土地活用＆新築不動産投資セミナー２０１３冬のご紹介。

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現在１０位です。昨日は恵比寿のIさん、夜銀おやじさん、ジョセフィーヌゆきさん、

私の４名というちょっと不思議なメンバーで新年会をしてきました。楽しかった〜。

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本日は私も参加する土地活用＆新築不動産投資セミナー２０１３冬のご紹介です。

（株）土地活用の代表、kkenji1こと越川さんが過去に何回も開催し、いずれも大盛況に

終わっているクオリティの高い新築セミナーです。



kkenji1さんの仕事は「コンストラクションマネジメント（CM）」です。平たく言えば、業者さんに

無駄な費用の削減を求めて総工費を削減し、その仕様通りのものを作っているか確認する仕事です。

素人が建築費の無駄を削ろうとして工務店さんと交渉すると、得てして知らないところで

グレードを落とされたり手抜きされたりしてしまいます。そういった心配なく、プロの手によって

建築費の削減を行うことができます。仕様を落とすのではなく、下請け業者さんとの契約などを

精査して上手に切り替えていくことでコストダウンを図っているものと理解しています。

（違ったらゴメンナサイ）



その仕事の確かさは、私の知っている限りでは相当なもの。kkenji1さんに入ってもらったおかげで

素晴らしい建物が建ったと喜んでいる人が何人も知り合いにいます。特に有名なのは狼旅団さん。

所有している物件はkkenji1さんが手がけたものです。私はタイミングが合わずに未だに見学に

いけてませんが、聞く話によれば素晴らしい建物だとか。



狼さん、今回の土地活用セミナーの第一部で施主としてお話をされるとのことです。狼節が

聞きたい人は今回のセミナーに参加されてみては如何でしょうか。



最近、中古であまり良いものが出てこないので、新築にどうしても目がいきます。

新築を建てるには土地探しから。どんな土地を探せば新築が建つか、という観点からも勉強になる

セミナーですので、その辺をしっかり学んできたいと思っています。

勿論懇親会も参加です！むしろ懇親会に行かなくてどうするのかというくらい。



1/6の段階で８３名の申込が来ているそうです。定員は１５０名とのことですので、まだ余裕は

ありますが、それでも早めに申込をされた方がいいかなあと思います。

そんなわけで、興味がある方はこちらのブログをご参照ください。

http://kkenji1.blog63.fc2.com/blog-entry-396.html



いやー、「SEO対策の為、セミナーの紹介記事を書いた人は参加費無料」ってあったものだから

ついつい紹介記事書いちゃいました（笑）

でも別にそのためだけに書いたわけじゃないですから。kkenji1さんとはあちこちでお会いするので

話すことも多いですが、とても真摯に仕事に取り組まれているし、施主側の目線になってくれると

容易に想像できる人柄なので、信頼して紹介記事を書くことができます。おススメできないものは

どれだけセミナー代が無料になろうとも紹介する気はありませんので。



何はともあれ、2/9が楽しみです。

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水道管の凍結。

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昨日はサラリーマンの飲み会をやっている間に、札幌の管理会社さんから電話がありました。

この時間だから、入居申込とかじゃなくてもっと別の嫌な話なんだろうなぁと思いつつ、

頃合いを見てコールバックすると、案の定良い話ではありませんでした。



札幌３棟目の水道管の凍結が収まらないとのことです。



年末年始で発生した凍結は、給水バルブの劣化が原因で水抜きしたのにまた水が入ってしまって

最終的に凍結→破裂したという形でした。その給水バルブは直したということなのですが、

大元の水道管（１階と２階の間に通っているやつ）が今度は凍結してしまうということです。



でもそれって、今まで住んでいた方はどうだったの？これまでも起こっていたってことじゃない？

そう思って確認したのですが、その辺はどうも要領を得ません。



今回事故があった部屋は、その前が大家直接募集で入ってきた若い娘さんで、ガッツリ滞納して

半年の定期借家契約が切れた段階で再契約せず出ていっていただきました。その前は３ヶ月の

定期借家契約で入っていただいたのですが、滞納したので再契約せずに退去いただくも、猫が

壁をボロボロにしやがって大変なリフォーム代がかかるという残念な結果になりました。

この人は１月〜４月の間入居していたはずですが、どういうわけか凍結の話は出ていません。

その前は管理会社さんのスタッフが住んでいたのですが、その時も凍結はなかったようです。



何で今回だけ凍結するのか？札幌３棟目は木造なので、冷えやすいのは確かなのですが・・・。

管理会社さんは、下の階が留守がちで暖房を炊かないから凍結するのではないかと言ってましたが

それだったら他の部屋でも凍結が発生して良さそうなものです。なんでこの部屋だけ？



原因がわからないのがとても気持ち悪いのですが、そうは言っても入居者様は凍結に悩んでます。

放っておくわけにはいきませんので、応急処置でも何でもいいのでまずは凍らなくすることを

最優先にしなくてはなりません。じゃあ金額はいくらくらいかかるの？というのが次に気になる

ポイントになってきます。



管理会社さんとしても、緊急対応した分の請求や断熱対応した時の見積が出てきていないので

正確な金額はまだ金額はわからないとのことでした。ただ、過去事例などから、破損した水道管の

修復や、凍らなくするような仕組みの導入を全部あわせると数十万単位の出費になるだろうと

言ってました。ある程度は保険が出る可能性もあるが、最悪出ない可能性もありますので、

そうなれば完全に大家の負担になります。数十万の出費となれば、１月分のキャッシュフロー。

そこを管理会社さんも理解しているので、事前に対応をしていいか許可を得るために電話を

してきた、とのことでした。



数十万は痛いけど、やるしかないです。今も入居者様が凍結で困っているわけなのですから。

住んでいただく以上、その対価に見合ったサービスを提供するのが大家さんの務めだと思います。



今年の札幌は例年に比べて寒いとのこと。思いもよらぬ事件が起こるんだなとしみじみ思いました。

こういうリスクも雪国への投資の場合は発生する、ということですね。勉強になりました。

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年末年始のトラブル。

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まだ年明けで間もない状況であるため、あまり所有不動産の募集に動きはありません。

早く東京の物件に決着をつけたいのですが、自分自身が営業に動ける時間がなかなか取れません。



そんな中、年末年始の札幌は大変冷え込んだこともあり、あちこちでトラブルがあったようです。



まず札幌２棟目の既存入居者様のお部屋で水道管の凍結が発生。こちらは入居者様が水抜きをせず

実家に帰ってしまった事が原因のようですので、入居者様のお部屋の保険で対応いただくよう

管理会社さんからお知らせが行っています。



同様のトラブルが札幌３棟目でも発生しましたが、こちらは年末にご入居いただいたお客様の部屋と

いうこともあり、入居者様の過失ではないようです。管理会社さんが水抜きを実施したのですが

設備が何らかの原因でおかしくなったか、水がまた入ってしまったとのこと。原因はまだ特定できて

おりませんが、詳細が判明したら保険を適用できないか確認してみたいと思います。適用が無理だと

痛い出費になってしまうなあ。



札幌３棟目は１１月末をもって駐車場が１台分解約されているのですが、どうもまだ誰かが

停めているようです。解約した人かな？写真は撮ってきたので、調査いただくことにしました。



札幌３棟目は「トイレの使用後の水圧が弱くタンク内部にて水が漏れている」というご連絡も

ありまして、そちらの対応もしている状況です。なんかちょっとトラブルが多いなあ。

家賃も遅れ気味で入金しているのに、ペットを無断で飼い始めた入居者さんもいるし・・・。



そんなわけで、新年早々トラブル対応で管理会社さんが大変そうです。私も金銭的に大変ですが

実際に動いているのは管理会社さんなので、本当に大変なのはそちらかと思います。たいした

金額でもない手数料で色々動いてくださることに感謝しなくてはなりません。

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「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法。

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札幌出張の合間に、献本いただいた満室研究所の山岡さんの本を読みました。

その名も「『遠方・地方・激戦区』でも満室大家になる方法」。

【送料無料】「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法 [ 山岡清利 ] 価格：1,575円（税込、送料別）

私は報告ネットのサービスも受けているので、その都度伺っていた話が大多数でしたが、

いやはや、これだけの引き出しを持っていると言うのはすごいことだと思います。リフォームの

テクニックは目を見張るものがあります。これらを応用するだけでも、部屋の付加価値に関しては

変わってくるんじゃないかと思います。



そして根底に流れるのは、営業マンの方も入居者様も管理会社さんも全てひっくるめてお客様と

定義していると思われるそのホスピタリティ。あとは「投資は自己責任」というありふれた言葉を

真の意味で理解されているのだろうと思われる、「自分で何とかするんだ」という行動力。

管理会社さんに丸投げして「なんでできないんだ」「なんで埋まらないんだ」としか言わない

大家さん、山岡さんの本を読んで少し考えてみてはどうかと思います。



山岡さんは元々が事業家ということもあり、自分の力で物件の運営を良い方向に変えていく、

ということを強く意識されていると思います。リフォームやコミュニケーションなど一つ一つの

テクニックがこれだけ湯水のように出てくるのは、自分の物件を自分の力でどう満室にしていくかを

常に考えているからなのだと思います。



小手先のテクニックをまねるだけでも充分に価値のある本ですが、それ以上にその根底にある

ハートを感じてほしいと思う本でした。山岡さん、素晴らしい著書をありがとうございます。



ご本人に伺った余談ですが、本のタイトルは出版社の方が考えるのだそうです。

表紙ももっとかっこよくしたかったけど、出版社の方が決めてしまったとか。

出版ってのもいろいろ大変なんですね。



というわけで、本日は献本いただいた本が素敵だったので、ご紹介をしてみました。

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札幌最終日。

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昨日は札幌出張の最終日でした。



朝一番で銀行の担当者さんとお会いして打ち合わせをしました。

大家仲間の方からの紹介をいただき、その人を通してコンタクトを取って今回の打ち合わせが

実現致しました。私自身の属性を全てさらけ出し、融資の打診が可能かどうかを判定していただく。

そんな場になるかなと思い、行ってきました。



銀行にいつも持っていっている自己紹介資料、決算書３期分、返済予定表、謄本などを持参して

ここまでの自分の状況をお伝えします。担当の方はひととおり聞いてくださった後、タイミングに

よっては融資の検討は可能ではないかという見解を出してくださいました。ありがたい！

紹介と言うこともあり、あまり一般的な話にはならないと思いますが、札幌で物件を購入する場合の

大きな武器ができたということは間違いなさそうです。



その後、管理会社さんに移動して軽く打ち合わせ。年末年始で凍結事故が相次いでいるようです。

札幌２棟目は入居者様の不注意で水道管が凍結。札幌３棟目は未入居のお部屋で同じく凍結。

水抜きはしてあったはずだが、なぜ凍結したかは不明で調査中とのことです。頭が痛いです。

その他、札幌３棟目の無断駐車の件、札幌３棟目のお客様のペット礼金の件、札幌１棟目の

共用部センサーの光センサー化の進捗状況、札幌２棟目のパイプスペースの温め方の話など

軽くと言いつつけっこうな項目の打ち合わせを行った気がします。



打ち合わせが済んだ後は何人かでカレーラーメンのお店に移動して昼食。カレーラーメンは

なかなか美味しかったです。近所にあったらまた行きたい感じでした。



管理会社さんを出て、次は懇意にしている不動産業者さんのところにご挨拶に伺いました。

今年からはさらに案件を増やしていくとのことでしたので、是非こちらにもおこぼれをください、

というお話をさせていただきました。築古ばかりだとちょっと疲れるので、新築と築古を

上手に組み合わせて資産形成したいなという気持ちです。



ご挨拶が終わった後は、金曜日に行きそびれた仲介業者さんを回って営業しました。

はじめて開拓するお店が１件、既に何度も行ってるお店が４件。５件回ったので、当初目標に

かかげていた箇所については全て回ることができました。ひとまず良かったです。



最後に知人の事務所を間借りしている倉庫があるので、そこに行って飾り付けなどに使える

アイテムがないか棚卸をしてきました。ポプリやメジャー、テーブルなどいくつかありましたので

その辺を使って飾り付けをしてもらうように誰かにお願いしようかと思います。



最終日もびっしりと予定を詰め込んで動き回った一日でした。

今日は会社員としての仕事始め。いや、他の同僚はもう出社しているんだと思いますが（汗）

サラリーマンも手を抜かずに頑張りたいと思います。

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