2012年12月08日

融資・保証協会・税理士の三本でお送りします。

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現在11位です。今日は一日フリーにしたので、東京1棟目のドレスアップをしようと思います。

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昨日は丸一日しっかりと不動産のことをやってきました。



朝一番で積金をしている信組さんが家に来て、お金を集金すると共に融資のご提案を受けました。

この信組さんも、やっぱり「区の融資制度を利用して保証協会さんを使う」スキームでしたが、

他の信組さんと違って、もうちょっと安い金利の融資制度が利用できるということを言ってました。

やっぱ数を打ってみるものですね。勉強になりました。



そしてその後は信用保証協会の方が家に来て、事業の状況などのヒアリングを受けました。

現在、東京2棟目の修繕に関して、複数の信金・信組さんから融資を受けようとしております。

実績を作り、次の不動産の融資に弾みをつけようという魂胆です。そのためには、最初は保証協会の

保証付き融資を受けるのが金融機関さんとしてはやりやすいという話でしたので、今回のような

形での実績作りがスタートした、という具合です。



あまり細かいことは知らなかったんですが、保証協会さんの保証料はその会社の決算状況や

B/S、P/Lからはじき出される9段階の格付によって決まるそうです。私は残念ながら2期連続で

赤字決算にしてしまっているので、その辺がネックになってあまり良い格付にはならないようです。

減価償却が取れすぎただけだと言う事や、今期は黒字転換する予定だという話もしましたが、

格付だけは機械的に処理されてしまうので変えようがないということでした。ただ、今期の決算が

黒字の見込みだという試算表自体は、融資の決定には好影響を及ぼすということでしたので、

その資料は持って行って貰いました。



今回は複数の金融機関さんから融資の依頼をしているので、全ての金融機関さんから資料が

出そろってから本格的に審査するということです。たぶん工事の着工は1月になるだろうなあ。

待ったなしの状況ではないので多少のんびり構えていますが、早いところ仕掛かりたいものです。



そして物件を軽く巡回した後、税理士さんのところへ。今期の着地点や来期以降の展望について

直接話をしておいた方がいいだろうということで、行ってきました。



事前に決算の資料は作っておいてもらったので、その内容を見ながら今期の状況について確認。

今年は法人が作られたり、法人1棟と個人2棟の購入があったり、積金をする為に口座が一気に

増えたりとめまぐるしく状況が変わる一年で、税理士さんも「変わりすぎてて参りました・・・」

と焦っているご様子でした。「できれば来年はおとなしくしていてください・・・」とも(笑)



今年は新築木造1棟と築古重鉄を1棟購入したので、減価償却は比較的適正になったと思います。

本当は今期のデータをもとに来期のシミュレーションをしたいところですが、そこまではなかなか

手が回りません。とはいえ、どこかでやらなくてはいけないです。



今期は今のところプチ黒字に持っていけました。ただ、黒字にする為に今期行った修繕の費用や

取得時にかかった諸費用なども全て減価償却にしているので、全額損金で落とすより経費算入できる

総額が小さくなってしまっています。減価償却にすると、土地建物の比率にあわせて、修繕費も

同じ比率で按分する必要があり、かつ土地の分は減価償却できないということになるためです。

なるほど!それは税理士さんに言われるまで気が付きませんでした。



でも、そうしておくことで、売却時の税金は圧縮することができますね。ものは考えようかな。

無駄になることはないので、まあいいかと思いました。



夜は不動産関係の忘年会。サラリーマンの会社はお休みでしたが、不動産賃貸業者としては

一日ぎっしりと詰まったスケジュールをこなす結果になりました。暇でいるくらいなら、

忙しいくらいの方が気持ちが盛り上がるので、これはこれでOKです。

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posted by ひろ* at 09:47 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする