法人の経費の立替払い。

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個人の確定申告が終わったので、次は法人の決算をやらなくてはなりません。

仙台の法人は、３月が期首なのでそろそろ情報を取りまとめて税理士さんに送付しないとです。



仙台の法人ですが、こちらは義母を代表取締役に据えております。私はアドバイスをしながら

基本的には義母に現地での管理業務全般を任せています。最初はもっと私が積極的に関与を

しなくてはならないかなと思っていたのですが、義母が優秀でしっかりやってくださるから

最近はメールで相談が来たら対応方法を連絡するくらいしか関わっておりません。

取引先銀行さんにご挨拶に行ったり、銀行から呼ばれて対応するのも義母がやってます。



先日は、仙台の物件で少し検討してもいいかなと思うものがあったので、現地調査をお願いして

みたのですが、しっかり見てきてくれました。道がわかりにくくて迷ったとブツブツいいつつ

バス通りが近いとか生活する分には困らなさそうとか、建物の生け垣がみすぼらしいとか

駐車場の区割りがもったいない感じなのでもっとうまくやればいいのにとか、色々と意見を

交えながら「建物は綺麗で嫌な感じはしなかった」と報告してくださいました。有難いです。



そんな感じで、日常の業務はほぼ問題なくこなせている義母ですが、PCの使い方と税金に関しては

さすがにまだ一人で対応するのは難しく、こちらでフォローをしながら話を進めております。



決算については、個人と同じ税理士さんにお願いをしていますので、基本的にはそれほど

大きな変わりはありません。ただ、１点だけ面倒だなあと思っているのが立替の管理です。

個人事業主として対応する分は、個人の口座から出ていくだけなので管理の必要はないのですが

法人で必要なものを個人の財布やクレジットカードで購入した場合は立替となると思われるので

法人のお財布から個人のお財布に清算をしなくてはなりません。



どれが清算済みでどれが未清算なのかが一発でわかる資料って、決算書をうまく処理すれば

ある程度自動的に判別できないのだろうか・・・。やっぱり手元でメモをつけるしかない？



すぐに法人の口座から個人にお金を移せば、そんなに悩まなくてもいいのだとは思いますが

法人の内部に留保されるお金を増やしたいので、あえて立替を清算せずにいる部分もあります。

何かうまい方法がないかと税理士さんに相談したところ回答をいただけたのですが、私の知恵が

ついていかないので、よくわかりませんでした（汗）



法人を持っている方って、そういうところで悩んだりしないもんなんでしょうか。

意外とそんなことで悩んだりはしないってことなのかなあ。私だけだというのであれば、

自分で色々と試行錯誤するしかないんですけどね。もし似たような悩みを持っている人が

万が一いるようでしたら、是非教えていただければと思います。

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東京１棟目、満室返り咲き確定。

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冒頭に書きました通り、東京１棟目が長いトンネルを抜け出して満室となりました。



３部屋しかない小さなアパートの受難が始まったのが、昨年の１１月。新築プレミアムが

たっぷりと乗っかったお部屋の家賃でしたが、転勤が理由で１年３ヶ月で退去となりました。

２０代のお嬢さんで、年収もこのクラスの物件にしてはそこそこだったので無念でした。



まだまだ新築プレミアムを載せても何とかなるかなあ？ということで、ちょっと高めの家賃で

募集を継続しました。ただ高いだけだとまずいと思い、家電や家具を揃えてディスプレイして

かわいらしくモデルルームに仕立て上げます。しかし問合せはちらほらしかなく、内見に至る

ケースは全くないまま１１月は終わっていきました。



１２月になると、昨年４月に入居いただいた女性から、１月での退去予告が入ります。

え、入ってもらったばかりなのにもうですか！？まだ８ヶ月なんですけど・・・（汗）

理由は実家に戻るからだそうです。実家はアパートのすぐ近所で、入居申込をした理由は

一人暮らしをしてみたかった、みたいな感じの理由でしたから、思ったより一人暮らしに

メリットを感じず、親元で暮らした方がいいと判断されたものと思います。



１２月は東京２棟目の空室対策や大規模修繕の仕様固めを中心に動いていた為、テコ入れは

今一つうまくできず、年末の段階で内見がゼロという結果に。確かこの辺で一段階の家賃ダウンを

実施したような気がします（３０００円ダウン）。



１月になると、８ヶ月しか住まなかった人の部屋が退去になりました。お部屋は綺麗だったので、

そのまますぐ募集に入ります。繁忙期も来たので、そろそろどうかなと思いましたが、この段階では

まだ反応はイマイチでした。もう一段階家賃をさげないとダメかなあという思いが頭をかすめるも、

東京１棟目は１５年しか融資が引けなかったので、下げ過ぎると返済比率が高まってしまうので

今後の融資づけに影響が出るかもしれない・・・などと考えていると、なかなか思い切れません。



そうこうしているうちに、１月末に最後の一部屋から退去予告が届きます。退去予定日は２月末。

こちらはお父様から管理会社さんに電話が来たということで、本人は住みつづけたかったものの

お父様が実家に連れ戻した感じのようです。この方も結局１年半での退去となってしまいました。

誰一人として更新料を払ってくれないで、しかも同じ時期に退去するなんて・・・（涙）



ここでさすがにまずいと思った私です。四の五の言わずに早く決めないと、という形に気持ちを

切り替えて、家賃を大きく落としました。１１月から空いているお部屋は合計６０００円ダウン、

１月から空いているお部屋は１０００円ダウンにして、かつ営業も近隣ターミナル駅を中心に

どんどんかけていきました。おかげでようやくまともな反響が得られるようになり、内見数も

少しずつ増えていきました。しかしまだ入居申込を貰うところには至りません。



そんな折、大家仲間の方がお友達の入居希望者の男性を連れてきてくださいまして、この方が

１月から空いているお部屋に住まわれることになりました。ハードな交渉の結果、鬼のような

指値を受け入れてしまい、家賃は当初から比べて７０００円ダウンとなりました。空室期間は

２ヶ月ということで、褒められた結果ではありません。



これで何とか全空を免れ（とはいえ、実は最後の一部屋の退去が少し早かったので、家賃ベースでは

全空ではなかったものの、実際に住んでるかどうかという意味では全空になっていました）、

生活の灯がともったことに安堵しました。



２月末で空いたお部屋は、お客様がタバコを吸われていたので、原状回復が必要という状況。

とりあえず募集は開始して、現状回復を済ませた後で真面目に自作マイソクを作ろうとしてました。

