2013年02月18日

これから大家さんになりたい方へ。

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昨日はこれから物件を買おうとしている方向けに、不動産投資の勉強会をしてきました。



事の発端は、とある飲み会で不動産の話になった際に不動産投資に興味があるという方から

勉強会をやってほしいですという話をふられたことです。



正直、教えるほどのスキルもないし、実績もそれほど出せていないので躊躇する部分はありましたが

それでも「これから買いたいんです」という方に比べれば多少は知っていることも多いですから

そういう方が失敗される可能性が少しでも減るならと思い、企画を立ててみました。



一般論として、1棟目に購入する不動産って、当時の基準では良いと思って買っているんだけど、

あとで振り返ってみると「こういう部分は失敗だったなあ」と反省する箇所があると思うんです。

1棟目からパーフェクトな物件を購入できてウハウハな方とは今のところ出会っておりません。



失敗の大きさが小さければ、サラリーマンの収入などを使って挽回することは出来ると思います。

しかしこれが億単位の物件をドカンと購入していたら、外部の収入で補てんして回復させるのは

ほぼ無理ではないでしょうか。そういう意味では、小さな物件から大きな物件にシフトするような

購入方法がいいのではないかと個人的には感じております。



購入する物件で失敗するのは勉強料だから仕方ないけど、購入する戦略すらも誤ってしまうと

その後のリカバリーは本当に大変になります。



私が過去に一番失敗したなあと思うことは、個人所有で札幌の物件を買ってしまったことです。

私はそれほど資産背景が良くないので、これにより都内物件への融資が出にくくなりました。

東京1棟目の融資期間が15年と短くなってしまったのも、これが遠因となっています。



経営したい地域とは別の地域に「ほしいほしい病」を発動させて買ってしまうパターン。

少なからずそういう方はいらっしゃると思います。そうなってしまうのは、自分自身の目標が

正しく設定されていないからなのではないかと考えます。都内でやりたいなら都内に焦点を

最初からあてて戦略を組み立てていくべきです。



地方が買いやすくて利回りも高く、融資もサラリーマンの属性でどうにかなりますという形で

おぜん立てされると、ほしいほしい病の人はついそれを買ってしまうのではないでしょうか。

(私も当時はそういう傾向がなかったとは言いません。振り返ってみればですが・・・)

その1棟で終わりならいいですが、そうではなく先に進めていきたいのであれば、一旦思いとどまる

勇気を持つべきではないかと考えます。



また、5年でキャッシュフロー100万を得たい人が現金でボロ戸建を鬼のような指値をして

買っても、スピード感という点で目標達成は非常に困難なものになることでしょう。前に何かの

懇親会の時に、5年でリタイヤしたいと言いながら戸建に買付を入れている人がいました。

そこに自己資金を使ってしまっては、5年でリタイヤする規模にまでは持っていけないのでは?

そんな感情を抱いたことを今でも記憶しています。



「何年以内にいくらの月額キャッシュフローを得るか」



上記を明確にすることで、逆算的に購入対象をどのようなものにするべきかは決まってきます。

早くリタイヤしたいなら融資期間と融資金額が最大化されてキャッシュフローの出るRC物件、

借金せずにコツコツやるなら区分や戸建、とか(あくまで参考例です)。



そんなお話を図々しくもさせていただきました。世の中にはもっと洗練された素晴らしい大家さんが

ごまんといるのに、私なんかが偉そうに他人様に教えてしまうのは恐縮なのですが、先輩方から

教わったことを最大限に活用し、これから頑張ろうとしている方に伝えたつもりです。



私自身、買い方や順番を間違ったなあという気持ちはないことはないので、現時点で真っ新な方は

うまく目標を達成しやすい手順で進めてもらえればいいなあと思います。これから大家さんを目指す

皆様、是非頑張ってください!

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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月17日

海外投資戦略セミナー。

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昨日は「シンガポール投資法人設立」を軸とした、「海外投資戦略」についてのセミナーに

参加してきました。特に今すぐ法人を作るとかそんなつもりはないのですが、沢田富美子さんが

セミナー講師として参加されるということもあり、どうして港区ドミナントの沢田さんが海外に

注目しているのだろう?ということが気になり、参加してみた次第です。





↑この人↑

前にアパート経営フェスタのパネリストとして参加されていましたね。



第一部がその沢田さんの講演でした。大まかなところは前にフェスタで聞いたお話と同じで、

アイドル時代にはじめて購入したワンルームの話から、区分投資を拡大していき、あるタイミングで

区分から一棟ものに切り替え、大江戸線が開通する前に麻布十番の土地を仕込んだりして成功を

おさめていくサクセスストーリー。その戦略の中心は「土地の持つ住所を買う」という意識のもと

「ブランド立地」に拘り、自分の足で散歩しながら街の空気を読み、良いと思える場所に投資を

繰り返すという内容でした。



はて、だとすると益々海外不動産とは縁がない世界の人に思えるのですが、そこに至ったのは何故?

その回答はキャピタルフライトでした。後半はその関係でシンガポールとマレーシアを視察した時の

旅行記的な写真で、現地の雰囲気がよく伝わってきました。



アイドルのような職業は一時的に大金を得られるお仕事で、それが永続的に続く保証がありません。

得られたお金を使ってブランド立地への投資を繰り返すという投資スタイルから考えれば、

それなりの自己資本はあるはずです。よって返済比率も低い(だから百戦無敗)。



かなりの資産を築いたことで、何らかの節税を意識せざるを得なくなり海外に目を向けた・・・

ということではないかと私なりに理解しました。そうなると、私のような資産形成期の人間とは

全く違う発想で海外を見ているということになりますから、参考にできる情報は限られます。

そういう背景を想像しながら話を聞くことも大事ですね。



2人目の講演者はアジア太平洋大家の会の会長、Manachanこと鈴木学さん。

生まれ故郷の柏に自宅マンションを買ったり、バックパッカーでアジアをうろついたりする話。

良くも悪くも沢田さんと好対照でした。私は資産形成期という同じ背景を持つManachanの話の方が

しっくりと来るところはあります。包み隠さずにさらけ出す姿勢、素晴らしいです。





↑アジア太平洋大家の会の最新著書↑



Manachanからは海外投資法人という選択肢に関する話がありました。紙の投資なども含めて

税率の低い国の法人で試算を増やすという選択肢についての考察をされておりました。

私の状況に置き換えると、不動産で大きく成功して残債のない物件ができるのであれば、

それを海外の投資法人に移して税率を抑えるというのも面白いのかもしれません。あとは

長期積立のようなものを海外でやってもいいのかなと。



そして高木譲司税理士から税制のお話。個人と法人を比較してのメリットとデメリットの説明、

非居住者になるための条件、国外財産調書の提出制度に関する説明をいただきました。



最後にシンガポール駐日大使の方によるシンガポールのPRを経て、セミナーは終了。

会長の挨拶こそありましたが、最後まで商品の売り込みはありませんでした。こういうスマートな

宣伝をする会社っていいですね。好感度高いです。



その後は軽食を交えた懇親会。今回の企画をされた会社のスタッフの方とお話をしましたが、

沢田さんと元々知り合いとかそういうわけではなく、アポなしお手紙でこの企画について

依頼をしたところ、偶然なことに沢田さんも海外投資法人のことを考えていたらしく、会社に

直接お電話が来てトントン拍子にお話が進んだということでした。面白いめぐり合わせですね。

何事も「無理!」と思わずにチャレンジすることが大切なのだなと感じました。



そのスタッフの方にあれこれ質問していたら、嘘を教えてはまずいので会計士さんを紹介しますと

いう展開になりました。ハッタリかましてもよかったんですが、嘘が苦手な私でしたので

「今は資産形成期なので、すぐには御社のお客様になれないと思います。5年とか10年とか

 経たないと難しいのかなと思いますが・・・」と思わず本音を漏らしてしまいました^^;

それでも「早い段階から知識を得ておいた方がいいですから、気にせず質問してください!」と

言ってくださった業者さん。ますます好感度UPです(笑)



講師退場の直前に、沢田さんとも一言だけご挨拶して、名刺を無理やり押し付けてきました(笑)

握手もしてもらったので満足です。あー、写真撮ってもらえばよかった!ミーハー根性丸出しです。



私、最近海外不動産投資づいているように見えているかもしれませんが、そんなことはありません。

むしろどちらかと言えば、おいそれと海外に手を出すのは危険だと思っている人だったりします。

今持っているフィリピンのコンドミニアムも、色々な事件がありました。正直めんどくさいです。

それでもその面倒くささを体験しなくては、経験として昇華できないと思ったので、興味本位で

手を出してみたというだけです。そして知識の蓄積も大事なので、色々話を聞こうとしています。



資産形成期の方はまずはやはり日本の不動産から。そしてそのキャッシュフローの一部を海外に

振り分けて、その外貨は最悪日本に持ち帰れなくても良いと思うこと。さらに言えば、海外に

ふった資産がパーになっても仕方ないという覚悟を持つこと。それができるなら海外に目を向けて

展開していくのもいいのではないかと思います。



私は海外投資に関しては自分の器を大きくする為、そして日本では得られない体験をするための

一つの道具として見ているところがあります。どちらかというと好奇心が勝っている状態かも。

将来、キャピタルフライトや海外投資法人などを楽しく経験していくためにも、今目の前にある

空室を何としてもやっつけなくてはいけないと気持ちを新たにしました(結局そこかいなと)。

今日も頑張ろうと思います。

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posted by ひろ* at 11:30 | Comment(4) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月16日

営業回り。

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昨日は会社をお休みして、東京1棟目のエリアの仲介業者さんに対して営業回りをしてきました。



ちょっと前に某ターミナル駅の北口はひととおり回りきったので、今回は南口を中心に営業。

とにかく物件情報をいきわたらせることと、オーナーがある程度融通を利かせられることを

アピールすることを目的にしていきました。



北口で取りこぼしていた仲介店舗さんをいくつか回り、あとは南口の店舗さんをどんどん訪問。

最終的には17〜18社くらい回ってくることができました。行く時は重たかったカバンも、

帰りは紙の束がだいぶ減って軽くなってくれました。名刺も綺麗に品切れに。



家賃はちょっと高めの設定だけど、礼金をなくしたり家具家電をそのままプレゼントしたり、

そんなところでメリットは出しているので是非紹介をお願いしますというお話をしてきました。

あとは家賃交渉にも応じる可能性が高いですよ、ということも添えています。



食いつきの良い業者さんもぼちぼちありましたので、何とかこの週末で内見をゲットしたい!

ヒアリングしていくと、少し高いけどハマらないわけじゃなさそうです。間取りが独特なので

うまく気に入る人がいればすぐ決まりそうですね、という声もかけていただきました。



いくつかの仲介業者さんから「あー、さっきこの物件はまりそうなお客様が来たんですよー」と

いう話がありました。ロフトつきの築浅を希望されている方とか、田舎から就職で出てくる人で

初期費用を安く抑えて家具とかついてると嬉しい方とか。うん、後者は私もターゲットとして

意識している客層ですので、是非そういう人は紹介してほしいです。



はまりそうな人がいたのに、という意見が聞けるということは、需要はあるということ。

なんとかこれで決まってほしいところです。これでダメならさらに家賃を下げる腹づもりです。



あとはお互いに顔と名前が一致する信頼できそうな営業マンの方に出会えたのも幸運でした。

今後、仲介だけでなく売買とかも含めた総合的なお付き合いができそうな気がします。



しかし、需要がある東京で何故これだけ決まらないの?ということを不思議に思う方もいると

思います。皆さんをビビらせるためです・・・というわけじゃなくて、これは純粋に私の能力が

不足していて、事前のリサーチを怠った結果です。



まず、購入時に「初めての東京、しかも自宅の超近所だ!」ということで浮足立ってしまい、

基本的な調査項目である「家賃相場」の確認をしなかったことが第一のミスでした。そのため、

入れ替わった際の適正家賃がつかめず、空室が長期化しているという事情があります。

いずれの部屋もプレミアムがうまく効いたようで、一番かい離があるお部屋は現在の相場より

8000円くらい高く貸せておりました。その幻影を引きずってしまい、家賃を相場まで

下げるタイミングが遅れてしまい、空室が長期化しています。



次に、融資が15年しかつけられなかったことが挙げられます。私自身の資産背景が乏しかった為、

借地である東京1棟目には希望額で融資を付けてくれる民間の金融機関さんはありませんでした。

利回りはそこそこ取れているとはいえ、15年返済だと返済比率は当然高くなってきます。

返済比率が高くなれば、次の物件を購入する際に評価が下がり足かせになるのは明白です。

それが怖くて家賃を下げきれずにおりました。

※今は稼働率を重視する方針に変更したので、家賃を下げて募集しています。



この物件、今こうやって振り返ってみると、私のその当時のポジションでは購入しない方が

良かったのかもしれません。事前の調査を怠るような初歩的なミスをして、融資も簡単に

つけられずに15年と言う短い期間になってしまった為、キャッシュフローは出しづらい。

物件自体がダメということはないですが、勇気ある撤退という選択肢もあって然るべきだった、

という気はします。まあでも今それを言っても仕方がないので、全力を尽くして経営状態を

改善していくしかありません。結果を出していない以上、何を言われても仕方がないのです。

結果を出すことに注力して活動をしていこうと思います。



失敗は成功の母。こういう経験を今後の不動産活動に活かしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月15日

餅は餅屋。

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現在8位です。全空の危機を許容しているつもりはないのですが、埋まらないということはまだ自分は

必死さが足りていないのかもしれません。昨日と今日でそんなことを考えたりもしました。

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東京1棟目に関して、さらなる募集条件の緩和を試みようと思います。



大家さんの懇親会で知り合った管理会社さんの方と情報交換をしております。管理を任せている

わけでもないのに、色々とご相談に乗っていただいているのでとても感謝しております。



昨日は密かに進めていた新規案件の話で相談に乗っていただいておりましたが、どうせならと

いうことで図々しく東京1棟目の家賃に関してもアドバイスを頂きたいとお願いしちゃいまして。

そんな都合のいい私の願いを快く聞き届けていただき、そちらも併せて話を聞いていただきました。



まず話の結果を書く前に、賃料を改定した後の反響状況について記載しようと思います。



2月頭から賃料を改定し、募集を継続していますが、管理会社さんに確認させていただいたところ

2週間で問い合わせは増えたものの、内見に至った事例は2件しかありませんでした。

この内容を見る限り、まだ相場に対して家賃が高いものと思われますので、早急に更なる値下げを

試みる必要があると考えておりました。内見数が少なすぎるので成約しないだろうと考えた為です。



相談した管理会社さんの方も、似たような意見でした。現在3部屋中2部屋が空いていますが、

うち片方は広めのお部屋でもう片方が狭めのお部屋です。そのうち、狭い方のお部屋に関しては

ちょっと高めの賃料かなと思える、ということでした。



ただ、闇雲に賃料を下げて決めると、金融機関さんからの「返済比率」に関する査定については

悪影響を及ぼしてしまいます。稼働率が低いのはもってのほかなので早急に改善しなくては

なりませんが、安く決めすぎると返済比率が高まり、次回融資を受ける際に評価が下がるという

ジレンマもありまして、できるだけ高めに決めたいという気持ちはあります。



そこで、その点を営業アピールできることを前提に、初期費用を下げるとか、資料の見せ方を

工夫するとか、そういった部分で選んでもらえるように誘導するのも手ではないかという

ご指導をいただきました。資料の見せ方についてもより細かく教えていただくことができましたが

その細かいところまでブログに書いちゃうのはアレなので割愛させていただきます。



また、お金をかけずに更新情報を効率的に配信する方法や、ターミナル駅の営業マンに対して

自分の物件を営業に行かずにアピールする方法なども学ばせていただきました。いずれも

業者さんならではの手法と言う感じで、なるほどと非常に納得しました。



適正な家賃を導き出すための定点観測の手法として、ライバル物件を探してそこを定点観測し

自分の物件の家賃を決める指標にするというアドバイスもありました。そしてその物件の

効率的な見つけ方も教わりました。自分の物件の営業に行った際、一緒に出すと思われる

物件がどれかを教えてもらう、というやり方です。ついでに図面も貰って、なんだったら

営業マンの方に時間があれば、内見までさせてもらってしまうと。なるほど・・・。



餅は餅屋という言葉がありますが、洗練された管理会社さんの持つノウハウはすごいです。

常日頃ずっと空室対策をしていて、しかも大家さんの飲み会とか勉強会にまで来てしまうんだから

仕事ができないわけがないですよねえ・・・。多くのことを学ばせていただきました。



学んだことを無駄にしないよう、今日から早速活用していきたいと思います。

待ったなしの状況で、一刻の猶予もないという危機感をもっと意識しなくてはなりません。

なんとしても決められるよう頑張りたいと思います。結果が全てですが、その結果が今は全く

出せていませんので、これじゃあ何を言っても説得力はありません。目指せ完全満室。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月14日

社長からの恐ろしい電話。

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現在9位です。ちょっと残念なことがありましたが、自分なりにけじめはつけたつもりです。

今後ともよろしくお願いいたします、というわけでポチるんだ!→人気ブログランキングへ



昨日ではなく一昨日の話ですが・・・

その日は新しい案件が何件か紹介されたので、分析や仲介業者様への質問などをしておりました。

そんな折、ひょっこりと東京2棟目の管理会社さんの社長から着信がありました。東京2棟目は

現在最後の空室の契約の大詰めの場面です。契約日直前の電話はドキリとします。ここまできて

まさかのキャンセル・・・?それとも購入した時のように、変なものを取り扱う会社だったとか?



色々と嫌な想像が一瞬にして頭を駆け巡る中、恐る恐る電話を取りました。

社長の口からは開口一番「謝罪をしなくてはならないのでお電話をさせていただきました」と。

うー、まさか本当に入居キャンセルになったのか?いつもの管理担当の方ではなく、社長が直々に

電話してきて謝罪するとなると・・・よほど恐ろしいことが起こったか・・・。



そして、社長の口から飛び出した言葉は・・・







「事務手続きのミスで、送金が明日になってしまいます」







キャンセルじゃなくて良かった〜!あーもう本当に緊張しました。これ以上空室が増えたら

泣くに泣けないじゃないか!とびびってたのですが、送金遅れ程度の話で本当に良かったです。



いやいや、確かに送金遅れは良くないことです。比較対象が入居キャンセルだったので、

そちらに比べれば翌日にはリカバリーされることだからと思って、良かったと書きましたが。



管理会社さんとして、確かに送金遅れというのは決して褒められた行為ではありません。

しかし、人間のやることですので時にはそういうことも起こるのは仕方がないことと思います。

そこでいかにしてリカバリーできるか。ピンチをチャンスに変えることが出来る経営者の方は

きっと強いのではないかと想像します。



今回の管理会社さんの対応も、ピンチをチャンスに変える対応だったのではないかと思います。

私は少なくともこういうところでしっかりと対応できる会社だと言う風に理解をしましたので

安心してお仕事を任せることが出来ます。



そして昨日、無事に入金は実行されておりました。よかったよかった。

丁寧な対応をしてくださった管理会社さんに感謝です。今後ともよろしくお願いします。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(6) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする