申込をいただきました！

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東京１棟目、申込をいただくことができました！

申込が入ったのは２月終わりに空いて、３月初旬より募集開始していたお部屋です。

１１月くらいから空いていて苦戦しているお部屋より条件は悪く、１階でロフトも小さいですが

それでも価格は２０００円安く募集しておりました。こっちが先に埋まるか・・・。うーむ。



頑張っているお部屋は埋まらず、まだ力を入れ切れていないお部屋が先に埋まる。埋まること自体は

良いことなのでいいのですが、力を入れているお部屋自体にそこまでの力がないのか、それとも

たまたまの結果なのかを後日分析した方が良さそうです。



まあそれは一旦置いておいて。



今回申込をいただいた方は、生活保護を受給している６５歳の男性です。仕事をしていたのですが

先日失業になり、いったん生活保護を受けているということ。またタイミングを見て再就職先を

探して働こうと言う意欲があるということでした。管理会社さんの社長が対応したそうですが

「私より年上なのに私より元気そうで、受け答えもしっかりした方でしたよ」とのことです。



身内で連帯保証人になってくれる人はいないようですが、知人が連帯保証人になってくれると

いう話でした。それだと少し弱いので、保証会社さんを通すことを条件に申込を受ける方向で

調整をいただいております。



客付をされたのが管理会社さんなので、広告料もかかりません（ここ重要）。



ターゲットは独身の２０代〜３０代の女性のつもりだったんですが、先日家賃改定して以来

生活保護の反響が非常に多く、東京でもその路線にせざるを得ないのかと少し微妙な気持ちです。

とはいえ、どのような結果であれお客様に選んでいただけたことが重要ですし、そのお客様に対し

全力を挙げて安全・安心な住空間を提供していきたいと思います。



これで東京１棟目は３部屋中１部屋が入居済み、１部屋が入居申込あり、１部屋が募集中。

残りの１部屋にも、近々生活保護の方の内見が入ることは確定しております。この方も他で

物件を借りづらそうな属性なので、ある程度の確度で決まるのではないかと予想しています。

決まってほしいなあ。いやほんと。



ちなみに３部屋あわせて２万円近く家賃が下がりました。利回りも１％近く下がってます。

勿論、１部屋はまだ埋まっていませんので、もしかしたらもっと下落幅が大きくなる可能性も。



築浅物件の家賃の下落の幅が想像以上に大きい気がします。ジェービルさんの健美家コラムに

記載がある通り、中途半端な築浅が新築に負けてどんどん家賃が下がるという現象が起こって

いるのかもしれません。これから新築を作る場合は、企画をしっかりと練りこんでいくことが

必要になるのだろうと感じます。気を引き締めて賃貸経営のかじ取りをしていきたいと思います。

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住宅ローンの借り換え。

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住宅ローンの借り換えを検討しています。



不動産投資を始めるきっかけになった自宅購入。

別に賃貸併用にしたとかそういうことではなく、普通のサラリーマンと同じで年収から逆算した

借りられる目一杯の額を借りてしまい、ある日これを３５年返すのでは老後の設計もへったくれも

あったものではないと愕然とし、何かリスクヘッジできることはないかと色々調べた結果、

不動産投資をしようと思った・・・という消極的な目覚めではあるのですが（笑）



先日、前々から狙っていた住宅ローンの借り換え候補の銀行さんにお邪魔してきました。

こちらの銀行さんは、全期間固定で当初１０年が１．４％、１１年目から最終日まで２．４％という

非常に魅力のある商品設計をされていました。なぜこれをインターネットで宣伝しないんだろう？



私はあと３０年近く住宅ローンを返すということを考えると、どう考えても全期間固定にして

リスクを最小化すべきだと考えております。金利が上がり始めてから全期間固定にしても遅いし、

１０年固定だとその時点での市況が読めないし、かといって残債もそこまで減っていないしで

色々と難しい要素があるだろうということで、全期間固定に拘っています。



そして、どうせ借りるなら今後の不動産賃貸業としての取引の助けになる金融機関さんが

望ましいと考えています。ですので、本当は信金さんや信組さんで借りられればいいのですが

全期間固定の商品を開発している小さい金融機関さんってあまりないんですよねえ・・・。

だからある程度の規模の銀行さんに行くことになります。



インターネット専業の銀行さんよりは魅力的な商品を開発しておりますが、普通に不動産賃貸業への

融資を検討して貰える銀行さんを優先したいという気持ちですので、地銀さんや第二地銀さんが

まずはターゲットになってくるかなと思っています。



意外とインターネットに情報が載っていないところが多く、電話などで調査をしております。

結果、冒頭に出てきた銀行さんの商品が私のニーズにぴったりだったので、お邪魔してきました。



打ち合わせ当日はあれこれと話を聞いていただき、あとは事業性ローンをどう評価するかで

テーブルに乗るかどうかが決まると思います、という話を頂戴しておりました。やっぱり

不動産投資をして借金を増やしていること自体は審査に影響があるようです。



そんな感じで住宅ローンの審査を申し込めるか確認していただいたのですが・・・

翌日には返事が来て「すみません、今回は難しいです」と。おぉぅ、なんてこったい！



この銀行さんだと、どうやら個人事業をやっている場合は、そちらの年収も別枠で基準があり

２年連続で７００万以上の年収でないといけないようです。サラリーマンの年収もあるんだから

別にそっちはいいじゃない・・・と思うのですが、そうもいかないようで。無念。



そんなわけで、全期間固定で借りられる銀行さんを探しております。残り２９年だから、

妥協して２０年固定でもいいかもしれません。最初の１０年くらい優遇してくれる銀行希望！

って、ここに書いても仕方がないですね。自分で足を使って探します。

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募集条件変更の効果あり。

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東京１棟目、募集条件を変更したら一気に問い合わせが増えてまいりました。