この部屋もどうせ家賃を下げないと決まらないんだろうと思い、最初から４０００円ダウンの価格で

募集スタート。管理会社さんのマイソクで一旦は営業をかけていきました。



３月に入ると、このまま一生決まらないのでは！？という恐怖感が出てきます。繁忙期ももうすぐ

終わってしまいますが、結果を全く出せておりません。まずいと思い、さらなるテコ入れを

図っていきました。



まず１１月から空いているお部屋について、もう一段階家賃を下げました。

このお部屋はぼちぼち内見が取れるようになってきたものの、なかなか成約に至りません。

惜しいところまで来ているので、一気に決め物件に昇格できるように家賃を下げました。

これで当初家賃から比べて合計８０００円ダウンです。痛いです。



そして広告料をそれまでの１．５倍に増やしました。ドーピングモード炸裂です。

広告料を増やしたら、一気に業者さんからの問い合わせが増えて内覧数も上昇しました。

不動産業者さんって、ほんと現金ですね〜（苦笑）



そして最後にネットに掲載する写真を一新しました。Noblueさんの「建築写真・動画撮影」の

サービスを利用し、きれいな写真を撮っていただいたものにネット掲載写真を差し替えました。



この３点の変更をした結果、ここで募集の沸点にようやく到達！

広告料効果で業者さんがさらに積極的にうちの物件を紹介してくれるようになったことに加え

写真の効果で管理会社さんがアットホームのサイトから集客するパターンでの内見が格段に増加。



結果、先週半ばくらいに管理会社さんが集客した６５歳男性の生活保護の方が２月末に空いた

１階のお部屋に入居が決まり、さらにこの週末に北海道から就職の為に東京に出てくる男性が

１１月から空室だったお部屋に申込を入れてくださり、何とか満室が確定致しました。



１１月から空室のお部屋は、４ヶ月半の空室期間で家賃８０００円ダウン。

１月から空室のお部屋は、２ヶ月の空室期間で家賃７０００円ダウン。

３月から空室のお部屋は、１ヶ月の空室期間で家賃４０００円ダウン。



年間トータルで２２８，０００円の収益力低下はかなり痛いですが、埋まらないよりはマシです。

そして若い女性をターゲットにしていたのに、入居が決まるのは男性ばかりというジレンマも。

ま、これもまた埋まらないよりはマシですということですね。



東京１棟目、苦戦の理由は家賃を適切に下げられなかったことが一番大きかったと思います。

しかし内見を取れるようになってからも「狭い」「駅がマイナー」など今更どうにもならない

理由で最終選考で脱落するパターンが多かったです。自宅近所だからと思って、スペックなどに

目をつぶって購入しましたが、そういう物件ならそういう物件なりの家賃引き直しをした上で

購入しなくてはならなかった・・・というところが反省点かと思います。次から気を付けます。

あとは、写真はやっぱりプロに撮ってもらうのが一番ということで。反響が明確に変わります。



そんな感じで、東京は１棟目も２棟目も満室となりました。仙台も安定して満室経営継続中。

あとは札幌です。札幌１棟目で１部屋の退去予告、札幌２棟目で１部屋の空室と４部屋の退去予告、

札幌３棟目で１部屋の空室ということで、こちらも決して状況は良くありません。東京がようやく

落ち着いたので、４月からは札幌の空室対策に本腰を入れていきたいと思います。

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シェアハウス見学。

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昨日は築古RC・再建築不可・越境・連棟・建蔽率オーバー・容積率オーバーというあらゆる問題を

一手に引き受けた（？）物件をシェアハウスに見事に転用して高利回り物件に仕立て上げた事例の

説明を聞いてまいりました。施主はプチ大家さん。私の中では「なんかすごいことをやってそう」

「でも具体的に何をしているのかよくわからない」「白いメガネが異様に印象に残る」という

謎な存在だったので、その投資手法をどーんと公開するということであれば話を聞きに行かない手は

ないでしょう！と思った次第です。



シェアハウスは未だにグレーな存在です。登記簿上の建物の種類として適切なのは何なのか。

寮・寄宿舎・共同住宅・居宅・旅館など色々な案が考えられます。いずれは議論がはじまり、

何に分類されるか確定されることでしょうが、今はまだそれがなんなのかはわかりません。

種類が決まれば、建築基準法や消防法、旅館業法など関連する法律の整備が進むことと思います。



プチ大家さんはどのような法令に転んでもいいよう「寮」で登記されている物件を購入されました。

風のうわさでは、居宅として新築させちゃう業者さんもいるとかいないとか聞きますが・・・

そういうグレーなことはせず、将来的な法整備に対応できる準備を進めているようです。

東京都安全建築条例に準拠し、部屋の広さも７平米以上確保しているとの説明がありました。



プチ大家さんは都内で実質利回り２０％を目指して投資をするというのが基準だそうです。

そうなると、当然一般の金融機関さんが融資をしないがゆえに割安な物件を取得していくことに。

結果として、ご本人は「ハイリスクな物件」と呼んでいますが、冒頭のような銀行が嫌いな要素の

オンパレードとなる物件に突き当たるという具合です。私の感想ですが、ハイリスクなのは

銀行さんだけで、プチさん本人はあまりハイリスクではないですね。



今回の案件も都内でネット利回り１５％という驚異的な数字をたたき出しています。それでも

ご本人としては「７０点！」という評価でした。２０％を越えなかった為だそうです。

築古RCは築古木造に比べてリノベ費用が段違いにかかるというところが敗因だったとか。



シェアハウスですが、プチ大家さんが経営しているわけではなく、専門の業者さんに委託して

運営をしているとのことです。そちらの業者さんからのご説明もありました。私自身はいずれ

シェアハウスは飽和状態を迎えると思っているので、現在いくら高利回りが出せたとしても、

おいそれと参入するつもりはありませんでした。ですが、プチ大家さんくらいのヤリ手の方が

提携しているんだから、何か目からうろこなやり方があるのだろうと期待しておりました。



そのシェアハウスを運営する業者さんのご説明を聞いて、納得がいきました。確かにこれなら

安易にシェアハウスにするという発想ではなく、そのシェアハウスが何を提供できるかが明確で

同じ気持ちをもった人がいれば刺さってくるだろうと。そして、そういうコンセプトをしっかりと

持っている業者さんであれば、おそらく今後も大きな衰退はしないだろうと。



こちらの業者さんは日本人と外国人の交流をするシェアハウスを提供しており、その審査は

人柄や動機など、定性的な部分を非常に重視しているということです。支払い能力のような

定量的な情報はあまり気にせずに審査しているが、滞納はほぼないとのこと。



「そのシェアハウスで得られる経験が貴重で素晴らしいものである」ということを理解した

入居者様しか集まってこないから、当然支払優先順位は上位に来る、ってことでしょうね。



このやり方だったら確かに成功できると思います。私ももしシェアハウスをやるなら、自分が

ある程度内容を理解できている趣味に特化したシェアハウスにするしかないと思っていました。

ベルギービールを語り合える、バンド仲間が作れる、熱帯魚友達が増える、などなど・・・。

何かに特化して、大手が真似できないシェアハウスを作ることが生き残る道と思っておりました。

今回の業者さんのやり方は、その「特化」が非常にうまく作れています。

これができていない業者さんはそのうち「特価」に頼らざるを得なくなり、苦しくなるでしょう。



リスクがあるとすれば、運営業者さんが今の良い方向性を維持しきれるかですね。急に変節して

より拝金主義的な運営に走った瞬間に、全てが崩壊するリスクを秘めています。自分でコントロール

できないリスクを抱えることになるので、そこは早期回収でリスク軽減といったとこでしょうか。



いい話ばかりではなく、オーナーにとってあまり良くない話もあります。こういった運営を

維持していくために、同業他社さんに比べて高いフィーを（入居者様からもオーナーからも）

貰っている、ということですので、ランニングコストはかさんでいくことでしょう。その分、

物件を安く仕込む必要はあります。プチ大家さんは格安で仕込めているから、そのフィーを

お支払いしても充分に利益が出ているってことですね。



私は常々「シェアハウスは一過性のもので今後の展望としてはどうかと思う」と言ってましたが、

それは巷にあふれる普通のシェアハウスの話です。差別化が進み、そのブランディングがうまく

いくのであれば、シェアハウスは間違いなく高収益な事業になると思っています。ただし、

差別化されたコンセプトを自分で作るなら、その分自分の時間をそこに投入しなくてはならないし

コンセプトを他社提供のものにするなら、その分高いフィーを払う必要はあると思います。



一例ですが、安易に女性専用シェアハウスとか作っても、いずれ飽和して廃れていくでしょう。

しかし、女性のオーナーが女性目線で徹底的にこだわった一品づくりの女性専用シェアハウスなら

飽きられることなく競争の中でも生き残れるであろうと思っていますが、手間がかかります。

やっぱり、不動産で大きく儲けようとすると「不労所得」じゃダメなんだなということですね。

とても勉強になりました。プチ大家さん、どうもありがとうございました。



終わった後は、ジェービルさんやふくちゃん、Oz...さん、クロノスさん、kamochanさんなど

数名で軽く泡会をするということでしたので、短時間ながら混ぜていただきました。

ふくちゃんに厳しくもやさしいご指導をいただきました。先日の水道管の話に代表されるよう、

「「詰めが甘い！」ということです。確かに、業者さんに悪いな〜とか思ってしまったり、

最後になんかもう面倒だ！と投げ出してしまうきらいがあるのは事実です。具体的な事例を交え

教えていただきましたので、次はその辺をもっとしっかりとやっていこうと思います。



サラリーマンの仕事でも、わからないことをわからないままにして何となく流してしまって

最終的にそれがボトルネックになって痛い目をみたことがあります。それと同じで、不動産も

わからないことをなんとなくそのまま流してしまうと、そこでボッタクられてしまう可能性が

高まってしまうということだと思いました。具体的な手法のアドバイスもいただきましたので

今後はもっと上手にやれるよう、詰めの部分の勉強をしていきたいと思います。

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水道メーターの分岐（完結編）

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東京２棟目の水道の件の続報です。



おさらい

２戸貸ししていた事務所をバラで貸すにあたり、水道メーターの分岐工事が必要になりました。

色々調べた結果、本管から工事をしなくてはならないということで痛い出費となりました。



もうちょっと細かい経緯はこちらの過去記事をご参照ください。



管理会社さんからお見積りが出てきましたが、やっぱり３ケタコースでした・・・。痛すぎる。

経緯を確認すると、管理会社さんは東京都の水道局に行って、事情を話して安く施工する方法を

相談したそうです。水道局自体では価格に関してどうこうは言えないけど、業者さんを紹介する

紹介センターが別口であるから、そこに相談してみてと言われたということでした。そしてその

紹介センターの方から紹介してもらった業者さんを使って、工事見積を取ったとのことです。



なんとなく理にかなった流れだなと思いつつ、何かもっといい手段はないかとあがいてみました。

大家さん仲間のアドバイスを思い出しながら、こちらでも東京都の水道局に電話をしてみて

自分自身で確認を取ることにしました。



管理会社さんは「工事をする」という前提でヒアリングをしているので、そうではなく工事をせず

うまくかわす方法はないのか、と相談してみました。そうすればアプローチが違うので、

もっと別の回答が見いだせるかもしれないと思ったためです。



しかし結論としては、流量がシミュレーション上不足しているということであれば、そこはもう

工事をやっていただくしかないという結論になってしまうとのこと。お金がなくてできない場合は

どうしたらいいのかと食い下がってみましたが、そこは民民の話なので業者さんと価格交渉を

してもらうしかありません、という残念な回答でした。



疑うわけじゃないんですが、念のためということで東京２棟目のことを管理会社さんが聞きに

行ったかどうか教えてほしいと聞いたのに対しても、個人情報の問題があるから答えられないという

つれないお返事。オーナーが管理会社さんに管理委託しているのに、個人情報もへったくれも

ないんじゃない？と食い下がったのですが、「それだったら管理会社さんに水道局の誰から話を

聞いたか、名前を聞いてきてください。そういう関係ならそのくらい聞けますよね？」という

ニュアンスの回答をされてしまいました。



ルールだから仕方がないので、これ以上食い下がるのは止めにしました。仕方ないと諦めモード。

でももう少し親身になってお話を聞いていただきたかったなあ、という後味の悪さがのこりました。



しかし結局は身から出た錆です。

２戸貸しすると決めた時点で、水道メーターの工事の下調べをしておけばよかったのです。

そうすれば、多大なお金がかかるということがわかり、２戸貸しをすること自体を止めるという

結論を出すこともできたかと思います。後手に回った私の責任です。

高い勉強料になってしまいましたが、この痛い経験を今後に活かしていきたいと思います。



皆様も同じ轍を踏まないようお気を付けください。

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メールで営業。

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空室対策の営業メール送信の時間を確保したいので、ブログの更新は最低限にさせていただきます。



今しがた、札幌と東京の空室情報の送信が終わりました。

札幌も東京もだいたい４０件程度の仲介業者様に情報を送信しております。

そしてそれ以外に大家さん直接募集のサイトもあり、そちらの情報更新も必要となります。

（ここがけっこう漏れる）



週に１回、木曜日もしくは金曜日の朝一番で送信します。朝一番なのは、出勤してメールを

開いたら一番上にあるようにしたいからです。木曜日か金曜日なのは、週末に向けてアピールが

早すぎても遅すぎてもPR力が薄れるので、そのくらいが最適だろうと考えている為です。



一度ご訪問した店舗さんについては、メールアドレスを教えてもらい、今後情報配信をしていいか

確認した上でリストに登録します。あとは都度都度メールをそこに送る、てなとこでしょうか。



資料はPDFで送るようにしています。どの環境でも見え方が変わらないというのがメリットです。

自作のマイソク（写真たっぷり）を作っておりますので、それを送ります。



札幌の仲介業者さんは「メール見てます」と言ってくれることが多いのですが、東京の場合は

そういう声を意外とかけてくれないというか・・・。地域性の違いなのか、何なのか。



今日は時間がないので、とりとめもなく思ったことをだらだら書かせていただきました。

東京１棟目の申込は無事に保証会社様の審査が完了したようで、お客様事由でのキャンセルが

なければこれで確定となります。赤井さんやドビーさんのブログを見ている限り、昨今の

素人大家さん業界ではキャンセルが流行っているようですので、成約となるまでは気が抜けません。



残った１部屋も、内見の予定が３件くらいありますので、さすがにそろそろ決まるはずです。

３月中に東京を満室にして、４月から札幌の空室対策に本腰を入れていきたいと思います。

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