現在１０位です。東京１棟目がようやく満室確定となりました。
応援クリックよろしくお願いします→
冒頭に書きました通り、東京１棟目が長いトンネルを抜け出して満室となりました。
３部屋しかない小さなアパートの受難が始まったのが、昨年の１１月。新築プレミアムが
たっぷりと乗っかったお部屋の家賃でしたが、転勤が理由で１年３ヶ月で退去となりました。
２０代のお嬢さんで、年収もこのクラスの物件にしてはそこそこだったので無念でした。
まだまだ新築プレミアムを載せても何とかなるかなあ？ということで、ちょっと高めの家賃で
募集を継続しました。ただ高いだけだとまずいと思い、家電や家具を揃えてディスプレイして
かわいらしくモデルルームに仕立て上げます。しかし問合せはちらほらしかなく、内見に至る
ケースは全くないまま１１月は終わっていきました。
１２月になると、昨年４月に入居いただいた女性から、１月での退去予告が入ります。
え、入ってもらったばかりなのにもうですか！？まだ８ヶ月なんですけど・・・（汗）
理由は実家に戻るからだそうです。実家はアパートのすぐ近所で、入居申込をした理由は
一人暮らしをしてみたかった、みたいな感じの理由でしたから、思ったより一人暮らしに
メリットを感じず、親元で暮らした方がいいと判断されたものと思います。
１２月は東京２棟目の空室対策や大規模修繕の仕様固めを中心に動いていた為、テコ入れは
今一つうまくできず、年末の段階で内見がゼロという結果に。確かこの辺で一段階の家賃ダウンを
実施したような気がします（３０００円ダウン）。
１月になると、８ヶ月しか住まなかった人の部屋が退去になりました。お部屋は綺麗だったので、
そのまますぐ募集に入ります。繁忙期も来たので、そろそろどうかなと思いましたが、この段階では
まだ反応はイマイチでした。もう一段階家賃をさげないとダメかなあという思いが頭をかすめるも、
東京１棟目は１５年しか融資が引けなかったので、下げ過ぎると返済比率が高まってしまうので
今後の融資づけに影響が出るかもしれない・・・などと考えていると、なかなか思い切れません。
そうこうしているうちに、１月末に最後の一部屋から退去予告が届きます。退去予定日は２月末。
こちらはお父様から管理会社さんに電話が来たということで、本人は住みつづけたかったものの
お父様が実家に連れ戻した感じのようです。この方も結局１年半での退去となってしまいました。
誰一人として更新料を払ってくれないで、しかも同じ時期に退去するなんて・・・（涙）
ここでさすがにまずいと思った私です。四の五の言わずに早く決めないと、という形に気持ちを
切り替えて、家賃を大きく落としました。１１月から空いているお部屋は合計６０００円ダウン、
１月から空いているお部屋は１０００円ダウンにして、かつ営業も近隣ターミナル駅を中心に
どんどんかけていきました。おかげでようやくまともな反響が得られるようになり、内見数も
少しずつ増えていきました。しかしまだ入居申込を貰うところには至りません。
そんな折、大家仲間の方がお友達の入居希望者の男性を連れてきてくださいまして、この方が
１月から空いているお部屋に住まわれることになりました。ハードな交渉の結果、鬼のような
指値を受け入れてしまい、家賃は当初から比べて７０００円ダウンとなりました。空室期間は
２ヶ月ということで、褒められた結果ではありません。
これで何とか全空を免れ（とはいえ、実は最後の一部屋の退去が少し早かったので、家賃ベースでは
全空ではなかったものの、実際に住んでるかどうかという意味では全空になっていました）、
生活の灯がともったことに安堵しました。
２月末で空いたお部屋は、お客様がタバコを吸われていたので、原状回復が必要という状況。
とりあえず募集は開始して、現状回復を済ませた後で真面目に自作マイソクを作ろうとしてました。
この部屋もどうせ家賃を下げないと決まらないんだろうと思い、最初から４０００円ダウンの価格で
募集スタート。管理会社さんのマイソクで一旦は営業をかけていきました。
３月に入ると、このまま一生決まらないのでは！？という恐怖感が出てきます。繁忙期ももうすぐ
終わってしまいますが、結果を全く出せておりません。まずいと思い、さらなるテコ入れを
図っていきました。
まず１１月から空いているお部屋について、もう一段階家賃を下げました。
このお部屋はぼちぼち内見が取れるようになってきたものの、なかなか成約に至りません。
惜しいところまで来ているので、一気に決め物件に昇格できるように家賃を下げました。
これで当初家賃から比べて合計８０００円ダウンです。痛いです。
そして広告料をそれまでの１．５倍に増やしました。ドーピングモード炸裂です。
広告料を増やしたら、一気に業者さんからの問い合わせが増えて内覧数も上昇しました。
不動産業者さんって、ほんと現金ですね〜（苦笑）
そして最後にネットに掲載する写真を一新しました。Noblueさんの「建築写真・動画撮影」の
サービスを利用し、きれいな写真を撮っていただいたものにネット掲載写真を差し替えました。
この３点の変更をした結果、ここで募集の沸点にようやく到達！
広告料効果で業者さんがさらに積極的にうちの物件を紹介してくれるようになったことに加え
写真の効果で管理会社さんがアットホームのサイトから集客するパターンでの内見が格段に増加。
結果、先週半ばくらいに管理会社さんが集客した６５歳男性の生活保護の方が２月末に空いた
１階のお部屋に入居が決まり、さらにこの週末に北海道から就職の為に東京に出てくる男性が
１１月から空室だったお部屋に申込を入れてくださり、何とか満室が確定致しました。
１１月から空室のお部屋は、４ヶ月半の空室期間で家賃８０００円ダウン。
１月から空室のお部屋は、２ヶ月の空室期間で家賃７０００円ダウン。
３月から空室のお部屋は、１ヶ月の空室期間で家賃４０００円ダウン。
年間トータルで２２８，０００円の収益力低下はかなり痛いですが、埋まらないよりはマシです。
そして若い女性をターゲットにしていたのに、入居が決まるのは男性ばかりというジレンマも。
ま、これもまた埋まらないよりはマシですということですね。
東京１棟目、苦戦の理由は家賃を適切に下げられなかったことが一番大きかったと思います。
しかし内見を取れるようになってからも「狭い」「駅がマイナー」など今更どうにもならない
理由で最終選考で脱落するパターンが多かったです。自宅近所だからと思って、スペックなどに
目をつぶって購入しましたが、そういう物件ならそういう物件なりの家賃引き直しをした上で
購入しなくてはならなかった・・・というところが反省点かと思います。次から気を付けます。
あとは、写真はやっぱりプロに撮ってもらうのが一番ということで。反響が明確に変わります。
そんな感じで、東京は１棟目も２棟目も満室となりました。仙台も安定して満室経営継続中。
あとは札幌です。札幌１棟目で１部屋の退去予告、札幌２棟目で１部屋の空室と４部屋の退去予告、
札幌３棟目で１部屋の空室ということで、こちらも決して状況は良くありません。東京がようやく
落ち着いたので、４月からは札幌の空室対策に本腰を入れていきたいと思います。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
