2013年01月31日

全空の危機。

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現在11位です。昨日は久しぶりにサラリーマンの仕事が残業でした。

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六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。

最後に仙台1棟目のつもりでしたが、それは明日にして本日は(私の中で)旬なネタを。



家賃設定をどう考えるか。そんなことを考えています。



家賃はなるべく高くとるという考え方と、安くするという考え方の二通りがあると思います。



高くすることで、入居中のインカムゲインは多くなりますし、売却時に見た目の利回りが増える為

売却金額が高くなる傾向にあるというメリットがあるかと思います。返済比率も低下します。

デメリットとして、なかなか入居が決まらないことや、入居しても長期入居に結び付かない

という点が挙げられると思っております。



安くすることで、入居中のインカムゲインは減りますし、売却時の見た目の利回りも下がります。

返済比率の面から見ても評価が低くなります。しかしメリットとして、入居が決まりやすくなり

長期入居になりやすいと言う点は挙げられるものと思います。



私の基本方針は、購入する時にある程度家賃が下がっても大丈夫な価格まで指値を入れて

基本的な家賃は相場並みくらいに設定し、そこに付加価値がつけられるようであればその分だけ

家賃をあげていく、という形を取ることが多いです。

ただ、札幌1棟目と東京1棟目は最初に家賃の下落をあまり考慮せずに購入してしまった為

下げることで返済比率が高くなってしまうという点を考慮し、できるだけ高い家賃を維持する

仕掛けを作っていこうとして、もがいております。



幸いにして、札幌1棟目は一応ファミリー間取りということもありまして、長期入居の方が多く

何とかそれなりに回すことができております。苦労しているのは東京1棟目です。11月に1部屋、

1月に1部屋の退去があり、そして2月末でもう1部屋退去予告が来てしまいました。この物件は

3部屋の小さなアパートです。・・・ということは全空じゃない!(汗)



家賃を高くとるための作戦として、家具家電を全部つけて飾り付けをして、ライフスタイルを

ご提案するようなことをしましたが、なかなか内見に結び付いてくれません。先日は仕方なく

キャンペーンと称して家賃を下げるか礼金を下げるかのどちらかをしますという打ち出し方を

してみましたが、それでもまだまだ内見に結び付く件数は少ない状況です。営業もしてきましたが

まだその効果が出ている感じはしません。業者さんからの問い合わせはちらほらあるようですが。



さすがに3戸全部空室になるのは耐えられません。家賃を下げてでもまずは入居いただいて、

そこから立て直しを図るのが吉と考えます。とりあえず、色々諦めてまずは埋めようと思います。

空気に貸していても仕方がありませんから。ここは戦略に誤りがあったと言うことを素直に認め

早急に2室は埋めるという方向で動くしかないでしょう。返済比率がガッツリ上がってしまうので

今後のことを考えるとちょっと厳しいのですが・・・。仕方ありません。



最初の家賃の計算を間違えないことはとても重要です。皆様もお気を付けください。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(10) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月30日

お金を払って貰えない。

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現在11位です。札幌3棟目で退去予告が来てしまいました。一進一退です。とほほ。

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六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。

