2013年01月31日
全空の危機。
現在11位です。昨日は久しぶりにサラリーマンの仕事が残業でした。
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六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。
最後に仙台1棟目のつもりでしたが、それは明日にして本日は(私の中で)旬なネタを。
家賃設定をどう考えるか。そんなことを考えています。
家賃はなるべく高くとるという考え方と、安くするという考え方の二通りがあると思います。
高くすることで、入居中のインカムゲインは多くなりますし、売却時に見た目の利回りが増える為
売却金額が高くなる傾向にあるというメリットがあるかと思います。返済比率も低下します。
デメリットとして、なかなか入居が決まらないことや、入居しても長期入居に結び付かない
という点が挙げられると思っております。
安くすることで、入居中のインカムゲインは減りますし、売却時の見た目の利回りも下がります。
返済比率の面から見ても評価が低くなります。しかしメリットとして、入居が決まりやすくなり
長期入居になりやすいと言う点は挙げられるものと思います。
私の基本方針は、購入する時にある程度家賃が下がっても大丈夫な価格まで指値を入れて
基本的な家賃は相場並みくらいに設定し、そこに付加価値がつけられるようであればその分だけ
家賃をあげていく、という形を取ることが多いです。
ただ、札幌1棟目と東京1棟目は最初に家賃の下落をあまり考慮せずに購入してしまった為
下げることで返済比率が高くなってしまうという点を考慮し、できるだけ高い家賃を維持する
仕掛けを作っていこうとして、もがいております。
幸いにして、札幌1棟目は一応ファミリー間取りということもありまして、長期入居の方が多く
何とかそれなりに回すことができております。苦労しているのは東京1棟目です。11月に1部屋、
1月に1部屋の退去があり、そして2月末でもう1部屋退去予告が来てしまいました。この物件は
3部屋の小さなアパートです。・・・ということは全空じゃない!(汗)
家賃を高くとるための作戦として、家具家電を全部つけて飾り付けをして、ライフスタイルを
ご提案するようなことをしましたが、なかなか内見に結び付いてくれません。先日は仕方なく
キャンペーンと称して家賃を下げるか礼金を下げるかのどちらかをしますという打ち出し方を
してみましたが、それでもまだまだ内見に結び付く件数は少ない状況です。営業もしてきましたが
まだその効果が出ている感じはしません。業者さんからの問い合わせはちらほらあるようですが。
さすがに3戸全部空室になるのは耐えられません。家賃を下げてでもまずは入居いただいて、
そこから立て直しを図るのが吉と考えます。とりあえず、色々諦めてまずは埋めようと思います。
空気に貸していても仕方がありませんから。ここは戦略に誤りがあったと言うことを素直に認め
早急に2室は埋めるという方向で動くしかないでしょう。返済比率がガッツリ上がってしまうので
今後のことを考えるとちょっと厳しいのですが・・・。仕方ありません。
最初の家賃の計算を間違えないことはとても重要です。皆様もお気を付けください。
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