2013年02月08日

心の病はデリケートな問題。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。かれこれ丸二日ほど、保険会社さんから来る電話を取れていません・・・。

すれ違いの私に応援ポチクリを!→人気ブログランキングへ



札幌2棟目の空室ですが、先週よりご相談を受けている案件があります。

心の病を患い、心療内科に通院している方が生活保護を受けて入居したいという話でした。

結論としては、昨日ゴメンナサイしてしまったのですが・・・。



まず本音を言ってしまうと、心の病の方を受け入れるのはとても難しいことだと考えています。

不動産賃貸業を営むからには、入居いただいているすべての方に快適な住居を提供することが

事業に対して発生する責務だと思っています。私のこれまでの拙い経験上、心の病を患っている方は

どうしても不安定になりがちです。中には夜中に騒いだり部屋で悲鳴を上げたりする人もいます。

常識では考えられないような行動をすることもあるでしょう。



もしその行為で周りの入居者様にご迷惑をかけてしまったら?例えば、夜中に様子のおかしい隣人に

怒鳴り込まれたりした日には、びびって退去してしまうのではないでしょうか。あるいは、夜中に

毎晩悲鳴が聞こえるとか、壁をドンドン叩かれるとか、そういうことがあっても気味が悪くなって

別の家に引っ越そうと言う気持ちになってしまうかもしれません。



自分だけならまだしも、他の入居者様に対して問題を起こしてしまう可能性があるのであれば

すんなりと受け入れるわけにはいかない、というのが今のところ考えていることです。

うまく受け入れられる仕組みがあればいいのですが、今はまだその解は見つかりません。



ただ、そういう一方で、仲介業者さんに「柔軟に相談に乗ります」「きつい人でも頑張ります」

と宣言している以上、門前払いをするわけにはいきません。精神系の障害を持っている方を

受け入れられない理由は上に述べた通り「他の入居者様にご迷惑をおかけする可能性がある」

という1点ですので、そこをクリアできる方であれば問題はないのではないかと考えました。

そこで、人に迷惑をかける可能性が非常に少ないということを証明いただけるのであれば、

審査することは可能ですと伝えました。



仲介業者さんもいろいろ考えてくれたようで、診断書を持ち込みますという話をしてくれました。

そして数日後、実際に診断書が手元に届きます。内容を読み、その病気のことをネットで調べます。

周りの人にもヒアリングをしてみましたが、なんとなくパターンによっては攻撃性がある気が。。。

診断書だけだと何とも言えないので、もう少しつっこんだ話を伺わなくてはならないと感じました。



管理会社さんとも相談し、どうしてそういった病気になったのかとか、周りに支えてくれる人は

いないのかとか、さらなる確認をしないと受け入れと言う結論はだせないねという方針を共有し

管理会社さん経由で仲介業者さんにもう一度話をしてもらいました。その結果として、

今回は申込を取りやめることにします、という結論になったそうです。



なんとも申し訳ない気持ちになったので、こちらからもその仲介業者さんに電話をしました。

先方は「診断書と言う形でデリケートな内容をさらけ出したお客様に対して、さらに色々と

開示していただくことになるが、それだけやっても審査OKになるかわからないということだったので

もし審査を通過しなかった場合、お客様に対しても申し訳ないと思ったから別の物件を提案する

ことにしました」と仰っていました。確かに言い分はごもっともです。



お客様にとっても、それだけ色々根掘り葉掘り自分の病気のことを聞かれて、その上で入居NGと

いうことになったらどんな気分になるだろうか・・・。



「仲介業者さんに対して融通をできるだけきかせる」という基本スタンスがあったので、

今回のお客様も「どうやったら管理会社さんも納得いただきながら入居の方向に持っていけるか」

ということを考えて行動していました。しかしその一方、病気というのはデリケートな話である、

という点をあまり考えていませんでした。失礼なことをしてしまっていたのかもしれません。

配慮が足りなかったなあ・・・と反省。



しかし、何とか融通を利かせようと頑張ったことは伝わったようで、その後仲介業者さんから

「別のお客様で生活保護の方から問い合わせがありましたので、札幌2棟目を紹介しますね!」

という嬉しい一言を言っていただきました。その方は心臓を患って生活保護を受けられている、

と言うお話です。それだったら問題ないですね。周りの人に迷惑をかける可能性が少ない方なら

気持ちよく受け入れることができますので。



札幌2棟目に申込が入れば、東京1棟目以外は満室となります。

退去予告もこのシーズンなのでありますが、それでも一瞬でも満室になると言うのは有難いです。

58室となると、満室を維持していくのも大変だし、完全満室にもなかなかなってくれません。

愚直にやるべきことを積み重ねていき、完全満室を目指したいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月07日

満室確定!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。昨日は二日遅れで嫁ちゃんにバースデイを祝って貰いました。

応援のぽちくりはこちらからです→人気ブログランキングへ



東京2棟目の店舗・事務所に来ていた申込の件。

管理会社さんから連絡があり、無事に保証会社さんの審査を通過したとの連絡がありました。

契約は明日なので、これでようやく満室が確定したと言っていいでしょう!とても嬉しいです。

しかも家賃は購入前に入居されていた方よりも月々10000円高くなりました。利回りにすれば

ざっくりと0.1%〜0.2%くらいあがることになりましたので、良い成果が出せたと思います。



こうやってさらっと書いてしまえばそれでおしまいなのですが、長い道のりでした。

購入したのが昨年の7月終わり。買付を入れたタイミングではまだ店舗も入居していたのですが、

購入前に退去されてしまいまして。結局5部屋中3部屋賃貸中の状態での購入となりました。



購入前に申込が来ていたテナントさんは、輸入雑貨の小売業と聞いていましたが・・・

まさかの合法ハーブを取り扱う会社ということが契約前に発覚し、入居審査NGという形で

処理をさせていただきました。



その後、募集時に少し欲張ってみようということで、家賃をあげて募集するも、動きはなし。

そもそも最初の数ヶ月は管理会社さんもつけていなかったので、募集の窓口がとても狭かった、

というところもあるにはあるのですが、家賃設定を少し高くし過ぎたというのはあると思います。



管理会社さんに入ってもらったのが9月の中盤くらいから。そこからは営業もかけていただき

マイソクもお互いに検討しながら作りこんでいきました。家賃もいくつかのプランを作ったりして

色々と調整をしていきました。打ち合わせも何回かもちました。そうやって地道に努力した結果

反響が定期的に得られるようになり、12月には片方のテナントさんに申込が入って入居開始!

脱サラして独立され、これから会社を興していくという方でした。そして今回、残りの一部屋にも

無事に申込が入り、めでたく満室となることが確定しました!



今回の募集を経て思ったのは、オフィス系はそもそも需要がそれほど多くないので、周囲に比べ

割安にしないと早期に埋めるのは難しいということでした。家を探す人はいっぱいいるんだけど

事務所を探す人はそれほど多くありません。その辺の不動産業者さんに営業するだけではなく

店舗専門の業者さんも営業しなくてはならないと思います。そしてそれを行うには、個人ではなく

管理会社さんに頼る必要があるのかなと。地元の駅に行けばある程度回れる世界ではないので、

手分けして当たらなくてはならないのだろうと思います。



私の物件は、そこまでメジャーな駅ではないにせよ、それなりに場所のいい駅から徒歩2分。

それでも半年以上かからないと埋められなかったのですから、駅から離れたところだったりしたら

相当苦戦したのではないかと予想されます。保有物件の中で唯一の事務所仕様のお部屋ですが、

やっぱりオフィスものはちょっと怖いなあという気持ちになりました。



まあ何にしても、東京2棟目はこれでしばらく安泰でしょう!

