凍結事故と満室返り咲き。

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二日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。

本日は札幌３棟目の話題となります。



札幌３棟目は単身の割には比較的安定しており、木造ということもあって運営コストも安い

孝行息子な物件なのですが、木造と言うことが仇になったのか、水道管が凍結するという事故が

年明け早々に発生して冷や汗をかきました。概要は既にブログに書きましたが、おさらいします。



去年まで問題がなかったのに今年急にそういう事故が起こった理由は未だにわかりませんが、

管理会社さんは「１階の人が最近あまり家に居ないと言うことなので、そこの暖房などの熱が

なかったことが原因かもしれない」ということはおっしゃっておりました。



こちらについては、再発しても困りますので早々に修繕を行っていただきました。その後特に

問題になっているという話は聞いておりませんので、凍結防止工事は効果があったようです。

なんと言っても、入ったばかりの方の部屋で発生したので、いきなりマイナスの印象では困る！

と思っていましたので、ひとまず取り返せたかなと。やれやれ。



自然災害による事故で、その原状回復の為のお金もけっこうかかりました。保険の対象となる

事故だと思われますので、とりあえず保険会社さんに保険金の申請をしました。保険が出れば

経済的な損失はなくなります。なんとか下りてほしいなあ。



そんな札幌３棟目ですが、現在１部屋の空室を抱えています。先日札幌に行った際に、テコ入れを

しなくてはならないねということで営業したりお部屋の飾り付けを企画したりしました。



このお部屋、一つだけどうにもならない点がありまして・・・。それは陽当たりの悪さ。

南向きなのですが、その南側に大きな建物が建ってしまっていて、どうにもなりません。

札幌の人は「陽当たりが良くて当たり前」と思っている節があるようでして、このハンデだけは

どうにもならないなあと少しだけ悩んでおりました。



そんな中、昨日は札幌２棟目の最寄仲介店舗のエース営業マンから着信がありまして。

「札幌３棟目に単身赴任のお客様をご紹介しています」とのこと。家電つきで○円引き、という

交渉が入りましたので、即決でOKしました。単身赴任ということなら、陽当たりが多少悪くても

生活スタイル上問題はないはずです。そう考えると、このお客様は逃したくない！

エースも「これでクロージングに入ります！」と言ってくれました。申込、いただけたかな？

彼はエースだけあって精度が高いので、きっと申し込みが入ったことでしょう。もし入っていれば

札幌３棟目は３か月ぶりに満室に返り咲きとなります。決まれ〜！




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大規模修繕・小規模修繕・営業。

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本日は東京２棟目のお話にします。こちらもトピックはそこそこあります。



一番大きなお話は現在進行中の大規模修繕でしょうか。今回は金融機関さんとの新規取引を

行う目的で、２つの金融機関さんからお借入をして、工事に着工いただいております。



外壁タイル面は、タイル洗浄やタイルが浮いてる部分がないかの検査＆修繕を行う予定です。

外壁サイディング部分についても全面塗装。共用部の廊下も防水塗装し、階段の裏や手すりも

全部塗りなおします。そして屋上防水。だいたいそんなところでしょうか。足場が必要な作業は

一通り盛り込んだつもりなので、これで５年から１０年はメンテナンス不要になるはずです。



この大規模修繕の為に、メールベースで打ち合わせを重ねております。

手すりや外壁の色はどうするか、ウレタン防水の色は何色にするか、コストダウンのために

こういうことはできないか、工事用の資材を空き部屋に置かせてもらえないか、洗浄などに使う

水道をどこから取ればいいか、などなど。保有物件の大規模修繕は実は初めてなものでして、

見積の後でこういう細かいことを決める必要があるんだなあという勉強になりました。



大規模修繕以外にも、建物のトラブルが２つほど出ています。



ひとつめのトラブル。

ベランダの庇が雪の重みで壊れてしまいました。自然災害なので火災保険が適用できるはずなので

お見積りをいただいて保険を申請しているところです。まあ保険が出るか出ないかに限らず、

入居者様が生活に困るといけないので修繕自体は先に行っております。



この庇がまた変な仕様でして・・・。テントの布？みたいな怪しい素材でできているのです。

大規模修繕のついでに、同じ会社さんに対応いただくということでやっているのですが、

見積をしに来た方も「これは何なんだ？あんな素材の屋根は初めてなんだけど、類似品あるのか？」

としきりに首をひねっておられました。そして出てきた見積は思ったより高く、仕様のところには

「特注品」の文字が。うーん（汗）



「ポリカーボネイト板にしてコストを落としてほしいです」などと言いそうになりましたが、

今までと仕様が変わることで入居者様が不満に思ったらまずいですよね。そんなわけで、その仕様で

進めてくださいというお話をしました。それにしても雪で壊れるとは想定外でした。札幌だったら

あのくらいの雪じゃ何ともないのになあ。痛いっす。



ふたつめのトラブル。

東京２棟目に先日ご入居いただいた事務所の入居者様より、換気扇が動かないという連絡が！

管理会社さんが調査をしてくださったのですが、どこかの回線が断線してしまっているのか

うんともすんとも言わないということでした。そりゃあもう交換するしかないですね・・・。

出てきたお見積りも妥当な金額でしたので、その内容でお願いしますと連絡をしました。



その辺に対応しながら、並行して空室対策も行っています。事務所仕様なので通常の住居とは

感覚が異なるところがあり、なかなかやりにくいのですが・・・。それでも東京１棟目の営業を

している時に、一緒に東京２棟目の事務所の話もするようにしています。中には住居ものしか

扱っていないと言う業者さんもいますが、たいていは事務所の話もセットで聞いてくれます。



昨日は会社のフレックスタイムを活かし、早めに出社して早めに退社し、夜の時間を営業に充てて

東京１棟目の近所の準ターミナル駅の業者さんを５社ほど回りました。東京は２棟とも似たような

地域にあるので、まとめて営業できるのがメリットです。



東京１棟目に関しては「家賃高すぎです」しか言わない業者さんもいましたが、家具家電をつけたり

しているという話や、実際に来てみればそこそこ広く見えますよという話をした結果、興味を持って

くださる業者さんも何社かありました。



東京２棟目は事務所なのでなかなか動きが鈍いという話はされていましたが、それでもその物件に

はまるお客様がいれば紹介しますねということを言っていただけました。



これまでは「仕事があるから平日の営業は休みを取らないと無理」と思い込んでいましたが、

よく考えればうちの会社はフレックスタイムを採用しているので、時間を自分で調整すれば

営業に行くくらいの時間は（仕事がハードな時でなければ）作れるということに気が付きました。

とにかく認知度をあげて、地道に進めていきたいと思います。目指せ早期満室。

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保険更新と空室対策。

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新年を迎え、今現在新築１件＋中古１件の合計２件の新規案件を検討中のひろ＊です。

海のものとも山のものとも言えない状態ですが、とりあえず頑張っています。



既存保有物件の話もいろいろあります。ありすぎです。今日から何回かに分けて、ここ最近の

動きについて記載しようかと思います。今日は東京１棟目のここ最近の状況など。



東京１棟目の保険更新の手続きのお知らせが代理店様よりありました。そうか、もう１年経つのか。

東京１棟目は融資づけで大変苦労した案件でした。狭小アパート、借地、新築ということで

担保評価が全然伸びませんでした。しかも借地だからやってくれる金融機関さんもあまりなくて、

かなり融資づけであちこちを飛び回った記憶があります。あの時走り回ったおかげで、銀行さんと

けっこう良い関係を築いてこれているというところはあると思いますが・・・。



結局東京１棟目は某政府系金融機関さんで融資を引っ張ることに成功し、無事に購入できました。

ただ、１５年融資なので正直キャッシュフローはあまり期待できません。とりあえず損せずに

返しきれればいいかな？という程度のものです。早めに残債がなくなるので、長期ホールドの

方向で考えている案件です。とはいえ、長期で保有するには間取りが貧弱な感があるのは

正直なところ否めないのですが。



で、保険の話に戻ります。

某政府系金融機関さんは保険の質権を取りませんので、長期で保険に入る必要がありません。

ですので、１年契約で毎年更新する形を取っています。最初に大きなお金が出ていかないので、

これはこれで割と気楽なもんです。長期契約に切り替えるか少し迷ったのですが、今年も結局

単年度で更新することにしました。手持ちの現金を温存する方針です。まだ拡大したいし。



そんな東京１棟目なのですが、空室対策がどうも不発に終わっている感があります。

そろそろ諦めて家賃下げも考慮した方がいいのではないかという弱気な気持ちになってきました。



何しろ、営業まわりをする時間的な余裕がありません。これが一番きついところです。

会社帰りにこつこつと回るしかないかなあ。その時間まで空いている店舗さんにはそれもありかも。

とにかく、相場より家賃が高いのは重々承知しています。そこをどうクリアするかといえば、

家具つき家電つきでオトク感があるというところを押し出していく必要があります。押し出す為に

一番必要なのは、自分で営業回りをしてその良さをアピールすることに他なりません。

その辺の基本的なことができていないのが一番よくないポイントだと思っています。



とにかく今月中に、少なくとも私の物件の最寄のターミナル駅だけは回り切りたいです。

早めに出社して早めに帰宅し、夜の時間は出来る限り仲介営業をして回る。この作戦だな。

それでだめなら家賃を下げます。なんせ３部屋中２部屋空室ですから。キャッシュフローどころか

赤字物件に成り下がっています。もったいない！とにかく埋めなくちゃ。



そんな感じで、昨日は出社前に少し管理会社さんに立ち寄って、札幌とフィリピンのお土産を

渡しつつ雑談しながら方針の共有をしてきました。管理会社さんも媒体によって打ち出し方を

変えていくということをやってみるということで、お互いにやれることをやっていきましょうと

いう話ができました。空室対策、頑張ります！

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口座開設（フィリピン最終日）。

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一昨日の話になりますが、フィリピン最終日のネタを書きたいと思います。



最終日は早めに起床して、ブログを更新して荷造り。

エージェントの方にホテルに迎えに来てもらい、一緒に地元の銀行さんに向かいます。

購入しているフィリピンのコンドミニアムの送金をより手数料をかけずに行う為、銀行から

小切手で期日に引き落としをする形にすることにしたいので、地元の銀行さんの口座を開設しよう、

という目的になります。



フィリピンで現地の口座を開設するのに必要だった資料は、パスポートと英語で身分を証明できる

公的な書類の２つでした。今回はパスポート＆国際免許証の２本立てで対応しました。

非居住者でも口座は作れるもんなんですね。何かちゃんと目的があって、その目的を説明できれば

口座を非居住の外国人が作ること自体は問題ないようです。



ただ、窓口の人のスキル次第というところもありそうです。

私が当たった窓口の人は、国際免許証の意味がわかってなくて、これじゃダメだとか言われました。

一緒にいたエージェントの方が説明してくれたので何とかなりましたけど、一人で口座を作りに

行ってたら、何を言ってるのかよくわからなくて困ってしまっただろうなと思います。



フィリピンでは、日本と違って「銀行印」ではなく「サイン」で全ての手続きを進めます。

サインはパスポートと同じものということだったので、日本語で全部処理しましたが・・・

現地の方はそのサインを識別できず、「これとこれはサインが違う」と言われてしまいました。

日本人がタイ語とか見てもあまりよくわからないのと同じ感覚なのでしょう。仕方ありません。

できるだけ最初にしたサインと似たような文字にする、という疲れる作業になりました。



一通り口座開設の手続きが終わったら、次は小切手の作成です。

フィリピンには自動引き落としのような便利なシステムはありませんので、先日付の小切手を

あらかじめ作っておいて、それを使って口座からお金を引き落とすそうです。

日本の自動引き落としなら、口座にお金が多少足りなくても後から振り込めばカバーできますが

小切手のお金が引き出せないとなると、ぺなるてぃがついたりしてけっこうな大事になります。

気をつけなくてはいけません。



メリットとしては、送金会社を使うよりはコストが安く済むことと、より確実性が高いことかと。

ある程度まとまった金額を放り込んでおけば、送金手数料はその１回だけで済みます。

送金代行会社を使うと毎月１５００円かかるところが、３ヶ月分まとめて口座に入れておければ

海外送金の手数料が４５００円以下ならお得になる、という感じでしょうか。



小切手も、スペルミスや書き損じがあった場合は、サインを書いて訂正する必要があります。

日本の訂正印みたいなものですね。押印の代わりにサインですべてを行う、という文化です。

あまり海外でこういうことをしたことがなかったので、珍しい体験ができたなあと。



最後にオンラインバンキングの手続きを行い、後は認証されるのを待つばかりとなりました。

小切手の準備も含めて、トータル１時間半くらいかかったかな？意外と手間取りましたが、

これで無事にフィリピンに口座を持つことができました。日本、中国、香港、フィリピン。

口座だけ見ると、ちょっと国際人な気分ですが、英語はほぼしゃべれません（汗）



終わった後、近くのスタバで関係者とお互いの労をねぎらいつつ解散。

ニノイ・アキノ国際空港はさして見るべきものもなく、免税店も少なくてガッカリしました（笑）



あまり海外に行ったことがない私ですが、こうやってたまに行ってみると色々と新鮮な気持ちに

なれるのでいいですね。今後も機会があれば別の国の文化に触れていきたいと思いました。

不動産賃貸業によるキャッシュフローを増やし、海外への渡航費くらいは負担なく出せるくらいの

ステージを目指して頑張りたいと思います。

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ヒアリング後編（フィリピン２日目）。

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昨日の続きです。



話は尽きませんが、ひとまず私が購入したコンドミニアムを見に行きました。







おー、少しずつだけど組みあがってきていますねー。２０１５年に完成して引渡しとのことです。

利益確定できるなら、引渡し前に売ってしまおうと思っていましたが、こうやって実物を見ると

ちょっと愛着がわいてしまうのは人間の悪いところです（笑）



ショッピングモールも原型はできておりました。実際に店舗が入っているのはごく一部で、

大部分はショールームとして利用されています。



周りを見渡すと、このコンドミニアム以外はあばら家みたいな小さな家が大量に並んでいます。

前から聞いてはいましたが、実際に見てみると「うーん・・・＾＾；」という感じになります。

とはいえ、エージェントの方に言わせれば「この辺の人は中流階級の方ですね。靴履いてますから」

と、こともなげにさらっと。地元の人の感覚がそれなんだったら、まあこれはこれで良いのかな。



売却に関しても話をして、ちょうどタイミング的には売れなくもない時期に来ただろうとのこと。

ショールームもあるので、リセールもしやすくなったという話だったので、売却の方にも力を

入れていただくようお願いをしました。今売れば、だいたい１．２〜１．３倍くらいの価格で

売れると思いますので、為替差益を考えてもそこそこの成績になると思います。



午後からは別のルートで知り合ったデベロッパーさんとコネクションがある方でビジネスオーナーを

されていてフィリピン在住の日本の方にマカティを案内していただきました。フィリピンで一番の

高級コンドミニアムで、１２年前に完成したロックウェルの中身（ジムや共用部など）を

見学させていただき、実際に稼働しているコンドミニアムの雰囲気をつかむことができました。



このコンドミニアムはメンテナンスが上手にされているようで、他の建物のように築１０年で

くたびれてどうにもならないという感じは受けませんでした。なるほど、デベロッパー選びは

とても重要なようです。とても納得。



デベロッパーさんのショールームを参考程度に見せていただいた後は、ロックウェルのモールを

ふらふらして、喫茶店でお話を伺いました。現地でコンドミニアム暮らしをしている方の話は

興味深い内容が多かったです。メイドを雇う文化の話や、地方出身の方と首都圏出身の方の違い、

そういった方々を相手にどのようにビジネスを行っているのか、などなど。



中古コンドミニアムの売却先は、外国人以外にフィリピンの富裕層やエリート層もありうるという

お話をされておりました。そこらへんまでターゲットに入るなら、パイが広がるので悪くないです。



面白かったのは、午前中にお会いしていたエージェントの方と物件選びの基準が異なっていること。

どの物件をお勧めするかという基準が双方で異なるのです。午前中のエージェントの方は、

坪単価などから割安な物件で、需要もそこそこあるというような見方をしますが、午後お会いした

デベロッパー関係の方は、自分がそこに住みたいかどうか、確実に賃貸・転売ができるかどうか、

という目線で見ているようでした。



しかしどちらの方も、自分が勧める物件で損をしてほしくないから、自信を持ってこれならいけると

思える物件でない限りプロモーションしない、というスタンスが一致していたので嬉しかったです。

実際、今回伺った際も別の案件を紹介されることはありませんでした。そんなに良い案件が今は

ないということだそうです。



お二方からお話を伺いましたが、それぞれ違った目線から色々なお話をしていただくことが

できましたので、とても有意義なフィリピンでのヒアリングとなりました。一つ聞き忘れたのは

現地の上流〜中流階級の方々がどのような手段で住宅を探しているのか、ということです。

街を散歩していても、不動産屋さんをあまり見かけないので、その辺はどういう仕組みになって

いるのだろう？今度チャンスがあれば聞いてみようと思います。



明日はフィリピン最終日の口座開設の話を書く予定です。

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