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仙台２棟目候補の案件について、銀行さんに回答書を送付いたしました。



〜ここまでのあらすじ〜

仙台で、まあ購入しても大儲けにも大損にもならないだろうなぁと思える物件の情報を入手。

とりあえず買付を入れてメインバンクさんに相談してみたところ、ノリノリでやる気だったから

ライバルの買い上がりがあるかもしれない、などと理由を付けてオーバーローンを希望。

そして銀行さんも異例のスピードでオーバーローンOKの回答を出してきたのですが・・・

審査部からいくつかの難しい条件を突き付けられており、そこをクリアしないといけません。

〜あらすじ終わり〜



せっかくのオーバーローンなので、何とか与えられた条件をクリアしたい気持ちはあります。

現時点で明確な条件として出されていることは

１．物件運営費の大幅削減

２．融資期間の短縮

３．家賃振込口座をメインバンクに

４．四半期に１回運営の確認をしたい

この４点。それ以外にも確認されている事項として

Ａ．管理会社をどうするのか

Ｂ．修繕積立費をどう貯めるか

という２点も聞かれています。



融資期間を短くしておいて「修繕積立費をどうするのか教えて下さい」とはまた・・・。

融資期間が長い方がキャッシュフローが蓄積できるでしょうが！と言ってやる、絶対に。



１が一番厄介な問題で、２は収益性が下がるという点では大問題です。３と４は問題ありません。

１については、今回購入しようとしている物件はある理由によりかなりの経費がかかっています。

価格はその経費を抜いた状態で利回りを算出していますので、特に意識はしていなかったのですが

銀行さんとしてはその部分が非常に気になったようです。結局、それに伴い融資期間も削られて

しまっている模様です。



まずこちらで考えたのは、その経費を完全に切り離した状態で見て貰えば、通常の賃貸マンションと

何ら変わらないということを立証して、通常のマンションとしての融資期間に戻して貰おうという

ことです。経費の部分は付加価値を付けるサービスであり、賃料以外の名目で入居者様から頂いている

お金（管理費など）でうまくまかなえるよう設計されています。その部分の収入と、付加価値を与える

サービスの経費を運営イメージから外し、普通の賃貸マンションとして回っている、という資料を

作ることにしました。



たとえ話で言えば、「水道代」とか「町内会費」って、レントロールに載ったとしても利回りには

算入しませんよね。それと同じように、今回の大きな経費も家賃収入とは別の枠として考えるように
　
見方を変えてもらったら、評価の仕方は変わるかもしれない・・・という発想です。



融資期間が短くなったのも、この経費があったことが遠因になっていると行員さんからは

伺っておりますので、ここの見方が変われば融資期間が延びる可能性も出てくると思っています。



そして、切り離した経費と対になる部分を家賃以外の名目でしっかり徴収されていますので、

切り離しても収支は結果として変わりません。だからこそ、経費を削減する必要もないし、

融資期間も普通のマンションと違うものにする必要はない、ということをアピールする方針で

資料を作成しました。



質問への回答については、２で言われている融資期間の減少を回避するように回答を組み立てる

方向で考えました。まずＡについては、義母による自主管理を行う方針です。これにより、

年間の管理費を削減できるので、これを修繕積立費に回す、という内容にしました。Ｂについては

Ａで答えた管理費以外に家賃収入からプールすること、ただし融資期間が短くなると修繕積立費を

プールする額が減ってしまうので短縮は止めてほしい、という論調にしました。



一方的にこちらの主張ばかりしても厳しいかと思いますので、逆にこちらからも譲歩できる案を

銀行さんに提示することにしました。



・金利の引き上げ

・融資期間変更に伴う増加したキャッシュフローを積立にする

などについてはこちらでも対応する準備がある、という論旨にしました。融資の金利は後から

交渉できますが、期間を交渉したらリスケになります。金利を高くすることで銀行さんの儲けを

増やすことができるから、その分うちにもキャッシュフローが増えるよう期間を長くしてよ、

という感じにして、お互いにメリットがある話にしました。win-winの関係が作れないと、

取引はうまく進みません。自分の主張だけでなく、相手の立場も考えることが肝要と思います。



購入前の話なので、あまり内容を明示できないからもやっとした書き方になってしまいますが、

こんな感じで作った回答書を銀行さんにぶつけました。さて、先方はどう出てくるか。

現場の融資担当の方はこちらの味方です。共通の敵は審査部。さぁ、妥当なるか！？

銀行マンの頑張りをかたずをのんで見守りたいと思います。

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建物インスペクション（みさパパさん物件＆購入候補物件）

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連載もの（？）の仙台ホームインスペクションツアーの続きです。

仙台１棟目編その１

仙台１棟目編その２

Jさんの物件編



Jさんの物件を後にした一行が次に向かったのは、みさパパさんの物件C。立派な４層のRCです。

大規模修繕の時期や内容、エントランス天井にあるシミの正体を把握したいとのことでした。



さっそくシミを拝見。







確かに、エントランスにこれがあったらちょっと嫌ですね。建物は水に弱いので、これだけ

染みているというのはあまり好ましくありません。



このシミに関してはみさパパさんが説明を聞いて、納得されていたようです。私は他のところを

あちこち見学していたので、すっかりその説明を聞きそびれました（笑）

何らかの推論は出たみたいなので、よかったです。



みさパパさんの物件Cはタイルの浮きも少なく、良い施工であるとの評価でした。素晴らしい。

とはいえ、築年数なりには経年劣化している部分もあります。







これはコンクリートの爆裂現象。内部の鉄筋が錆びて膨張し、内側からコンクリートを壊します。

充分な脱塩をせずに作ったコンクリートを使うとこういうことが起こるほか、建物に水が浸入しても

こういうことが起こると理解しています（間違っているかもしれないので自分で調べてね！）。



爆裂すると、そこから建物の内部に水が入っていきますので、あまり良いことではありません。





こちらは白化現象が起こっている写真。こうなっているところは何らかの形で水がきている、

ということだそうです。建物に水は大敵。こういうのがあったら専門の人に診てもらいましょう。



みさパパさんのブログに詳細が出ていますので、そちらもご参照になられるといいと思います。



そして最後に回ったのが、私が今買付を入れている仙台２棟目候補物件。購入前に致命的な欠陥が

ないことを確認したいのと、修繕をどのくらいの計画で考えておけばいいかという２点を把握し

取得前に安心しておきたいという気持ちです。



私も見るのは初めてだったのですが、なかなか立派なマンションでした。低層RCは維持費用が

かからないので魅力があります。受水槽とポンプがあるくらいで、機械類もそれほどありません。

土地が広いんだけど、境界石を確認すると隣地の擁壁がこっちの敷地にはみ出していたりしてます。

境界石が１箇所だけ入っていないという状況もあり、多少気になります。



融資をどうやって通すか、立ち会ってくれた仲介業者さんと打ち合わせをしている最中に、

夜銀さんが建物をざっとチェックしてくださいました。現段階では築年数なりの品質になっており

特に悪い状態ではないようです。一箇所、当初の施工が良くない箇所を指摘されましたが、

そこはまめにフォローして予防修繕をしておけば何とかなるでしょう。大規模修繕を即時に

実施するようなことはなさそうです。ひとまずほっとしました。



床下を見たりするところまではしませんでしたが、それでもざっと見てもらってそこまで悪くないと

言っていただけると、非常にほっとします。仙台２棟目候補の取得に向けて弾みがつきそうです。



そんなこんなで、いろいろな人を巻き込んで行った仙台珍道中でした。

お世話になりました皆様、どうもありがとうございました。

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建物インスペクション（Jさんの参号機編）。

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連載もの（？）の仙台ホームインスペクションツアーの件です。

仙台１棟目編その１

仙台１棟目編その２



２件目の現場はJさんの参号機。トラブル続発のあの物件です。Jさん自身は入れ違いで東京に

出張されているとのことで、私とみさパパさんが代わりにお話を伺ってくることになりました。



遠巻きに見ると立派なマンションで、おしゃれなカフェなんかも店舗で入店しております。

なかなかいい雰囲気じゃないですか〜。色がちょっと怪しいけど、表側は雰囲気いいです。



写真を撮りながら上のほうに目線をずらしていくと、あるお部屋の洗濯物に目が留まりました。

干してあるもの、全てヒョウ柄。どっかのヤンキー崩れのようなセレクションです。

この時は「ヤンママでも住んでるのかなー」くらいに感じただけでした。



んで、住居の入口が表側には見当たらなかったので、裏手に回ってみました。



・・・外階段がサビサビで怖い（汗）



なんかもう、さびだらけでちょっとすさんだ雰囲気になってるんですよ。ちょっと微妙です。

手すりなんかもさびてて、もはや鉄が腐食しきって外れている箇所もあります。うーむ。



物件の周囲をぐるっと回ってみると、あちこちにクラックが。サッシのところに多いことから

震災の時のクラックだろうと推測できるとのことでした。S造の物件の場合、こういうクラックから

水が浸入してきて、中の鉄骨を錆びつかせてしまうことがあるそうです。あなおそろしや。



しかも粗大ゴミが敷地内のあちこちに転がっています。前のお店の残置物なんじゃないかと

思われるような什器っぽいのもあれば、ゴミ箱やほうきなどもあり、古タイヤやら家電やら

いろいろなものが放置されています。恐ろしいことに、ほぼ全ての部屋の前に粗大ゴミが！



ドアも年季が入ってくたびれた感じに塗装がはげており、粉を吹いています。

換気口の上に謎の穴が空いていたり（何かの配管だったっぽいけど、塞がれていません・・・）、

電気メーターの配線がむき出しだったり、「消火器」の札も朽ち果てているし。カオスです。



そして極めつけに、駐車場でタバコをすっていた兄ちゃん。見るからにヤンキー崩れです。

ジャンパーに坊主に帽子、でもなぜか猫を抱いてタバコを吸ってます。うちの物件とはまた違った

属性の悪さです・・・。さっき表で見たヒョウ柄の部屋の住人なのか！？



インスペクションする間でもなく「修繕したほうがいい」という結論になりました（汗）

売るなら鉄部の補修や見栄えの悪いところの修繕を最優先で行ったほうがいいでしょうし、

保有し続けるならまず手の届く範囲だけでもいいのでクラックの補修をする必要があります。

できれば、なるべく早めに足場を組んで外壁塗装＆クラック補修をすべきだなと思います。



なんか、見学させてもらっておいてこんな言い方になってしまい申し訳ないなあと思いつつ。

Jさん、ブログと同じくらい管理も頑張りましょう！（汗）



そんなJさんの物件を後にして、次はみさパパさんの物件を見学に行きます。

その様子はまた後日のブログにて。

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建物インスペクション（仙台１棟目・番外編）

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一昨日のブログの続きで、仙台ホームインスペクションツアーの話題です。



Jさんの物件に移動して見学する話の前に、仙台１棟目の１階のお部屋のことについて一点だけ

書き忘れたことがありましたので、今日のブログはそのネタでいかせていただきます。



地下のボイラー室に行く為には、入居者様の住んでいるお部屋を通らなくてはなりません。

そのため、該当のお部屋の方には事前にお願いをして、部屋に入れていただくように話をして

おりました。借りていただいて約半年。今回、初めてお部屋の中に潜入しましたが、部屋は綺麗に

使っていただいておりました。タバコのヤニなども特になさそうです。



お住まいの方も感じのいい人で、夜勤明けでくつろぎたい時間であるにも関わらず、丁寧に

対応をしてくれました。どんな人なのか少し心配してましたが、いい人で良かったです。



せっかく入居者様のお部屋に入れたのだからということで、何か困っていることはないかという

ヒアリングをしてみましたところ・・・なかなかビックリする話がありました。



「引っ越してきて以来ずっとなんですが、フジテレビがつかないんです」

「NHK総合もたまにつかないです」



えええー！そういうことは早く言ってくださいよー(>_<)

それって生活インフラが適切な状態で提供されていないに等しいと思います。ごめんなさい！



その場にいた夜銀おやじさんに、こういうのってどうやったら直るんですか？と聞いたところ

ブースターの調整をすれば映るようになるはずと教えていただきました。電気屋さんに頼めば

OKとのことです（電気屋さんって言っても家電量販店とかじゃなくて電気工事の人のことです）。



「じゃあ今、共用部の照明が壊れて交換を依頼しているから、その電気屋さんに頼めばいいですね」

「いや、ブースターと照明だと弱電と強電の違いがあるから、同時にはできないと思いますよ」

・・・そうなんですか。切り分けが難しいです（汗）



後日、義母が照明を交換してくれる電気屋さんに確認したところ、夜銀さんがおっしゃったように

「それは別の技術者になるから一遍にはできない」という回答だったそうです。色々あるのねー。



いずれにせよ、副産物的に入居者様が困っていることを一つ解決できたので良かったです。



なかなか話が進みませんが、次回こそJさんの物件のホームインスペクションの話題のはず・・・。

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嬉しい贈り物／住宅ローン借り換え。

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すみません、サラリーマンの仕事と仙台２棟目候補の融資交渉に使う資料作り、それに加えて

アジア太平洋大家の会で紹介されていたフィリピンのコンドミニアムの買付準備などが加わり

時間が全然足りない状況に陥ってます。そんなわけで、予告していたにも関わらず申し訳ないですが

インスペクションネタの続き（Jさんの物件見学など）は明日以降とさせてください。



そんなわけで今日は簡易ネタ。



東京２棟目の事務所に入居して、飲食店を開いた入居者様より宅急便が届きました。

何かと思えば、美味しいので有名な行列のできるラスクじゃないですか！こんなにいいものを

いただいてしまい、大変恐縮です。まだ電話できていないので詳細は伺えておりませんが、

恐らく開店時にお花を贈ったことの御礼なのだと思います。



私としては、とにかく入居された方が不幸になるのは嫌なので、できるだけ盛り上げようと思い

お花を贈ってお店をにぎやかにさせていただいただけなのですが・・・。それに対してこうやって

わざわざ御礼をしようとしてくださるその気持ちがとても嬉しいです。



とはいえ、オープンしたばかりで財政的にも楽ではないだろうから、そうやって気遣いを

いただくのも申し訳ない気持ちです。今は仕事がどうしようもなく大変なので厳しいですが、

落ち着いたらお店に行っていっぱい飲み食いしてこようと思います。



あと昨日は会社に行く前に住宅ローンの相談で某大手地銀さんをご訪問しました。

検討して方向性を教えていただけるとのことで、近々連絡しなくてはなりません。



私は超長期固定（少なくとも２０年以上）を狙っていたのですが、この銀行の営業マンの方は

「あくまで自分が同じ立場に置かれたらそうする、という話ですが・・・」と前置きした上で

変動金利を薦めてまいりました。無理強いするつもりは全くなく、今ならその方がいいと思う、

という話だそうです。



金利が低ければ残債が減るのが早いから、その分一気にお金が貯まります。変動→固定への

切替は手数料もそれほどかからないし、毎月できるから、金利があがりそうな雰囲気になるまで

固定で回しておいて、やばいと思ったタイミングで変動にしてもいいんじゃないですか？

というのが論旨でした。なるほど。納得です。いろいろと新しい知識が増えていくなあ。



住宅ローンの借り換え、引き続き検討していきたいと思います。



今日は短めですがこの辺で。

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