2013年03月31日

インスペクション/決算/シェアハウス。

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BBQの前後で色々と不動産活動もやってました。



まず、仙台1棟目のインスペクションの日程調整。昭和62年の建物なので、そこそこ古いです。

どんな状態になっているか、本当は購入前に調べるべきなのですが・・・競争もありますので

なかなかそうもいきません。購入から1年経過しようとしていますが、ここで改めて確認して

いただくことにしました。



目に見える問題としては、ボイラー室への雨漏り疑惑があります。これは購入前から発見して

いたものなので、売主様の費用負担で修繕いただけることになってはいるのですが、何が原因か

今一つ見えない状況だったところにボイラー室の入口がある元オーナーズルームの入居が決まって

しまいましたので、おいそれと見に行くことが出来なくなり、ここまでずるずる来ております。

建物にとって水は大敵。原因を探りたいと思っております。



それ以外にも、今年は外壁塗装を行わなくてはならないと考えております。あまり適切に

メンテナンスがされていない状態が続いていた物件ということもあり、外観は決してきれいでは

ありません。果たしてどこを修繕しなくてはならないか、インスペクションの中でアドバイスを

いただこうと思っております。



各所との調整を進めた結果、4月の半ばくらいで日程が仮決めになりました。一部の仙台の

オーナーさん仲間の方とも相乗りして進めておりますので、その辺との調整が完了しましたら

日程が本決まりになります。調整を進めていきたいと思います。



次に、仙台の買付を入れた物件に関連する対応。仙台の法人は2月末で期が終わります。

このタイミングでの買付なので、決算処理を急がなくてはなりません。税理士さんにお願いして

急いで決算書を作っていただいております。ほんと、いつもご迷惑ばかりおかけしてしまい

申し訳ないなあという気持ちでいっぱいです。感謝しなくてはなりません。



余談ですが、クールビューティー風味な担当税理士さんに「また買付入れちゃいました」と

事前報告したところ、ものすごい苦笑いをされてしまいました。何かの用事で電話した時に

「今年はさすがに経営を落ち着かせないとですから、購入はあまり積極的にやりません」

みたいなことを言ったんですけど、舌の根も乾かぬうちにこれですからねえ。お恥ずかしい。

更に札幌に法人を作ったりする予定なので、また迷惑をかけてしまうことと思われます。

せめて領収書は早めに整理して提出しなくては、と気持ちを新たにする今日この頃です。



法人も1期目から若干の黒字を出すということで、決算書を作っていただいております。

12月までの情報は整理できていたので、とりあえず12月末時点での試算表を出して貰いました。

あとは早々に決算処理を進めていただくということで。



買付の関係で義母ともちょこちょこ連絡を取っています。決算をする為に不足している領収書や

銀行の通帳をメールで送ってもらったり、各銀行さんに書類を持って行ってもらったり。

仲介業者さんに仙台の実家まで行っていただき、買付の書類を書いてもらったりもしました。

実家のネコがその仲介業者さんの靴の中にオシッコしちゃったみたいで、大騒ぎだったとか。

相変わらずネタには事欠かない実家です^^;



あとは先日のプチ大家さんに触発され、家の近所に出ていたシェアハウス向きの物件が運営に

むいているかを、シェアハウスを運営する会社さんに問い合わせました。図面を送って査定を

していただき、いけそうなら購入の方向で検討をしようかと思ったのですが、結論としましては

「あまり向いていない」ということでした。残念。転身です。



そんな感じで、相変わらず心休まる暇もなく色々なことを手掛けております。

このくらい動いている方が充実していて気力も満ちてくるような気がするのは錯覚でしょうか。

いずれにせよ、これからもガンガン活動をしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 12:20 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月30日

新たな展開。

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世の中は不動産バブルの予兆が出てきており、世間では盛んに「売り時」「売るものがない」

という言葉がささやかれています。実際、想定以上に高く物件を売ることができたという話も

ちらほらと耳にしています。



売り時ということは、裏を返せば買うのが難しくなる頃合い。なかなか収益的に見合う物件は

探しづらいといことになります。確かに最近はあまり良い利回りの物件は出てきておりません。



そんな市況です。これを踏まえてどのように行動するべきか?聡明な皆様ならおわかりですね。

そして私も東京1棟目が落ち着いたタイミングなので、行動を起こしました。そう、それは・・・



仙台で買付を入れました!



えー、売るんじゃないの!?

はい、売るのではなく買う方です!!



あれだけ「良い利回りのものがない」と言ってたのに、そこであえて買うの?

しかも復興バブルがまだ終わっていない仙台で?

このブログの展開だと「物件を売りました」だと思ったのに!



いやいや〜、すいません。変な引っ張り方しちゃって。でも買付入れちまったんですよ。あはは。

立地も利回りも正直それほどではありません。ボールすれすれのストライクくらいの物件でした。

たぶん、個人での購入であれば見送っていると思います。



それでも買付を入れてしまいました。理由はいくつかあります。

・現在の融資姿勢がどうなっているか知りたい

・新規金融機関さんの開拓には、購入検討物件というお土産が必要

・法人化したはいいけど、今のままだと経費負けするレベルの規模なので一定規模にしたい

こんなところでしょうか。



バブルのかほりがしているので、金融機関さんもけっこうゆるくなっているんじゃないかと。

そこにちょっと銀行さんが好きそうな物件の情報が出てきたので、とりあずこれをネタにして

銀行さんと接触し、新たな取引行となりうる金融機関さんを探していくのもいいかなと思いました。



あとは仙台に法人を作ったはいいものの、規模が小さすぎるのです。年商300万円台の会社じゃ

役員報酬も満足に払えません。義母によく「役員報酬増やせるように早く買いなさいよ」と

言われておりまして、なんかそれが冗談半分本気半分に最近聞こえておりました^^;



今回買付を入れた物件は、平凡などこにでもある物件です。大きな成功も大きな失敗もなさそうと

判断し、規模を大きくするのと銀行さんとの取引実績を積むことを選択しました。数年単位では

大きく失敗することもなく、タイミングを逃さなければ残債くらいでうまく最後は売れそうだ、

というところも判断の根拠の一つです。あとは詳細は言いませんが、収益向上できそうな

ポイントもいくつか見つけていますので、改善次第で光る物件になるかなというのもあります。



銀行回りも既に開始しております。事業計画と収支シミュレーションはこちらで作成したので

それを義母に送って読み合わせをして、銀行回り自体は義母が対応してくれております。

仙台1棟目の既存取引行と、仙台1棟目で最後まで競った信金さん、そして不動産会社さんが

紹介してくれることになった銀行さんの3行をまずは回る予定です。



このうち、既存取引行と、最後まで競った信金さんには既に訪問済みです。信金さんは相変わらず

やりたいんだかやりたくないんだかよくわからない反応だったようです。前の時もそうでした。

反応が鈍いんですが、ひょいっと融資が出るという結果を伝えてくるというダークホースです。

既存取引行さんは、かなりやる気でした。義母が一通りの説明をした時は普通に聞いていたと

いうことですが、その後マイソクに書いてある不動産業者さんにコンタクトを取り、ヒアリングを

された上で「是非やりたいのでどう進めたらいいか」とコメントされたとか。



どこまでやる気なのか気になったので、ちょっとだけ図々しいことを言ってみることにしました。

ひ「この物件、他にも検討している人がいるそうなので、もしかしたら買い上がりもあるかもです」

銀「なるほど〜」

ひ「つきましては、買い上がりに対応できるように、少し多めに融資をお願いできませんか?」

銀「あー、なるほど(苦笑)」

ひ「無理を申していることは重々承知していますので、ダメならダメって言ってくださいね」

銀「いや、できるだけ頑張ってみます。○○万くらいでいいですか?」

ひ「大丈夫です。ありがとうございます。」



ちなみに、銀行さんが打診してきた金額は、本体価格+諸経費をほぼまかなえる金額です。

・・・本当にバブルが来てるのかもしれません。恐ろしい。



そんなわけで、仙台2棟目が誕生するかどうか、進展がありましたらまたレポートします。

時代の流れに逆らって買付を入れる男、これで破たんしたらきっと笑われることでしょう(汗)

そうならないよう頑張って運営していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(4) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月29日

写真の質と募集間口の広さ。

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昨日・今日と立て続けに東京1棟目の契約です。4/1までには部屋が埋まり満室になります。

家賃はだいぶ下げることになりましたが、それでも満室であるというのは気分が落ち着きますね。



今日は東京1棟目の募集をしていて感じたことをつらつらと書いてみようと思います。



まず、写真の出来は問い合わせ数を大きく変えるということ。少し奮発してでもプロの方に

撮ってもらって、そのデータをこちらから各仲介業者様に配る方が反響が期待できます。

私はNoblueさんで撮影いただきましたが、素人が撮るのとはだいぶ違います。



素人の写真

これが私の撮った写真。



プロの写真

これがNoblueさんに頼んだ写真。一目瞭然で出来が違います。

管理会社さんにこの写真データを渡したら「私は写真を撮るのが恥ずかしくなりました・・・」

と言ってました(笑)



写真にお金をかけた場合、データさえ失わなければいつまでも利用することができます。

費用対効果のいい投資であると思います。



また、ネットからの反響はどこから来るかが全く読めません。メジャーかマイナーかは関係なく

とにかく検索して一番オトクそうな物件情報に問い合わせてくるようです。



今回、わらにもすがる思いでかなりあちこちのサイトに登録をしました。デザイナーズ物件の

専門サイトもありましたし、大家さん直接募集のサイトもありました。そういったサイトからの

反響もちょこちょことありました。



私の物件も一応デザイナーズアパートなので、いくつかのデザイナーズ専門サイトにも登録を

させていただきました。このうち、あるデザイナーズサイトからは反響がちょこちょこあり、

うち1件は内見に結び付きました。デザイナーズの割に家賃が安いというのが反響の理由だと

聞いております。何でもやってみるものですね。



個人的な話ですが、東京R不動産さんには掲載いただけなかったのが残念です。社会人なりたての頃

暇さえあればあちらのサイトに掲載されている物件を見て妄想していたものでした。大ファンです。



大家さん直接募集サイトだと、直談.comから1件の内見希望がありました。当日ドタキャンに

なってしまいましたが、それでも700件くらいしか登録がないサイトからの問い合わせが

あったということには変わりません。いろいろと考えさせられました。



ネットでお買い物をするときは、商品を決めた後で価格.comなどを使って最安値の店舗を探して

購入する方も少なからずいると思います。賃貸物件でも、めぼしい物件を見つけた後で物件名で

検索をして、一番条件がいいところから内覧の申込をしているのではないかと推測しました。

そういえば札幌でもかなりマイナーなサイトから問い合わせがあったことを思い出しました。



この経験を踏まえると、ネット媒体への露出は、あまり意味がないかな?と思うようなサイトで

あっても登録した方がいいのではないかと感じております。大家さん直接募集などで経費を

調整できるサイトに関しては、少し条件を緩めるとより反響が得られる可能性が出てきます。



ただし、条件を変えて自分が有利になるサイトに誘導するのは、他の仲介業者様からすれば

自分のところの見込み客を奪う行為であり、面白くない話であると感じることでしょう。

その辺のバランスは要注意です。私なら、直接募集のサイトは賃料をあげて初期費用を下げる、

など、人によってどちらを選ぶか好みで決まるような条件設定にすることでしょう。仲介業者様は

敵に回しても全く良いことはありませんので。



契約を機に、これまでの募集を振り返って整理してみました。何かの参考になればと思います。

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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月28日

札幌に法人を作る。

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昨日は札幌に新たに作る法人の内容について打ち合わせてまいりました。



私の考える法人戦略は、節税のためのものではありません。あくまで拡大の為に法人を作ります。

個人で遠隔地に持ってしまうと、近隣で何か購入したいものがあった時に面倒な話になります。

近隣の小さな金融機関さんは、遠方の物件の管理が出来ないので、遠隔地に夫妻があることを

とても嫌がる傾向にあります。



どういうことか、私自身の例を取って説明します。



以前、東京で新築をやろうとしたことがありました。非常に積極的にやる気になってくれた

銀行さんがいたのですが、結局最終的にボツになってしまいました。その理由は札幌にある

物件の債務が大きすぎたからです。



東京1棟目を購入した時もそうでした。近所の信組さんで審査NGになったのですが、後で営業の方が

札幌の負債が大きすぎたことが問題になって、良い返事が出来なかったということを仰ってました。



他にも、別の信組さんでは、新規案件を検討する為にはもう少し遠隔地の債務を圧縮する必要が

ありますねというようなことを言っていたので、個人で遠隔地に物件を持つことはあまり良くない、

と感じた次第です。



法人を現地に作り、うまく保有物件を入れ替えながら所有権を法人に移転させていくことで、

個人としての債務は軽くなっていきます。そして、本店が札幌にあるという点から、東京の人が

実質的に回しているとはいえ、現地の企業であるとみなされる可能性が出てきます。そうなれば

融資いただける可能性が某サラリーマンに優しい銀行さん以外にも出てまいります。



私のように金融資産が潤沢でない個人は、一点集中で突破するのが一番効率が良いと考えます。

他方、あちこちの地域に物件を持つことはリスクヘッジの一環として有効であるとも考えます。

東日本大震災が来た時も、札幌は何の問題もありませんでしたから。



今回作る法人は、嫁ちゃんを代表にして私は役員に入らず株主と言う形で進めようと思ってます。

実務はこちらで取りしきることになりますが、その場合って旅費は経費にならないのかなあ?

個人で経費にすればいいだけのことですが、法人化して旅費規程とか作って日当が出るように

していくことも考えていたので、その辺がちょっと気になった次第です。

自分が役員として入らない場合の経費処理についてはもっと勉強が必要ですね。



東京に1つ、仙台に1つ、札幌に1つ。合計3つの法人を持ち、それぞれについて大切に育てる。

個人で持つ物件は極力少なくする。そういう姿になっていけるよう、頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月27日

滞納のその後。

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以前、札幌で滞納が発生した話を書いたことがあります。

直近でご入居いただいた保証人がいない方が、ことごとく滞納をしてしまいどうしたものか?

といった具合の内容でした(こちらの過去記事をご参照)。



この過去記事には書かなかったのですが、さらに札幌3棟目でも入居したばかりの方の滞納が

ありまして、合計3部屋の問題児を抱えておりました。いずれも入居したばかりの方でした。

非常にタイミングが悪かったので、参ったなあと頭を抱えたものです。



私の場合、入居戦略(リスクが多少あっても受け入れる)から考えれば、滞納されてしまうことも

一つのリスクとしてとらえるしかないと思っております。そういったリスクを取る分、近隣相場より

高めの賃料を頂戴しておりますので、多少の滞納があってもトータルで見れば問題がない水準に

なっているという想定です。



例えば、近隣相場に照らし合わせると30000円の家賃がいいところの物件があるとします。

これを渡しの物件では、33000円で募集をかけており、そのかわりリスクが高い人でも

受け入れるという方式にしています。すると、一部屋あたり年間3000円×12ヶ月で

36000円の収益の差が出てきます。これを札幌2棟目の22部屋で実現すると、年間では

36000円×22部屋=792000円の差が出てきます。



この状態であれば、仮に6ヶ月滞納が2組発生しても、33000円×12=396000円。

トータルで見ても、積極的に受け入れた方が収益性は向上するという結果になると試算しています。



※数字はあくまで一例で、うちの物件がこの数字と言うわけではありません。



滞納を6ヶ月としたのは、属性に不安がある方については6ヶ月の定期借家契約をお願いして

契約していただいている為です。6ヶ月で契約解除としてしまえば、被害はそこまでに限定され

その後の問題が発生する可能性は低くなります(居座られれば別ですが、そのリスクは高くないと

読んでいますのでここでは考慮致しません)。



更に、広告料は通常では3ヶ月以内の早期解約の場合のみ返金という商習慣になっておりますが

(札幌では上記がポピュラー)、リスクのある方の場合は6ヶ月までは返金としております。



これにより、滞納された分の家賃が売掛金として財務上は残ってしまうというデメリットと、

部屋をタバコなどで汚されて再度クリーニングをしなくてはならないという状況になる可能性以外は

リスクはだいたい排除できているのかなと考えております。



そんな皮算用ですので、滞納したこと自体は仕方がないと割り切っておりました。早く出ていただき

次の人を探す準備をした方がいいなということで・・・。しかしうちの管理会社さんは、督促能力が

非常に高い方が多いのです。果たして今回の3名の方についてはその後どうなったか?



1名の方は、「次の部屋を見つけた」と意味の分からないことを言って勝手に退去していきました。

しかしうちのお部屋の家賃は一度も払っておりませんし、未だに退去立会いにも現れません。

一番厄介なパターンになってしまいましたが、短期で出ていかれたので広告料も返金となりますし

一刻も早く退去立会いをさせて、追い出そうと言う気持ちになっております。



この人相手に、私も調停デビューしようかなとひそかに考えております。

必殺さんにご指導いただかなくては(笑)



残り2名の方は、支払いが追いついてきました!



一人の方は、市からの公的支援を受けている方です。本来、滞納などするはずがないのですが

なぜかお金を払ってくれず、管理会社さんが色々とやり取りした結果、役所から貰っている

分の家賃などについては無事に払っていただけました。しかし駐車場代など市から提供されない

費用の分だけは相変わらず滞納。そこで、定期借家契約6ヶ月という部分を考慮し、支払いを

していただけない場合は退去いただきますと勧告を出してもらったところ、あっさり残りの分も

入金となりました。このまま継続してうまくいくのかという疑念はありますが、とりあえず

一旦は正常に戻ったのでよしとします。



もう一人の方は、ずるずると2ヶ月くらい滞納をされた挙句、許可なくペットを飼うという

暴挙に出ました。確かにペット自体は小動物なら許可としていますが、その場合は別途礼金が

発生する仕組みとなっておりますので、勝手に飼われるのは困ります。管理会社さんが粘り強く

督促を続けた結果、ペット礼金や滞納家賃も含め、分割で支払って頂けることになりました。

今のところ滞りなく払って貰えているようです。こちらも予断は許しませんが、まずは正常な

状態に戻りつつあることに安心しました。



今回、3件中2件がちゃんとした形に戻りそうであること、残り1件も居座りはされずに

一応は退去してもらえそうなことで、被害は最小限に収まったのではないかと思っています。

まずは安堵しました。これも管理会社さんの努力のお蔭です。本当にありがとうございます。

色々な方に助けられて生きているなあ・・・と改めて思いましたとさ。

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする