滞納への対策。

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札幌３棟目で滞納が発生しています。



滞納されているのは、就職活動中のお客様。ご入居いただくにあたり、札幌市の公的支援プログラム

「離職者のための『住宅手当緊急特別措置事業』」の申請をしていただき、家賃補助を受けながら

就職活動をすることをお願いいたしましたので、家賃は滞納をしていません。滞納されているのは

駐車場の利用料金です。さすがに札幌市も駐車場料金までは面倒を見てくれないようです。



「離職者のための『住宅手当緊急特別措置事業』」は最大６ヶ月が期限となっております。

駐車場料金を払わないということは、おそらくこの家賃補助がなくなったタイミングにおいて

入居者様は残念ながら家賃も払わなくなるのではないかと予想されます。



勿論、そうなる前にこちらからの働きかけは必要かと思います。たまに連絡を取り状況把握したり、

就職先が見つからないなら車を売って生活保護にするよう薦めたりして、出来る限りこの方に

家賃を払っていただくことを考えるべきでしょう。入居募集するのは手間がかかることですから。

ただ、３ヶ月入居してまだ就職できていないというのは、６ヶ月入居したところで就職できるか

少し怪しいところはあります。そうなってしまったら、滞納街道まっしぐらですね・・・。



こういう最悪の事態も予測して、この方との契約は「６ヶ月の定期借家契約」としていました。

家賃補助が切れる段階で、状況を把握して家賃の支払い能力がなければ解約とするイメージです。

広告料に関しても作戦は打ってあり、札幌の通常の商習慣では３ヶ月以内の短期解約の場合に

仲介業者様に広告料の返還を求めることが出来るのですが、この方は６ヶ月としております。



というわけで、よほど居座られたりしない限りは、駐車場代のみの損ということで収束できます。

稼働率を維持する為、他の大家さんが受け入れないような方も積極的に受け入れている私ですが

ただ無策に滞納しそうなお客様をホイホイ入居させているわけではありません。最悪の事態を考え

どこまで被害が出るかを考えて、打てる手立ては打っているつもりです。



現時点で担保できていないリスクは、居座られて居住権を主張されるリスクと部屋を汚される

リスクの二つです。他にもあるようでしたら是非教えていただければと思います。



管理会社さんは、駐車場の料金を払って貰えないので駐車場のみ解約ということで進めたいと

申し入れてきております。この判断については致し方ないでしょう。私が遠隔大家ではなければ

必殺さんの真似をして調停をするのもいいかもしれないのですが、今回の方より先に調停をして

回収すべき滞納者の方もいらっしゃいますので、解約は解約で進めていただこうと思います。

追い出したら大家の負け、とは必殺さんの名言ですが、今回は負けにしちゃいます（汗）



今日はクロノスさんの新築見学会、明日はケイマンさんの新築見学会です。

最近皆さん新築多いですね〜。あやかって私も新築建てたいです。頑張ります。

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痛みを分かち合う。

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東京１棟目、内見があったことがわかっている業者様に関しては、後で電話して他決になった