店舗も事務所もそんなに簡単に出ないだろうし、住居も滞納なしで長期入居が期待できます。

大規模修繕が終われば、残る出費は館銘板とポスト、TVドアホンくらいになるはずです。

大きなお金が出ていく予定もなくなりますので、あとは安定経営に持っていけるかなと期待。

入居付してくれた仲介業者さん、営業回りをしてくれた管理会社さん、他すべての皆様に

深く感謝したいと思います。どうもありがとうございます。これからもよろしくお願いします。



あとは東京1棟目だけ何とかなれば、昨年購入した一連の物件が落ち着きます。頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:11 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月06日

東洋経済の「海外移住&投資」特集。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ひとまず、雪が積もってなくて良かったです。

ブログランキングのバナーをぽちくりしませう→人気ブログランキングへ



コンビニの本棚を見ていたら、東洋経済の最新号がありましたので買ってみました。







見ての通り、最近注目されている「海外移住」と「投資」の特集でしたので、フィリピンの

コンドミニアムもあるというところで情報はおさえておいた方がいいだろう、という発想です。



一通り読みましたが、マレーシアをはじめとした東南アジアへの移住の話が大部分を占めてました。

マルボロカレッジ開校などの教育面の話題、両親と一緒に移住してきて介護施設に入れる話題、

語学の話や生活スタイルの話、そして投資の話という塩梅です。投資の話題は正直少なかったです。



そんな中、投資の中のさらに細分化された一部分である「不動産投資」。ここについてはたったの

2ページしか書いてありません。やっぱり投資と言うと紙の投資がまだまだ中心なのでしょうね。



どこまで細かく書いていいのかわかりませんが、とりあえず気になった内容を列挙してみます。



雑誌全体の流れが東南アジアを推している状態なので、不動産投資も当然東南アジア中心。

東南アジアの中でもある程度安定している地域で、かつ外国人でも不動産取得が可能な国は

タイ、マレーシア、シンガポール、フィリピンの4か国くらいという話から始まります。

うち、シンガポールは価格が上がりすぎている上に印紙税も高く、投資対象として魅力的では

ないということです。また、フィリピンは価格が安いものの中間層が全人口の2%程度であり

もう少し中間層に厚みが出るまで待ってもいいのではないか、という論調でした。



記事の中ではマレーシアとタイがお薦めされています。

マレーシアに関してはジョホールバルではなくクアラルンプールが良いのではないかとのこと。

過去、マレーシア政府は大型プロジェクトを完遂できなかったことが多いという話を一例に出し

(プトラジャヤへの首都機能移転計画、KLメトロポリス計画)、イスカンダル計画も本当に

完遂できるのか懐疑的であるとしています。タイもバンコクで投資するならいいのではないかと

いう感じで書かれていました。



この記事には利回りとかそういう観点のことが一切出てこないのが微妙です。

投資するのにリターンがどのくらいになるということが全く書かれていないのは如何なものかと。



フィリピンは確かに「誰に売るの?」というリスクがあるのはわかります。保有している私自身も

そんな印象は持っていますから。ただ、この国の場合は最悪賃貸に出しても利回り10%程度で

回せるというメリットがあります。日本で言えば、広尾あたりの新築の高級マンションが

利回り10%で売っているような感じです。それでいてキャピタルゲインもデベロッパーさん主導で

価格が決まっていく中で、かなり高い確率で出てきます。決して悪い話ではないのでは?と

(そのキャピタルゲインを得るには売る相手が必要なんですけどね)



対してマレーシアは利回りで言えば5〜6%がせいぜいと聞いています。国としての安定感は

確かにあるのかもしれませんが、果たしてそのくらいの利回りで旨味はあるのか?という疑問。

銀行融資を使わずに手元の資金で購入し、実需も視野に入れているということならいいと思いますが

純粋な投資目的であれば、キャピタルゲイン狙いのバブル時代の投資とあまり変わりません。



タイについてはあまり詳しくないので割愛。。。

ただ、タイも中古コンドミニアムなら価格が安く、そこそこのインカムが取れるとか聞いた気が。



私自身は売却できなかった時が怖いので、ある程度のインカムも狙える案件でないとやりたいとは

思いません。ですので、マレーシアは今のところ外しております。この辺は人それぞれの考え方で

決めればいいことかなとは思います。



東洋経済に出てくるくらいの注目度になったとはいえ、所詮取り扱われているのは2ページ程度。

不動産投資家の皆様の間では盛り上がってきて加熱しすぎている感がある海外不動産ですが、

一般的にはまだまだ認知度は低いということでしょう。逆に言えば、一般の方が海外不動産の

マーケットに参入してくると予想する人なら、今のうちに仕込んでおいてキャピタルゲインを

狙うという手法も考えてもいいのかもしれません。私はたぶんやらないですけど。



ちなみにこの記事を書いている岡村聡さんという方は、こんな会社を経営されています。

アドバイスに出てきた国を全体的に取り扱っているようですね。この方のポジションも踏まえて

記事を読んでいくのがいいのかなと思いました。



いずれにせよ、情報が多くて困ることはないので、どんどん吸収していきたいものです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:42 | Comment(12) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月05日

問合せが増えてきた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。昨日はたくさんの方にお祝いのメッセージやコメントをいただきました。

素敵な誕生日の一日になりました。本当にありがとうございます。

ブログランキングもお誕生日のご祝儀相場!→人気ブログランキングへ



家賃を下げた東京1棟目、早速反響が出てきたようです。



東京1棟目は融資期間が短い為、返済比率が高くキャッシュフローがそこまで生まれていません。

今後の融資戦略を考えると、ここは高い家賃を保っておかないと返済比率が高くなってしまい

新規の融資の際に足を引っ張るのではないかと考えていました。



ですので、出来るだけ高い家賃を取れるように工夫をしながら募集を続けていました。

家具家電を部屋に事前に設置し、ライフスタイルそのものを提案してしまうやり方をとり、

そのことをアピールする為に業者さんを回って宣伝して、メールも定期的に投げてきました。

広告料も相場より少しだけ多いくらいに設定しています。



実際、業者さんの問い合わせはけっこうあったようです。広告料がついている案件ですからね。

しかし、エンドユーザであるお客様の内覧は非常に少ないものでした。12月と1月の両方で

ほんの数件しかありません。さすがに無茶な家賃設定だったかな?と思いましたが、踏ん切りが

つかずにそのまま募集を続けておりました。



そこに他の2部屋の退去です。前にブログで書いた通り、このまま放っておけば全空になります。

この状態では返済比率云々なんて言ってられません。そんなことよりとにかく埋めなくちゃ、

家賃が入ってこないので返済比率も絵に描いた餅になってしまいます。



というわけで、去年その価格で決まった1月に退去となったお部屋は1000円ダウンで募集し

11月に出て以来未だお客様がついていないお部屋は思い切って6000円ダウンで募集を

開始しました。さすがにこの価格になると、目に見えて反響の数が変わってきているようです。

管理会社さんからは、今までのWeb問い合わせ数が一日1〜2件だったのが、5〜10件に

跳ね上がりましたという報告を受けました。週末は内見もあった模様です。その内見に来てくれた

仲介業者様も、こちらで宣伝した業者様でした。営業の効果があったみたいで嬉しいです。



東京1棟目は1階が2月末で退去になりますので、なんとしても全空を防がなくてはなりません。

この家賃改定で一気に波に乗せて、早々に2部屋に申込をいただかなくてはなりません。

ヒリヒリするプレッシャーを感じながら、頑張っていきたいと思います。会社帰りの営業も

しばらくの間は続けていきたいと思います。



さて、そんな東京1棟目ですが、先日のビーフン懇親会で大家業界の大先輩である赤井誠さん

「東京で全空はありえないよ!」「ぶっちゃけ、失敗だったんじゃないの?」とお声掛けを

いただきました。赤井さんにブログを見ていただいていて、心配していただけるなんて有難いです。

(誤解のないようあえて書きますが、糾弾されているわけじゃなくて愛あるご指導ですからね!)



飲み会の後の帰りの電車で少しその辺について考えを整理してみました。結果として思ったのですが

私自身は東京1棟目が失敗だったとは思っていませんが、背伸びした案件だったことは否めません。

本当はもう少し財務状態が良い人が取り組むべき案件だったのかも、とは思っています。



民間の金融機関さんで融資が付かなかったので政府系の金融機関さんで融資をつけましたが、

年数が15年と短いことが家賃を気軽に落とせない原因の一つであることは明白です。

何故民間の金融機関さんで融資が付かなかったかと言えば、私の財務状態が物件の担保不足を

補うほどではなかったからでしょう。確かに担保評価が低いのは仕方がないことと思います。

なんといっても借地案件ですから。金融機関さんも決して良い評価はつけられないことでしょう。

これがもう少し頭金を持っている人だったら、頭金を入れることで民間の金融機関さんから

融資を受けて、余裕を持った運営ができたのかもしれません。



借地ゆえの高利回りではあったので、融資期間が短くても何とかなると踏んでいましたが・・・

余裕を持った運営は決してできていないことから、本当に正しい判断であったのかと問い直すと

そこはもう少し検討の余地があったのかもしれません。



また、既に新築として建っていたものを建売で購入していますので、間取りの自由度がなく

競争力に乏しい物件を購入してしまったというのもあると思います。自分だったらこのご時世で

3点ユニットの物件は絶対に作りません。でもこの物件は3点ユニットです。あまりにも自宅から

近かった、という要因があったので、そこには目をつぶってもそれ以上のメリットがあると

考えましたが、客付の際の魅力不足という面はどうしても出てきてしまっているのかもしれません。



次回以降の購入の際に、今回の経験をしっかりと活かして次の一歩を考えていきたいと思います。

そして今は反省もさることながら、目先の危機を乗り越えることが先です。なんとしても埋めて

このピンチを乗り越えていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:37 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月04日

大規模修繕、進行中。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ランキング、コンスタントに1000ポイント取れるようになりたいなあ。

そうなれるようポチクリで応援してください→人気ブログランキングへ



昨日は大規模修繕中の東京2棟目の様子を見てきました。



大規模修繕のここまでの進捗具合ですが、最初の1週間は足場の設置と各種作業の下準備、

ヘアクラックの調査や補強、浮いたタイルの調査やシリコンを注入していく作業を行ってました。

次の1週間で、外壁を高圧洗浄して綺麗にしています。入居者様が見て違いがわかるように

なってくるのがこの辺からですね。そしてその次の1週間で塗りと屋上防水に入ります。



今は2週目の外壁タイル洗浄のところをやり終わったということでしたので、物件の館銘板の

サイズを測ってくるついでに、進捗状況を見てきました。パッとみて印象が変わってくるのが

最終週の塗装のあたりなのですが、その前にもみられる時に見ておいた方がいいかなと。



さて、そんな気持ちで見学に行った東京2棟目、何となく明るくなったような気がします。

高圧洗浄したからと言って劇的に色が変わるわけじゃないと思っていたのですが、今回の洗浄は

薬品を使ってタイルの汚れを落としながらやっているということもあり、前に比べて目地の汚れが

取れて明るくなったような印象を受けました。



ヘアクラックも目立つところは綺麗にふさがれており、これで水が躯体に入ってサビが進行する、

というトラブルが発生する可能性を減らすことができたと思います。



屋上もこれから防水をする為に高圧洗浄できれいにされていました。前よりも色合いが明るく

なったような気がしますし、隙間に生えていたぺんぺん草みたいなやつもなくなってました。



前のオーナーさんにあまり手入れをしてもらえていなかった物件ですが、私がオーナーに

なったからには、最低限のことはしっかりとやらなくてはと思っています。過剰に設備投資を

することはできませんが、ある程度ちゃんとやれることはやっていこうかなと。お住まいに

なられている皆様が快適に暮らせるように。



今週からはいよいよ塗装に入ります。タイル面以外の外壁の塗装、外廊下や外階段の塗装、

屋上防水といった入居者様からわかりやすい場所の修繕が行われますので、この辺からは

近所の人も「おお、なんか変わったなあ」と思っていただけるのかなと。



今までは白っぽい壁にねずみ色の手すり、シリコンの色そのままの緑色の廊下と言うお世辞にも

かっこいいとは言えない色合いでした。今回は、壁の色こそ今までと同じアイボリーっぽい

色ですが、廊下の色はもう少し暖かみのある茶色に、そして手すりは思い切って赤色を採用します。

前に母うっちーさんの物件を見学させてもらった際、赤い手すりがアクセントカラーになって

シャープな印象を作っており、かっこよかったのでパクらせていただくことにしました。

色を塗り終わって、生まれ変わる東京2棟目を見るのが今から楽しみです。



生まれ変わると言えば、本日誕生日を迎えまして35歳になりました。

とうとうアラフォーと呼ばれる年齢です。アラフォーに生まれ変わったということで、

より大人らしく生きていかなくてはと思う今日この頃です。引き続きよろしくお願いします。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:10 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする