建物インスペクション（仙台１棟目編）。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。今週もサラリーマンが大変なのが確定しています。頑張らなくては！

応援クリックよろしくお願いします→



一泊二日で仙台に行ってきました。けっこうな弾丸ツアーですが、今回は新幹線なので前に比べて

身体的には楽ちんです（この間はレンタカーを使って強行日程で突撃しました）。



新幹線で９０分。そこから電車とタクシーを乗り継いで嫁ちゃんの実家に到着。実家であると共に

仙台の法人の本拠地でもあります。嫁ちゃんなしで一人で帰るのもすっかり慣れてしまいました。



今回の目的は、大規模修繕を控える仙台１棟目をどのような仕様で修繕するかというテーマと

買付を入れている仙台２棟目（候補）にハード面で致命的な欠陥がないか確認するというテーマの

２つです。それに加えて、仙台２棟目（候補）に条件付き内定が出ていますが、その条件を

少しでもこちらが有利なものになるようにするにはどうしたらいいか、という点を考える為

各所でヒアリングをする、ということも目的の一つでした。



土曜日の夜、到着した後で義母と仙台２棟目（候補）をどうやって良い条件で融資づけを

していくか、という形で作戦会議。話を整理してくと、いくつかの論点が見えてきます。

それぞれに対してどのような手立てを打つか、こちらで素案を考えました。その素案を作る中で

どうなっているのかよくわからないポイントについて、仲介業者さんにヒアリングして確認をする

方針を立て、簡単なヒアリング項目のシートを作りました。準備万端です。



翌日は実家にみさパパさんにお迎えに来ていただき（無理を色々頼んでしまい申し訳なかったです）

車で仙台駅へ。今回は物件の状態を診ていただくということで、プロ中のプロの夜銀おやじさんを

東京からお呼びたてしてしまいました。以前、札幌にも来ていただいたことがあり、ご指摘の内容を

踏まえながら修繕計画を立てたりしております。今回もいろいろアドバイスいただく予定です。



今回、自分の物件の為だけに夜銀さんをお呼びすると（当初は１棟しか考えていなかったので）

だいぶ時間を余らせてしまうなあというのと、どうせなら何人かで共同で呼ぶ形にすれば、

呼ぶ方も経費は削減できるし、呼ばれる方も謝礼が増えるし、いいじゃないかと思案。

仲良くさせていただいているみさパパさんとJさんにもお声がけして、ご自身の物件についても

一緒に診て貰うのはどうかとご提案し、ご快諾を得ることができました。



ただ、Jさんは東京出張と被ってしまうので、当日は同席できないことに。私とみさパパさんが

代理で物件の状況をレポートするという大役を仰せつかりました。プレッシャーかかるなぁ〜。



さて、私、義母、みさパパさん、夜銀さんの４名ではじまる珍道中。

最初の現場はうちの法人が所有する仙台１棟目です。ここは今年中に大規模修繕を検討しており

どのような修繕の仕様とするべきかという点を確認するのと、ボイラー室に雨漏りが発生して

いる理由を把握するという二点がテーマになっています。雨漏りは前所有者様の頃から起こっており

売主負担で修繕することになるという認識はあるものの、仲介業者様も理由がわからずに困っていて

どうしたものかという状態になっていたものでした。



まず、この１年で自分が成長したなあと思ったのが、屋上の防水のこと。１年前に物件を購入する

目的で見た時は、屋上防水の状態なんて正直よくわかりませんでした。しかし今回はハッキリと

「全体としてはちょっと痛んできていて、屋上防水も大規模修繕の項目にしなきゃダメだなあ」

「修繕履歴に屋上防水って書いてあったけど、部分的にしかやってないみたいだ」

ということを自分で感じることができました。うん、少し成長しているぞ、自分。



それぞれの部位の塗り方や材料などを、夜銀さんのご指導の下で把握していくことができました。

これをもとに見積仕様をこちらで作り、各業者様に投げるようにしたいと思います。見積の比較を

しようにも、各社フォーマットはバラバラです。ある程度条件を統一することで、こちらも見積を

比較しやすくなります。



そして雨漏りの件。リフォーム屋さんが見ても仲介業者さんが見てもわからなかった内容を

夜銀さんは図面と現場を見ながら一発で推測してくださいました。コンクリートの打継が怪しいので

継ぎ目にコーキングした上でウレタン防水をすれば直るのではないか、ということです。ふむふむ。

早速売買の仲介業者さんにこのことを伝えたいと思います。



ところで、雨漏りの調査をする為、１階のお部屋に立ち入る必要がありました。ボイラー室が

