2013年02月13日

不動産投資家同士のポジションの取り方。

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昨日はオーナー仲間と少人数で真鴨鍋をつつきながら不動産に関する話題で盛り上がりました。

都内の地盤の状況や賃貸需要の話、一棟ものと区分ものの差の話、海外での資産運用の話など。

不動産は半分趣味(不真面目にやっているというわけではなく、楽しんでいるという意味です)の

私にとっては、不動産ネタで大いに盛り上がれるというだけでとても満足です。



不動産は知識や情報をいかにして吸収して、自分の事業として昇華していくかが重要なことと

思っておりますので、日々の知識のアップデートは欠かすことができません。



その情報源はどこか。



昔は情報商材などを多用していました。先人が得た知識を一定のお金を払うことで吸収できるのは

時間をお金で買ったのと同じ効果が得られますので、基礎知識を身に着ける際には役に立ちました。



その後、セミナーなどにも積極的に参加するようになり、その懇親会で仲良くなった大家さんと

情報交換をすることが多くなってきました。だんだん比率が変わり、今はもう情報商材は買わずに

懇親会でそういう話をすることが多いです。



そんなわけで「いつも懇親会に出ている」「どこに行ってもいる」などと言われることもたまに

ありますが、それは不動産を楽しんでいるからそういう風になると思っていただければ幸いです。

勿論、そうやって懇親会に行くことに対して家族の理解があることも忘れないようにしたいです。



以降、独断と偏見です。不快になる方がおりましたら申し訳ありません。



ある角度から見ると、世の中には

A. 横のつながりで知識をアップデートする大家さん

B. 縦のつながり(先生と生徒)で知識をアップデートする大家さん

C. 縦のつながりで知識をアップデートする大家さん相手に商売をする大家さん

という3種類の大家さんがいるような気がしています。



Aのパターンの方は、大家業を事業と捉え、大家さんとしてしっかり稼いでいくことを念頭に置き

事業の拡大や安定化の為に同好の士と密にコミュニケーションを取っていくタイプと感じます。

ブログランキング上位の方ですと、赤井誠さんや狼旅団さんあたりはこのタイプでしょう。



Bのパターンの方は、そもそも大家業を通じた人間関係の形成に興味がない人だと思います。

どちらかというと金融商品・投資という感覚で不動産をとらえており、お金を手に入れる手段として

不動産に着目していると言うことが出来るのではないかと思います。



Cのパターンの方は、ネットビジネスに取り組んでいる方が多いですね。アフィリエイト収入や

情報商材を提供する側に回り、収入の複線化を図っているビジネスマンが多いと想像します。

ブログランキング上位の方ですと、石渡浩さんや水戸大家さんあたりでしょうか。



親和性がいいのはBとCで、AとCはあまり相性がよくないイメージがあります。



なぜAとCが親和性が良くないか。

セミナーの懇親会に来る人って、必然的に不動産と飲み会が好きなメンバーで、かつ大家さん相手に

ビジネスをしていない人なので、何の気兼ねもなくお話をすることができます。もし仮にその相手が

不動産関連の情報商材やネットビジネスをやっている人だと、もしかして自分の話していることが

商材に化けるんじゃないかとか、どこかで売り込みをかけられるんじゃないかとか、ビジネスを

考えて接してきているんじゃないかとか、そんなことを考えてしまいます。腹を割って話すことが

できなくなってしまうんです。



あとは単純に「同じ大家さんなのに、かたやお金を取る側、かたやお金を払う側というのもなあ」

という感情的なものもあるかもしれませんね(笑)



