2013年01月17日

ベランダの屋根が!

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先日降ったすごい量の雪ですが、うちの物件もなんと被害が出てしまいました。



大規模修繕をお願いしている業者様より連絡がありまして、修繕の内容の打ち合わせをあれこれと

していました。そのメールの中に、「雪で2階のベランダのフードが壊れました」との文言が!

写真も添付されていまして、見ると確かに雪の重みでベランダのフードがべろっとはがれてしまって

いるではありませんか。あちゃー。



前々から、この屋根の老朽化は管理会社さんからも指摘は受けておりました。大規模修繕の際に

恐らく一度取り外さないといけないけど、それをやったらきっと穴が開いてしまうと思うので

結局は交換することになるだろう、という話は大規模修繕をする業者様も、相見積となった

管理会社さんもおっしゃっておりました。



確かに、見た感じボロっちいのはよくわかりますので、こりゃあダメかもなあという印象は

なくはなかったのですが・・・予定外です。今壊れるか!?と。



屋根がなければ、入居者様の洗濯物が雨に濡れてしまうことになります。それは良くないので

やはり修理する必要があると思います。ただ、今回は雪害ということになりますので、保険が

適用できるのではないかと思ったりしたので、まずは代理店の方と情報を共有してみようと

思っている次第です。もし保険が適用できるなら、あえて不謹慎な言い方をしてしまいますと

「ラッキー!元々考えていた工事が保険でまかなえる!」ということになるのかもしれません(汗)

もし本当にそうなるなら、その分の費用は入居者様に還元していきたいものです。



平成元年築でも、メンテナンスをしていなければこんなもんなんですねぇ。

東京2棟目も、大規模修繕が終わって事務所の残り1室に入居が決まれば落ち着くのですが

その日はまだまだ先なのかもしれません(苦笑)

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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月16日

法人の印鑑について。

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私は仙台に法人を登記しており、代表は嫁ちゃんのお母さん、つまり義母になって貰っています。

そのせいで、最近は実の両親より義母の方が断然仲良くしている感じはあります(笑)



基本的には義母がだいたいのことをやってくれるのでとてもありがたいのですが、そうは言っても

こちらで作業しなくてはならないこともあります。今のところ、管理全般(督促、清掃、検針など)

は義母の仕事となっており、仲介業者さんへの客付依頼や購入系の話、あと保険全般の話は

こちらで担当しています。



とはいえ、この区分けに入らないこともあります。たとえば保険や各種契約の関係で、会社の名義で

見積書や領収書を作りたい時とかもあったりします。先日の忘年会も会社の企画という形にしたので

会社名義の領収書が必要でした。しかしうちには会社の印鑑はありません。書類に会社の押印が

必要な時とかがとても面倒です。



そこで、会社の印鑑をこちらにも置くことができないかを調べてみました。

せっかく調べたので、自分の知識の整理の意味もかねてここに書き記しておこうと思います。



法人に必ず必要な印鑑は「実印」「銀行印」「角印」の3つです。



実印は印鑑の外枠に会社の名前が、内側に代表取締役印の文字が入るタイプで、法務局に届け出を

するものです。会社の印鑑証明を取得すると、この印影が入ったものが渡されることになります。

個人の実印に相当しますので、大事な印鑑です。



銀行印は印鑑の外枠に会社の名前が、内側に銀行之印の文字が入るタイプで、銀行で口座を

作る際に利用するものです。銀行印なので、当然大事なものです。



角印は会社の契約書、領収書等に社名と共に捺印するものです。請求書とか領収書の左上の方に

四角い会社名の印鑑が押してありますよね?あれです。業務上はこれを押す機会が一番多いはず。



で、私がやりたいのは、東京でも公式な文書を作るために、角印や実印に相当するものを

手元に置いておきたい、ということです。そうなると、手元に角印と実印がほしくなります。

でも実印はさすがに2つ同じものは作れないよね?



その辺について、税理士の先生や行政書士の先生、既に会社を経営している諸先輩方に伺いました。

結論としては、角印は複数あっても問題なし。実印は複数持てないけど、役職ごとに認印を

持つことはできそうです。取締役・営業部長・支店長などの文字を入れた認印を作ることで、

公式な文書への押印として利用することが可能になりそうです。



認印を使うことのメリットとしては、会社としての印鑑を求められるものの実印・銀行印を

押すことには抵抗がある場合にそれを押す必要がないこと、印影の悪用などのリスクヘッジに

対応できることが挙げられると思います。また、私の場合のように、遠隔地に拠点がある場合も

その拠点である程度独自の判断をすることが出来るというメリットがあると思います。



そんなわけで、義母に印鑑の発注をお願いすることになりそうです。私がネットで注文しても

構わないのですが、仙台1棟目の融資を受けている銀行さんから紹介してもらったハンコ屋さんで

会社の印鑑を作ったので、やっぱりそっちを使った方が心象はいいのではないかと思いますから。

これでこちらでの業務がやりやすくなります。会社の発展を祈りつつ、印鑑を作ろうっと。

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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月15日

2件の申込の内容。

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昨日いただいた札幌2棟目への2件の申込についてです。

この3連休は思いのほか人が動いたみたいで、私の物件にも午前中1件、夕方1件で合計2件の

申込をいただくことができました。うち1件は、先日の札幌出張の際に営業をかけた店舗さんです。

営業の効果が早速出たなあと嬉しく思います。



午前中いただいた申込は、先日「前科がある方を紹介していいか」と問い合わせをくださった方。

その際にご紹介いただいた方は、前科の内容がちょっと厳しかったので、涙を呑んで審査落ちに

させていただいた経緯があります。しかし「今回は普通のお客様です!」と自信満々。



内容を伺うと、彼氏と同棲していたのが彼氏の転勤で同棲できなくなり、仕事場に近くて安い物件を

探している方だったとのこと。若い女性なのに三点ユニットに入ってもらえるとはありがたいです。

家賃交渉が入りましたが、そこはまあ許容できる範囲の金額でしたのでOKとしました。

というわけで、こちらは何の問題もなくご入居いただく方向で確定!



夕方いただいた申込は、先日の札幌出張時に最後の方で駆け込んだ店舗さんの営業マンでした。

元々、札幌2棟目のある地域の店舗にもいたことがあるということでしたので話は早かったです。

紹介してくださった方は、「厳しい属性」にあたる方。ある意味こちらのコアターゲットの

お客様を紹介いただいたわけで、営業の効果が絶大だったことを示しています。



さて、その内容ですが・・・

○保証人なし

○生活保護確定

○刑務所・更正施設から出所

○携帯の審査に落ちる

というなかなか厳しい属性の方。今年に入ってから一気に2名も出所された方が申し込まれてます。



今回の方は、償った罪の内容が隣近所の方にご迷惑をおかけするような内容ではなかったので

とりあえず審査の土台には乗るかなと思いました。あとはその方の人柄や仲介業者さんの熱意次第。

しかし今のところ旗色は厳しい感じです。携帯がないと訪問督促しかできないというのが厳しい。

プリペイド携帯などを使って、着信はできる状態にしておいてほしいのですが、どうやら出所した

ばかりでお金があまりなく、プリペイド携帯を作る余裕もないようです。



そして、紹介いただいた仲介業者さんがなんとなくそこまで必死ではないのも気になります。

今まで属性が悪い人をご紹介くださった営業マンの方は、何とかその人を入れようとして

あの手この手を使って頑張ってくれました。うまく説明できないのですが、そういった熱意を

今回の営業マンの方からは感じられません。罪の内容をもう少し具体的に聞くことはできないかと

管理会社さん経由でリクエストしたのですが、私との電話で「そこまで聞かなきゃですかねー?」

みたいな雰囲気のことをおっしゃっておりました。貸す方としてはやっぱ聞きたいですってば。



営業マンの方がある程度連帯責任で頑張ってくれるなら、うちも頑張ります。意外と浪花節の

世界に弱いワタクシでございます。ただ、そうでもない感じだと、そこまで一生懸命やって

お客様に入ってもらう必要があるかなー?という気持ちになってしまいます。



逆の立場になると、自分が家を探す時は出来る営業マンについてもらったほうが断然お得に

家を借りられる、ということかもしれませんね(笑)



そんなわけで、夕方の申込は今のところ旗色は厳しそうです。大逆転があればいいのですが。



もし2件とも審査OKとなれば、残る空室は札幌3棟目の1室のみとなります。

営業の効果が出てきたようで嬉しいです。四半期に1回くらいのペースで札幌に様子を見に

いかないとダメだなーと改めて思う今日この頃です。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月14日

見学会と懇親会のハシゴ。

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現在10位です。今しがた札幌の仲介業者様より着信あり。案内したいとのことです。決まるか!?

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昨日は良い天気に恵まれた中、3つの見学会と交流会をこなしてまいりました。



朝一番で伺ったのは、町田の塚田オーナーが保有するセキュリティに拘ったマンションの見学会。

元々コンビニを経営されていた経験から、防犯という面で非常にこだわりを持たれた物件でした。

エレベーターは暗証番号を入れないとその階に停まらないとか、鍵も5回解錠しないといけないとか

(入口のオートロック、各階の階段に2重の錠前、玄関に2重の錠前)、死角となる場所に対して

ミラーを設置して資格をなくすとか、あちこちにある防犯カメラとか・・・。勉強になりました。

特に死角につける鏡という発想は今まで全くなかったものなので、参考にさせていただきます。



物件自体も天井が高くて解放感があり、温かみのあるお部屋でした。キッチンは分譲仕様なので

料理が好きな方に対するアピールになることでしょう。冷蔵庫を置く場所の壁が焼けないように

それ専用の板を準備してあるなど、細かいところでコストダウンを図れるように工夫が凝らされて

おりました。お風呂のアメニティの置き方やIKEA家具を使った飾り付けなど、勉強になる点が

いっぱいありました。こういった物件の見学をさせていただき、感謝しております。



こちらも貰う一方では申し訳ないので、少ない知恵を振り絞って気づいたことをコメントしました。

果たしてお役に立てたのかはわかりませんが、与えられる一方の関係にならないよう、常に

気を付けてやっていきたいと思います。



ちなみに見学中に札幌2棟目の申込が入ったという連絡がありました。よっしゃ、やりました!

細かい話については明日のブログネタにさせていただきます。



塚田さん達とお昼を食べた後、私は次の目的地へ。コストカットとこだわりを軸に物件管理を行い

差別化に次ぐ差別化で築25年もののマンションを新築同様の家賃でブイブイ回している

スーパー自主管理大家さんによる「セルフ屋上防水の説明会」に参加させていただきました。



屋上防水に限らず、たとえば足場を組む時の確認事項(ベランダがある場合はベランダに引っかけ、

ひっかける場所がない場合はシーリングにネジを入れて止める。タイルは剥がさせない。)とか

パイプの留め金具は塗らずに交換してしまった方がいいとか、そういう経験に基づいたお話を

たっぷりと聞かせていただきました。



今後、東京2棟目の大規模修繕を控えている自分としては、防水の際は立ち上がりの角は

面取りするかネットを貼るかする、などの実践的な知識を説明していただき、非常に勉強に

なりました。こうやって学んでいくことも重要ですね。



塚田さんにしろセルフ屋上防水の大家さんにしろ、すごいなあと思うのはこれだけ知識を持ちながら

そこにおごることもなく、貪欲に学ぼうとする姿勢があること。こういった姿勢は見習わなくては

ならないと強く感じます。机上の理論や情報商材も悪くないけど、実践されている方から学ぶのが

やはり一番効率が良いのではないかと思いますので、私ももっと頑張って動いて学ばなくては!



そしてその後は渋谷に移動して東京大家の会の新年会。ジェービルさん主催の大家さんの会です。

あかちゃんさん黄金ガールさん母うっちーさん星野陽子さん等の豪華メンバーが勢揃い。

6時間飲みっぱなし。こってりとしたヘビー級の会でした(笑)

帰りの電車では、一緒に帰っていた大家さんの話を聞きながら途中で寝てしまう失礼な行為を

してしまった挙句、結局寝過ごしてしまいタクシーで帰る羽目になりましたとさ・・・。

マイナスのキャッシュフローです。反省!



本日は天気が悪いので家さがししてる人も少ないだろうから、東京を営業してこようかと

思ったものの、その前に資料ができていないということに気が付いたので、事務作業をする日に

したいと思います。

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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月13日

大規模修繕。

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東京2棟目の大規模修繕の準備を着々と進めています。



管理会社さんから「修繕をここ1〜2年の中でやらないとまずいです」と言われていた東京2棟目。

0.5mm以上のクラックがちらほらとあったり、屋上防水がだいぶ切れかかっていたりしていて

確かに言われてみればちょっとまずいのかな?という気がしました。



とはいえ、手元資金も決して盤石ではない中、そこにお金を投入してしまうのもどうなんだろう?

という気持ちもあり、小出しでちまちまやっていくかなあという感じで考えておりました。



しかし、そこで発想の転換。東京の物件で東京在住なんだから、東京の金融機関さんで修繕の

融資を受けることができるんじゃない?という発想に思い至ります。早速お付き合いのある

金融機関さんにお話を聞きに行くと、どこもウェルカム状態でお話を聞いてくれました。



小さな取引から始めて、少しずつ大きくしていき、最後に物件の融資。このルートを確立させる為

複数の金融機関さんから少額の借入を起こし、取引実績を作ることにして年末に融資を受けました。



さて、融資を受けたからにはちゃんと設備投資をする必要があります。今回は区の制度融資を

使いましたので、完了後に領収書を金融機関さんに提出する必要があります。



そんなわけで、東京2棟目の大規模修繕をいくつかの業者さんに見積もってもらいました。

価格面、実績、これまでのお付き合いなど諸々を総合して依頼先を決めて手続きを実行。

来週以降、足場がかかって工事が始まります。手持ちの物件で大規模修繕をするのって、

実はこれが初めてなのです。ちょっと楽しみ。



外壁も一部塗装する箇所がありますが、まだ色が決めきれておりません。

白っぽいグレーのタイルが前面に貼ってあり、側面の塗装をするのですが、その側面の色合いを

何色にしたらいいかなあと悩み中。オーソドックスに白にしておくか、今と同じ色で進めるか、

はたまた引き締まった印象を出す為に紺色っぽくするか。我こそはと思う方、是非アドバイスを!



ちなみに余談ですが、以前新築をやろうとして融資相談に行った際、金融機関の担当の方から

「耐用年数を超えた物件は収入を0として査定するのが原則」というお話を聞いたことがあります。

しかしこの担当者さん、その後にこんな言葉をつづけました。

「大規模修繕の状況などによっては、その原則を適用しないこともある」と。



大規模修繕は2月後半に完了予定です。生まれ変わった建物がどのようなパフォーマンスを

発揮してくれるのか、今からとても楽しみです。



本日のまとめ



・大規模修繕は新規金融機関さんと取引実績を作るチャンス

・定期的なメンテナンスは建物の寿命を延ばす

・大規模修繕は金融機関さんが評価する担保価値や耐用年数をも増やす



という点を意識して、計画的に修繕を入れていきたいものです。

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posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする