそれは一理あります。私が借りている銀行さんは、残念ながら長期固定の

プランがないので全く考えていなかったのですが、個別に相談したら何か出てくるかもしれません。

住宅ローンの借り換えを材料に、既存借入の金利を下げる交渉をするのも効果的かと思います。

一考の余地があると思いました。



行員さんの利益にはならないにも関わらず、こういうアドバイスをしていただけるというのは

有難い話です。借り換え自体は厳しいという結論になったものの、勉強になりました！



そして往生際の悪い私は、さらに別の都銀さんに電話してみることにしました。

こちらは電話で返済額や家賃収入の額などをヒアリングされ、その計算の結果として出たのが

「審査のテーブルには乗ります」というコメント。こちらの銀行さんに来週突撃してみます。

あわせて、既存借入行への交渉や収益系の借入をしている銀行さんへのアタックなども

続けてみたいと思います。収益物件の借金がある人が住宅ローンの借り換えに成功するか、

今後もレポートしますのでお楽しみに！

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電話がいっぱい。

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爆弾低気圧が来るという話もあるので、結果的には正解だったかもしれません。

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昨日はいっぱい電話が来た一日でした。



朝一番で、積立をやっている信組さんから集金の予告の電話。この信組さんはわざわざ家まで

積金を取りに来ます。でも本当に取りに来るだけで、商売の状況とか何も聞いてきません（苦笑）

確定申告が終わった時期なんだから、何か聞いてくれてもいいのにな〜。営業されたいです！



続いて札幌の管理会社さんから。入居者様用の保険代が4/1より1000円値上がりしてしまったけど

それをこちらが知らずに、仲介業者さんに古い保険料金のまま案内してしまっていたのが原因で

仲介業者さんから貰った保険料が不足してしまっている状況、かつ仲介営業マンに説明をしても

オーナーがそれでいいって言ったからということで譲ってくれない、という話でした。



変わった時に言ってよ！という気持ちもなくはないですが、管理会社さんだって私が保険料まで

込みで営業していることを常に覚えているわけではないし、仕方のないことだと思います。

かといって、仲介業者さんだってきっともうお金を預かったりしていて、面倒なことはしたくないと

思っていることでしょう。こちらも小うるさいことを言って仲介業者さんとの関係を悪化させるのは

得策ではありません。とはいえ、管理会社さんの仕事の負担を増やすわけにもいきませんので、

こちらより仲介業者さんに連絡を取り、事情を説明してうまく払っていただけるよう借主さんに

説明をして貰いたいとお願いをしました。



お次の電話は知らない番号から。誰だろうと思って出てみると、前に物件の提案をしてくださった

営業マンの方でした。埼玉の南部の木造物件に興味はあるかと言う話でしたが、単身もので駅から

２０分超ということなのでその場でゴメンナサイしちゃいました＾＾；

ファミリーだったら検討できるんだけどね〜ということを伝えましたので、またそれに合ったものが

出てきたら提案してくれると言うことです。ついでに土地も探しているからよろしくと伝えました。



お次は某地銀さんから。以前、収益物件の融資でいいところまで行ったものの、残念ながらNGと

なってしまったことがあり、そのご縁で担当の方の連絡先を知っていたことから、住宅ローンの

借り換えについて相談したいと思ったのですが、担当の方は今月いっぱいをもって転勤との話で

新しい担当の方から着信がありました。まずは自宅の住宅ローンを足掛かりに、収益系の話も

何かできればいいなと思っています。



さらに、仙台で買付を入れている仲介業者さんから。買付を入れている物件の状況について

情報交換をしました。仲介業者さん側でも、金融機関さんの紹介はできるそうです。ありがたい。

義母に対応してもらう予定です。資料は既にあるしね。



そして最後に狼さんから着信。札幌ネタにコメントをつけたら、それに関するお話でした。

それ以外にも何やら別の話を聞かれまして、そちらはそちらで何となく面白そうな予感がします。

具体化する前でもいいので、楽しそうな話なら是非横流しをお願いしたいところです。



普段、こんなにいっぱい電話来ないのに、昨日は急にはどうした！？って感じでした。

おかげさまでサラリーマンの仕事がはかどらないこと・・・ってそれはいつものことか（笑）



それ以外にもメールはいろいろ来ているわ、今日は住宅ローンの借り換えの相談に行くわ、

サラリーマンの仕事も立て込んできてしまっていて、昨日もほぼ終電での帰宅だわで、タスクが

こなしきれていない状況です。いかんとは思うのですが・・・。うーむ。何とかこの週末で

追いついていきたいと思います。

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