「不動産の頭金を貯める為にネットビジネスをやろう!」みたいな論調でネットビジネスの

アフィリエイトリンクを貼っている方もいらっしゃいます。それ自体は否定する気もありません。

ただ、もしこのブログを読んでいるあなたがAタイプの大家さんでありたいと思うのであれば

できれば同好の士である大家さん相手に商売をするCタイプの人に近いポジションを取るのは

止めておいた方がいいのではないかという感じはします。



不動産投資のスタンスやポジションがあるように、不動産投資家同士の情報交換の方法にも

スタンスやポジショニングがあります。自分がどういう立ち位置で居たいかを考えながら、

取るべき行動を決めていかないと、思わぬ損失があるかもしれません。何を重視するかは

ご自身の考え方一つだと思います。



読み返してみると誤解を招きそうなので、念のため書いておきますが・・・。

AタイプとCタイプが仲が悪いとかそういうことを書いているわけではありません。

不動産と同じように、人間も一人として同じ人はいません。それを無理やりにパターン化し

「不動産投資家同士の関わり方」に絞った形で私が感じたことを書いてみただけです。

個々の人間関係について触れているわけではありませんので、ご理解いただければと思います。



私自身はこれからも美味しいご飯と楽しい不動産談義が出来る仲間と一緒に、自分を高めていき

運営能力を磨いていきたいと思っております。今後ともよろしくお願いいたします。

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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(8) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月12日

目標設定を明確にする。

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どんな投資手法を選ぶか、という点はとても重要なことだと思います。

いつまでにどのくらいのキャッシュフローを得たいか?その目標によって取るべき手法は

変わってきます。そしてその手法を取るためには、潜在的にあるリスクを受容して対策を取れるか

慎重に検討して、もしそのリスクが取れないなら目標を下げて手法を切り替える必要があります。



私の場合は、目標設定は月額キャッシュフロー100万というところに置いていましたので、

融資は当然利用しなくてはなりません。どうしたら融資が引きやすくなるかをしっかり考えて

戦略を立てなくてはならなかったのに、最初の1棟目に札幌の物件を選んでしまいました。



元々は一都三県でしか考えていなかったのですが、業者さんに札幌の案件をご紹介された際に

「札幌は利回りが高いので、自己資金の回収も早いですよ」「ここでキャッシュを貯めて、

 一都三県の案件を次に手がける方が効率がいいと思います」と説明を受け、つい札幌の物件を

購入してしまいました。目の前にある買えるものをとりあえず買ってしまったパターンです。



しかしこれが一都三県で購入するときに足かせになります。関東地方の地銀さんからしたら、

札幌に大きな債務を残している人にお金を貸すのはリスクが高い、ということになってしまいます。

銀行さんからしたら、札幌は土地勘もないし気軽に行ける場所でもありません。そこの物件の

運営状況がどうなっているかは自己申告と決算書を信じるしかなく、もし実はうまくいっていなくて

そちらに返済原資を吸い取られてしまったら・・・という悪い想像を働かせてしまいます。



実際、札幌に物件がなければ何とかなったかもしれない案件が過去にはありました。銀行さんは

他人のお金を貸すという立場上、非常に慎重です。銀行さんとのお付き合いを深め、融資を使って

不動産の規模を拡大するつもりがあるのであれば、購入するエリアや購入形態(個人or法人)にも

気を遣う必要があるかと思います。



焦って買ってもいいことはないし、かといって時間は有限なのでのんびりしすぎるのも微妙です。

ただ、自分が最終的にどんな目標を達成したいか、そこに近づくためにどのように物件を購入して

いけば良いのか、という点についてはしっかりと考えておいた方がいいかなと思います。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(6) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月11日

加藤ひろゆきさんのコンサートに参加。

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昨日は加藤ひろゆきさんのセミナー・・・じゃないか、コンサートに参加してきました。



札幌で不動産を買っているのに、未だに加藤さんには一度もお会いしたことがありませんでした。

機会があればいずれそういう時も来るだろうと思っていましたが、思ったより来ません(笑)



先月末の報告ネットの山岡さんの健美家セミナーの時に、健美家スタッフの華子さんから

加藤さんのセミナーにも是非来てくださいとお声がけいただいていたこともあり、美人さんの

お誘いに弱い私は勇気を振り絞って3万円の会費を払い、セミナーに参加してまいりました!



8分のニッカポッカという正装で登場した加藤ひろゆきさん。ご自身の最新の著書について

「大家になってダラダラ暮らそう、というタイトルの予定だったんだけど、ダラダラだと印象が

 よくないからブラブラに変わったんだよね」とコメントされていました。そうですね、確かに

その判断は賢明だったと思います(笑)



内容としては、最新の著書「300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」の内容に沿った

講義内容となっており、ものすごいオフレコ話などは出てきませんでした。







・物件価格があがっている時は無理して買わない

・キャッシュを温存して決戦に備える

・マイナーサイトや3行広告を活用

・時間軸をずらして購入することで、複利効果を活用する

・一気に全てやろうとしないで、できるところから時間をかけて対応する

 (全空物件は貸す部屋だけリフォーム、土地購入→造成→建築を一気にやらず段階的に実施)

・「鬼のような指値」は、現地調査して現地から連絡する

・買付が通るとは限らない。悲しみを乗り越え、機械的に買付を繰り返すしかない

・時には満額で購入する勇気も必要



不動産的な観点ではこんなところでしょうか。破天荒な印象が先行しがちですが、当たり前のことを

当たり前にきちんと行っているような印象を持ちました。書き込みやアンダーラインだらけで

何百回と繰り返し読まれたであろうボロボロの本などをみてもわかるように、イメージとは裏腹に

地道な努力家であるんだろうなとお見受けしました。



そして第二部は懇親会。

加藤さんが全員とお話できるよう、健美家のスタッフの方がコントロールしてくれていました。

私自身は早めに順番が来たので、札幌でやってるんですよとか共通の友達(コジローさんとか)が

いるんですよ的な話を軽くして、今度北海道に行った時は、加藤さんの事務所に遊びに行きますと

いうことに無理やりしてきました。でも札幌市内じゃないからちょっと遠いんですよねえ(笑)



他の参加者の方ともお話をしましたが、買ったばかりとかこれから買うとかそういう人が多く、

中にはどう進めるか方針が定まっていない方もいらっしゃるようでした。5年で月100万の

キャッシュフローがほしいという人が加藤さんの手法を真似ても、目的を達成するのは困難です。

ゴールを明確にすることで投資方針が明確になる、ということになると思います。ゆっくり確実に

自己資金を投入してボロ物件を購入し、そこそこのキャッシュフローをじっくりと得たい人には

加藤ひろゆきさんの手法は安定性があっていいのではないかと思います。



二日連続の懇親会でしたので、今日はおとなしく引きこもる予定です。

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posted by ひろ* at 11:42 | Comment(6) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月10日

土地活用&新築不動産セミナー2013冬。

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昨日は土地活用&新築不動産セミナー2013冬に参加してまいりました。



家庭の事情などもあり、どうしても遅刻してしまうという状況。到着した際にはトップバッターの

狼旅団さんの講義は終了しておりました。お話を伺えず、残念です。



その後は会計士の先生と税理士の先生による長期キャッシュフローのシミュレーションと

地主さん向けの相続税の圧縮効果のお話でした。私は子供もいないので当面は相続税とは

無縁だろうとは思っているのですが、実際にああいう事例を通して賃貸不動産を建てることでの

相続税の圧縮効果を説明されると、そりゃあ地主さんも大●建託とかレ●パレスとかでアパートを

建てたくなるだろうなあと妙に納得した次第です。



しかし残念ながら、会計士の先生のお話は資料も詳細で話の内容も踏み込んだものであったことから

私は脳みそがついていかずに消化不良になってしまいました^^;

税理士の先生のお話は、資料がスッキリしていて私のような脳みその小さい人でも何とかかんとか

ついていくことができました。しわの少ない私でもわかるレベルなのはありがたかったです。



何をするにしても、シミュレーションはとても大切。ただ、自分ですべてを理解して仕組みを

作るのもけっこう大変です。だって今回のセミナーだってかなり消化不良になっていますもん。



というわけで、私としては自分で一生懸命勉強してシミュレーションを作ってしまうのではなく、

そのシミュレーションが何のためにあるかを正しく理解して、目標値や方針を指示できるようになり

シミュレーション自体はその分野の先生に投げてしまうのが一番いいのかなと思いました。

司令塔だけやって、実務はお願いするスタイル。それが経営者っぽい立ち振る舞いかな〜と。



最後に(株)土地活用の代表であるkkenji1こと越川さんのセッション。施主も施工に関して

最低限の流れや振る舞い方を知っておいてほしい、ということで、その辺のお話がありました。

思いのほか「近隣対策」が大変なのだなということに気づかされました。自分の家の近所に

アパートやマンションが建ちますと言われたら抵抗する方も確かにいるんでしょうね。そこが実は

一番大変であるということのようです。なるほどねえ。。。



これだけの分量の資料で5000円のセミナー代って、明らかに安すぎかなと思いました。

↓これだけの分量です(某氏のFBにて公開されていた写真を拝借しました)↓



レジュメ



分厚すぎます(笑)



そして怒涛の懇親会。いるわいるわ、著名どころのブロガーさん。

今の時点でトップ50にいる人だけ抜粋しても、狼さん赤井さんバクさん母うっちーさん

岡田のぶゆきさんみさパパさんOz...さんあたりがいらっしゃっていました。岡田さんは

最近東京と大阪の二重生活を始めたようですので、これからまたお会いする機会が増えそうです。

バクさんとは初対面で、少しだけしかお話できませんでしたが、なんかすごい背が高いひとだなー

という印象を持ちました。ていうかそのくらいしか感想がないくらいの少しの時間しか話せず。

次にお会いした時は是非もう少しゆっくりしたいものです。

みさパパさんも一泊くらいして貰えれば、物件見学でも企画したのですが。当日の夜行バスで

帰宅されていきました。仙台まで夜行バスだとけっこう大変だったのではないかと思います。



他にも有名な人がぞろぞろ。石を投げれば素人大家さん業界の著名人、てな状態でした。

ブログ休止中のふくちゃんに「よっ、空室王!」といじられてみたり、赤井さんにも相変わらず

「東京で全空はありえないっしょー」とつっこみをいれられたり。

おかげさまで二次会までしっかり飲んで、ふわふわと楽しい気分で帰りましたとさ。



・・・全空にならないようにそこだけは頑張るか(汗)

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posted by ひろ* at 10:55 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月09日

滞納トラブル。

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札幌の物件で何部屋かのお客様に問題が発生しております。

ここ最近入居された方の一部が、悪質な家賃滞納をしているのです。



札幌2棟目に最近入居された方のうち、2名が一度も家賃を払っておりません。

入居3ヶ月強でまったく払われないというのは相当まずい事態です。双方ともに保証人さんも

いませんので、本人から家賃が取れなければ取りっぱぐれになってしまいます。



うち片方に至っては、管理会社さんに急に電話してきて「もう引っ越したから荷物はない」

などと言い出した始末だそうです・・・。何なんだいったい!荷物がないと言われても、

そもそも退去予告も何もなしにいきなりいなくなられても困るし、家賃も払って貰っていないし。

冗談じゃありません。



もう片方の方は、家賃は払われない、訪問督促しても居留守を使う、しかも犬を飼っているっぽいと

これまた最悪なパターンになりそうです。参りました。



これまで、保証人がいない案件なども積極的にやってきましたが、本当にお金がなくて払えない系の

滞納はあったものの、大きな事故もなくとても順調でした。ある程度のリスクは見込んでいたものの

あまりにもここまで順調だったので、このまますんなりこの方式で経営できるんじゃないかという

気持ちもあったのですが、やはりそうは問屋が卸さないようです。



大家さんをやってれば、こういう状況になることもあるということですね。だからこそ普通の方は

いい人に入ってほしいという気持ちで審査を厳しくしているのでしょう。少し理解できました。



今回は立て続けに発生してしまいましたが、これもまあタイミングの問題だろうとは思います。

しかし、紹介元が同じNPOということもあり、そこからの紹介には注意が必要だなという認識を

持たざるを得ませんでした。このNPOさん、たくさん紹介はしてくれるのですが、質がいまいちで

過去には二重申込をしてくるお客様もいました。仲のいい営業さんがこのNPOと繋がっていますが

少し取扱いについては慎重になった方がいいのかもしれません。



日々起こることすべてが勉強。そんな気持ちで頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(7) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする