2013年04月30日

金融・経済・不動産のセミナーに参加(後編)

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昨日のブログに引き続き、川村龍平さんの「金融・経済・不動産リバイバルセミナー」の報告です。



【インフレヘッジ】

よく言われる「不動産はインフレに強い」という点についても、川村さんは少し異論がありました。

経済成長を伴わないインフレ(悪いインフレ)が起こる可能性があり、その場合は家賃が下落し

不動産価格も下落するであろうことから、インフレヘッジにはならないという予測を立てています。

仮に良いインフレで所得増大も伴った場合でも、家賃があがるまでのタイムラグと金利上昇の

タイミングのずれで、借入に頼っている大部分の大家さんは資金繰りが悪化し、破綻する可能性が

あるとのことでした。金利はすぐにあがるけど、家賃は5年くらい経たないとあがらないだろうと。



【生き残り戦略】

人口も所得も減っていき、あまり明るい見通しがない経済状況の中で、どう戦っていくか。

・早めに借入を少なくしていくこと

・人口が減っても需要が維持されそうな地域に不動産を購入すること

・自主管理などで経費を削ぎ落とし、筋肉質の経営を心掛けること

これらの施策を打っていく必要がある、と訴えておりました。



不動産投資は何も考えずに低利回りのものを購入していると「黒字倒産」の恐れがあります。

元利均等で借りている場合は、返済が進んでくると金利分の経費が目減りしていきます。

減価償却もあるタイミングでなくなります。手取りの収入は変わらないのに、経費だけが

減っていくので、税金の支払いが多くなり、決算上は黒字なのに破綻するというシナリオです。

(デッドクロスと呼ばれています)



借入期間の最後の5年が実は一番厳しいので、そこをどう乗り切るかシミュレーションしながら

不動産経営を考えなくてはならない、という点については同意します。



川村さんは自主管理することで手残りを増やしていき、デッドクロスを回避することを推奨して

おられます。自主管理をすることで管理手数料が削減できますし、自分である程度修繕などを

行うことで、その作業の相場観が養われるから業者さんに不当に高い価格を請求されても、

それが適正価格なのかすぐに判断できる、というメリットを挙げておられました。

自主管理なら更新料も総取りできます。



自主管理することで、建物の状態をこまめに見ることになりますので、何か問題が発生しそうだと

思った際には、予防修繕を行うこともできます。予防修繕は突発的な修繕に比べて価格が安いので

トータルコストを圧縮できるとのことです。



結果として、年間賃料1000万クラスの物件であれば、管理手数料50万と諸々の修繕で

50万〜100万程度は経費を削減できると試算されておりました。年間のキャッシュフローが

100万変われば、けっこう経営は楽になりますね。その点は確かにその通りかもしれません。

(管理手数料5%って、CFに対してではなく収入に対してなので、CFベースで考えると意外と

 安くない価格を払っているんですよねえ。。。)



その分仕事が大変になる部分も当然ありますが、それでも入居者様からかかってくる電話なんて

そんなに多くない、ということもおっしゃっておりました。



あとは保証会社さんや保険の有効活用、滞納への初動は迅速にする必要がある、などのお話も。

空室対策は仲介業者さんに積極的にアピールし、こまめな清掃や物件の設備更新などで客付の

営業さんが紹介しやすい環境を維持することも大事だ、と。



私自身は何が何でも自主管理とは思っておりませんが、不動産業界には志が低く質の悪い業者さんが

それなりに多いというのは感じております。そういった業者さんに自分の大事な資産を任せている、

という状況があるならば、自主管理の方が断然いいと思います。



また、借入に関しては20年以内の期間でキャッシュフローが出るよう考えておくべき、との

意見がありました。川村さん自身は早ければ2020年に悪いインフレが始まるのではないか、

という見解を持たれており、そこに向けて早めに借入を圧縮していく必要があるという見解を

示されておりました。実際、川村さん自身もあと5年で全ての借入を返済しきるということです。

「自分ができてないことを他人に勧めるわけにはいかない」と笑いながら言っておりました。



20年返済を目途にする場合、利回りはそれなりに高くなければなりません。川村さんの場合は

人口動態なども考え、東京23区と川崎や横浜などの限られたエリアにしか投資をしないという

ルールをご自身では設けられているので、そこで利回りが高い物件となると相当限られます。



現在の風潮は、銀行が融資をしてくれる(=積算が出る)ものを多少利回りが低くても我慢して

買うというのが主流になっているような感じを受けます。しかし、それだとキャッシュフローが

最初は出ても、後半戦で苦しくなるのは目に見えているのだから、銀行が出してくれる物件ではなく

自分が儲かると思う物件を銀行さんに持ち込み、あの手この手で説得して出させることが大事、

ということをおっしゃっておりました。



本編はだいたいこんなところでしょうか。

本編が終わった後の質疑応答の時に、ちょっと質問してみました。



私「基本的には悲観的なシナリオで日本経済を見ているようですが、アベノミクスの三本の矢が

  うまく回っていって、マネタリーベースではなく市場に出回るお金が増えて給与も増えるという

  結末にうまくもっていければ、不動産経営は少し楽になると思います。どのような政策を政府が

  打ち出して来れば、そういった傾向に進んでいると判断できますか?」



川「税務の面では新規設備投資に対する税制優遇などが考えられます。企業が内部留保に回さず

  新規の投資をして生産性を高める方向に進んでいけば、マネタリーベースではなく実際の市場に

  お金が回っていきます。」

川「あとは規制緩和をして、民間の需要を創出することが必要だと思います。農業も大規模化を

  進めていき、生産効率を向上させる必要があるのではないでしょうか。」



私「構造改革は逆に民間の給与所得を減らしませんか?タクシーなどは規制緩和で単価が下落し

  競争ばかりが増えてしまい、構造改革が悪い方に影響しているように見えます。」



川「そういう業種も確かにあると思いますが、業種によって効果のほどは異なってきますので

  全体で見れば給与所得が向上する方向に回ると思います」



※私のつたない知識での解釈なので、理解に誤りがあったらすみません。



時間切れだったのでこれ以上聞けなかったんですが、私はトータルで良くなるという話については

もう少し踏み込んで話を聞きたかったです。どっちかというと、構造改革よりも内部留保を

給与所得に回すような政策の方が直接的に良い影響を及ぼすんじゃないかと思っていますので。

内部留保に税金をかけて、その分人件費に回すと税の優遇をするような政策なら、確実に給与は

あがっていくと思っています。



あと、その後の懇親会で国の借金はインフレになれば相対的に価値が下がっていくのではないかと

質問したのですが、そこはそれ以上に赤字国債の額が多いから、全部減るということはないだろう、

という見解でした。この辺も数字を交えて具体的に伺いたかったのですが、お酒の席だったので

あまりつっこんだ話になるのもなあと思い、止めました。



川村さんの場合「不動産投資で成功する」「不動産投資でハッピーリタイヤ」というような

浮ついたことは一切なく、「どうやって生き残るか」「どうしたら退場しなくて済むか」という

非常に悲観的な立場に立って話を進められています。そこが業者さんの行う物件を売るための

不動産投資セミナーとは違うところかなと感じます。



ただ、川村さんのおっしゃることが万人にとって正しいかと言うと、そこはちゃんと取捨選択が

必要かと思っております。川村さんのポジションは、前提として購入した物件は最後まで

持ち切る覚悟で運営する、というものですので、その観点に基づいた説明がなされています。

そしてご本人は否定されますが、私から見れば「お金持ち」「資産背景に余裕がある」という

前提もありますので、しがないサラリーマンが完全に真似をしようとしても、マッチしない

部分もあるかと思います(銀行融資のくだりなどは特にそう感じます)。



相手がどのようなポジションでどのような思想を持っているか、ということを把握した上で、

どの部分を参考にするかを見極める必要があると思っています。この人の考えていることを

何も考えずにコピーすればいい、というほど不動産は甘くありません。自分なりに昇華して

その上で自分がどうふるまうかを決められるようになるべき、と考えます。



懇親会で川村さんとお話した時に、そんなことを直接言ったところ、大きくうなずきながら

「リスクをわかった上で自分で納得してリスクを取りに行くなら良いんだけど、それをわからずに

 やっている人が多すぎるんですよ」とコメントされていました。私は少なくともそういうリスクは

承知の上でどうやって低減させるか考えながら不動産賃貸業をやっているつもりなのですが、

意外とそうではない人も多いみたいですね・・・。



自主管理についても同様で、遠方で自主管理できない人がいることも重々承知はしているのですが

とんでもない業者さんに任せていることに気が付いていない人もいっぱいいるということでした。

数少ない信頼できる業者さんとのパートナーシップを結ぶことが出来て、オーナーと管理会社さんが

同じ方向を向いて一緒に歩めるなら自主管理でなくても構わないんだけど、実際はそうではない困った

業者さんが多いから、自主管理を提唱しているんだ、ということでした。



パートナーが本当に信頼できるかわからずに困っている方、自分の不動産投資が20年後にもうまく

回せているか不安な方は、次回の川村さんのセミナーを受講されるのも良いのではないかと思いました。

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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月29日

金融・経済・不動産のセミナーに参加(前編)。

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昨日は川村龍平さんの「金融・経済・不動産リバイバルセミナー」に参加してきました。

川村さんとはかれこれ2〜3年のお付き合いで、個人的に色々とアドバイスをいただいたり

東京の業者さんをご紹介いただいたりしております。今回はご自宅に併設されたセミナールームで

マクロな目線でのお話をされるということで、お邪魔してまいりました。



ご本人から「内容を詳しく書いていい」と許可を貰ったので、詳細に書いちゃおうと思います。



【金融商品の種類】

まずは金融商品の基礎知識として、日本債券、預金、外国債券、日本株、外国株、FX、商品先物など

考えられる投資を「キャピタルゲイン狙い」「インカムゲイン狙い」に分類し、それぞれの特性を

説明されていました。不動産も(個別性はあるのですべてがこうではないが、一般論として)

同じようにキャピタルとインカムに分類できるというスタンスです。



キャピタル系

日本株、外国株、FX、不動産投資(低利回りやキャピタル狙い)、海外不動産投資



インカム系

債券投資、外国債券(円安局面であれば)、国内預金、不動産投資(利回り重視)



なお、海外に関しては、利回り2%〜5%くらいのものを青田買いして完成後に転売という

スキームが一般的には多い為、キャピタルと分類されたそうです。デトロイトのような高利回りの

物件もあるけど、そういうものはいかに信頼できるビジネスパートナーを見つけるか、自分で

足しげくそこに通うことが出来るか、という点が重要ではないかと言う話をされておりました。

プレビルドの場合は業者倒産リスクもあるし、管理がいい加減だったりぼったくられたりする

リスク、為替リスクなどもあるので、そこをちゃんと理解した上で投資する必要がある、と。



【マーケットの関連性】

「株が上がると債権は下落する」「円安になると債権は下落する」「短期金利が上昇すれば

長期金利も上昇、債券価格は下落」といった金融商品の経済との連動性もお話されておりました。

この辺がなぜ重要かといえば、5年国債や10年国債の金利を基準に貸出金利が決まるからです。

※債権の下落=債券利回りの上昇 を意味します。



【不動産投資の利点】

現在、不動産投資が成立している背景には

○バブル崩壊により割安な価格で不動産取得が可能になっている

○歴史的な低金利状態が継続されている

○株式、債券、銀行定期預金などの利回りが低下し、相対的に不動産投資の優位性が上昇

○不動産投資に対する融資姿勢の変化

の4点があるとのこと。特に銀行の融資姿勢は、川村さんが銀行で勤務されていた頃とは

大きく異なっている(昔は土地のある人にしかお金は貸さなかった)というお話もありました。



私はまだ新参者なので、この超低金利の時代で銀行さんが土地建物にフルローンやオーバーローンを

つける時代のことしか知りません。しかし過去には金利は6%とか7%まであがったこともあり、

そういった時代から見れば今の時代が異常に見えるとのことです。要は、何がいいとか悪いではなく

金融の基礎知識や債券などのマーケット動向を見ることで、今の状況がどのように変わるかを

推測していくことが、今後の不動産賃貸業で生き残っていくために必要なことだ、という話ですね。



川村さんは、今の市況であれば不動産投資が資産運用の中でベストなものであると考えられて

取り組んでおりますが、それもまたマーケットの状況が変わったり、各人の資産背景の違いを

加味することで違ってくるということだろうという話もされておりました。

預金金利が7%の時代で1億円持ってたら、金利だけで700万稼げますからね。

常に不動産投資がベストというわけではなく、色々な視点を持とうと言う話でもあったと思います。



【今後の展望】

とはいえ、今後預金金利が7%の高度成長かつバブルな時代が来るかと言えば、川村さんは

そうは考えていないようで、どちらかというと悲観的な状況を想定しているようです。

以下、私なりに川村さんの主張を整理してみました。異論もあるのかもしれませんが、川村さんは

こう考えているということで。



・国の借金の増大

デフレによる給与所得の減少に伴い、税収は減っていきます。そのため、今後も国は赤字国債を

発行して借金を続けていかなくてはなりません。新規の赤字国債だけでなく、償還がきた国債を

更に借り換えする形で借換国債も発行しているそうです。借換国債が年間110兆で、新規国債が

70兆円発行される現状では、遅かれ早かれ国の借金は2000兆円を突破するだろうとのこと。

そうなると、破綻のリスクが飛躍的に高まるとのことです。



日本の国債は日本国内で消化されているから、ギリシャのような破綻は起こりえないという論も

あることは承知しているが、最近は日本国債の10%程度は外国の投資家が保有しているという

事実もあるそうです。また、後述する理由により、邦銀の国債購入余力は減っていくであろうから

日本債券の外国人保有比率があがっていくことも充分に考えられる、という話でした。



2000億円で破綻するという話はあくまで過去の歴史に基づいたことであり、それが正しいか

どうかはわからないということもおっしゃっておりました。世界中で誰も経験したことがない

未知の領域に突入しているのが今の日本なので、本当に2000億の借金ができた時に破綻するのか

誰にもわからない、というのが正直なところだそうです。



・銀行の国債購入余力の減少

団塊の世代の貯蓄が減少していくこと、デフレによって給与所得が減っていくことにより、

銀行預金の残高が減少していきます。預金残高が減れば、国債購入の原資が減ることになります。

また、アベノミクスのような経済政策によって民間の設備投資が活発化すれば、銀行は債券購入する

資金を融資に回すことでしょう。

今の日本の国債は、邦銀が買い支えているのは周知のとおり。その邦銀が国債を購入しなくなると

外国人の保有比率が増えていくことになり、国の借金とあいまって危険な状態になる可能性がある、

というところでしょうか。



・国際収支の悪化に伴う経常収支の悪化から、「日本売り」のシナリオへ

最近は貿易収支も悪化しており、日本は貿易赤字国に転落しつつあります。財政収支は既に赤字、

ここに経常収支も赤字ときてしまうと、過去の歴史からはその国は売られる傾向があるそうです。

長期金利の急上昇、国債の暴落、円独歩安、日本株下落など様々な影響が考えられるそうです。



上記論拠も含め、川村さんの予想では、米国がシェールガス革命で貿易赤字縮小に動くこともあり

ドル高円安の傾向は続くであろうとのことでした。円安傾向が続くと同時に日本の債務問題が

クローズアップされたら、(外国人が保有する分の)日本国債が売られていき、長期金利の上昇に

繋がっていく可能性は高い、という話です。借入をして不動産を購入している人にとっては、

決して好ましい話ではありません。



長くなってきたので、明日に続きます。

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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月28日

札幌の新築案件に挑戦。

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札幌での不動産投資、第二フェーズに突入させたいと思います。



懇意にしている札幌の不動産業者さんから、札幌の新築案件の話が入ってまいりました。

新築案件、数年前の自分だったら絶対にやっていないと思います。利回り星人でしたから。

でも、築古をやっていると、色々なトラブルや入居者様の滞納などの問題が多く発生する為

思ったようにお金は貯まらないということも十分に思い知ったし、そういったトラブルと

縁が薄い新築を持ってみたい気持ちが強くなってきております。



とはいえ、東京で新築を建てるとなると、ロットが大きいのでそれだけの借入を作れるのか、

という問題が出てきます。少し外した郊外でやるのも、大◯建託やレ◯パレスとの消耗戦に

巻き込まれそうで、できれば避けたいところです。



そう考えると、地方の中の大都市が無難にいいのかなと。勿論、家賃下落やファンドとの戦いも

あると思うので、決して楽ではないと思います。しかし政令指定都市級の場所なら流動性も

それなりに確保できるものと思いますので、大きくないロットであれば何とかなるかなという

イメージは持っております。銀行さんが融資を締めたらおしまいというリスクはありますが。



まああれです、リスクを極限まで回避していいのは資産をすでに持っている人だけです。

私のように、借入で砂上の楼閣のような資産しか持ってない人間は、それを一刻も早く本物の

資産にしなくてはならず、その為に今は借入を増やしていくしかないんです。それが現実なのです。



というわけで(?)新築と築古をもう少しバランス良く組み合わせていきたいという気持ちで、

私は新築を建てることを考えながら土地探しをしていたところに、札幌の新築のお話が舞い込んで

きたのです。新築を購入するなら、金利が安くないと何の意味もありません。某サラリーマンに

優しい金利の高い銀行さんだと、イールドギャップが取れずに銀行さんの為にせっせと金利を

上納しているだけになってしまいます。都市銀行さんか地元の金融機関さんで安い金利での借入を

起こすしかありません。



とはいえ、札幌の金融機関さんは、基本的に地元の人にしかお金を貸してくれません。

道外の人はそこで諦めてしまう人が多いんですが、私は自分の足と不動産仲間の情報網から、

いくつか道外の人にも貸してくれる金融機関さんのあたりをつけることができました。

これらの金融機関さんで、一気に攻めてみたいと思っています。



必須なのは、法人が札幌に登記されていること。セカンドステージを考えるに当たり、既に法人は

構える準備は進めてあり、あとは登記を済ませるだけという状態になっております。願わくば、

ここで消費税還付も交えてみたいところですが・・・どこまでいけるかチャレンジしてみます。



そんなわけで、あたりをつけていた金融機関さんに、個人の今期の確定申告を送付しました。

あわせて物件情報も送っております。さぁ、チャレンジスタートです!頑張ります。

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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月27日

「ありがとう」が原動力。

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自分が頑張れる原動力って、やっぱり周りの人にどれだけ喜んでもらえるかなんじゃないかと

思っております。最近、喜んでもらえたことがいくつかあり、その気持ちを再認識しました。



仙台の法人の代表をやってもらっている義理の母。

色々なことに急に巻き込まれて大変なんじゃないかと思うのですが、本人は思いのほか楽しそうに

やっているというのは前から感じておりました。役員報酬が少ないとブーブー言われることが

多いので、もう少し出せるよう規模を大きくしましょうという話にも賛同してくれていますし、

管理会社さんなんかには任せておけないわよ、と自分で滞納督促や入金確認、物件の清掃を

こなしてくれます。新規購入検討物件の調査もしてくれます。



そんな義理の母と、一昨日メールのやりとりをしていました。懸案となっている仙台二棟目候補の

経費削減案について、義母が自分で検討した案を説明いただきました。こういう時はどうするのか、

などの質疑応答にもしっかり対案を示してくれましたので、いくつかのリスクはあるものの

その方針で進める前提で銀行さんを説得しましょうかという気持ちに。リスクについてはこの後

こちらでも色々調べてみますが、他にも考えるべきことが色々出てくるので一緒に相談しながら

やっていきましょう、という話をしました。



そのメールに対する返信の中で、義母からこんな一言が。

「色々な問題点はあるけど、そういうことを考えるのも楽しい。」

「人生で一番楽しいかも。ありがとう。」

もー、そういうこと言われるとぐっと来ちゃうじゃないですか。ちょっと涙腺緩みましたよ。

巻き込んじゃったかと思っていたけど、意外に楽しんでくれていたようです。良かった!

楽しそうにやってるような気はしていたけど、こうやって言葉で表現して貰えてそれが確信でき

すごくほっとした気持ちと嬉しい気持ちが湧きあがりました。



また、先日は不動産系の飲み会で知り合った方に、素敵な代理店の方をご紹介いたしました。

別に紹介とか積極的にするつもりもなかったんですけど、保険は大事だよという話を飲み会の席で

いろいろ事例を挙げて話したところ、後日その方からメールが来て、代理店さんを紹介して

貰えないかというお話に。それじゃあということで、私がいつもお願いしている代理店さんに

紹介して良いか確認の上でご紹介をさせていただきました。



先日、その方からメールが来ました。

「とてもいい代理店さんでした、紹介してくれてありがとうございます

的な内容で、これまた良かったなあとほっとしました。



別に自分が金銭的にメリットがなかったとしても、周りの人に喜んでもらえることであれば

自分は頑張ることができる。そんなことを改めて思いました。顔の見える間柄の範囲なら、

自分の持っている不動産の知識(たいしたことはないですけど)や、自分のキャッシュフロー、

決算書、保有物件の情報、物件購入時のアドバイスなど何でも提供できると思っています。

感謝してくれる仲間がそれで増えればいいじゃないですか。せこせこと不動産以外のところで

お金を得ようなんて、個人的には思いません(勿論そういう方を否定する気もないです)。



入居者様にも、仲介業者様にも、施工業者様にも、周りの不動産投資仲間の皆様にも。

自分ができる最大限のことをして、とにかく喜んでもらえるような関係づくりを目指したい。

そんなことを改めて考えた土曜日の朝でした。



聖人君子ではないので、あらゆる全ての人にそういう気持ちで接するつもりはありません。

ただ、自分が顔が見える範囲の方で、同じように周りの人の喜びが自分の喜びだと思っている

方々には、そういった感覚でともに歩んでいきたいと思っております。




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posted by ひろ* at 12:49 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月26日

金融機関さんとのお付き合い。

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私は現在、個人で4つ、法人で2つの金融機関さんから借入をしております。

個人のメインはサラリーマンに優しい某銀行さんで、修繕の為に別の2行から少額のお金を、

あとは某公的金融機関さんからアパート1棟分を借りております。



個人の決算が確定したので、確定申告書を銀行さんから求められる前に提出しようと思いました。

どうせ求められるんだったら、言われる前に出した方が心象はいいだろうと判断したためです。

サラリーマンに優しい某銀行さんは特に決算書などは求めてこないことを知っているので、

送りませんでしたが、他の民間の2行には早速送付をさせていただきました。



うち1行からは無事に決算書が届いた旨の連絡がありました。必要だったので助かる、と

言っていただけたので、まずは思惑通りに進んだかなと思っております。



もう1行からは特に連絡はなかったので、頃合いを見てこちらより電話してみました。

連絡できなかったけど無事に届いていますというコメントと共に「今期は黒字ですね!」と

コメントも。お、そこに気づいてくれましたか!そうなんですよ、不動産賃貸業をはじめて以来

初めての黒字です。少し前まではキャッシュフローが出てさえいれば、赤字でも何でもいいと

思っていたものですから。木造の減価償却が大量にとれちゃっていたので、決算書上は赤字に

見えていたんです。



担当の方は続いて「次は借り換えですかねー?ほら、確か金利が高いのあったじゃないですか」と。

お、またまたいいとこに気づいてくれました。金利が高いのが1棟あるんですよ、確かに。

頃合いを見て提案させてくださいと言うので、ぜひ提案してくださいとお願いしておきました。

どこまで本気で言ってるかはわかりませんけど、借り換えできればキャッシュフローはけっこう

改善されます。違約金もあるので、どちらがオトクかは見極めが必要ですが・・・。



そんな感じで、民間のうちの1行はなかなか良い反応だったので、是非また案件を持ち込んで

どの程度頑張ってくれるのか見極めていきたいと思います。



あとは公的金融機関さん。こちらは決算書は送っていないのですが、電話して色々話しました。

この担当の方とは非常に良い関係を築けておりますので、今後どうやって融資を引っ張っていくか

ぶっちゃけベースで話をすることができます。色々と考えてくれそうなので、こちらとしても

とてもありがたく思っています。今回も、少し無理めな相談をしたのですが、一通り聞いた後で

「うまくやれる方法を考えてみます」という頼もしい返事が。本当にありがたいです。



この仕事をする以上、金融機関さんと上手にお付き合いしていくことは必須です。

常にどうしたら良い関係を築いていけるか、相手の立場になって考えながら進めていきたい。

そんなことを思っている今日この頃です。

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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする