2013年02月23日

近隣対策をどうするか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。昨日も東京1棟目に内覧があったようです。連絡がないところを見ると他決だろうと

思いますが、動きが出てきてるのは間違いないので、この調子で頑張っていこうと思います。

ポチクリしてランキングにご協力を→人気ブログランキングへ



東京2棟目の大規模修繕が終わり、本日施主立会いでの確認が予定されています。生まれ変わった、

とまで言うのは大げさかもしれませんが、むこう10年くらいは外壁に関するメンテナンスは

不要になると思われますので、一段落するんじゃないかと期待しています。



室内に関しても、本日3部屋分のエアコンとTVドアホンを手配します。ちまちまと設備が

壊れたという話を受けて対応するよりは、一気にやってしまった方がいいだろうという判断です。

商業系テナントが動き始めるので、その前に住居に入居されている皆様に対してフォローをして

トラブルを未然に防止したいという気持ちもあります。雨漏りの部屋の壁紙も交換する方向で

考えようとしています。これでだいたい問題点は片付くんじゃないかな?



厳密に言えば、ベランダの防水の打ち直しとかはまだできていませんが、ここは退去の都度

施工していければいいかなと思っています。全部やれるならやるに越したことはないけれども

コストも都度やってもそれほど変わらないようなので、それはそれでいいかなと思います。



さて、そんな感じでファミリー間取りと店舗・事務所の混合物件である東京2棟目も、購入して

半年強が経過してようやく落ち着きを見せようとしています。この平穏がずっと続いてくれれば

言うことはないのですが、そうもいかないんでしょうねー。



そんな折に、大規模修繕を行っていただいている業者様より連絡がありました。

隣地にお住まいの方が職人さんに「うちの家の状態も見てほしい」と声をかけられたそうです。

自宅の防水などがどうなっているか気になっている模様。施主である私のところに、お隣の家に

見積を出してもいいですかと確認がありましたので、勿論OKしておきました。私のところの仕事が

他の仕事に繋がったということであれば何よりです。



そしてそのメールの下の方に、ちょっと怖いことが書いてありました。



「前のオーナーは売るときに挨拶に来なかった」「新しいオーナーも来ないんですね」

と仰っていた、とのこと。



ぉぉぅ・・・。

決して怒っているわけではなさそうでした、というコメントではあったものの、怖いです。



うちの物件は下町地域にあり、昔からの持ち主の方が多いです。そして詳細は書けませんが、

権利関係が多少面倒なところもありまして、しれっとこのまま近隣挨拶なしに終わりにして

おきたかった、というのが本音なんです。今回の方は、売買仲介の業者さんの話から推察するに

たぶんそこまで問題にはならないだろうと思いますが・・・。ここはひとつ、今更であっても

菓子折りを持って御礼のご挨拶に伺うべきか、管理会社さんに代理で伺って貰うべきか。

知らんぷりという選択肢もないわけじゃないですが、あまり得策ではないように思えます。



人と人との関係なので、近隣対策はとても重要です。仲良くしておけば、思わぬ話が舞い込んで

来る可能性もあるし、逆に大喧嘩で恐ろしいことになるかもしれません。さて、どうするか?

ここまで近隣の方と関係を作ってきたことはありませんでしたが、いよいよそういう場面に

直面することになりそうです。どうするか管理会社さんと方針を考えたいと思います。



やっぱり自分が挨拶に行くのが一番かな?悪い感情を持ってほしくないですし、根本的なとこで

私は人と関わるのが好きだから、本当は挨拶くらいしておきたいと思っています。

ただ、こう見えて意外と人見知りするので・・・いやほんとですよ!!嘘くさいって顔してる人が

いるような気がするけど、それを克服するためにSNSとかブログとか活用しているんですから。

その分、そういう事前のおつきあいがない初対面の人に対しては、人見知りモード全開でびびって

しまうんです。近隣挨拶なんて緊張してなかなかできないんですよ・・・小心者です。



いやこれホントですからね!冗談じゃなくて。と主張したところで、本日のブログは終了。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:41 | Comment(6) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月22日

鬼のような指値を喰らう・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。年初に英語の勉強をすることを目標に掲げましたが、全然進んでおりません(汗)

ポチクリするとランキングがあがるのでお願いします→人気ブログランキングへ



朝一番で、札幌2棟目の駐車場に入居が付いたという話を管理会社さんより伺いました。

決めてくださったのは、以前その駐車場を借りてくださっていた入居者様です。一旦は解約と

なったのですが、また借りてくれるということでした。



2月の分も日割りで納めてくれるというお話で進んでいるようですが、そこで私は考えました。

この入居者様は家賃滞納もなく、入金もきちんとしてくれます。そういう方には是非長く住んで

いただきたい。そのためには、相手の想像以上のサービスをするべきです。そこに驚きと感動が

生まれ、満足度が向上するのではないでしょうか。



というわけで、管理会社さんに2月の日割り分は無料にしてくれて構わないという話をさせて

いただきました。喜んでもらえればいいなと思います。え、驚きと感動とか言う割にはスケールが

小さい話だって?こちとら貧乏大家さんなんだから、そんなこと言わないでくださいよ(涙)



何にしても、これで札幌の駐車場は全て満車です!大変ありがたい話です。



夜は夜でちょっとしたイベントごとがありました。

サラリーマンの仕事で、夜の8時まで会議していたのですが、終わって携帯をふと見ると

ブースカヒロさんから大量の着信が!小1時間の間に6回も電話してきています。うひー。

きっとこの調子で管理会社さんに電話して、満室太郎を維持しているんだろうな・・・。

そんなことを考えながら急いで折り返すと「東京1棟目に入居してくれそうな人を紹介する」

という想定外のお話でした。



仕事が終わった後、東京1棟目の最寄駅で待ち合わせ。入居してくれるかもしれない人もいました。

話を聞くと、ブースカヒロさんの数年来の友達で、狭くてもいいので安く住める家を探しているとの

ことでした。うちの物件はどちらかというと同じスペックの中ではちょっとだけ高めの家賃設定で

出しているので、あまりニーズと合わないかもなあと思いつつ、ご案内をさせていただきました。



空いているお部屋をひととおり見ていただいたのですが、一番気に入ったのが一番広いお部屋。

そこは希望される家賃より1万円以上高いお部屋です。しかしあれこれとお話をしていくうちに

どう考えてもその家賃を払うと苦しいであろうと思われる事情も見えてきます。もし残債がないなら

その価格で貸してもいいんですが、こちらも15年ローンを抱えているのでそれはできません。

先方にもぶっちゃけトークで支払いの話とかいろいろしてけん制します。入居希望の方も、

近隣相場などをホームズで調べてこちらに見せてきますが、こちらもそれに対して理由付けをして

今の家賃が適正だよというアピールをします。



そんなやりとりがひと段落しました。

入居希望の方はかなり考え込んでいましたが、腹をくくった表情で私に向かって一言。



「○○○○○円で入居できないでしょうか!?」

※編集部注:定価より6000円安い価格です



鬼のような指値、キ・キ・キ・キタ━━━━━━(゚∀゚)━━━━━━!!!!



うーん・・・それは正直、普通にその値段でリクエストされたら絶対に受けられない価格です。

こっちも借金ありますから。市場に普通に出してても、3000円引きなら普通に決まります。

そこに6000円引きというのはさすがに難しい!



一般の仲介業者さんが相手だったら、そう言ってお断りするところですが、今回の仲介役は

関東→札幌の大家会でも色々とお世話になっているブースカヒロさんです。できることであれば

悪いようにはしたくありません。そんなわけで、礼金+1を貰いたいとか、カウンターオファーで

もうちょっと高い家賃でどうかとか、何個か提案をしてみましたが、入居希望の方の意思は固く

ブースカヒロさんも横から「何とかお願いします!」と二人で迫ってきます。いじめだー(涙)



3名で話し合って、私が家賃を下げたくない理由である「返済比率が高くなり過ぎることによって

次の物件の融資の際に東京1棟目が足かせになる可能性があること」をご理解いただきながら

どういう風にしていくかアイディアを練っていきました。結果として、そのお部屋だけ自主管理に

もっていくこと、それに加えて条件を調整することで、何とか自分が考えている最低ラインには

届きそうなところまですり合わせができましたので、鬼のような指値を受け入れることにしました。

苦渋の決断でしたが、家賃の取りっぱぐれはなさそうなので、安定性を取ったと思うことにします。



嬉しいような悲しいような複雑な気持ちですが、まあ自分なりに仕方ないと思える条件には

持っていけたので、これはこれで良かったのだろうと思うことにします・・・。複雑だけど。



そんなわけで、東京1棟目は即募集可能なお部屋が1部屋、2月末退去のお部屋が1部屋で

合計2部屋の空室となりました。実は2月末退去のお部屋も既に荷物は引き払われているので

状況としては全空だったりするのですが、家賃が2月分まで払われているので、契約上は何とか

全空は免れたことになります。残りもさっさと埋めていきたいと思います。頑張ります。

そして、こうやって気にかけてくださるブースカヒロさんの気持ちに対して失礼がないよう、

早く満室に持っていけるように頑張りたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:58 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月21日

入居者様からのご連絡。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。一夜にして3つ落ちちゃいましたが、まあこの辺が実力の差なのでしょうか(汗)

ランキング上位に残るためのポチクリを是非→人気ブログランキングへ



昨日は東京1棟目の空室に空室確認と内覧の連絡がありました。早速営業の成果が出たようで、

ありがたい話です。ただ、そのご連絡はなかったので、他の物件に決まっちゃったかもしれません。

本日、時間をみて電話してみようかと思います。



問合せがあったのは金曜日に回った業者様でしたので、営業の成果が出ているのは間違いないです。

この後も営業の手を緩めずに頑張っていきたいところですが・・・今日〜明日はサラリーマンの

仕事が終わるのが遅くなりそうなので、営業に行くのはちょっと厳しそうな予感がしています。

何とか週末の前にもう一巡営業したかったけど、仕方ありません。サラリーマンも大事な仕事です。

とりあえずメール営業だけはしっかりとやっていきたいと思います。



さて本題。

大規模修繕中の東京2棟目の話。昨日は管理会社さんが、諸々の対応の為に東京2棟目に行って

確認作業をしておりました。



まずは、無事に契約となり今度入居する店舗・事務所の契約者様との立会いや工事計画について。

今回は店舗として利用するということなので、お部屋の中は改装して設備投資を行うようです。

看板は掲げずに庇のみつけるという話に対し、管理会社さん側でタイル目地に干渉しないよう

対応を依頼していただけたとのことでした。ありがたいです。



配置図等の詳細資料を受領してきたとのことでしたので、あとで管理会社さんにお願いして

その辺を一式拝見させていただこうと思います。是非繁盛するお店になっていただきたいです。



続いて既存入居者様対応。



「エアコンが効かなくなった」という入居者様からの問い合わせがあり、その件で管理会社様が

入居者様のお部屋にお邪魔してきました。エアコンは確かに効きが悪かったとのことです。

年式がかなり古く、20年近く前のエアコンでしたので、おそらく寿命でしょう。交換します。



それ以外にも不具合が出ていました。

・浴室のドアノブが壊れていて閉まらない

・実は雨漏りが発生していて(!)、クロスが一部しわしわになっていた



ドアノブに関しては生活に支障があると思われますので、交換する方向で調整をしております。

壁紙は入居者様があまり気にしていないということなので、管理会社さん的にはそのままでも

大丈夫でしょうと言うお話でしたが、あえて壁紙も張り替えようかなと思っています。

長期入居に結び付ける為には、入居者様に想定以上の感動を与える必要があるかと思います。

ここで一歩踏み込んだ対応をしておくことで、良い管理をしているという印象を植え付けることも

長期的に見れば大事なのではないかと思います。短期的なお財布面では痛いのですが^^;



入居者様へのサービスとは別の観点で、雨漏りについてはちょっと心配です。

現在大規模修繕を行っているので、おそらく雨漏りはもう発生しないものと思いますが・・・。

これまでの被害のせいで躯体に雨がしみ込んで鉄骨がさびているなどの被害があると困るので

大規模修繕をしている業者様にその辺の確認が可能か聞いてみようと思います。



いい機会だから、エアコンは全部予防交換してしまおうかな?未交換なのは1部屋だけですし。

入居者様への驚きと感動を与えられるよう、頑張りたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月20日

PDCAサイクルを意識した空室対策。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。昨晩、過去最高の6位になったので嬉しい気分です。皆様のクリックのお蔭です。

今後ともランキングの応援をよろしくお願いします。バナーをクリックすると順位が上がります。

バナーはこちらです→人気ブログランキングへ



全空の危機にある東京1棟目について、引き続き空室対策を進めています。



まずその一歩として、更なる条件変更を行いました。初期費用を割安にしてお得感を出しています。

きっかけは、ネット上で交流させていただいている仲介業者さんの社長の何気ない一言でした。



「今年の繁忙期は昨年と比べると非常に混んでます」「2月だけで終わる可能性もありますね」



東京1棟目はこの社長のドミナントエリアからは少し離れていますが、同じ東京都内であることから

うちの物件も2月中にある程度の目処は立てておかないと厳しい状況になるかもしれない、という

危機感を抱き、今は成約しやすい条件に変更する方が好ましいだろうという風に考えました。



あとは、先週の週末の内見数についても、こちらが期待したほどではなかったという点も多少は

考慮しています。管理会社さんに具体的な反響数を聞いたのですが、反響はけっこうあって

個人情報(携帯番号など)を聞いているケースも少なくないが、内見なり成約という形での

結果はまだ出ていません。何が原因なのかをもう少し深堀りしたいところですので、管理会社さんに

できるだけその辺を聞いてもらえるようお願いをしました。



あとは情報の浸透度の問題かもしれないということで、資料を更新して仲介業者さんに営業を

かけてきました。昨日は会社帰りということもあり、不動産業者さんの数がそこまで多くない

準ターミナル駅で軽く5件程度営業回りを実施。何社かの営業さんからは「この間紹介しました」

「いい物件だから、すぐ決まっちゃいそうなんですけどねえ」などとコメントをいただきました。

(リップサービスの可能性もありますが・汗)



紹介してくださった営業さんに具体的に話を伺ったのですが、内装や設備は気に入ってくれたものの

希望する駅から1駅離れていたので、最終的には申し込みはもらえなかったそうです。残念。

その営業さんには、手作りの近隣お店マップをお渡しして、生活環境の良さをアピールいただくよう

お願いをしてきました。



また、ターゲットとしているお客様の層を「年収300万〜400万の独身女性で、はじめての

一人暮らしをしようとしている方」という風に定めているのですが、その件について情報交換を

させていただいたところ「400万ある人はもっと広いところに行っちゃいますね・・・」と。

いまどきは年収200万とかそれ以下の方が入居される可能性が高いということでした。

でもそれって家賃払うの辛くないですか?と聞いたら「ご両親が援助するケースが多い」って。

本当にそれでいいのか日本人!?



いずれにせよ、想定するお客様のイメージに関しては、少し目線を下げることにしました。

具体的なお客様のターゲットがないと、適切な戦略には結びつきません。年収が低い方であれば

貯金もあまりないでしょうし、初期費用を低くしてハードルを下げるのが妥当かと思います。

「年収200万〜400万の独身女性で、はじめての一人暮らしにワクワクしている方」

「オシャレな築浅デザイナーズ住宅で過ごすことに憧れる人」という感じに設定しなおしました。



あと、札幌の仲介業者さんに比べて、メール営業の効果がどうも薄いような印象を持ちました。

店舗の代表アドレスに定期的にメール配信をしているのですが、店長さんクラスでもそのことに

気が付いていない人がだいぶ多いなと。札幌と全く同じ方法で配信しているのですが、札幌だと

「メール見てます!」と言ってくれる営業さんがけっこう多いんです。この差は何だろう?

良いメールの投げ方についても、もう少し研究が必要かなと思いました。



それ以外の作戦として、オーナーが直接掲載できる賃貸募集サイトの情報を更新してみたり

物件の特性にあわせた賃貸募集サイトへの新規登録を行ったりしています。5つのポータルサイトに

掲載依頼をかけて、うち3つは情報掲載いただけることになりました。残り2つは審査中です。

首尾よく掲載されて、販路が広がることを期待したいです。



一連の流れをPDCAサイクルに落とし込むとこんなところでしょうか。



【P】

お客様イメージの明確化・・・ターゲットの年齢や性別、年収を明確にする

営業戦略の策定・・・ターゲットイメージに沿った販売促進策を決定する



【D】

営業行為・・・サイト掲載、仲介業者様営業、現地看板設置など



【C】

反響確認・・・内見数、問い合わせ数の内容確認、分析

ヒアリング・・・営業マンの生の声から物件がどう見られているか確認



【A】

追加の施策決定・・・反響の分析を通じて改善点を把握し、改善計画を策定



結果が出るまではしっかりこのサイクルを回していきたいと思います。



全空になる前に結果を出さないとですね。空気に部屋を貸してもいいことはありません。

不動産賃貸業はお客様に快適な住空間を提供するお仕事です。空室になっているということは、

快適な住空間を提供できていないということと捉え、埋めることに注力していきたいと思います。

札幌の物件の繁忙期と東京の物件の繁忙期はうまく時期がずれていますので、2月〜3月の間は

東京1棟目の営業に注力できるのが救いと言えば救いかな。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月19日

大規模修繕と水道局。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。ブログ経由でご連絡いただいた方へのお返事が滞ってます。すみません。

ランキングのポチクリは是非お願いします→人気ブログランキングへ



東京2棟目の大規模修繕は、そろそろ終わりを迎えようとしています。



先週末見に行ったところ、ほとんどの部分が出来上がっているように見えました。

あとは二度塗りするところを塗ったりするくらいかなという感じです。



外階段アフター

今回、手すりは鮮やかな赤色にしました。母うっちーさんの物件の色遣いをパクっちゃいました。

階段はもうちょっと明るい色にした方が良かったなあ・・・。少し重たい印象になってしまった。

ちなみに以前は手すりがねずみ色で、階段はくすんだ白でした。

外階段ビフォー

ちょっとアングルは違うけど、こんな感じですね。



そして屋上防水。



屋上防水ビフォー

元々こんな感じだったのが・・・



屋上防水アフター

こんな感じに。グレーか緑が一般的なようですが、今回はアイボリーっぽい色にしました。

ビフォーアフターで見ると、いかに元々の防水が酷かったかがわかります^^;



大規模修繕が終わってしまえば、あとはいくつか残る細かな問題をつぶしていくだけになります。

お部屋も全部埋まり、ようやく東京2棟目が安定経営モードに入ってくれそうで有難いです。



さて、その細かな問題と称したものの中には、ポストの交換やベランダの防水塗装、ドアホンの

設備更新などと言ったものが挙げられるのですが、一番頭を悩ませられているのが水道関係です。



これまで、テナント部分は2部屋を1つにつないで貸していたことしかなかったようでして、

水道メーターが2部屋で1つしかありませんでした。今回は2部屋をそれぞれ別のお客様に

貸し出すことになったので、水道をそれぞれ別請求にできるようメーターを分離しなくては

いけないという状況に案っております。



これが意外と面倒で、水道局に許可を取りながらやらなくてはいけないということでした。

そしてその許可を貰うまでに、だいたい1ヶ月とかかかってしまうというお話です。さらには

お役所の絡む仕事なので値引きもほぼ無しで工事費も高いという残念な状況になっています。

必要な初期投資なので、やるしかないなとは思いつつも、釈然としないです(苦笑)



そしてその話を詰めていただいている間に、管理会社さんからまたまた想定外の連絡が!



水道本管から受水槽を利用し給水していた場合、受水槽を利用しない工事を行う際には水道局へ

申請が必要だった様ですが、元オーナー様がその申請を怠っており、水道メーターの分離工事を

行う前に受水槽を廃止する旨の申請をしなければ話を進められない可能性が出てきた、とのこと。

そしてその申請には5万円程度の申請料がかかってしまうとのことです。



なんで自分のとこの受水槽を使わなくするだけで、役所に5万円も払わないといけないの?

ただのボッタクリにしか見えないのは気のせいでしょうか・・・とほほ。でもこれをやらなきゃ

入居者様にご迷惑をかけてしまうことになるので、やるしかないです。払いますよ、5万円。

水道関係は仙台1棟目でも色々めんどくさかったし、ザ・お役所って感じで悪い印象ばかりが

蓄積されていく気がします・・・(汗)



賃貸経営は不労所得と言いますが、全然そんな感じがしません。所得も入るけど経費も出ていくし

なんか神経をすり減らすことが多いなあと思っています。ジェービルさんが「苦労所得」と

仰っていましたが、まさにそんな感じだなと思いました。ま、楽しいからいいんですけどね。

金融商品的な感覚で、毎月チャリンチャリンお金が入ってくると思って参入してきたりした日には

絶望して不動産を売ってしまってもおかしくないレベルです。新規参入の方、くれぐれもご注意を。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:15 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする