2013年02月16日

営業回り。

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昨日は会社をお休みして、東京1棟目のエリアの仲介業者さんに対して営業回りをしてきました。



ちょっと前に某ターミナル駅の北口はひととおり回りきったので、今回は南口を中心に営業。

とにかく物件情報をいきわたらせることと、オーナーがある程度融通を利かせられることを

アピールすることを目的にしていきました。



北口で取りこぼしていた仲介店舗さんをいくつか回り、あとは南口の店舗さんをどんどん訪問。

最終的には17〜18社くらい回ってくることができました。行く時は重たかったカバンも、

帰りは紙の束がだいぶ減って軽くなってくれました。名刺も綺麗に品切れに。



家賃はちょっと高めの設定だけど、礼金をなくしたり家具家電をそのままプレゼントしたり、

そんなところでメリットは出しているので是非紹介をお願いしますというお話をしてきました。

あとは家賃交渉にも応じる可能性が高いですよ、ということも添えています。



食いつきの良い業者さんもぼちぼちありましたので、何とかこの週末で内見をゲットしたい!

ヒアリングしていくと、少し高いけどハマらないわけじゃなさそうです。間取りが独特なので

うまく気に入る人がいればすぐ決まりそうですね、という声もかけていただきました。



いくつかの仲介業者さんから「あー、さっきこの物件はまりそうなお客様が来たんですよー」と

いう話がありました。ロフトつきの築浅を希望されている方とか、田舎から就職で出てくる人で

初期費用を安く抑えて家具とかついてると嬉しい方とか。うん、後者は私もターゲットとして

意識している客層ですので、是非そういう人は紹介してほしいです。



はまりそうな人がいたのに、という意見が聞けるということは、需要はあるということ。

なんとかこれで決まってほしいところです。これでダメならさらに家賃を下げる腹づもりです。



あとはお互いに顔と名前が一致する信頼できそうな営業マンの方に出会えたのも幸運でした。

今後、仲介だけでなく売買とかも含めた総合的なお付き合いができそうな気がします。



しかし、需要がある東京で何故これだけ決まらないの?ということを不思議に思う方もいると

思います。皆さんをビビらせるためです・・・というわけじゃなくて、これは純粋に私の能力が

不足していて、事前のリサーチを怠った結果です。



まず、購入時に「初めての東京、しかも自宅の超近所だ!」ということで浮足立ってしまい、

基本的な調査項目である「家賃相場」の確認をしなかったことが第一のミスでした。そのため、

入れ替わった際の適正家賃がつかめず、空室が長期化しているという事情があります。

いずれの部屋もプレミアムがうまく効いたようで、一番かい離があるお部屋は現在の相場より

8000円くらい高く貸せておりました。その幻影を引きずってしまい、家賃を相場まで

下げるタイミングが遅れてしまい、空室が長期化しています。



次に、融資が15年しかつけられなかったことが挙げられます。私自身の資産背景が乏しかった為、

借地である東京1棟目には希望額で融資を付けてくれる民間の金融機関さんはありませんでした。

利回りはそこそこ取れているとはいえ、15年返済だと返済比率は当然高くなってきます。

返済比率が高くなれば、次の物件を購入する際に評価が下がり足かせになるのは明白です。

それが怖くて家賃を下げきれずにおりました。

※今は稼働率を重視する方針に変更したので、家賃を下げて募集しています。



この物件、今こうやって振り返ってみると、私のその当時のポジションでは購入しない方が

良かったのかもしれません。事前の調査を怠るような初歩的なミスをして、融資も簡単に

つけられずに15年と言う短い期間になってしまった為、キャッシュフローは出しづらい。

物件自体がダメということはないですが、勇気ある撤退という選択肢もあって然るべきだった、

という気はします。まあでも今それを言っても仕方がないので、全力を尽くして経営状態を

改善していくしかありません。結果を出していない以上、何を言われても仕方がないのです。

結果を出すことに注力して活動をしていこうと思います。



失敗は成功の母。こういう経験を今後の不動産活動に活かしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする