2013年02月28日

空室数が増えた場合は優先度を意識する。

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現在10位です。昨日書いた海外口座の件、先ほど見られるようになったのを確認できました。

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今年の繁忙期は東京の退去予告がいっぱい来てしまったのですが、札幌に関しては割と平穏に

推移していたので、それが救いと言えば救いでした。しかしここにきて、その札幌も退去予告が

ちらほらと届き始めています。



まず札幌2棟目の学生さんが退去予告。理由は卒業によるものとのことでした。退去は3月末。

札幌の私の物件の場合は、転勤族をターゲットにしていませんので、繁忙期が少しずれています。

地元の人が動くのは4月〜5月くらいなので、3月末退去でもまあ問題はないかと思っています。



これ以外に、滞納した上に勝手に出ていって退去扱いになったものの、未だ立会いに来ていない

面倒なお部屋がありますので、あわせると2部屋の退去予告がくすぶっている状態です。

去年は4月に一気に4部屋決まったので、今年もその時期にダッシュで決めたいと思います。



札幌3棟目は1部屋退去予告が来ているのですが、追加で入居キャンセルの連絡が来ちゃいました。

この時期なので多少何かあっても仕方がないとは思うのですが、家電つきでお願いされていたので

その家電まで部屋に運び込んだ状態でのキャンセルはちょっと厳しいです。家電の搬入・搬出に

かかった費用くらいは請求したいところですが、果たして。



そんな感じで、現在抱えている空室は、東京が2部屋と札幌が5部屋ということになりそうです。

こうやって文字にしてみると、非常に危機的な状況であることがわかります。気合を入れよう!

完全満室に近づくと退去が出て遠ざかる。そんな状況を繰り返しております。しばらく完全満室に

到達していないのが悲しいですが、何とかそこを目指して頑張っていきたいと思っております。



札幌に関しては、じわじわと動き出すのは3月で本格的に動き始めるのが4月だろうと思うので

3月前半で仕込みを完了させ、4月から一気に動き出すスケジュール感を持とうと思います。

ちょうど3/1は弾丸ツアーで札幌に行きますので、資料を印刷して持っていこうかな?

でも今日の予定を考えると、印刷が間に合わない気もするんだよなあ・・・。

実質的に一日しか猶予はありませんが、せっかく行くんだし知恵を絞ってみようと思います。



幸いなことに、札幌1棟目は今のところ退去予告なし。1部屋だけ学生のルームシェアが

あるんですけど、現時点でまだ退去予告は来ていません。今年卒業の予定なんだけどなあ。

仲良く社会人になっても同居し続けるということであれば、かなり嬉しいんですけどね。



6棟58部屋の大きさとなると、全てに力を入れたくてもなかなかそれができなくなってきます。

そこで私は優先度をつけて、どこに注力するかを決めるようにしています。現在の優先度としては、

まず東京1棟目の募集中の空室を埋めることが一番で、札幌はその次に位置しております。



東京を優先する理由ですが、地域特性を考慮してのことです。東京は3月末までに決めていかないと

厳しい戦いになりそうなので、こちらを優先する必要があります。3部屋中1部屋は入居が始まり、

1部屋は昨年より募集を継続。もう1部屋は先日退去となりましたが、タバコを吸っていたようで

壁紙が茶ばんでしまっています。入居者様に原状回復の費用負担をお願いして、その振込を

待っている状態です。管理会社さんが早々に募集開始できるようリフォームの手配をしていますが

まだ募集できる状態には至っておりません。少なくとも3月末までにはこの2部屋を決めていく

必要があります。1階のお部屋も家賃は下げて募集しなくてはいけないと思っています。



東京を3月中に片付け、札幌を4月中に片付ける。繁忙期のずれを意識し、注力すべきポイントを

間違えないように空室対策に臨んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月27日

海外の銀行口座を開設する意味。

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現在9位です。今週は怒涛のスケジュールで大変なことになりそうです。

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先月フィリピンに行った際に現地の銀行の口座を開設しました。フィリピンのコンドミニアムの

支払用に使う口座です。支払用なので、現地でお金を引き出す為のキャッシュカードはありません。



なぜ現地の銀行口座を作るのが良いのか?支払の手数料が安くなる可能性があるからです。

運用方法次第では安くならないかもしれませんが、うまくやればかなり安くすることが可能です。



海外案件でよくあるコンドミニアムのプレビルドは、一括で支払えばディスカウントを受けることが

できますが、一括以外にも分割払いや積立払いが可能です。私は手元のお金を減らしたくなかったし

何よりそんなにたくさん現金を持っていなかった(汗)ので、頭金を入れずに積立をして支払う

スキームを選択しました。



この方法の場合、毎月の送金コストが問題になります。月に1回海外に送金をすることになるので

その手数料もばかになりません。私の場合は毎月1450円の手数料をかけて送金しています。

高いですよね!送金手数料だけで積立金額1回分くらい余裕でいっちゃいそうな気がします。

(真面目に計算していないので実際はわかりませんが)



また、デベロッパーさんにとっても、為替の差があるため、送金額が一定にならないという

デメリットがあるようです。為替や手数料を考慮せずに送金して、着金してみたら足りない、

ということが多くて困っている、とフィリピン側のエージェントの方から聞いたことがあります。



そこで、そんな問題を解決してくれる方法として「現地銀行口座からの引き落とし」という

方法がクローズアップされます。どうしても一度現地に行く必要はありますが、一旦作ってしまえば

その後はその銀行口座からお金を引き落として貰えば良いということになるので、デベロッパーの

立場で言えば現地通貨で確実に引き落としができると言うメリット、送金する側からすれば複数回分

まとめて送金することで、手数料を節約することができるというメリットがあります。



私は先月フィリピンに行き、現地の口座を作りました。フィリピンには口座振替という考え方が

まだないようで、エージェントの方に日付と金額の入った小切手を渡して、引き落としの日に

その小切手を窓口に持って行って換金するという仕組みになるようです。そんなわけで、

現地で一生懸命何十枚もの小切手に金額とサインを書きました。時には銀行の方に「サインが違う」

と言われたり(パスポートと同じ日本語のサインにしたら、同じ文字を書いても雑に書いたり丁寧に

書いたりしてばらつきがある場合、あちらの人には違う文字に見えてしまうようです)、書く内容を

間違えたりして訂正サインを入れたりで、手が痛くなりました(苦笑)



で、その時にオンラインバンキングの手続きをしてきたんです。これがないと残高が見えません。

フィリピン最終日に銀行口座を作ったものですから、ログインして確認する時間はなかったです。

ですので、日本に戻って使えるかどうか確認すべくログインすると、何やら残高とかではなく

よくわからない文字だらけの画面が出てきます。拙い英語力を駆使して読み進めていくと、

「この画面を印刷してサインし、銀行に送りなさい」と言っているように見えます。



印刷してサインし、銀行に送らない限りはオンラインバンキングの機能を使えないってこと?

それともどっかでやればよくて、キャンセルすれば通常通り使えるってこと?



よくわからないまま、とりあえずキャンセルをしました。するとログアウトさせられてしまいます。

再度ログインしようとしたら「ユーザ名がありません」と言われるようになりました・・・。



フィリピン側のエージェントの方に相談すると、どうやら間違えてアカウント自体をキャンセルに

してしまったようだ、ということでした(汗)



指示に従い、もう一度登録しなおして、今度は間違いないように印刷してサイン。それを郵便局の

EMS(国際スピード郵便)で銀行に送り、昨日ようやくオンラインバンキングが使えるように

なりました。やれやれです。



今現在ログインしてみたのですが、残高のところには以下のような内容が出ております。



"Internet Banking was unable to process your transaction. Please try again later."



残高出せないんかい!ダメじゃん!(汗)

メンテナンスか何かをやっているのでしょうか。取引の一覧を照会しても、私の送金した分が

出てこないので、果たしてどうなっているのかちょっと不安です・・・。また帰ってきてから

様子を見てみようと思います。



冷静に考えると、これで銀行口座はフィリピンと中国と香港に1つずつです。どれもお金は全然

入っていませんし、あまり役に立ってはいませんが、気分だけは国際人な感じです(笑)

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月26日

カスタムリフォーム。

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現在9位です。ランキング、もう少し上に行けたら嬉しいなあと思う今日この頃。

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札幌3棟目は現在申込ベースで満室となっておりますが、2月末で1部屋退去が発生します。

この部屋がまた曲者でして・・・。購入した時は空室だったので中を見たのですが、どういうわけか

天井も含めたほぼ全面にアクセントクロスが貼ってあるという謎のお部屋になっていました。



リフォーム前

↑こんな感じです↑

・・・なんでこんな重たい部屋にしちゃったんだろう?(汗)



いくらなんでもこのままじゃ重たすぎて普通の人は入らないよねということで、どうしようと

頭を抱えておりましたが、幸いにして倉庫として利用するような感覚の方が、どんな内装でも

問題ないということで成約に至り、事なきを得ておりました。



しかしこのお部屋が今月末をもって退去となります。購入当初は空室も多かったので大変でしたが

今はほぼ埋まっているので、このどうしようもない状態のお部屋を全面的に壁紙を張り替えて

雰囲気を変えてしまおうと考えております。



どうせならということで、報告ネット山岡さんの「選べるアクセントクロス」と、AOA落合さん

「オーダーメイドリノベーション」の中間を取って「カスタムリフォーム」をやってみよう、と

管理会社さんに相談をしているところです。



入居する方に「選べる楽しみ」を提供すること。選ぶことによって、部屋づくりに参加して

貰うことになるから、その分お部屋に対する愛着がわくことでしょう。定着率も高くなる筈です。

私の物件のウィークポイントは、定着率の悪さ(特に札幌2棟目が酷い)。単身物件ゆえに多少は

仕方がない部分があると思いますが、それでも出来ることなら改善をしていきたい部分です。

選んでいただくことで、部屋と入居者様の一体感を持って貰い、愛着をもって住んでいただければ

多少は解決の糸口になるのではないかと考えた次第です。



現在考えていること

・壁紙やCFなどは入居者様に自由に決めていただいて良いものとする(高いクロスは面積を制限)

・あまり詳しくない方の為に、いくつか決め打ちの定型プランを用意する

・建材サンプルや施行例の写真などを含んだ資料を現地に配置する



難点として考えられるのは、原状回復をしないまま賃貸に出さなくてはならないということ。

対策として、施行例の写真を充実させることが必要になるかと思います。定型プランで施工した

実例を資料に載せていくことで、ある程度イメージはつかめるのではないかと考えています。

しかし、あまりにも汚すぎて、見に来た時点で引いてしまうレベルのお部屋でやるのは現実的では

ないかもしれません。そのまま見せてもまあ我慢できるレベルのお部屋でないと・・・かな。



この企画に使う資料をうまく作れれば、管理会社さんもそれを使って別の管理物件のオーナーさんに

展開することができます。管理物件の空室率改善に寄与する可能性がありますので、巻き込んでも

きっと大丈夫だろうと思い、資料作りとかアイディアだしのところを手伝って貰うようにお願いを

したところ、やります!という嬉しい答えが。ありがたいです。



そんなわけで、金曜日に一泊二日の弾丸ツアーで札幌に行くことにしました。管理会社さんと

カスタムリフォームの進め方について打ち合わせをしてきます。ついでにエアアジア初体験。

LCCがどんなものなのか、実際に体験してきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(6) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月25日

ここで出会うか!

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現在9位です。昨日は東京1棟目と札幌2棟目にそれぞれ内覧がありました。結果はまだ不明。

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午前中は関東→札幌の大家会のメンバーの方の物件のリフォーム前内覧会だったのですが、

確定申告の最後の詰めの作業が終わらず泣く泣くキャンセルしました。メールの返信もかなり

滞っていたのですが、どうにかこうにかメールとクレジットカードの明細の整理が完了しました。



ある程度は年末年始のお休みの間に終わらせていたのですが、クレジットカードだけはそこまで

手が回らずに放置してありまして。その分をようやく整理できたといったところです。あとは

銀行口座の通帳あたりが届けられれば、確定申告は完了のはず。今年は若干の黒字に持っていき

銀行融資をやりやすくしたいと思います。



午後からは関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会。

勉強会は今回で11回目です。だいたい2ヶ月に1回やっていますので、2年近くは勉強会が

続いてきたことになります。誰もが先生で誰もが生徒というスタンスで、アットホームな

雰囲気の中あれこれ議論していく、そんな会になりました。楽しいです。



勉強会でお金を儲けようなんて思う人は、会の規模を拡大して有料セミナーを増やしたり

していくんだろうと思いますが、関東→札幌の大家会は逆に人数制限をして入会をお断りしてます。

顔と名前、投資規模やスタンスがわかっている人同士で、忌憚なく意見を言い合う関係を構築する。

人数は多くても遠慮してダメなものをダメと言えない関係より、少人数でお互いに切磋琢磨する。

そんな会の雰囲気が出来上がりつつあります。おかげさまで、今も入会待ちの行列ができています。



物件の入居待ちの行列の方が嬉しいんだけどなあ・・・っと、何でもありません。



今回も銀行融資の話や競売の話など、多岐な話題で盛り上がりました。勉強になりました。



そして勉強会が終わり、外に出てお会計をしていると・・・なぜかレジの後ろからこっちを

じーっと見ている人がいます。うーん、あの顔は仙台のあの人に似ているけど、ここは東京だし

来るとは聞いてないから気のせいだろうなあ・・・。なんでじっと見てるんだろ?そんなに

ブサイクっすかね?とか思いながらお会計を済ませて部屋に戻ろうとすると、なんとその人が

待ち伏せしていて、声をかけられました。



いやー、まさかこんなところで会うとは思いませんでしたよ、みさパパさん



だってここは東京ですよ?仙台じゃなくて。まあ東京にいるとかだけだったらありえない話じゃ

ないと思います。Jさんだって東京に家族旅行で来ていたわけだし。だからそこまではいいです。

まさか広い東京の中で、同じ時間に隣の貸し会議室にいるなんて夢にも思いませんってば。

だから最初に「みさパパさんみたいな人がいるなー」とは思ったものの、本人と認識できず。



なんかすごい偶然でびびりました。今年は東京の新築土地活用セミナーでも会ったし、来週も

牡蠣を食べに仙台に行く時に会うというのに、ここでも会いますか。どんだけネタを作って

くれるんだとびっくりしました(笑)



その後はみさパパさんも自分の会議室に戻られ、こちらは懇親会へ。終電近くまで飲んでも

話が尽きない気のおけない仲間って素敵です。今後とも良い形で会を発展させていければと

思っております。



今日の教訓

どこでだれが見てるかわからないから、悪いことはしちゃいけません。




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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月24日

施主引渡しと新築内覧会。

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現在10位です。東京1棟目に内覧は結局空振りだったみたいです。残念。

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昨日は東京2棟目の施主立会いと仲間の大家さんの新築内覧会、そして自宅で雑務の3本立て。

雑務が終わらず、悲鳴をあげている今日この頃です。



東京2棟目の施主立会いでは、大きな問題はありませんでした。屋上が綺麗になったので、

入居者様に開放して何かメリットを出すこともできるかもしれないなあとか、そんな妄想を

抱きつつ、ざっと見て回りました。手すりの色を派手なものに変えたのは大正解。建物の印象が

だいぶ変わりました。明るい感じになったので、内覧時の印象も変わることでしょう。よきかな。



職人さんが、昨日別の近所の方にも声をかけられたそうです。やっぱり近隣の皆様にオーナーが

変わったことをちゃんと挨拶しなくちゃダメですね。管理会社さんと相談して、一緒に行ける日を

探ってみたいと思います。ご挨拶は土曜日の午前中が一番いいらしい、ということが尊敬する

不動産会社の社長さんのブログに書いてありましたので、そこを狙っていこうと思います。



今まで頑張ってくださった職人さんに手土産を渡して終了。本当にありがとうございました!

いざ綺麗になると、細かいところで気になる箇所がいくつも出てきますが、そこは追々やります。



その後は場所を移動して新築内覧会。元々サラリーマンで大手不動産業者さんでのマンション開発の

経験がある方が、個人でそれと同じように手がけたマンションは、グレードが高い割には驚きの

坪単価でビックリしました。利回りも常識では考えられないくらいの数値をたたき出しています。

こりゃーとんでもなく儲かるなあ・・・というのが第一印象です。



ただ、その開発の中での苦労話のごく一部を聞いただけでも、こりゃースキルのある人にしか

できないな!という感想を持ちました。これはプロの側に近い人だからできることなのだろうと。

自分だったらへこたれてしまうだろうと思いました。



これは考え方やどこでリスクテイクするかという問題なので、あくまで私はこう思います、

というだけのお話と思って聞いていただければと思います。



懇意にしていただいている建設業界の方から

「コンストラクションマネジメントと称してコストカットをするだけのコンサルタントがいる」

と言う話を聞いたことがあります。入札形式で一番安いところにお願いをする形式でコストダウンを

図る手法で、その下げた建設費の何割かが報酬になるということです。



こういうところに運転資金に困っている会社さんが、赤字覚悟の大特価で入札をすることもあると

言うお話でした。そしてコストしか見ていないコンサルタントはそういう会社を平気で採用します。

そんな不安定な下請け業者さんだから、いずれどこかで破産して業界からいなくなってしまい、

その後のメンテナンスをしようにもどんな状況になっているのかがわからないとか、最悪の場合

途中で破産して工事がストップする可能性もあるので、安すぎるのも気を付けないといけないよと

アドバイスをいただいたことがありました。私はそれが頭にあるので、建築の坪単価が相場に比べ

安すぎると、かえって警戒してしまうところがあります。



今回取り組まれた方も、途中で下請けさんが飛んだりして大変だったようです。想定していた

納期よりもかなり時間がかかり、その間にさんざん苦労をしたと伺いました。



事業にはリスクはつきもの。何をリスクとして自分はどこまでなら許容できるか。自分の器と

相談しながら決めていく必要があるんだろうなあと思いました。そして建築の知識など様々な

武器を持っていれば、今回見せていただいたようなすごいものが格安に作れるチャンスも

あるのだなということは、大いに勉強になりました。「建築単価が安いリスク」という、一見して

良いことに見えることの中にもリスクは隠れているんだなということ、そしてリスクを取ることで

それに応じたリターンがあるんだなということもわかりました。あの価格で作れるなら、今すぐ

転売したって大きな利益が出るに決まっていますから、メンテナンスリスクも(自分のとこからは)

転嫁することは可能でしょう。そういう意味ではノーリスクです。



素晴らしい物件を見せていただき、ありがとうございました。施主のOさんに感謝です。



本当はその後の懇親会にも出席したかったのですが、私はやることがたまっていたので帰宅。

東京2棟目のTVドアホンとエアコンの発注、3月頭の札幌と仙台への弾丸出張の手配、自分が

世話役や幹事をやっている各種勉強会や懇親会の予約人数調整及びお店手配、Facebookとブログに

いただいたコメントへの返信、メールの返信など、やることがてんこ盛りです。その上、これ以外に

東京1棟目の更なる資料作りや仙台1棟目の寮利用のお部屋との覚書の文書確認、確定申告の

残りの作業(クレジットカードの明細の整理など)が残っている状況です。来週も時間があれば

東京2棟目の営業に行きたいので、事務作業については週末のうちに時間を作ってやっつけないと

ピンチという状況。致し方なく、今日は午前中の予定をキャンセルして事務作業に励みます。



空室に関係する事務作業や昨年度の確定申告関係の作業をいつやるのか?今でしょう!

今年の分の領収書の整理をいつやるのか?後でしょう!




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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする