2013年01月13日
大規模修繕。
現在10位です。ベルギービールアドバイザーの資格をゲットしました。
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東京2棟目の大規模修繕の準備を着々と進めています。
管理会社さんから「修繕をここ1〜2年の中でやらないとまずいです」と言われていた東京2棟目。
0.5mm以上のクラックがちらほらとあったり、屋上防水がだいぶ切れかかっていたりしていて
確かに言われてみればちょっとまずいのかな?という気がしました。
とはいえ、手元資金も決して盤石ではない中、そこにお金を投入してしまうのもどうなんだろう?
という気持ちもあり、小出しでちまちまやっていくかなあという感じで考えておりました。
しかし、そこで発想の転換。東京の物件で東京在住なんだから、東京の金融機関さんで修繕の
融資を受けることができるんじゃない?という発想に思い至ります。早速お付き合いのある
金融機関さんにお話を聞きに行くと、どこもウェルカム状態でお話を聞いてくれました。
小さな取引から始めて、少しずつ大きくしていき、最後に物件の融資。このルートを確立させる為
複数の金融機関さんから少額の借入を起こし、取引実績を作ることにして年末に融資を受けました。
さて、融資を受けたからにはちゃんと設備投資をする必要があります。今回は区の制度融資を
使いましたので、完了後に領収書を金融機関さんに提出する必要があります。
そんなわけで、東京2棟目の大規模修繕をいくつかの業者さんに見積もってもらいました。
価格面、実績、これまでのお付き合いなど諸々を総合して依頼先を決めて手続きを実行。
来週以降、足場がかかって工事が始まります。手持ちの物件で大規模修繕をするのって、
実はこれが初めてなのです。ちょっと楽しみ。
外壁も一部塗装する箇所がありますが、まだ色が決めきれておりません。
白っぽいグレーのタイルが前面に貼ってあり、側面の塗装をするのですが、その側面の色合いを
何色にしたらいいかなあと悩み中。オーソドックスに白にしておくか、今と同じ色で進めるか、
はたまた引き締まった印象を出す為に紺色っぽくするか。我こそはと思う方、是非アドバイスを!
ちなみに余談ですが、以前新築をやろうとして融資相談に行った際、金融機関の担当の方から
「耐用年数を超えた物件は収入を0として査定するのが原則」というお話を聞いたことがあります。
しかしこの担当者さん、その後にこんな言葉をつづけました。
「大規模修繕の状況などによっては、その原則を適用しないこともある」と。
大規模修繕は2月後半に完了予定です。生まれ変わった建物がどのようなパフォーマンスを
発揮してくれるのか、今からとても楽しみです。
本日のまとめ
・大規模修繕は新規金融機関さんと取引実績を作るチャンス
・定期的なメンテナンスは建物の寿命を延ばす
・大規模修繕は金融機関さんが評価する担保価値や耐用年数をも増やす
という点を意識して、計画的に修繕を入れていきたいものです。
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