理由をヒアリングするようにしています。ここで改善すべき事項があれば、すぐ改善するのですが

出てくる理由が「別の駅の物件にされた」「部屋が狭いのが厳しかった」など、改善しようがない

内容が多く、ほとほと困っております。



内見自体は数も増えてきており、認知度は上がっています。広告料もつけているので、その点に

おいては優位性はあるようで、業者様からの問い合わせは多いようです。インターネットでの

入居者様からの問い合わせもそれなりにいただけているのですが、内見に結び付いていないという

事実から推定するに、広告料があるので業者さんは頑張って連れてくるけど、もう一歩決め手に

欠けている、ということと推論を立てました。



その「決め手」を何にするか。本当は先日撮影した写真や動画にしたいところなのですが、

残念ながらまだ写真は出来上がっておりません。仕方がないので、もう一段賃料を下げる方針で

入居者様へのメリットを出すことにしました。



ただ、このままずるずると下げっぱなしでは悲しいので、さらに即効性のある対応をしたいと

思うところに、よく新築の懇親会などでお会いするユニオン・メディエイトの久保田さんの

「募集条件、いつ変えるか！？」を読んで、ヒントを得ることができました。



※ユニオン・メディエイト様には管理をお任せしたことはないのですが、色々な面でご相談に

　乗っていただき、大変お世話になっている方です。UM社の宣伝としてではなく、頼りになる

　仲間が役に立つ記事を書かれていたので、リンクを貼らせていただきました。管理会社さん選びに

　悩んでいる方がいらっしゃれば、ご相談してみてください。



東京１棟目の管理会社さんは、自社で決めたら手数料はかからないものの、他社の営業マンが

決めたら手数料１ヶ月を徴収する料金体系となっています。この自社で取る分の１ヶ月について

少し客付業者様側に回してもらえないか、と交渉をしました。そうすることで、客付業者様の

広告料が増えるので、さらに販売促進活動が加速すると読んだためです。



先方の利益を削ることになるので言い出しにくかったのですが、決まらない物件を放置するのも

管理会社さんとしては良くないことだと思いますので、勇気を出してお願いしてみたところ、

「広告料を今の１．５倍に増やし、うち半額を管理会社さんが負担する」という方針を提示して

いただくことができました。良かった！これでダメって言われたら、私は人を見る目がないなと

ガッカリするところでした。この管理会社様は朴訥としていて自分のところの利益に過剰には

こだわらないと読んでいたので、きっと力になってくれると信じていました。そしてその通り、

私が想定した答え（＝追加分の広告料のみ負担）より一歩踏み込んだ内容を出して頂けたのが

嬉しかったです。。



今までの経験則ですが、広告料の値上げをして決めた場合って、短期退去する割合が少し多いと

感じています。ですので、できれば東京ではやりたくなかったのですが、この際やむを得ません。

入居していない状態の方がストレスになりますので、多少のことには目をつぶり、まずは入居を

していただける体制を目指したいと思います。

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家族の理解。

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昨日は一日早かったけど、ホワイトデーのお返しということで嫁ちゃんと一緒に美味しいワインを

飲んでまいりました。ちょっと高いワインをボトルで開けたのですが、嫁ちゃんがすごくいい香りの

ワインだと喜んで飲んでくれたので、こちらも嬉しい気持ちになりました。



不動産投資を何の為にしているのか。私の場合は自分と家族の幸せの為です。

今回注文したワインも、一人でいたら開けるのに躊躇する価格でした。でも家族の為であれば

パッとあけることを決断できます。家族の喜ぶ顔（うちの場合だと子供がいないので嫁ちゃん）が

見られるのであれば、それが一番の幸せだと思いますから。



際限なく贅沢をしたいとは思いませんが、何かの記念日の折にはあまりお金を気にすることなく

家族に対して喜んでもらえるサービスをしたいです。そのための原資として、不動産投資があると

思っています。原動力は家族の幸せ。だから、どれだけ儲かるとしても家族を犠牲にするような

ビジネスの進め方は好ましくないと思っています。



不動産投資を家族の理解がない状態で大きくしていくのは、意外と難しいのではないかと思います。

奥様が連帯保証人になってくれないパターンだと、法人で購入していくしかありませんが、

これはこれでなかなかハードルが高い手法だろうなあと思います。そしてその手法で購入できたと

しても、奥様が不動産投資自体を怖がっているのであれば、決してよい感情は抱かないでしょう。

家庭不和につながってしまうかもしれません。



うちの場合は、不動産のことはよくわからないけどちゃんと勉強して実践しているみたいだから

大丈夫でしょうということで理解を示してくれています。連帯保証人にもなってくれます。

信頼して協力してくれることにとても感謝しています。



誰の為の不動産投資なのか。

何の為の不動産投資なのか。



ともすれば忘れてしまいがちなこの命題。

常に心の片隅に置いておくことで、行動するときの基準になるのではないかと思います。

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物件写真を撮ってもらう。

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現在９位です。昨日は浜松町から銀座までウォーキングしましたが、ワインで帳消し（汗）。

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先日の幸田信行さんの内覧会の際にご紹介いただいた「部屋の写真及び動画を撮るサービス」。

ちゃんとしたプロに写真を撮ってもらいたいなあ・・・と思っていたところにこのサービスを知り

これは利用しない手はないと思い、すぐに依頼をさせていただきました。



いつ申し込むか？今でしょう！



（すいません、書いてみたかっただけです）



東京１棟目が割と苦戦中なので、ネットでのアピール力を強くしたいと考え、申し込みました。

ちゃんとしたプロに写真を撮ってもらいたいなあ・・・と思っていたところでしたので、

ちょうど良かったです。自分で写真を撮るにしても、腕前がイマイチで自信がないもので。



お願いしたのはNoblueという会社さん。広島を拠点にやってこられたそうですが、この春から

東京進出をするということです。普段は広島のSUUMOに掲載する写真や動画、文章などをマルチに

作られているというお話でした。



そして昨日、そのNoblueの清水社長が広島からはるばるやってきて、撮影が決行となりました！





↑外観を撮影する清水社長↑



どんな感じの動画が出来るか？サンプルがNoblueさんのサイトにありました。

こんな感じみたいです。



動画は遠隔地で物件を見に来られないユーザに対する訴求効果は高いと考えております。

最近はSUUMOとかアットホームも動画掲載ができるようですが、動画を掲載している物件情報は

まだまだ珍しいので、差別化になるものと思います。遠隔地で物件を探していて、なかなか現地に

来ることができない人が、イメージを作りやすいと感じてくれることでしょう。田舎から出てきて

初めて一人暮らしをする層、という狙っているターゲットにも合致します。



しかも一度作ってしまえば、当分の間はコンテンツとして使うことができますので、費用対効果は

高いのではないかと期待しております。プロの撮った写真と動画、しかもお部屋によっては

家具まで運び込んで撮影してくれるというサービスがついています。活用しない手はないでしょう。



料金ですが、動画と写真を撮影してもらうと、１部屋５万円。家具までそろえて撮影する場合は

＋２万円だったかな。すいません、自分は幸田信行さんに続いて東京で２人目のユーザということで

けっこう値引いてもらいましたので、正式な価格はNoblueさんにお問い合わせください。

いずれにせよ、この価格で１０年使える「勝負写真」と「動画」が手に入るのであれば、

悪くないお話であると思います。あとはどんなものが完成するか、ですね！



写真に関しては報告ネットの山岡さんも「勝負写真を撮って掲載すべし」と言っております。

良い写真を掲載すればネット反響もより期待できるし、仲介業者さんにその写真のデジタルデータを

配布することで、さらに反響を獲得する可能性が出てきます。ネットで検索された際に、ライバルに

差をつけて詳細を閲覧してもらいやすくすることも作戦として重要であると思います。



値引きしてもらったので、せめてもの御礼ということでブログで紹介させていただきました（笑）

興味がある方はお問い合わせしてみてくださいませ。



そんな感じで写真撮影が完了したその夜、某青色のフランチャイズさんからお電話がありました。

東京１棟目の内覧をさせてほしいとのこと。ありがたいお話です。是非この辺で決まってほしい！

この内見で決まらなかったら、家賃は下げることにしよう・・・。

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隙を見て営業。

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現在８位です。今日はサラリーマンの合間を縫って部屋の写真撮影の立会いをしてきます。

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昨日はサラリーマンの会社を少し早めに終わることができたので、東京１棟目の集客が見込める

ターミナル駅で営業を行ってまいりました。とは言っても、時間的にはあまりゆっくりはできず

回れたのは５件だけ。まだまだ営業の件数は足りていません。また時間を作って頑張らなくては。



今回は駅近の大手２社と、顔と名前が一致してそうな３社にお邪魔してまいりました。



大手２社はまあこんなもんかという感じの対応。はいはい頑張ります系と、この条件だったら

問題なくすぐにでも決まっちゃいそうなんですけどね〜という反応をしてくれる系でした。

問題なく決まるなら決めてくれ〜！もう条件変更してから１ヶ月半くらい経ってるけど、

未だに申込には至っていないという状況であります。その言葉はリップサービスだとしか

思えない今日この頃です。



残り３社のうち２社は店長さんがこちらの顔と名前を憶えているに違いないところに突撃。

１社は週末に内見をしてくれた営業マンがいるはずなので、情報収集に行きました。



片方からは、ライバル物件とか現状の家賃からの率直なご意見などをいただくことができました。

やっぱり仲介業者さんは「家賃高いですよ」とは言いづらいみたいですね。色々なオーナーが

いる中で、その人がそれを言われて気分を害するかどうかが読めないのに、わざわざその危険を

冒してまで家賃を下げた方がいいとは言わないようです。この店舗の店長さんも、家賃を下げると

直接的には言わなかったですが、内見があるから選ばれてもおかしくないけれど、もう一押しが

足りない『惜しい』ゾーンにいるんだと思う、という話や、その『惜しい』ゾーンから抜けるのに

家賃を下げるというのは有効な手段かもしれないということをお話してくださいました。他の

有効な手段の話はなかったので、暗に下げた方がいいと言っているに違いありません（苦笑）



この店長さんからは、ライバル物件の情報も入手しましたので、今週中にライバルの分析をして

家賃設定の参考にすること、および今後はそこの物件を定点観測していこうと思います。



内見をしてくださった業者さんは、前に店長さんがいるときに営業に伺った店舗さんです。

今日は店長がお休みだったものの、営業マンがいっぱいいたのでヒアリングしてきました。

週末のうちに申込がなかったので他決かと思いましたが、どうやら他の物件と私の物件で

現在どちらにするか考えているところだそうです。なるほど、さっきのお店で聞いた『惜しい』

ゾーンにはやっぱり来ているようです。あと一息をどこで出すかが早期成約の鍵になりそうです。



営業さん、「広告料、もっと増えませんか？増えたら頑張ります！」と言ってましたけど・・・

既に東京でありながら１ヶ月つけてるのに、これ以上積み増しをしろというのは鬼ですよ〜。

広告料１ヶ月＋管理会社さんに仲介手数料（？）１ヶ月を支払っているわけですから、これ以上

増やすと札幌の広告料３ヶ月と変わりません（札幌は管理会社さんに手数料を払っていないので）。



しかし、ここで涙を呑んで広告料をあげることで、今迷っているお客様をうちの東京１棟目に

力いっぱい誘導してくれるかもしれません。色々葛藤はありましたが、この業者さんだけ特別に

広告料を特別に増額するということにしました。後手に回った自分が悪いのですが、諭吉さんが

どんどん飛んでいきます。とほほ。

・・・管理会社さんの手数料を削れないか、嫌がられるかもしれないけど相談してみようかな。



最後にもう１件、店長さんと顔と名前が一致しているお店へ。ここは前に訪問した時に、

提携している保険代理店さんがいるから、法人の保険活用について興味があれば提案をしたいと

申し出てくれた業者さんです。目先のADのことばかりで投資対効果や利回りの話ができない

営業マンが多い中、この店長さんはご自身も投資物件のことを理解されていたので印象が良く、

何か面白い話が聞けるかと思ってアポイントを取ってみました。



保険提案の内容は、以前別の代理店さんから聞いたのと似たようなものでした。保険会社さんも

正直他社さんと大きく差はないと正直に話しておられました。相見積をとって、一番うまく

はまるところを選んでくれればいいので、その選択肢の一つとしてとらえてくれればよい、と。

私も保険代理店さんに関しては、法人向けの逓増保険や相続対策を扱う人と、火災保険を扱う人の

両方とも既にメインの方がいらっしゃいます。ですので、基本的にはそちらを使うことになって

しまいますが、せっかくのご縁なので相見積などの形で関係は維持していきたいと思います。



募集の状況についても店長さんからお話をいただきました。直接の反響には結びついていないが

店舗で掲載している物件の中ではPVは比較的多いとのこと。まあきっと、私が見た分も１〜２回は

あると思いますが・・・（汗）

引き続き頑張っていただけるとのことでしたので、是非こちらの業者さんとも良好な関係を

築いていければと思っております。



数は少ないけど、それぞれの会社さんと密な情報交換ができたと思います。成果はあったはず。

今日はプロの方にお部屋を撮影していただき、ネット掲載用の写真と動画を作成してもらいます。

これからも手を緩めず、３月の繁忙期を逃さないように募集を続けていきます！その中で、

仲介業者さんとも良い縁を作っていきたいと考えております。

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