週末に入る前に、家賃２０００円ダウンと広告費を５０％アップという形で宣伝をかけました。

これで決まらなかったら本当にどうにもならないかもしれない、という条件にしたつもりです。

元々の家賃からは８０００円下がっています。キツイのでこの辺で勘弁してほしいです。



そんな土曜日の昼間。ちょっと聞きたいことがあったので管理会社さんに電話をかけると、

いつもの担当の方がお休みで社長が登場。担当の方とメールでやりとりしていた件の確認なので

話が伝わっていないだろうと思い、また明日かけますとお伝えしました。繁忙期でお忙しいだろうと

考え、さくっと電話を切ろうとしたのですが、おもむろに社長から「申込が入ったんですけど・・・」

という素晴らしい一言が。ただ、それにしてはあまり喜ばしい雰囲気を感じません。はて？



申込を入れていただいた方は、生活保護を受給中で躁鬱を持たれている方とのこと。

うーん、躁鬱ですか・・・。生活保護自体はまあいいかと思うのですが、躁鬱はちょっと・・・。

躁鬱で不安定だと、他の入居者様にご迷惑をかけてしまうかもしれないというリスクがあります。

個別に判断しなくてはならないところではあるのですが、東京１棟目はまだ築浅ということもあり

そこまでリスクを取らなくても他にお客様はいるのではないか？と考えましたので、申し訳ないと

思いつつもお断りをさせていただきました。



聞けば、それ以外にも問い合わせがいつにないペースで来ているということですし、内見の話も

何件かあるとのこと。それであれば、無理にここで頑張らなくてもいいかなと考えた次第です。



そしてその後、見学会の帰りに管理会社さんから電話が。内見の確認ということでした。

内見は確認せずにどんどんやっちゃってほしいんですが・・・わざわざ確認するということは

またちょっと厄介な属性の方ということでしょうか？



正解でした（汗）



てんかん持ちで生活保護を受けている方だそうです。薬を飲んでいれば発作をおさえることが

出来るということなので、それであればまあいいのかなと思いました。今は生活保護ですけど、

行政の支援で就職先をあっせんしてもらっているようです。うまくそちらの仕事が軌道に乗れば

生活保護は終わりになり、給与から家賃を払うという状況になるようです。



保証人がいなくて緊急連絡先のみという点が問題になるのですが、申込を入れる際には保証会社を

利用する想定ということでしたので、まあとりあえずはセーフかなと思います。



頑張って社会復帰しようとする方であれば、私も断る理由はありません。薬で制御できるなら

近隣の方に迷惑をかけることもないかと思います。そして事前に連絡を入れてきた営業さんも

以前いろいろとお話をしましたが、ベテランの女性の営業の方で、そんなに変な方を入れるような

タイプの人ではないことは確認できています。むしろ誠実にお仕事をされる印象を持っています。



そんなわけで、是非内見してみてくださいと言うお話をしました。現在日程調整中とのことです。

気に入っていただけると良いのですが。



しっかし、札幌物件みたいな属性の方の問い合わせが増えてきたなあ・・・（汗）



それ以外にも、以前内見してくださった営業マンの方や、先日営業に行った店舗の方からも

内見の電話がかかってきましたので、ようやく軌道に乗ってきたのかな？という感じがします。

残念ながら、この週末はその生活保護の方しか申し込みはいただけませんでしたが、この調子なら

なんとか決まってくれそうな気がしてきました。ようやく軌道に乗ったのかなと思います。

早く決まってほしいので、まだまだ手は抜かずに次なる手を打っていこうと考えています。

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新築内覧会（サラリーマン大家編）

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この週末は土日ともに物件見学会。昨日はケイマンさんの新築物件の見学会に伺ってまいりました。

こちらは土地から仕込んで作った新築ということになります。昨日のクロノスさんが元々土地が

あっての新築なので、多少比較をしながら見学していきました。



仕様的には当然ですがクロノスさんの新築の方がグレードは高いです。DINKS〜家族３人くらいを

ターゲットにしていて、広さも５０平米オーバーで楽器可能マンションという特性を考えれば

当然そうなるでしょう。ケイマンさんのは３０平米で単身者をターゲットにしていますので、

人気の路線の駅から徒歩圏のマンションに住めるというだけでも十分に勝算があります。

そういう意味ではコストをあまりかけずに作るという選択肢も有効だと思います。





クローゼットもクロノスさんのところが引戸なのに対し、ケイマンさんのところは折戸。

引戸はけっこうコストがかかるらしいです。そう言われていると、あまり引戸のクローゼットは

見たことがないですね。うちの自宅も折戸です。



お部屋に関しては、クロノスさんのように防音室があるわけでもなく、普通の新築物件でした。

赤井さんが「間取りがダメ！」とかなりダメ出しをしていたという噂は聞いていますが、

現場にいなかったので詳細は不明です。



私が個人的に気になったのは以下の２点。

たいした話じゃないんですが、とりあえず何か指摘しなきゃと思って書いてます（笑）





おしゃれな手洗いなのですが、実用性を考えたらシャンドレの方がいいんじゃないかなと。

うちの嫁ちゃんはシャンプーまではしないものの、朝起きて寝癖を取る為に洗面所で頭にお湯を

ざっとかけています。私も真似してそうするようになりました。どれだけ朝シャンする層が

いるのかはわかりませんが、そういうお客様を取りこぼす要素になるかもと思った次第です。

ただ、ケイマンさん自身は今までもこの仕様でうまく客付できているというお話でしたので、

実際のところどの程度変わるのかはわかりません。





キッチンの手元灯が電球っぽい感じのものになっています。おしゃれな感じがしますので

内覧の時はいいんでしょうけど、実際に料理をする時の使い勝手はどうなのかなあと。

電球色から蛍光色のものに変更して使うことになるかと思いますが、調理場の全体をうまく

照らしてくれるのかどうか・・・という点が気になりました。



こうやって書き出してみると、たいした話じゃないですね。無難に手堅くまとまった新築で、

かつ場所が良いのでお客様は確実に入居するものと思います。ケイマンさんには辛口批評でと

言われていましたが、全然辛口になれませんでした＾＾；



しかし、いい路線に建てると坪単価が高いですねえ。うらやましい！自分も客付に苦労しない

人気エリアに物件を持ってみたいものです。頑張ろうっと。



夜は懇親会で、赤井さんとか狼さんとかを交えた宴席は無駄に盛り上がりました。

赤井さん、内覧会に参加した物件は「いくらで決まったか」をずっと追いかけてるそうです。

前にその話はブログで書いてたのを見た記憶がありますが、実際に「○○は半分埋まった」

「△△は先週申込が入ったみたい」てな具合でどんどん情報が出てきます。すげー。



最近になって、その地域の成約する坪単価をしっかりおさえることは重要だなということが

ようやく理解できてきました（新築を意識して市場調査をするようになってからです）。

私も真似をして、まずはこの週末に拝見した２物件をたまにチェックしていこうと思います。

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新築見学会（地主編）。

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昨日はクロノスさんの新築見学会でした。土地は既にあって、建物だけ建てる形の新築案件です。

ギリギリまで費用を切り詰めて超高利回りを狙っているのか、ある程度しっかりした設備を入れて

安定経営を狙っているのか。間取りはどうなのか。ターゲットはどのあたりなのか。予備知識は

ほぼゼロで臨みました。





この物件の特徴として、一部の角がR状になっていることが挙げられると思います。曲面を

うまく使うと、物件そのものに高級感が出てきます。しかし、お部屋の中にこういった曲面が

出てしまうことについては、賛否両論あるかなと。四角いお部屋が使いやすいと思うお客様は

決して少なくないと思います。使いにくい物件と見られてしまう恐れがあるのは否めません。





そういう意味だと、こちらのお部屋はいいなと思いました。曲面になっている部分については

アイランドキッチンの補助機能として利用する形になっていて、間取りの作り方が上手だなと。

アクセントクロスの色も素敵です。参考になりました。



曲面ってメンテナンスにお金かかるんじゃない？という疑問があったのですが、どうやら作る時は

差が出るものの、メンテに関してはそれほど差はないようです（クロノスさんから直接聞いた

わけではなく、詳しい大家さん仲間の方から聞いた話です）。





仕様のグレードをあげる方向に動いたようで、引き戸には全てストッパーつき。バタンという

音がしない工夫がされています。生活音に配慮がなされています。





こちらは１階だけの特別仕様。最初、なんだかよくわからなかったのですが、防音室（！）で

この部屋だけは２４時間楽器演奏可（打楽器は除く）ということらしいです。いいですね！

よくよく伺えば、このマンション全体が「楽器可」を売りにしているとか。差別化されてました。

楽器可の物件に入った人が楽器の音で苦情をつけるケースは少ないでしょうし、発想の転換だけで

変わったことが出来るんだなあと思いました。



DINKSとか小さい子が一人とか、そのくらいのファミリー向けの間取りでしたので、楽器可と

それらの属性がどこまで結びつくかがポイントなのかなと思いました。



あと、写真は撮らなかったけど、一部のお部屋のキッチンの窓から朽ち果てたポリカーボネイト板の

屋根が見えるのはいただけないなあと・・・。ご実家が営まれている工場の敷地の一部に

マンションを建てたというお話で、その工場の資材置き場的な個所の一部がマンションから

見えるんです。その見えている部分のトタンが朽ち果てているので、キッチンに立つ主婦的には

テンションが下がるんじゃないかなぁと思いました。



見学させていただき、ありがとうございました。勉強になりました。



懇親会にも当然参加するつもりだったのですが、都合が悪くなりキャンセルしちゃいました。

この手のイベントは懇親会がとても有益になる可能性が少なくないので、もったいなかったですが

どうしても優先すべき都合があったので仕方ありません。



本日も新築見学会に行ってまいります。地下に潜った東横線に乗っていく予定です。

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