１階の元オーナーズルームからしか入れない仕様になってしまっているので、ご協力いただかないと

ボイラー室にすら入れないという状況です＾＾；



事前に調整して、お部屋に入れて貰うということになっていましたので、そのついでに受水槽の

清掃もやってしまおうということにしました。どうやら前のオーナーさんはほとんど清掃を

やっていなかったようで、あまり良い状態ではないとのこと。入居者様の健康に何か問題が

生じてしまってはいけないので、入居者様にアポイントを取って入室OKの連絡をいただいている間に

やれることは全部やってしまおう、という方針で臨みました。



最後まで作業は見届けずに次の現場に行ってしまったので何とも言えませんが、水が綺麗になって

入居者様が多少でも快適に過ごせるようになったのであれば何よりです。



この後、４人でランチを食べてから次の現場に向かいますが、その話は明日にでも書きますね。

引っ張るわけじゃないんですが、既にけっこうな長文になってしまっているので・・・。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

課税業者と消費税。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。今日は仙台に来ています。建物のインスペクションをしてもらう予定です。

応援クリックよろしくお願いします→



一生懸命書いたブログが消えてしまいショックな私です。もう一度同じことを書くのか・・・



不動産に特化した税理士さんとして有名な叶温さんのブログを見て、なるほどと思ったことが

ありましたので、ご紹介したいと思います。



「売却した２年後は消費税に注意！」



ざっと要約すると、物件の売却は課税売上になること、課税業者であれば消費税の支払いが

必要になること、そして物件を売った２年後は課税業者になる可能性が高いことが書いてあります。

前半のことは理解していましたが、最後の「課税業者になる」というのは気づきませんでした。

でも言われてみればそうですね。至極納得です。



消費税のことを忘れて２年後に再度別の物件を売却すると、消費税をがっぽり持って行かれる。

転売とかやってる業者さんは消費税の額にこだわるので、土地建物の価格の比率を気にしますが

（消費税がかからないよう土地の比率を上げる）、個人オーナーならそこは関係ないと思って

建物を多くするよう求めたら嫌がられる・・・ということが２年後に起こるのかもしれません。

相手が個人なのに土地の割合を増やすように言ってきたら、相手は２年前に売却をしている

セミプロ大家さんかもしれませんね（笑）



さて、課税業者というキーワードで、一部の方が思いつくであろうと思われるのが消費税還付。

これって、裏を返せば「２年後は購入のチャンス」ということなんだと思います。家賃の中で

消費税がかかるのは、事務所・店舗利用のものと、自販機などの雑収入、駐車場賃料などです。

還付の為には、課税売上の占める割合が高くなければならないので、非課税売上である住居の

家賃が多い場合は普通に考えれば還付は厳しいのですが・・・。物件を２年前に売っていて

課税業者になった時に家賃収入が０円、そして１２月に良い物件を購入した、などの場合は

個人でも還付ができるのかなという気がします。この辺は専門の方に聞かないとわかりません。

※間違ってたら教えてください！



とにかく、課税業者になってしまうのは仕方がないので、それをどう活かしていくか、どうやって

損しないように計画するかが重要なのかなと思います。



そうそう、消費税といえばAOAの落合さんが大家さんの中では論客ですね。

「皆の知らない『大家と消費税』の微妙な関係」を読むと、消費税があがることで大家さんが

不利をこうむるという事実がわかりますので、ぜひご一読を。



税金は脱税しない程度に節約していきたいところですが、銀行さんに見せる決算書が赤字なのは

あまりよろしくないので、払いすぎない程度に納税していくのが一番です。そのコントロールを

していくためには、税金の勉強は欠かせません。私もわからないことばかりですが、日々勉強して

知識を身に着けていきたいと思っております。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

オーバーローンの内定は出たものの・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。過去最高位は６位なので、それより上を目指したいけど壁は厚いですね。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台２棟目（候補）の物件について、銀行さんから回答が出ました。

諸条件があるものの、融資そのものは出せるという話です。しかもオーバーローンです。



仙台２棟目（候補）は先月の終わりごろに情報を取得し、義母に現地調査をしてもらった上で

買付を入れておりました。メインバンクの某地銀さんもノリノリでやる気充分。他にライバルが

いる物件だと言う話をしたら「急いで結果を出します！」と言って、送ったマイソクに載っている

不動産業者さんに勝手に電話をかけて銀行に呼び、偉い人２名でヒアリングしてたらしいです。



そんなやる気の金融機関さんから一回目の回答が来たのは先週の木曜日。急いで回答するとは

聞いていましたが、持ち込んでから１週間で回答が出るなんて夢にも思っておりませんでした。

普段からそのスピードでやってよ！と思ったのはここだけの話にしておきます（笑）



しかしこの時の回答は、審査部が首を縦に振らないという悲しい電話でした。銀行さんが考える

リスクがどうしてもぬぐいきれず、そこが問題になっているとのことです。問題点は近隣の大きな

集客できる施設がなくなってしまうリスクだそうです。



これについては私もその可能性は考えており、それでも何とか運用できると踏んでおりました。

銀行マンの方は是非やりたいけど審査部が説得できないという感じでしたので、こちらで該当の

施設がなくなった場合にどのように運営するか、あとは現状のままどうやって経費削減して

収益性をあげていくか、などについて説明する資料を作り、銀行さんにお渡ししました。



その資料をもって、再度審査部とやりあった結果が昨日返ってきました。

私の書いた文書が多少は役に立ったのか、基本的には融資OKという結果になったようです。

ただし、条件が色々とつけられておりまして・・・。その条件の中に、これはどう考えても

現実的ではないだろうと思われるものが含まれておりました。具体的に書くわけにいかないですが

イメージ的には「義母がマンションの管理人室に常駐する」くらいのインパクトのある条件、

と思っていただければいいかなと思います。家庭がある人になんて条件を出すんだ。



話を聞いてきたのは義母なのですが、現場の銀行マンはどちらかというとこちらの味方です。

彼も当然ですが融資は出したいので、審査部の頭が固くて腹が立つということをしきりに

仰っていたとか。それであれば、銀行マンの方と知恵を出し合って、この変な条件をうまく

ひっくり返す対案を出せないだろうかと検討する価値はあると思います。

週明けにでも銀行さんに電話して、その辺を相談してみなくては。



いずれにせよ、アベノミクスのせいかはわかりませんが、確かに金融機関さんが積極的に

なってきているように感じます。今回もオーバーローンでお願いして、普通にOKが出ています。

先日までの銀行さんであれば考えにくい状況です。



きっと融資が出やすくなっているのだろうと感じますが、その裏返しとして、今後は利回りが

どんどん下がっていくことになるのでしょうね。今回、私が購入する物件も正直に言えば

それほど利回りは良くありません。かなりボール球ギリギリのストライク、って感じです。

法人が経費負けしないよう、かつ義母にもっと役員報酬を出せるように経営規模を拡大したい、

という意思があるから買付を入れたものの、見送りも検討して良かった物件です。

（積算は出ているので銀行さんは好きだと思いますが）



そう考えると、条件がひっくり返せないなら無理に購入する必要はないのでしょう。

ブログを書くことで自分の発想が整理できて、自己完結できてしまいました（笑）

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

館銘板設置完了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。仙台２棟目に続いて、新たなる案件に着手しはじめました。買付入れるぞー。

応援クリックよろしくお願いします→



東京２棟目の館銘板が設置されました！



東京２棟目は購入前になぜか売主さんが物件の館銘板を取り外していってしまったので、

これまでずっと館銘板がない状態でした。どちらにしても、あまり格好のよくない名前だったので

（○○ビルみたいな感じの名前）、他の物件と同じシリーズ名で統一する方向で名称変更を

検討することにしました。



名前を変えるとなると、登場するのはいつもお世話になっている札幌在住のデザイナーさん。

報告ネットの山岡さんからご紹介頂いた方で、事業のロゴマークや札幌の物件の看板デザイン等を

引き受けていただいております。イケメンで優しく、仕事もできるという最強の属性を持ってます。



基本的に彼は現場を見ない限りは仕事を引き受けないというポリシーを持たれているのですが、

私は既存顧客と言うこともあり、無理を言って遠方の仕事も引き受けていただいております。

東京１棟目の看板デザインも対応いただきました。見学会に来た不動産仲間からも好評です。

本当にありがたいお話です。



今回もその路線で引き続きお願いします、ということで、最初に写真と動画を送りました。

それを見ていただきながら、デザイン案を練っていきます。本当は旅費を出して東京まで

来ていただきたいところなのですが、私もあいにくそこまでお金持ちではないので・・・。

動画でバーチャルにやらせていただきました。



デザイナーさんも売れっ子なので他の案件などが入ってきたり、北海道の方なので北海道時間で

のんびり動いてしまうところもあったり（苦笑）。最初はいつもと違う雰囲気の看板をご提案して

いただいたのですが、「これじゃ店舗の看板より目立ってしまう」ということで泣く泣く却下を

させていただいたりもしました。試行錯誤をした末、いつもと同じパターンの看板になるという

何かの教訓のようなオチになりましたよ（笑）



そして出来上がった看板を管理会社さんに送付し、管理会社さんにて設置をしていただきました。

これもまた水道管の話やテナントさんのオープンなどが重なり、かなりドタバタしていましたが

一段落したところで設置をしていただく手筈を整えることができました。



そして昨日「館銘板の設置が完了した」というメールが届き、設置後の写真も添付されてきました。

いやー、やっぱいいですね〜。雰囲気が変わります。大規模修繕をした後だということもあり、

物件全体が生まれ変わったような素敵な雰囲気に！（多少贔屓目あり）

ますます物件に愛着がわきました。とっても満足です。



やっぱり「○○ビル」よりはフランス語とかのおしゃれな館名の方が若い方からのウケはいいと

思います。別にお年寄りの方だって、そういう名前だから入らないということはないでしょうし。

物件を内覧に来た方は、外観である程度の印象を決めているという話もあります。おしゃれな

館銘板がついていれば、それだけでもポイントはあがるはずだと思っています。



そんなわけで、今後も購入した物件は出来る限り館名を変えて館銘板を設置する、という方向で

考えていきたいと思っています。仙台の物件だけはまだ名前を変えていないんだけど、こっちは

果たしてどうしようかなあ・・・。このまま変えずに進めるか、それとも今から変更しちゃうか。

悩んじゃいます。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

壁に穴が開いた・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。何とか６位までは行きたいなと思う今日この頃です。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌３棟目の壁に穴が開きました(>_<)



私は札幌の物件については報告ネットさんの巡回契約を入れているのですが、先月の巡回結果の

レポートが送られてきた際にびっくりするようなことが書いてありました。



「物件正面サイディングに穴があきました。」



あ、穴！？

慌てて写真を見ると、確かに穴が開いています。







なんなんだよこれー！もう勘弁してくださいよー・・・orz



過去の清掃報告の履歴などを追いかけていくと、3/16の定期清掃の時は大丈夫だったものの

3/28の報告ネットさんの確認の時は壊れていたようです。この12日の間にやられたってことか。



「トラックのリアバンパーが当たったような壊れ方です。」

と書いてありますが、果たして何が原因で穴が開いたのでしょうか。トラックが通るような

場所でもないし、ましてやうちの物件に穴を開けるような停車の仕方をするとも考えにくいです。

除雪もここの前面道路は入らないはずだし、まったく理由がわかりません。強いて言うならば、

自販機の補充の車が間違えて当ててしまったとかくらいでしょうか。



この穴の件、その後コジローさんの清掃の真っ最中にもメールで報告がありました。



何が何だかわかりませんが、とにかく修理はしないといけません。

管理会社さんに報告したところ、担当の方より電話がかかってきました。担当の方からは

「うちでも穴が開いているという事態は把握していました」と。把握してたなら連絡してよ！

いつも報告ネットさんから聞いたことを報告すると、管理会社さんは「知ってました」って

言うんですよね〜・・・ほんとかよと（苦笑）



原因がわからないという点については管理会社さんも同じだということみたいです。今回の件、

事故の原因はわからず、事故日も大まかな時期しかわかりませんが、保険の対象となることは

間違いないはずなので保険金を請求して修理しようと思います。



今回の報告では、他にも「液晶テレビが不法投棄されている」「FFストーブのダクトが部屋側から

押し出されて変になっている部屋がある」という２点の指摘もありました。満室になったと

思ったら急にそれかい！とガッカリしないこともないですが、とにかく早々に事態を打開して

入居者様の快適な生活を守らなくてはなりません。いずれの件も早々に手配を取って改善を

していきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。