2013年01月22日

ヒアリング後編(フィリピン2日目)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。日本に戻ってきました。あっちに比べて寒いです(当たり前か)。

お帰りのポチクリーヌはここですよ→人気ブログランキングへ



昨日の続きです。



話は尽きませんが、ひとまず私が購入したコンドミニアムを見に行きました。



コンドミニアム建設中



おー、少しずつだけど組みあがってきていますねー。2015年に完成して引渡しとのことです。

利益確定できるなら、引渡し前に売ってしまおうと思っていましたが、こうやって実物を見ると

ちょっと愛着がわいてしまうのは人間の悪いところです(笑)



ショッピングモールも原型はできておりました。実際に店舗が入っているのはごく一部で、

大部分はショールームとして利用されています。



周りを見渡すと、このコンドミニアム以外はあばら家みたいな小さな家が大量に並んでいます。

前から聞いてはいましたが、実際に見てみると「うーん・・・^^;」という感じになります。

とはいえ、エージェントの方に言わせれば「この辺の人は中流階級の方ですね。靴履いてますから」

と、こともなげにさらっと。地元の人の感覚がそれなんだったら、まあこれはこれで良いのかな。



売却に関しても話をして、ちょうどタイミング的には売れなくもない時期に来ただろうとのこと。

ショールームもあるので、リセールもしやすくなったという話だったので、売却の方にも力を

入れていただくようお願いをしました。今売れば、だいたい1.2〜1.3倍くらいの価格で

売れると思いますので、為替差益を考えてもそこそこの成績になると思います。



午後からは別のルートで知り合ったデベロッパーさんとコネクションがある方でビジネスオーナーを

されていてフィリピン在住の日本の方にマカティを案内していただきました。フィリピンで一番の

高級コンドミニアムで、12年前に完成したロックウェルの中身(ジムや共用部など)を

見学させていただき、実際に稼働しているコンドミニアムの雰囲気をつかむことができました。



このコンドミニアムはメンテナンスが上手にされているようで、他の建物のように築10年で

くたびれてどうにもならないという感じは受けませんでした。なるほど、デベロッパー選びは

とても重要なようです。とても納得。



デベロッパーさんのショールームを参考程度に見せていただいた後は、ロックウェルのモールを

ふらふらして、喫茶店でお話を伺いました。現地でコンドミニアム暮らしをしている方の話は

興味深い内容が多かったです。メイドを雇う文化の話や、地方出身の方と首都圏出身の方の違い、

そういった方々を相手にどのようにビジネスを行っているのか、などなど。



中古コンドミニアムの売却先は、外国人以外にフィリピンの富裕層やエリート層もありうるという

お話をされておりました。そこらへんまでターゲットに入るなら、パイが広がるので悪くないです。



面白かったのは、午前中にお会いしていたエージェントの方と物件選びの基準が異なっていること。

どの物件をお勧めするかという基準が双方で異なるのです。午前中のエージェントの方は、

坪単価などから割安な物件で、需要もそこそこあるというような見方をしますが、午後お会いした

デベロッパー関係の方は、自分がそこに住みたいかどうか、確実に賃貸・転売ができるかどうか、

という目線で見ているようでした。



しかしどちらの方も、自分が勧める物件で損をしてほしくないから、自信を持ってこれならいけると

思える物件でない限りプロモーションしない、というスタンスが一致していたので嬉しかったです。

実際、今回伺った際も別の案件を紹介されることはありませんでした。そんなに良い案件が今は

ないということだそうです。



お二方からお話を伺いましたが、それぞれ違った目線から色々なお話をしていただくことが

できましたので、とても有意義なフィリピンでのヒアリングとなりました。一つ聞き忘れたのは

現地の上流〜中流階級の方々がどのような手段で住宅を探しているのか、ということです。

街を散歩していても、不動産屋さんをあまり見かけないので、その辺はどういう仕組みになって

いるのだろう?今度チャンスがあれば聞いてみようと思います。



明日はフィリピン最終日の口座開設の話を書く予定です。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月21日

ヒアリング前編(フィリピン2日目)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。結局咳は治らないまま日本に戻ってくることになりそうです。腹筋が疲れてきた。

お見舞いポチクリーヌはこちら→人気ブログランキングへ



フィリピン二日目。こちらは半袖で過ごせます。湿度もそんなに高くなく、とても快適です。

冬の間だけフィリピンに行ってしまうというのもきっとありだと思います(笑)



そんな気候の中、昨日は購入したコンドミニアムのフィリピン側エージェントの方とお会いして

いろいろとお話を聞かせていただきました。物件選定の基準や各エリアの特徴、平米単価から

お買い得かどうかを判断する手法、今後の開発の展望などなど。



フィリピンのコンドミニアムには、日本の区分所有のように修繕積立費や管理費がありません。

その辺ってどうなってるの?と聞いたのですが、購入代金にすべて含むという考え方をしている、

ということでした。ですので、ある程度きちんとしたデベロッパーさんを選んでおかないと、

メンテナンスが全くされずに中古市場での価値が落ちるということです。実名を挙げて説明をして

貰いましたが、さすがにその実名まではここでは書けません^^;



そのメンテナンスですが、やはりフィリピンは日本に比べてその辺が弱いようです。

エージェントの方もご自身でコンドミニアム投資をしているということでしたが、ご自身が

保有されている物件は5年前後で売却をしているとのことでした。建物の賞味期限については

10年を一区切りとして判断をしているそうです。勿論、立地やメンテナンスが良ければ、

その限りではない建物もあると思いますが、そういう指針を持っている人もいるということで。



中古のコンドミニアムを誰が購入するのか?という点については、同じような外国の投資家に加え

実需として企業が購入していくケースもあるということでした。1部屋の中にベッドをたくさん

配置して、地元の方の寮のようにするケースが過去にはあったそうです。そういう方法も立地が

良くなければできませんので、やはり立地は大事だと言うことでしょう。



コンドミニアムの賃貸のターゲットは駐在員さんで、日本の駐在員さんの場合は日本の大手の

仲介業者さんがフィリピンのコンドミニアムを紹介するそうです。基本的には現地を見ないで

紹介された案件の中から決めているということでした。



また、原則として外国人はフィリピンに土地を持つことはできませんが、現地法人を作って

その法人が土地を持つ形にすれば、保有することが出来るそうです。ただし、その会社には

6割だか7割くらい現地の人の資本を入れる必要があるとのこと。本当に信頼できる現地の

ビジネスパートナーを見つけられるならば、こういった方法で土地を取得して自分で開発を

行うこともできるようです。実際、韓国人の方がこういう方法でよくミニ開発をしているとか。



自然災害についてもヒアリングしましたが、マカティでは地震と台風の被害が考えられるとのこと。

地震はそれほど多くないそうですが、台風や雨季の大雨で道路が冠水するケースはあるようです。

とはいえ、昔に比べたらだいぶ良くなってきたみたいです。日本のODAなどもあり、モーターを

河口に並べて海に強制排水する仕組みが整ってきているようです。



そんな話をあれこれと伺いながら、私が購入したコンドミニアムを見に行くのですが・・・

長くなってきたので続きは明日にします。

本日はこの後銀行口座を開設して、ショールームを見てから帰国する予定です。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月20日

マカティ視察(フィリピン1日目)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。フィリピン、暖かくて過ごしやすいですね!思ったほど暑くないし。

それでも咳が止まらない私に応援ポチクリーヌ→人気ブログランキングへ



昨日から二泊三日の弾丸ツアーでフィリピンに来ています。もう少しゆっくりしたいけれども

サラリーマンの仕事もあるのでなかなかそうもいきません。こればかりは仕方がないです。



昨日は到着してホテルにチェックインした後、マカティの中心部を散歩してきました。

マカティはフィリピンのビジネス街で、高層ビルが立ち並ぶ立派な街です。新興国だからと

遅れたイメージを持ってくると、ちょっとびっくりするのではないかと思います。



お金持ちが集まる街のようで、夜一人でふらふらしていても不安はあまりありませんでした。

グリーンベルトというショッピングモールが近くにあったので行ってみましたが、これもまた

日本のモールとたいして変わらない立派なものでした。HUGO BOSSだのBANANA REPUBLICだの

ご立派なブランドが立ち並んでます。値段も日本とそんなに変わりありません。



グリーンベルトモール

グリーンベルトモール

↑そのグリーンベルトというモールの中庭みたいなところの写真です。



食べ物の価格は日本よりかなり安いです。大好きなベルギービールも、日本のお店で飲むのと比べ

40%オフくらいの価格設定になっています。サンミゲールなんかは激安です。



ただ、サービスは日本と同じクオリティと思ってはいけないです。注文を取りに来ない、

注文したものが来ない、お会計が間違っているなんて日常茶飯事。その辺をのんびり構えて

落ち着いて対応できないといけないんでしょうね。勿論、これはビジネスにおいても同じです。

コンドミニアムに関してあれこれ問い合わせしてもなかなか返事がこないからイライラする、

とかそういうところはあるでしょう。国民性と割り切って考える必要があると思います。



夜は購入したコンドミニアムのデベロッパーの方と会食をする予定でしたが、急遽キャンセルに

なってしまいました。ただ、その後のフォローをいただき、現地で働く日本人が集まっている

飲み会にお邪魔することができました。おかげで逆に現地の生の声を伺うことができました。



お話の中で、転売しやすいコンドミニアムと転売しにくいコンドミニアムがあるということを

誰かが言っていました。それはエリアや間取りなどで変わってくるようです。同じマカティ市内で

あったとしても、転売しやすいコンドミニアムを入手できるようにうまく情報収集を重ねていく

必要がありそうだなという印象を受けました。転売しやすいタイミングというのもあるようです。



フィリピンの場合、長期保有でもそれなりの利回りが取れるので、ホールドし続けるのも

悪い選択肢ではなさそうです。ただ、コンドミニアムが大量供給される状況が続いていくと、

そのコンドミニアムに誰が住むの?という状態も生まれるのではないかという気もします。

今のフィリピンは中間層が圧倒的に少なく、富裕層と貧困層の二層に綺麗に分かれているとのこと。

お金を持っている人のところにお金が集まっている状況のようです。コンドミニアムが大量に

供給されている現状では、いずれ富裕層の数がコンドミニアムの供給数を下回る可能性も

あるのではないでしょうか。中間層がいかに増えていくかが鍵になるような気がします。



あとは建物のメンテナンス性。私が泊まっているホテルの近所は、古くから開発された中心街の

ようですが、どうも古めかしい建物が目立ちます。日本の設備維持メンテナンスの能力に比べて

フィリピンはそれが弱く、長期保有した際に自然災害などでやられないか?というリスクは

若干ながら感じました。この辺は本日お会いするエージェントの方にもぶつけてみたいと思います。




今日は私が購入したコンドミニアムの建築現場を見てきたいと思います。

どのくらいできてるのかな〜。興味津々。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:44 | Comment(2) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月19日

防犯カメラ設置。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。これから成田空港に向かって旅立ちます。常備薬持参です。

相変わらず咳が止まらない私に応援ポチクリーヌを→人気ブログランキングへ



少し前の話ですが、東京2棟目にインターネットが開通しています。

そして先日、最後の仕上げということでWebカメラが導入されました!

入口に取り付けましたので、何か怪しい人がいないかチェックできるようになりました。

空室となっている事務所のセキュリティアピールになればいいなと思っています。



業者さんよりログインIDとパスワードが送られてきましたので、早速中身を見てみました。



カメラの画像



おー、けっこうちゃんと見えますね!しかもマウスでクリックしたら、その場所が中央に来るよう

カメラが動いてくれます。これは面白い。しばらく会社で楽しんでしまいました(仕事しろって)。



こういうカメラを付けましたよ、というお話は入居者様にも告知はしなくてはいけないかなと

思いました。いきなりカメラがついたら何事かと思うかもしれませんので。大規模修繕によって

ご迷惑をおかけする部分もあるし、先日の大雪で2階の屋根が壊れたりもしているので、

何かしら入居者様に連絡をして、その辺の説明をした方がいいのかもしれません。



せっかくつけた防犯カメラですから、募集の際には最大限アピールしていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月18日

明日からフィリピンに行ってきます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。書きたいネタはいろいろあるんですが、なかなかブログで書きづらいネタが

多くて困ってしまいます。しかも風邪気味だし。

咳が止まらない私に応援ポチクリーヌを→人気ブログランキングへ



そんな風邪気味な私ですが、明日から2泊3日でちょいとフィリピンに行ってこようと思います。

あっちに購入したコンドミニアム、一度も見に行ってないものですから。やっぱりモノを見ないで

済ませてしまうのは良くないと思いますし、あちらで銀行口座のひとつも作ってくることができれば

送金の手間などもだいぶ省けるという話を聞いています。



あとは私自身が海外旅行をほとんどしていないというところもありまして、海外のことを肌で

感じる機会が全くなかったというのも、今回行こうと思った理由の一つです。

TOEICを2月末に受験しますが、その勉強も全然できてないし、何かきっかけになればいいなと。



行先はコンドミニアムを買ったマニラのマカティです。

このコンドミニアムも、ターンオーバー(所有権の移転)になる前に売ってしまう予定ですが、

売るまでの間に一度も現物を見ていないというのも如何なものかなという気持ちもありまして。

現地でその売却に関しての打ち合わせもしたいというところはあります。

って、今売れたら、円安傾向だから為替差益が出るのかな?



あちらではコンドミニアムを販売した業者さんとお会いしたり、デベロッパーの方と打ち合わせを

したりする予定です。サラリーマンの仕事もあるので、あまり長期間滞在できないので最低限で。



正直言うと、今は「誰もが取り組みやすい海外投資」は取り組まない方がいいと思っています。

「人の行く裏に道あり花の山」の精神で考えれば、海外不動産投資が取り組みやすい状況であると

いうことは、それだけ儲かる余地が減ってきているということだと思いませんか?

(あくまで私の考えであり、間違っている可能性は大いにあります)



今あえてやるなら、あまりオープンになっていない情報やスキームがいいんだと思います。

勿論ハイリスクでもあると思いますから、失っても構わないと思える余裕資金でやるべきです。



でもそう思っていたとしても、もしかしたらその考えが間違いかもしれませんので、情報収集は

引き続き行っていこうと思っています。こんな時代なので何が一番いいのかはわかりませんが、

ひとまずアンテナだけは大きく広げておかなくてはいけないと考えます。



初めての不動産投資で、なけなしの手持ちのお金を全て海外につっこみました!というのは

あまりお勧めできません。不動産取引なんて、国内ですら騙されることがあるわけですよ?(苦笑)

ましてや海外なんて、日本の法律も常識も通用しませんから。よほどしっかりとした知識を

身に着けていかなくてはならないのではないかと思います。



ま、それを素人で海外にろくすっぽ行ったことがない私が言っても説得力ありませんけどね〜。

今まで行った外国はアメリカ、中国、香港の3ヵ国だけです。香港以外は全部仕事ですし。

・・・香港も口座開設とかそっち系だったから、仕事と言えば仕事かな。



とにかく、フィリピンの今がどんなものなのか、見れるだけ見てこようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:15 | Comment(4) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする