決算完了。

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仙台の法人の１期目の決算が完了致しました。今期は黒字での滑り出しにすることにしました。



仙台の法人は、仙台１棟目を所有する不動産賃貸業全般を営む法人で、代表はうちの義母が

就任しております。本店も仙台、代表取締役も仙台ということで、仙台市内の法人という形で

地元に密着した仕事をしている、という感じです。



仙台の法人が持っているのは仙台１棟目だけですので、今のままだと経費に負けてしまいます。

たいした年収もないのに、法人税は毎年払わなくてはならないし、決算で税理士さんの力も

借りる必要があります。その点から考えると、この法人は何としても規模を拡大する必要が

あるのは明白です。義理の両親への役員報酬もそうすれば増やせます。親孝行したいですしね。



ですので、この法人は不動産を取得した年度であっても何とか黒字にしたかったんです。

銀行さんから融資を得るにあたっては、黒字にしておくことが交渉を楽に進める為の条件であると

思っている為です。もう増やす気がないなら、赤字でも何でもいいんですが。



とにかく１円でも黒字になればいいという形で税理士さんにお願いをしていたのですが、

先日メールが来て「いくつかの落としどころが考えられます」と３案提示されました。

黒字を目一杯大きくした案、税引前は黒字だけど税引後に赤字転落する案、その中間です。



法人は法人税（法人県民税22,000円＋法人市民税\50,000円）がかかります。それ以外に、

黒字になると黒字の額に応じて税金がかかってまいります。税引後に赤字に転落する案は、

税引前の利益が5万くらいなんだけど、税金と法人税の支払いがそれ以上になることから

最終的には赤字に転落するという内容でした。



私の考える理想の決算は、税金は最低限の支払いで、黒字を維持すること。税引後に赤字となる案は

個人的には税金が最小限になるので魅力はあります。ただ、赤字は赤字なので、銀行さんに

どう判定されるかという１点が気になりました。



気になるなら聞いてみればいいよね！ということで、法人のメインバンクの担当の方に電話して

税引前黒字・税引後赤字の是非について聞いてみました。返ってきた答えは税引前であれ

税引後であれ、赤字というのはちょっとどうかなと思う・・・という類の回答でした。やっぱり？

メインバンクには、今まさに融資案件を持ち込んでいるところですので、その意向にはできるだけ

あわせておいた方がいいと思っています。なので、税引後赤字になる案はボツになりました。



結局、中間を取った案でいくことに決めました。黒字であれば、その黒字の額自体はあまり

考慮しないような雰囲気でしたので、それだったら税引後黒字になる最低限の利益でOKという

判断をしました。これで１期目の法人の決算は確定です。メインバンクに決算書を持参して

貰わなくてはならないので、決算書は仙台に郵送するようお願いをしました。



これでようやく仙台の１期目の決算は完了。２期目も頑張っていきたいと思います。

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藪蛇になったかも。

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家賃の振込日を遅らせてくれないか、という相談が入居者様よりありました。