本日は札幌2棟目にまつわるお話です。



所有物件の中で、お部屋のスペックが良くない部類に入る札幌2棟目。それでもあの手この手を

使って、どうにかこうにか満室に近い状態で推移させております。現在は1部屋空き。



漏水事故、夜逃げ、雨漏りといったよくある事件はひととおり経験済み。

年末には、サビ止め塗装や防水の工事を発注したものの、下請けの業者さんがつぶれてしまい

結局施工できずに冬を迎えるというアクシデントもありました。色々あったなあ。



過去の事件を書いていたらきりがないので、ここ最近で起こっていることを書こうかなと思います。



現在の空き部屋は2部屋。そのうち1部屋は既に申込をいただいております。その入居予定の方から

クローゼットの中にポールをつけてほしいという要望をいただきましたので、早速対応しました。

入居に間に合うよう手配で来て良かったです。予定では2/1から正式に入居のはず。



もう1部屋は、ちょっともたついてしまい今でもまだ原状回復を行うことができておりません。

見積を取ったりなんだかんだしたりしているところです。このお部屋は前の入居者様がだいぶ

汚してしまっていたので、契約に基づいて諸々の費用を請求しているのですが、なかなかご納得を

いただけず、話が平行線になってしまっています。



札幌は12月〜2月(だったかな)に退去すると「冬季退去違約金」というものが発生します。

昔からある慣習みたいです。相場は1ヶ月。これに加え、原状回復の負担割合に基づいて

請求が発生するのと、退去時に清掃料を支払っていただくことになります。



うちの物件はあまりお金がない人が住むことが多いので、こういった費用を払うのが厳しく

あれやこれや言いながら何とか払わなくて済むようにしようとしているものと思われます。



管理会社さんが困って相談してきましたので、じゃあ仕方ないから原状回復の分はとらずに

契約書に元々明記されている清掃料と冬季退去違約金だけ貰うということでいいですよ、

ということにさせていただきました。そうしておかないと、本来取れるものも取れないまま

逃げられてしまう可能性があるなと判断したためです。この入居者様には、別のお部屋の

入居者様の紹介をしてもらったこともありますので、あまり悪い印象をあたえすぎると

その紹介していただいた入居者様にも悪い印象が連鎖可能性があると考えました。



今も募集をしてはいるのですが、原状回復が終わっていない状態なので引き合いはなかなか

厳しいものがあります。色々とすっきりさせて、早いところ募集に入らなくてはなりません。

高稼働率を保っていくことが大事なので、対応できることは早めに対応したいと思います。



回転が速くて当初思っていたほど儲かっていない札幌2棟目。22部屋中5部屋しか入居してない

悲惨な状態で購入して、だいぶ時間をかけたものの何とか満室に持っていくことができた物件です。

手間はかかるけど思い入れもあるし、自分の不動産賃貸業のスキルを高めてくれた物件でもあるので

今後ともしっかりと運営をしていき、札幌の3点ユニット18平米というきつい条件の物件でも

やりようはある、ということを示したいと思います。回転率を下げて長期入居に持ち込むには

どうしたらいいかを今後は考えていこうとしています。

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月29日

運気は上向き?

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五日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズは本日はお休み。

普通の日記を書かせていただきます。



昨日はサラリーマンの仕事をしっかりと片付けたご褒美なのか、良い電話が2回ありました。



1回目の電話は、札幌3棟目の水道管の凍結事故の件で保険会社さんから。無事に保険が出ることに

なりました、という連絡でした。良かった!しかも特約とかをうまく適用していただいたようで、

見積よりも多い額が振り込まれるということです。お見舞金が請求した保険金の何割出るとか

そういう特約が適用されたみたいです。ありがたいことです。



札幌3棟目くらいまでは、あまり保険の内容を精査せずに適当に入っておりましたが・・・

思ったよりちゃんとした保険を提案してくださっていたようです。

この辺、近々きちんと見直しをかけていこうと思っております。



続いてのありがたい電話は募集関係。

東京2棟目を販売してくれた業者さんから着信がありました。東京2棟目をお客様に内覧いただき

けっこう気に入ってくれて明日再案内の運びとなった、という連絡でした。飲食店をやりたい、

とのことです。あの立地で大丈夫かな?と思いましたが、その辺は問題ないということでした。

本日の案内には工事業者さんを連れてくるということです。けっこう本気みたいです。



東京2棟目の店舗・事務所の2室はなかなか決まらず苦戦しております。

坪単価を住居より安い価格にして出しているので、反響はそこそこいただけるのですが・・・

やはり店舗や事務所自体のニーズが少ないようで、なかなか難しいというのが正直なところ。

購入する直前の7月に空室になって以来なので、半年以上空室だったことになります。厳しい!



でもこれで決まってくれれば、店舗は倒産でもしない限りはそこにあり続けるはずなので

安定した収入になってくれるはずです。しかも、今出している家賃で決まれば、購入前の

想定家賃よりも少し高く貸し出せることになります。見た目の利回りもUPするので、いい感じ。



業者さんは「期待してください!」と力強く言ってました。多少軽いところもある社長ですが

今回は本当に期待していいんですよね!?決まっておくれ〜。

決まれば空室は札幌2棟目で1室、東京1棟目で2室の合計3室になります。完全満室目指して

しっかりと活動を続けていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月28日

共用部電灯の自動化。

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四日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。

本日は札幌1棟目の話題となります。



去年は入退去が1度もなく、とても安定していた札幌1棟目。ここは空室が出ると苦戦するので

できればこのまま退去無しでいけるところまで進んでほしいと切実に思っております。



入れ替わりもなく、住民の方からの苦情も今のところ特に寄せられていないので無風状態ですが、

そんな中建物のバリューアップということで、共用部照明の光センサー化を実施しました。



今まではスイッチでオン・オフをする仕組みだったようで、清掃に行った際に共用部の電気が

ついてないこともあったようです。さすがにそれだと入居される方にとっては不便ですよね。

以前、センサー化するのにどのくらいの費用がかかるか教えてくださいと書いたことがありました。

そのときに返ってきた答えを総合すると、それほど費用はかからないようだと想像できましたので

管理会社さんにお見積をお願いすることにしました。



結果としては、数万でできますよというレベルの話だったので、それであれば自動化しようと決定。

無事に工事が終わり、今は光センサーで暗くなると自動的に共用部の電灯がつくようになりました。

これで少しは住みやすくなるかな?



正直、札幌1棟目はそのくらいしかネタがありません。

安定していて素晴らしいです。このままずっと手間のかからない子でいてほしいものです。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月27日

濃い一日。

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二日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズは本日はお休み。

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昨日も一日ずっと行動しっぱなしでした。



午前中は、東京2棟目の近所に物件を持たれている方と、物件の見せあいをしてきました。

飲み会やセミナーなどでお話をしている中で、どうも近所っぽいということがわかったので

お互いにどんなものか内覧会でもやりましょうという話になりまして。

共通の知人数名で、物件見学会を実施しました。



先行は私の物件。小ぶりなS造のマンションです。大規模修繕をしている最中でしたので、

その現場の雰囲気なども含めてみていただきました。



まず、空き部屋になっている事務所を見ていただき、どういう風に今後活用していこうかと

いう部分で貴重なご意見をいただきました。私の方針は「今は費用をかけない」ですので、

坪単価を安くしてでも現状の事務所で貸す方向で動いています。その上で、1〜2回転したら

どのようにコンバージョンしていこうか、という観点でご意見を頂戴しました。



やはりトランクルームもしくは住居にコンバージョンという線が多かったです。

私自身もその内容で収支をはじいたりしたことがありました。住居にする場合はボイラーを

どう配置するか(隣地との境界が狭いので、外に置くと越境しそう)という点に関しては、

それこそ目立たないところなら室内ボイラーでもいいのでは?というご意見も頂戴しました。

うまくデザインの一つとして取り入れてしまえるなら、それもアリかもしれません。



外壁や手すりの塗装の内容、屋上防水の内容などを説明していきましたが、大規模修繕は

当初聞いていた工程表よりもだいぶ早いペースで進んでいるようです。既に外壁のクラックは

補修されておりました。タイルも割れているところに印がつけられ、修繕待ちの状態でした。

屋上の残置物(物置)も解体が済んでいました。いい感じです。



見学頂いた皆様からは、屋上の広さがいい感じだと高評価をいただきました。屋上防水が

完了したら、入居者様に開放して何かできないかな?と思った次第です。または仲間を集めて

焼肉パーティーとかでもいいかもしれません。あるいはプレハブでも作ってペントハウスにして

入居者様を募集してしまうとか?常識にとらわれずに活用方法を検討したいなと思いました。



屋上のTVアンテナは地デジになっているのだから撤去できるのでは?というご指摘もありました。

その辺は確かにどうなんでしょう。施工業者さんと管理会社さんに聞いてみたいと思います。



後攻は別の大規模大家さんの物件。ファンドから購入したということで、うちとは比べ物に

ならないくらい立派なレジデンスでした。エレベータもオートロックもついていて、全面が

タイル張り。うちの物件は全面ではなく前面です(笑)



築年数の割に内装も綺麗で、時代を感じるのはお風呂くらいでした。しっかりメンテナンスを

されているなあという印象です。しかも家賃が安い!こりゃあすぐ埋まるなあと思いました。



強いて言えば、幹線道路沿いなので防音対策と洗濯物対策をもう少し工夫できればより良いかなと。

室内物干しをどこかに設置してもいいでしょうし、窓にシートを貼って防音に努めている姿勢を

アピールするのも一つの手かもしれません。でもまあ、そこまでのことをしなくても充分今のままで

決められる物件だと感じました。キッチンのグレードが高いので、そこが見た目のインパクトとして

ガツンとくるのがいいところだと思います。



ランチで情報交換をした後、私は一人だけ先に抜け出して次の目的地へ。札幌で報告ネット

企画運営している満室研究所の山岡さん健美家さんの主催するセミナーで講演するということで、

お話を聞きに行ってまいりました。



出版記念セミナーなので、内容としては本にあった内容がメイン。そこからさらに深掘りした

「本には書けなかった内容」を惜しげもなく公開されておりました。これから札幌に投資を

しようと考えている人がもしあの中に居たら、とても役に立っただろうと思います。



特に「地元大家さんでも避けて通る死のエリア」などは、今後札幌で物件を購入する際に

とても役に立つ情報だと感じました。できれば「準・死のエリア」も公開すればよかったんじゃ

ないかな?などと思いましたが(笑)



それ以外にも、「これは本当に誰にも言いたくなかったんですが・・・」と前置きしながら

お話をしてくれた「差し入れの法則」。私も初耳でした。大まかな方向性は今まで私がやっていた

ことと大差はなかったのですが、そこからさらに一歩踏み込んだ研究の成果と、それを裏付けする

適格な理論には正直舌を巻きました。今度札幌に行ったら、是非パクってみたいと思います。



健美家さん主催のセミナーって、正直安くはないです。10000円の参加費ですから。

とはいえ、それはバックエンド商品やスポンサーがいないためにそうなるんだろうなあと。

その分、純粋な勉強会として情報の濃度は濃くなっているんだと思います。実際、今回の山岡さんの

セミナーも、ご自身の運営するサービス「報告ネット」の宣伝はほぼゼロでした。こういう真摯な

姿勢はユーザ側からすれば安心感につながります。いいセミナーでした。ありがとうございました。

加藤ひろゆきさんの健美家セミナーも勢いあまって参加ポチしちゃいました(笑)

誰か行く人いるのかな?いれば是非お声掛けください。



懇親会では健美家スタッフの皆さんや山岡さん、そして山岡さんの書籍を担当された出版社の方、

そして参加者の皆様と楽しくお話をさせていただきました。出版社の担当のOさんが私のブログの

存在を知っていたのはちょっと嬉しかったです。不動産投資関係の書籍は割と安定した部数が

出るのでいいという話を伺ったので、是非私のブログも読んでください&何かあれば声をかけて

くださいと図々しくアピールしてみました。社交辞令かとは思いますが、誰かの書籍の寄稿とかの

話があれば考えてみますと言っていただけたので、今年は書籍デビューを目指します・・・!?

いやでもその前に満室にしなくちゃダメだな。そっちが最優先。



懇親会でご一緒した皆様、どうもありがとうございました。

わいちいさん、ブログ拝見させていただきますね。



そして懇親会が終わった後は、山岡さんを連れ出してさらに別の飲み会に乱入!

たまたま東京で、賃貸など諸々の面で懇意にさせていただいている札幌の不動産会社さんが

セミナー及び懇親会を開いておりまして。その二次会に合流させていただきました。

札幌2棟目・3棟目の客付でお世話になった敏腕営業マンの方や、新築販売担当の皆さん、

そしてそこの会社さんで新築を建てられた大規模オーナーのChobbyこと佐藤元春さん極東船長さん

特に極東船長さんについては、コジローさんNORI5215さん経由で色々とお話は伺っていたので

このタイミングでお会いできたのは嬉しかったです。



二次会らしく軽めの話で盛り上がりました。おかげさまでカニの見分け方に詳しくなりました(笑)

北海道、やっぱいいとこですねー。道東にも遊びに行きたくなりました。

メンバーが札幌のメンツなので、ついつい札幌感覚で長居してしまい、終電を逃しましたが

それだけ楽しかったということで満足です。皆様お疲れ様でした!



今日は昨年末に加入させていただいた東京築古組の新年会に参加してきます。

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posted by ひろ* at 11:14 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする