近隣対策と水道の痛い出費。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在９位です。そう簡単に順位は上がりませんが、失望せず根気よく良い記事を書く努力をします。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日予告した通り、土曜日の午前中に行ってきた東京２棟目の近隣の皆様へのご挨拶のことを

ブログ記事にさせていただこうと思います。不動産っぽい言葉で言えば「近隣対策」となりますが

「対策」と言葉がちょっと他人行儀と言うか、人と人との付き合いと言うには失礼なワードに

思えますので、ここは「ご挨拶」としようかと思います。



楽しい不動産投資を応援する会　会長がブログ記事で「土曜日の午前１０時が近隣対策に最適」と

おっしゃっておりました。個人的に理由を伺ったところ、在宅率が高くて一番穏やかに対応をして

いただける時間帯なのだそうです。ということで、私もその事例を模倣し、管理会社さんと調整して

土曜日の午前１０時にお邪魔させていただいた次第です。



近隣には事務所も多く、実際に訪問したのは５戸でしたが、在宅率は脅威の１００％。

さすが土曜日の午前１０時。先人の教えは偉大です。



ご近所の方も色々な人がいます。インターフォン越しにしか対応しようとしない奥様もいれば

隣の家とは仲良くしていたのに、売ったことすら知らなかったと残念そうな顔をするおばさん、

町内会費の徴収のことが一番気になる町内会長さん、ここぞとばかりに気になることを根ほり葉ほり

聞いてくるおじさん、などなど。人それぞれ色々な反応がありました。



今回、私はあくまで後ろからついていくだけで、ご挨拶をするところ以外は管理会社さんに

お話してもらうようにしました。連絡先も基本的には管理会社さんの担当の方の情報だけを

出すようにしてもらっています。



いくつか印象に残った会話を引っ張り出してみます。



現在、せっせと工事をしている店舗さんが荷下ろし以外でもトラックを店舗前に置いているから

自分の家の車を出すのが大変だということを言っている方がいましたので、そこについては

管理会社さん経由で業者さんに注意してもらうことにしました。一度は直接そのことを指摘して

止めてもらったのに、また最近置きはじめたと不満そうにしておりました。再度指摘しに行ったら

管理会社さんから許可を貰っていると言い出したそうで・・・。誰も許可してないってば。

借主さんに管理会社さんから働きかけてもらおうと思います。



あとは建物の防犯カメラが気になる方もいるようで、あのカメラがうちの方を向いているような

気がするんだけど、と声をかけてくる方もおりました。そちらではなく、物件の入口めがけて

写しているんですよと説明をしましたが、なるほど、そういうところが気になるケースも

あるわけですね。想定外でした。



近所にずっと住んでいるチャキチャキの江戸っ子のおばあさま（９４歳には見えません）は

飲食店が入るということにびっくりしておりました。火の元だけは気を付けるようにお願いしたいと

言っておりました。あとは近所のお稲荷様が霊験あらたかだから邪険にしないよう注意されました。

関東大震災（東日本大震災じゃないですよ！）を経験した人にそう言われると、お稲荷様の

葉っぱがうちの物件の敷地に飛んでくるとか、そういう文句を言っちゃダメな気がしてきます（汗）



近隣対策、とても良い経験になりました。近所の方もこれでどんな人がオーナーになったかが

わかったことと思います。何かあってもお互いにやりやすいのではないかと思います。



さて、そんな感じで近隣の方へのご挨拶は問題なく済んだのですが、管理会社さんがずっと

「水道の話をしたい」という顔をしておりまして・・・。



水道のおさらい

１階の店舗・事務所は今まで２部屋を一括で借りるパターンしかなかったようで、今回はじめて

２部屋に分割して貸すにあたり、水道が２部屋まとめて検針する形になっているのを分岐して

部屋単位にメーターをつける対応をしなくてはなりません。



ところが、分岐しようとすると「水量が足りない」というシミュレーション結果になってしまう為

本管をさらにもう１本引っ張ってこないといけない状態です。分岐工事をすると、１００万単位の

出費になってしまうので、それはさすがに厳しいから私設メーターをつけて毎月私が検針することで

進めたいということを双方で合意しました。



そうやって合意したのに、事前に「水道の説明もさせてほしい」とメールに書いてきていたので

何かあまり良くない話かなあと思ってはいたのですが・・・やっぱりそうでした。



「やっぱり本管から分岐する方向で考えてほしい」

「万が一トラブルになった時に、営業補償などさらに厳しい話になってしまう恐れがある」



いやいや、わかるんですけどこちらも目先の費用のことを考えると辛いわけですよ。

大規模修繕も行ったばかりで、海外のコンドミニアムの積立などにお金を回しちゃっているから

手持ち資金もそれほど余裕があるわけでもないし。そこに、ふたを開けてみないといくらかかるか

わからないというお役所的な工事をつっこまれると、本当に厳しい。お金を借りるあてもさすがに

今回はありません。信用保証協会さんからも、大規模修繕した時「これで当面は打ち止め」と

言われています。手持ちの資金でやるしかありません。



・・・いや、わがままなのはわかっています。契約した以上、その店舗さんが問題なく営業を

できるようにするのは大家の務め。ただ、費用をかけずに何とかする方法がないかを模索して

いただけで、それがダメと言われてしまっては腹をくくるしかありません。管理会社さんも

出来るものをできないと言ってボッタクリをするような会社さんではないのはわかっていますし

これで突っぱねて後々問題が大きくなるのは好ましくありません。



涙を呑んで、先行投資と思いお願いすることにしました。うー、厳しい！でも仕方ありません。

管理会社さんは月曜日になったら水道局に掛け合い、一番安く済ませられる方法を検討すると

言ってくれました。元々考えていた予算からどのくらいオーバーするか、今から怖いですが

ひとまず進めていただくしかありません。何とか頑張って、安く済ませてほしいものです。



不動産は色々と想定外があります。手元資金を全て購入にぶち込んでしまうと、何かあった時

対応が難しくなってしまうというところもあります。資金計画は余裕を持っていきましょう。

私？全然余裕がないからこうやってヒーヒー言ってるんですよ・・・（汗）

早くコンドミニアムを換金しちゃいたいなあ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

セミナーと懇親会。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。確定申告、速報では若干の赤字でした。さて、修繕を資本的支出に変えようかな。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は午前中が東京２棟目の近隣対策、午後は某有名投資家さん主催のセミナー、そして懇親会の

ハシゴをしてまいりました。一日動き回った濃い一日でした。



午前中の近隣対策の話は、明日書きます（今日は不動産活動できない予定なのでネタを温存・笑）。

本日は午後の投資実践研究会主催のセミナーと懇親会ダブルヘッダーの話です。



色々な方と積極的に交流することで、面白い出会いや新たなる勉強のチャンスが生まれてきます。

昨日の投資実践研究会様主催のセミナーもそんな感じで、ある程度のレベルに達した投資家の方が

その知識やノウハウを共有して皆で成功する場をつくろうという発想のもと、主催している会です。

私も縁あって末席に加えさせていただいた次第です。ありがたいことです。



狼さん主催の必殺さんセミナーもあったのですが、先にこちらのセミナーに申し込んでしまって

いたので、今回は必殺さんのセミナーを泣く泣く断念。なんでそこにぶつけちゃうのかと（泣）



第一部は某金融機関様の事例紹介。ここは詳細を控えさせていただきます。



第二部は司法書士の福與暁夫先生による、経営者のための会社法セミナー。

法人化している人からのFAQをまとめて公開されておりました。私は昨年法人を作るときに

行政書士の先生とやりとりしながら色々と教わったので、おおまかには理解できてましたが

株の譲渡の方法や定款の再発行の方法など勉強になりました。また、実態のない株主総会の話も

身につまされる部分がありました。うちの法人は実家で朝ご飯を食べながら皆で話をしたことを

株主総会の議事録と言う形でまとめているので、実態があるから大丈夫そうですが、家族だからと

適当に処理することはあまり好ましくないということもわかったので、ちゃんとしようと思います。



合同会社と株式会社の話も出たのですが、合同会社の場合は執行社員が死亡しても定款に記載を

しない限りは、執行社員の権利は相続されることがないようです。さらに言えば、出資額の過多を

問わず、執行社員は一人一票の議決権。しかし定款に議決権に関して定めておけば、自由に票数を

調整できるそうです。たとえば実務にほとんど携わらず、出資額も小さい人には議決権を与えないと

定款に記載することで、株式会社よりさらに自由に調整することが出来る模様。初めて知りました。



今度は是非「旅費規程の作り方」「就業規定の作り方」とかも教わってみたいものです。

こういうのって司法書士の先生に聞けばいいのかな？それとも税理士の先生？

次回のセミナーのお題目としてリクエストしたいです！



第三部は消費税還付で有名な田中美光先生。実はお会いするのは３回目なのですが、過去２回は

とある地下に潜ったバーでたまたま近所に座られていただけでしたので、税理士の先生として

お話を伺うのは初めてです（笑）



内容としては、今でもできる消費税還付の話と、合法的に節税してキャッシュフローを蓄積して

不動産投資を成功させようと言うお話。田中先生自身も不動産投資に取り組んでおり、規模も

かなり大きいようです。税金対策として、一括償却狙いで野立て太陽光の設備投資をしたとか。

実践派の税理士さんなので、言う事にも説得力があります。



消費税還付は昔のように簡単にはできないけれども、ある条件を満たして一定期間の間をおけば

まだ行うことができるという話でした。税制の改正の内容を理解して、その改正の条件を満たすよう

申請することが出来ると言うお話です。キーワードになっていた「とある取引」については、

叶温先生からも同じことを伺っていたのですが、田中先生と叶先生は相互に情報交換をして

仲良くされておられるとのことでした。納得。



節税に関しては、減価償却の取り方（設備を活用）、節度を持った経費の計上、専従者給与、

青色申告特別控除、小規模共済等掛金控除などをきっちり使いましょうというものでした。

私はまだ普通にやっていれば減価償却で赤字になるし、経費計上をほどほどに行うだけで

充分にやっていけていますが、減価償却が切れたら上記の内容を意識する必要がありそうです。

まあそうはいっても、専従者給与を出せる相手がいないのですが（嫁ちゃんはフルタイム勤務）。



正直、今回の田中先生の節税の話を半分以上把握できていない人は、かなり損をしています。

上に出したキーワードでピンとこない人は税務の勉強をされることをお勧めいたします。

田中先生が「売り方が上手なんですよね〜」と褒めて（？）いた叶温先生の教材なんかも

いいんじゃないでしょうか。私は叶温先生の税金塾に入会して、知識の向上に努めています。

（毎月送られてくる教材の全てに目を通せていないので、もったいないのですが・・・）

興味があれば見てみるのもいいかと思います。



あ、入会する時は、もしよろしければですが私のブログ経由で入会したと書いていただけると

とても嬉しいです。実績が増えれば叶先生に飯でもおごって貰えるかもしれません（笑）



あとは資料だけだったのですが、全国防犯啓蒙推進機構という一般社団法人のご紹介もありました。

防犯に適したアパート・マンションに認定証を取り付けられると言う話です。話の種になるかも。

懇親会でちらっと話を伺うと、どうやらオートロックとかそういうのは関係ないらしいです。

女性をターゲットにしている東京１棟目が現在苦戦しているので、こちらに防犯に強いという証跡を

つけられることは大きなメリットであるような感じます。今度コンタクトを取ってみようかな。



そんな感じで、密度の濃いセミナーでした。勉強になりました。主催者様に感謝。



懇親会も大いに盛り上がりました。ジェービルさん、赤井さん、黄金さんといった著名な皆さんや

あまり表に出てこないメガ大家さんや建築のプロで個人で不動産を始めようとしている人など、

色々な人とお話をすることができました。



そして良く見ると、Oz...さん、クロノスさん、ぶるーまんぱぱさんといった狼旅団の常連というか

幹部と言うか、そんな感じの方も多数こちらの懇親会に参加されています。

これは・・・狼旅団崩壊の危機！？旅団長の求心力が下がっている！？

「おおかみたびだん」に呼称が変わったことによる影響でしょうか。

それとも単純に幹部の忠誠心が低いのでしょうか。今後の展開に注目です。



そんなこんなで、ちょっと池袋の狼旅団懇親会が気になり始めたところに、何やら上に挙げた

旅団幹部や、ジェービルさん、赤井さんなどがお店を出ようとしているじゃないですか。

聞けば、自宅に近い渋谷方面で二次会をやるメンバーや、狼旅団に殴り込みをかけるメンバーが

外に出ようとしているようです。これは相乗りしなくてはと、さくっと身支度して合流。

赤井さんやOz...さんは渋谷へ。ジェービルさん、クロノスさん、ぶるーまんぱぱは池袋へ。

（Oz...さんはとうとう旅団の裏切り者になってしまったようです）

私は池袋についていきました。



到着すると狼さんが「君のこと、セミナーで事例として出したから」とニヤニヤしながら

言われました。なんのことやらよくわかりませんが、とりあえず「行動しないと買えないよ」

ということで、行動している人の例として名前が出たみたいです。うーん、どうもすいません。

何でこっちのセミナーに来ないんだよというあてつけに違いありません。

行動しているつもりだけど、空室はまだ埋まっていません！結果出せてないので恥ずかしい。

まだまだ行動は足りていないと思っています。



必殺さんともお話をすることができました。現在、数件の滞納問題を抱えておりますので、

必殺さんみたいに調停してみようかと思っていたものの、遠隔地なのでなかなか踏み切れず。

でも必殺さんと話して、踏ん切りがつきました。前代未聞の遠隔地調停、やってみます！

一回自分でやって成果があれば、あとはそのノウハウを管理会社さんに伝授すればいいわけです。



私が札幌で任せている管理会社さんには、督促の専任の人がいます。普通の業務と掛け持ちで

調停までやってくれと言うと厳しいかもしれませんが、専任の方がいるならばそういう対応も

検討してもらえるかも知れません。ただ、成果が出るかどうかわからないことをいきなり頼むのは

さすがに難しいと思いますので、私が成果を出して立証すれば、やる気になってくれるはず。



週明けにでも、管理会社さんにその辺を提案してみようと思います。いずれにせよ、３ヶ月に１回の

ペースで札幌には行ってるわけだし、行くタイミングで調停してもらえるよう裁判所にお願いすれば

日程面もクリアできるでしょう。よし、やる気になってきた！頑張ります。



あちこちで大いに刺激を受けた一日でした。大家業、頑張るぞー！

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

確定申告。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。本日は絶好の近隣対策日和ですね。

応援クリックよろしくお願いします→



税理士さんと、今年の確定申告についてやりとりを進めています。

こちらから出すべきものはほぼ出したので、あとは結果を待っている状況です。



今年は「ほんの少し黒字」を目指して動いております。木造や重量鉄骨の物件が多いため、

RC中心にやっている方に比べると赤字になりやすい体質です。物件の内訳としては、６棟のうち

木造が３棟、S造が３棟なっております。木造は減価償却切れが迫っている物件もあります。



確定申告の着地点である「ほんの少し黒字」ですが、イメージとしては青色申告控除の６５万を

差し引いた結果、１００円でも１０００円でもいいから黒字になっているというところです。

昔は「減価償却を除いて黒字になっていればOK」と思っていました。実際、そのような評価をする

銀行さんも一定数あります。しかし中には、機械的に黒字じゃないとダメという銀行さんも

ありますので、今後の拡大の間口を広くしたいのであれば黒字化は必要だろうと考えています。



去年は物件を２棟取得していますので、本当なら赤字に持って行っても問題はないのでしょうが

上記のような考えのもと、できるだけ経費を減価償却に割り振っていこうとしています。



昨日でてきた結果だと、少し赤字になっていましたので、一括で経費にあげている小さな修繕を

減価償却に持って行って、黒字を確保しようとしています。



赤字だって見てくれる銀行さんはあるんだから、税金を節約して赤字にした方がいいんじゃ？

というご意見もあるかもしれませんが、所詮サラリーマンの払っている税金なんて数十万です。

赤字を出して税金を還付させたところで、戻ってくるのは数十万。黒字にしたって、返ってこない

税金は普通にサラリーマンをしていれば返ってこないのが当然です。サラリーマンの所得以上に

稼げる状態になってしまうと、税金が重荷に感じるのは間違いないですが、その状態にまで

至っていないなら、別に税金を払ったって普通にサラリーマンをしているのと変わらないんだし

そこでケチって拡大のチャンスを逃す方がもったいないんじゃないかなと考えています。



ただ、赤字にして所得を減らすと、社会保険の類が減るのはメリットかもしれませんね。

高給取りの方であれば、赤字をあえて作るのも良いのかもしれません。新築ワンルームで

節税というスキームに考え方は似ていますが。



決算書の作り方ひとつとっても、やっぱり「自分がどうしたい」という意思がないと、良いものを

作ることはできません。本や情報商材に書いてあることは、著者の立場から見れば正しいですが

自分自身に置き換えてみた時に本当に正しいのかはわかりません。それは自分で考えることです。

投資は自己責任、自分がどうしたいかを考え、本や商材に書いてあることの本質を推測しながら

自分に置き換えていく作業は不可欠だと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

退去予告。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在９位です。得てして、ブログに公開できないネタほどホットなんですよねえ。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌１棟目で退去予告が出てしまいました。ここ２年ほど、無風状態が続いていただけに残念ですが

気を取り直して募集をかけていくしかありません。そういうシーズンなので仕方ないと思います。



退去予告を入れてきたのは、２年前に専門学校に入学した女の子のルームシェアのお部屋です。

理由は「就職で東京に行くから」とのこと。専門学校の女の子２人のルームシェアで申込が

入った時は、１８歳くらいの年齢の女の子２人のルームシェアが本当に長続きするのかな？

片方が彼氏でも作って出ていったり、喧嘩してルームシェアが解消になって退去になったり

しないのかな？と心配をしておりました。しかし結果として、卒業までの２年間を住み通して

いただいたので、これはこれで有難い話なのかもしれません。



この３月に卒業するはずだからということで、退去になるのかなとずっと気にしていたのですが

３月になっても退去予告は届かず、社会人になっても仲良く二人で住むのかなと少し期待して

おりました。しかし油断し始めたこのタイミングでの退去予告。相手が一枚上手でした（？）。



札幌１棟目は購入時に「引き直し家賃」を考えずに、現況家賃での利回りだけを考慮して購入を

してしまいました。そのため、家賃を下げればさくっと埋まるところを、利回りが落ちるのを

恐れて家賃を下げられないジレンマに陥り、空室期間が拡大する・・・という状況を繰り返して

おりました。前回空室になった時は報告ネットさんの差別化リフォームをがっつり入れましたが

それでも家賃はあがらず、現状維持が精いっぱいでした。近隣相場がとても下がっている為、

バリューアップして今の家賃で決まったこと自体を喜ばなくてはならない状況のようです。



この物件のメリットは、ファミリー間取りで入れ替わりが極端に少ないということでしょうか。

全部で５部屋の物件を４年間運営して、入れ替わったのが２回だけという定着率の良さに救われ

満室になってしまえばけっこうな収益をたたき出してくれていました。



今回退去する学生さんが２年前に入居してから、今回退去するまでの間の入れ替わりはゼロ（！）。

どの物件もこうだったらいいのなあと思ってしまいます（笑）



今回、考えるべきこととしては

・４月半ばの退去予告だが、３月中に退去いただけるか相談し、もし早めの退去が可能であれば

　そうしてもらって、早々に募集できる体制を整えるべきか（札幌の低価格家賃帯の繁忙期は

　３月ではなく４月〜５月なので、別にそこまで無理をしなくてもいいかもしれません）

・リフォームの路線をどうするか（差別化して家賃を高めに維持 or 諦めて家賃を落とす）

の２点かなと思います。お部屋、きれいに使ってくれてればいいんですが。



昨日はこの退去予告の他に札幌３棟目の入居申込があったので、１勝１敗ってとこですね。

入居申込された方の属性はちょっと微妙な感じでした。どうかなあこれ。あまり期待せずに

結果を待った方が良さそうな属性の片でした。



現在の状況

札幌１棟目：退去予告１室

札幌２棟目：空室１室、退去予告３室

札幌３棟目：空室１室、入居申込１室

東京１棟目：空室２室



合計：空室４室、退去予告４室



繁忙期、もっと頑張らなきゃいかんですね。これ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

アウトソーシング。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。確定申告、終わったと思ってたら一部情報が足りてませんでした。

よろしければ応援クリックを→



昨日は投資家☆Yokoさんとの共同企画で、電子書籍「稼げる一人経営からみんなで稼ぐ経営へ」を

出版された山口智朗社長を囲んで、出版記念と称した会食に参加してきました。



山口社長とは、Yokoさん繋がりで不動産がご縁でお知り合いになりました。ブログの〆の言葉が

「よし！やるだけ！」という気合の入ったもので、確かに何事もやらなくちゃ始まらないけど

言い訳してそれをやれないことが多いんだよなあ・・・といつも反省させられます。



そんな山口社長の本は、一人親方的に自分ひとりで稼ぐことはもう止めて、社長がいなくても

社員だけで回るような組織を作っていこう、というもの。中小企業は社長のワンマンだったり

することも多いのですが、そこを変えていきましょうという趣旨です。

（Kindleないから書籍自体は読めてないので、聞いた話から推測してるだけです＾＾；）



「社長が一人で稼いで部下の給料まで稼いでくるのは止めよう」

「社長がいなくても回るような組織づくりをしていこう」

私も根は怠け者なので、こういう話は非常に心に刺さります。任せられるものはお任せして、

自分は自分しかできないことをやりたいと思うタイプです。



これ、不動産にも良く当てはまる話なんじゃないかなと思ったりしました。

不動産も事業です。大家さんは、いわば中小企業の社長みたいなものですから。



語弊があるかもしれませんが・・・

稼げる一人経営：自主管理・セルフリフォーム

みんなで稼ぐ経営：外部業者様に委託

みたいなイメージかもしれません。外部委託する相手が第三者の組織であるということについては

書籍で表現される組織の前提とは違うのかもしれませんが、いったんはそう捉えました。



こうやって書くと、今回ご紹介した電子書籍のタイトルに「みんなで稼ぐ経営へ」とあることから、

全て外部委託するのが良くて自分でやるなんてもってのほか、と捉えられてしまうかもしれません。

しかし、勿論そうではありません。どちらがいいかを判断するのも経営者の仕事です。経営判断を

した結果、どちらの道を取るかであり、どちらがいいとか悪いとかではないと思います。



私自身は、今のところは「みんなで稼ぐ経営」志向です。



今でさえ、サラリーマンの仕事をする時間と、大家さん仲間との交流をする時間と、大家業に関して

新規物件取得や物件の組み替え、Facebookやメーリングリストを用いた情報交換などを考える時間、

セミナーを受講する時間、物件の空室対策を思案する時間、物件の空室対策として営業をする時間、

ビジネス書を読む時間、ゲームをする時間、嫁ちゃんと共に過ごす時間、新規事業を妄想する時間、

などなどやるべきことがいっぱいで時間が圧倒的に足りません。この上にさらに外部委託している

作業（リフォーム・入居者様管理・帳簿作成あたりでしょうか）が加わったら、自分のキャパを

軽く越えてしまうものと思います。むしろ仕事を減らしたいくらいです。



では、今現在の仕事の中で、アウトソーシング出来る仕事はあるのか？という点について考えます。

物件取得や組み替え、銀行との関係づくりなどのアセット面は、誰かに任せるのは難しいでしょう。

情報交換の場を作ることや自分自身の遊びの時間や趣味の時間も同様。自分の知識の向上も同じで

誰かに任せるわけにはいきません。今やってることの中で追加でアウトソース出来そうなのは、

物件の空室対策くらいでしょうか。できればこれをアウトソース出来れば一番いいんですけどね。



どうせ管理会社さんに任せるなら、空室対策もしっかりとやっていただける会社に任せるのが

一番いいのでしょう。ただ、残念ながらその辺の力があまり十分でない管理会社さんとの

お付き合いが今は多いし、管理会社さんにしても複数の物件を管理しているという都合もあるので

一つだけ集中的にプッシュするというのは現実的ではないのだろうと思っています。だからそこは

こちらでもフォローした方がより早く入居者様が見つかるだろうと考え、取り組んでいます。



現状のお付き合いの中だけだと、アウトソースはちょっと難しいかもしれません。新規開拓して

客付までしっかりとお任せできる管理会社さんを探すことが今後の課題かなと思いました。

強いて言えば東京２棟目の管理会社さんは頑張ってくれていますので、そこが一番の候補かな。



話は１８０度変わります。

「みんなで稼げる経営」という観点からすると真逆な動きではあるのですが、現在アウトソースを

している仕事の中で、自分でまきとることが出来るものがあるかどうかを考えてみました。



セルフリフォームは時間を拘束されてしまうので、ここはアウトソースが妥当と思います。

自主管理への切替については、うまくやれば出来るような気はします。そんなに頻繁に

入居者様からの問い合わせは来ないでしょうし、入金をネット銀行でチェックするだけの

簡単なお仕事と言えば、確かにそうかもしれません。事実、仙台では自主管理を義母に依頼して

対応してもらっていますし、そこそこどうにかなっています。



しかし、管理会社委託をすることで、サラリーマンの仕事中に電話が来るかもしれないという

精神的な負担は確実に減らせます。あとは地場の管理会社さんだと、他の管理物件のオーナーが

売りたいとか言い始めた時に、その情報を真っ先にキャッチできるというメリットもあるかと。

今は拡大する時期なので、少しお金を払って保険の効果と物件情報が優先的に届く可能性を

キープしておくことは、決して悪くないんじゃないかと思っています。私がサラリーマンを

辞めるなら自主管理もありかもしれませんが、今はそこはアウトソースでいいかなと。



私がアウトソース先に求めているのは

・自分の利益だけ考えず、オーナーと入居者様と業者様の３者の利益を考えてくれる

という１点です。波長が合って、ずるいことをしない業者さんと一緒に仕事をしたいです。

あまりにも能力が不足していると困りますが、力が足りない部分はこちらでフォローするなり

別の手段を考えるなりしますので、できるだけ相性が良い人と一緒に仕事をしたいものです。

そういう業者さんとだったら、喜んで利益を分け合いたいと思います。



・・・なんかまとまりがないブログ記事になってしまいましたので、この辺で＾＾；

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。