このお部屋は別に自主管理をしているわけではないのですが、大家直接募集から入居成約と

なったお部屋なので、入居者様も私もお互いに連絡先を知っている状態です。



だからといって、特に何か連絡を取り合ったりしているわけではないのですが、今回は今までより

少しだけ密に入居者様とコミュニケーションを取ってみようかな？と思っています。このお客様は

オーナーとの接触を面倒に思うタイプではないだろうと考えています（オーナー直接募集にわざわざ

申し込んできて、その時もメールの返信は早かったのでそう思い込んでいます）。連絡を取った

回数の分だけ、その人の中で物件のオーナーに対する親しみは上がっていくはずです。

そうなれば物件自体にも愛着を持ってくれるだろうし、変なこともしないのではないかと考えます。



このお客様は決して属性は良くないのですが、入居申込時のメール返信はまめに来ていたので、

そんなに悪い印象は持っておりません。とは言いながらも、入居審査が終わるまでは猫をかぶって

いたという可能性もありますので、その辺もあわせて見極めていければと思っています。



連絡を取ると言っても、別にメル友になるつもりはありません。建物に不便があれば改善するので

言ってくださいね、といったトーンのもので、管理人っぽい感じの内容にしていこうとしています。

お年賀のメールとか季節もののメールくらいはするかもしれませんけど。



とまあそんなわけで、入居者様に初めてメールを打ってみました。その結果が、冒頭にも書いた通り

家賃の振込日を変えられないかという相談でした（苦笑）

建物に不便はなく快適に暮らしているが、可能であれば家賃の振込日を変更してほしいと。

うへ、なんかコミュニケーションを取ったことで藪蛇な結果になったかも・・・。



入居者様とオーナーは契約によって結びついている仲ですので、その契約の条件を変えるというのは

そんなに軽い話ではありません。下手をすると、それだけでネガティブな印象になりかねません。

軽い気持ちで言っているのか、それともそれ相応の納得できる理由があるのか。そこが大事です。

とりあえず、理由を教えてねというメールを打って返信を待っているところです。



管理会社さんとも軽くこの話について情報共有しましたが、お金に関する話についてはできるだけ

条件を変えない方がいいだろうとの見解でした。一度条件変更に応じると、癖がついてずるずると

だらしなくなっていったり、要求がエスカレートする可能性があることを懸念されておりました。

ごもっともだと思います。



なぜ変更してほしいのだろうかという推測をお互いにしてみましたが、もしかすると生活保護などに

状況が変わるのかもしれないという推論が出てきました。支給日が決まっているので、その後で

振り込むような形にしていきたい、という話なのかもしれないということです。可能性ありですね。



いずれにせよ、今回は初めての試みで入居者様と接触を取ってみようとしましたが、しょっぱなから

この調子だと、今後もその方向で続けるかは微妙です＾＾；

もし長期入居や滞納防止に効果がありそうなら、他のお部屋の住人の方にもコミュニケーションを

仕掛けていこうかなと思っていましたが、はてさて。

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建物トラブル続発。

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札幌３棟目で、ここのところ立て続けに事故が発生しております。



先日のブログで書いた通り、サイディングに穴が開いてしまったという事故がありました。

それに続き、今度は「共用部の天井から水が染みている」という事故が発見されてしまいました。



こんな感じです。







これは漏れてますね・・・。この場所が漏れるってのはどういうことなんだろう？雨ざらしにも

なったりしないはずの場所なのですが。



管理会社さんにとりあえず連絡して、確認をしてもらいました。ややあって返事が返ってきまして、

この上にダクトが通っているからそこから漏れているのかもしれませんということでした。

とりあえず、保険がおりる事故だと思われるので、保険の申請もしていただくことになりました。

動いてくれる管理会社さんで非常に助かります。



で、よかったよかったと電話を切ろうとしたところで、管理会社さんから「まだあるんです・・・」

と呼び止められました。うーん、だいたいこのパターンっていい話じゃないんだよねえ・・・。



内容は案の定よろしくないお話。

先日より入居となった方のお部屋で漏水事故が発生し、床がぐずぐずになってしまった上に

お客様の荷物まで水浸しになってしまったということです。うわ、それは勘弁して〜！(>_<)

お客様に迷惑をかけてしまったことが申し訳なく、しょぼんとしてしまいました。



なぜそんなことになったかと言うと、水抜き用の蛇口が劣化（？）でポロリと落ちたそうで。

蛇口が取れたらそりゃー水はジャージャー出ますよね・・・。なんてこったぁ。



管理会社さんには、早急に対応していただくようお願いをしました。これもまた事故なので、

賠償分も含めて管理会社さんに保険での対応が可能かどうかを確認してもらっております。

現時点でまだその結果は出ていませんが、何とか一部でもいいので保険で対応をして貰えると

助かるなあと思う今日この頃です。



これ以外にも、灯油FFのストーブの排気口がおかしくなっているとか、敷地の裏手に液晶テレビの

粗大ゴミが放置されたりとか、雪が融けてきたら色々と出てきた模様です。ストーブについては

プロパンガスの会社さんから借りているものなので、そちらに修理を依頼しております。

液晶テレビは入居者様に一斉にお知らせを投函して注意を促したところ、どうやら放置した人が

片付けたみたいで、今はなくなっているという話でした。まだまだ捨てたもんじゃないです。



満室になったと思ったら建物のトラブル。なかなかのんびりさせてもらえそうにありませんが

ひとつひとつ丁寧に対応をしていき、きちんとした形で運営をするように頑張りたいと思います。

良好な住環境を維持することで、そこに住む人の意識も変わってくるものと思います。まずは私が

ちゃんと手入れをして、住んでて良かったと思われる物件づくりを心掛けたいと思います。

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リフォーム内容を検討。

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札幌１棟目が現在１室だけ空室になっております。

「だけ」と言っても、この物件は５部屋しかないので、１室空いたらそれなりに大きなお話です。

多少シーズンを外してしまっていますが、何とか埋めにいかなくてはなりません。



埋める前に、原状回復です。私自身、やることがてんこ盛りであまり気を回すことができずに

ここまで来てしまったのがいけないのですが、空室になってから見積を貰うまでに２週間も

かかってしまいました。前にもそんなことを反省してましたけど、結局またやってしまったので

改めて反省をしなくてはならないです。



今回のお部屋は、前回空室になった際に報告ネットさんできっちりと原状回復＋αの状態まで

持って行ってもらいました。今回はお部屋の状態を診ながら、また報告ネットさんに依頼して

追加の設備を導入してさらなる差別化を図るか、管理会社さんで原状回復をするに留めるかを

判断しなくてはなりません。



まずお部屋の状態ですが、それなりに綺麗に使っていただいていたようです。ただ、部分的に

ダメになっているところはありますので、そういった部分は直していかなくてはなりません。

床に何か丸いものを置いた跡がついてしまっていたり、IKEAで買った和紙の照明の紙の部分が

カビが生えていたり、玄関ドアの塗装が剥げてきていたり、など。



原状回復としてやらないとどうにもならない箇所と、バリューアップできる箇所を切り分けて

どういう風に修繕するかを決定しなくてはなりません。



とりあえず、管理会社さんと報告ネットさんで見積を取って検討したところ、原状回復として

作業が必要な箇所は以下の内容になりそうです。



・洗面台下部の収納の床が抜けている

・洋間の収納扉の裏が割れている

・洋間のCFの張替



これに加えて、管理会社さんのところでピックアップしてくれているのが以下の内容です。



・換気扇修理

・建具補修



そして報告ネットさんで差別化を図ろうとしてくれているのが以下の内容です。



・窓に対するプライバシーフィルム施工

・浴室鏡交換

・玄関ドア塗装

・キッチン内部塗装

・シャンドレ交換



あとはこちらで取捨選択をしていくわけですね。



報告ネットさんがすごいと思うのは、同じ修繕をバリューアップに変えてしまうところです。

例えばですが、管理会社さんは「洋間の収納扉の裏が壊れたのでベニヤ板を張り替えます」と

提案してくれたのですが、報告ネットさんは「全身鏡を張って割れを隠します」という提案です。

クローゼットであることを考えれば、どちらの提案が入居者様に好まれるかは一目瞭然です。

収納を開けたら鏡があった方が、その場でコーディネートのチェックもできていいですよね。

それでいてお値段はほぼ変わりません。アイディアの勝利、です。



ただ、報告ネットさんの作業をまるっと全部行うと、家賃５ヵ月分くらい飛んでしまうので

全てを行うというよりは取捨選択してもう少しコストを落とすことを考えなくてはなりません。

悲しいですが、賃貸経営は原状回復に無尽蔵にお金を使うわけにはいかないのです。

これから知恵を絞ってどの項目を行うべきか検討したいと思います。

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フィリピンのプレビルド案件の考察。

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私は地味にフィリピンのコンドミニアムも購入しておりまして、その関係でフィリピンの現地を

年明けに視察しに行ったりもしています。新興国でキャピタルゲインが狙えるのと同時に、

家賃相場と供給価格のバランスがあまり悪くなく、新築のコンドミニアムでも利回り１０％程度

狙えてしまうというところに魅力を感じております。外貨建てのお金が少し手元にあるといいな、

という気持ちと、大失敗して大損しても我慢できるくらいの小さなロットでやれること、

先行者利益を得られるかもしれないタイミングであれば、とりあえず目新しいことにチャレンジして

自分自身の知見を深めていきたいこと、などを理由に購入しております。



基本的には海外不動産投資はコンドミニアムの購入が真っ先にあがってくると思います。

外国人にも土地の所有権があるのはコンドミニアムだけ（超大雑把に言えばなので厳密に言うと

少し違いますが・・・）だし、実需（海外移住）にも賃貸（外交官などが対象になります）にも

使うことができます。個人的には地元の中流層あたりをターゲットにした物件とかがいいのですが

そこまで踏み込むなら現地に会社を作ったりして事業としてやるべきかなとは思います。



外国人がフィリピンで不動産を買うには、プレビルドと呼ばれる手法が一般的になるかと思います。

「これから作りますよ〜」という物件に先行投資する形です。デベロッパーさんの倒産リスクも

当然ありますので、持ち逃げされないような信頼できるデベロッパーさんを選ぶ必要があります。

支払は一括や積立などいくつかの方式があり、一括の場合はけっこう大きなディスカウントが

あるのが一般的です。積立の場合は引き渡し時に残金を一括払いする必要があります。銀行融資も

うまくやればつくらしいという話ですが、金利が高いのでどうかな〜という感じはします。



プレビルドはデベロッパーさんが価格を調整するので、ほぼ間違いなく値上がりはしてくれます。

リスクが高いころにお金を出す人には安く提供し、完成が近づいて倒産や持ち逃げのリスクが

減ってくれば、当然価格は高くしてきます。だからほぼ間違いなく値上がりする、という算段。



とはいえ、値上がりしたからと言って簡単に売れるものでもありません。私が購入したコンドを

残り２年か３年で完成という今のタイミングで売りに出していますが、引き合いはありません。

フィリピンのその辺の事情に詳しい人に聞くと、やっぱり完成前が一番高く売れるし引き合いも

多いのだそうです。私はある程度あがったらすぐ売ってしまいたい人なのですが、不動産だけあって

なかなかすぐには売れないというのが実情のようです。換金リスクもあるということですね。



では実際に引き渡しまで保有するか？という話ですが、保有すると日本に住んでいる限りにおいては

日本と同じ税制に囚われるという話があります。仮に、個人で保有して３年くらいで売った場合は

日本の税法にのっとり、短期譲渡３９％の税率がかかってしまうということでした。そうなると、

やっぱり所有権が移転する前に売り抜けてしまいたい感じになります。



かつ、フィリピンは日本に比べて建物の維持メンテナンスの技術が高くありません。質の悪い

某デベロッパーさんの物件だと、１０年でボロボロになるそうです。地元の不動産に携わる方に

話を聞いたのですが、某デベロッパーさんの中古コンドミニアムは、他のデベさんと比べて

だいたい２割ダウンくらいの価格でしか取引できないとか。それ以外のデベロッパーさんでも

やっぱり１０年くらいすると古めかしい感じになっているように見えます。ただ、ちゃんと

メンテナンスができていて、そこまで状態が悪くなっていないコンドミニアムもありましたので

（たとえばRockwellとかは築１２年ですが、そんなに古い印象はありませんでした）、いかに

信頼できるデベロッパーさんを探せるかというところは重要だと思います。



フィリピンのコンドミニアムには修繕積立費はありません。購入時に一括でデベロッパーさんに

支払っており、その資金を使ってデベさんがメンテナンスをかけていく構図です。ですので、

計画的に修繕をしないデベロッパーさんの案件を買ってしまうと、おそらく酷い目に遭います。



いずれにせよ、フィリピンのコンドミニアムの賞味期限は短いと思います。日本みたいに築４０年の

マンションとかそういうのは考えらづらく、せいぜい１０年持てばいい方だと思われます。

そういう意味では、プレビルドから引き渡しまでの間に売ってしまうか、持ち続けて５年くらいで

売却してしまうかのどちらかが良いのではないかと考えます。



あとは別のリスクとして、間に入る業者さんのリスクがあると思います。積立方式をとるならば、

毎月デベロッパーさんにお金を支払わなくてはなりません。長い期間のお付き合いになるので

その間に仲介業者さんにお世話になる場面が多々ありますが、そこがいい加減な仕事をしたり

内輪もめをしたりすると、とばっちりでこちらにも被害が降りかかってきます。



私が初めて購入したフィリピンのコンドミニアムは、以下のような構図でした。



デベロッパー　〜　売り側の業者さん（フィリピン）　〜　買い側の業者さん（日本）　〜　私



最初は良かったのですが、途中で売り側の業者さんと買い側の業者さんが仲たがいして、

買い側の業者さんが変更になりました。その時も既に以前の買い側の業者さんに払っていた

仲介手数料はどうなるんだとか、送金方法が変わって送金手数料が高くつくことになって

話が違うとか、色々ともめました。さらに、変わった後の業者さんが全くやる気がなくて、

返信は遅いわ、何もしてくれないわ。売却の話も本当に活動しているんだかなんなんだか、

全くわからない状態で非常にイライラしています。実体験に基づいての話ですが、そういう

変なリスクもあります。



あとは為替リスクもありますね。いくらキャピタルゲインが出ても、日本に持ち帰ろうとした際

為替相場が動いて全然儲かりませんでした、という可能性も当然ながらあります。数字だけでなく

現地通貨で使い切ることも、投資対象の国を選ぶ際の条件として考えた方がいいかもしれません。



色々書きましたが、それでもフィリピンはそこまで悪い投資先ではないと思っております。

同じ新興国でも、マレーシアは利回り５％くらいで日本の新築ワンルームと同じような利回りで

推移している状態です。正直、私としては買っても旨味はないと思います。ある程度の歴史があり

利回りも売却益も狙える市場、かつ英語が通じるということでフィリピンは悪くないと思います。

経済成長もしっかりと遂げていますし、中長期的にインフレ傾向で推移するのではないかというのも

フィリピンペソでの収入を確保するのは悪くない選択肢だと思っております。



ただ、なけなしのお金でやるものではありません。国内不動産の収益の一部を海外に振り向ける、

などの方法で進めるのがよろしいのではないかと考えます。海外一本やりで攻めるのは、個人的には

どこかで痛い目を見るんじゃないかという気がしています。あくまで漠然とした感覚ですが。



海外不動産のキッカケになったのが、アジア太平洋大家の会の勉強会でした。物珍しいからと

参加していたのですが、なかなか面白いんじゃないかと思うようになり、たまたまその頃紹介を

されていたフィリピンのコンドミニアムを購入。今は価格が２〜３割上昇しているようです。

為替的にも安いころにけっこうお金を積み立てられたので、できるだけ早期売却をかけた方が

含み益が多くなりそうだなと思っているところです。



そして私、香港にアジア太平洋大家の会の方々と行った時に、副会長のSE大家たくちゃんに

有料会員になるよう勧誘されて、結局会員になってしまっておりました。入った年に関しては

正直言ってあまりメリットはなく、退会しようとしていたのですが、忘れていたら自動更新を

されてしまい「しまった、やられた！」と正直思いました（笑）



しかしその有料会員が今年に入って色々と条件が良くなっており、これならペイできるなーと

思える感じに。けっこう高めのセミナーを有料会員枠で無料招待してくれたりするように

なってきました。無料招待してもらったセミナーの懇親会で、沢田富美子さんとお話をすることが

できてしまいました。ちょっと役得だわ（笑）



そして先日は、フィリピンの一流デベロッパーさんがこれから開発する大きな案件の第一号となる

コンドミニアムの縁故販売の権利が有料会員向けに配信されました。情報を見る限り、これだったら

リスクを取って投資してもリターンが見込める可能性が高いと判断し、購入する方向で動いてます。

とりあえず予約権は確保できたようなので、今後手続きを進めていくことになるかと思います。



今年に入ってからの有料会員、なかなかいいじゃないですか・・・と思い直した今日この頃。

来年は文句を言わずに更新したいと思います（笑）

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