2012年12月03日

報告ネットの山岡さんと飲む。

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一昨日の夜、なにげなくFacebookを眺めてたら、報告ネット山岡さんが東京に来ているという

話題を発見。さらに都合よく、東京で飲む人募集とか書いてるじゃないですか。お、これはいいね!

早速立候補して、昨日の夜ご一緒させていただきました。



東京ではセミナーに参加したりIKEAで買い出しをしたりしていたそうです。オーナーさん向けの

リフォーム用アイテムも勿論のこと、自宅用のリフォーム部材も買ったということです。

「ハンモック買いたかったんだけど売ってなかったんですよ〜」とか言ってました(笑)

賃貸住宅向けの話かと思ったら、そうではなくてご自宅用だったようです。

ハンモック付の賃貸住宅なんてのも結構面白そうな気はしますけどね。



今度出版される本のことや、最近の札幌のこと、私の札幌2棟目の鉄骨がいよいよ目に見えて

さびてきているよという連絡など、様々な話をしました。そういう仕事の話より、しょーもない

雑談が8割がたを占めていましたが(笑)



ここは山岡さんと私の意見が一致したところなのですが、札幌の単身物件と東京の単身物件の

利回りを同じように評価してはいけません。その理由はいくつかあります。



○家賃が安いので経費率が高くなる

一部屋あたりの家賃が安いことがネックになります。家賃相場がだいたい半分くらいなので、

東京の物件が10部屋あれば稼げる家賃でも、札幌の物件だと20部屋必要です。

そしてかかる経費は10部屋より20部屋の方が大きいので、必然的に同じ利回りであっても

収益性は札幌の方が劣るという事になります。



○広告料がかかる

札幌の広告料のお話はだいぶ有名なようで、お会いする方に「広告料高いんですよね?」と

聞かれます。実際、東京に比べれば高いと思います。決まりにくい物件や家賃が安い物件だと

広告料が相対的に高くなる傾向にあります。どちらにせよ、東京よりは間違いなくかかります。



上記2点だけ見ても、同じ利回りで考えてはいけないということはご理解いただけるでしょう。

じゃあどのくらいの利回りで買えばいいのか・・・それはその人の投資指標によって変わるので

何とも言えませんが、私だったら札幌の築古単身を購入する場合、東京でこのくらいなら買っても

いいかなと思える利回りに5%を上乗せします。東京で8%で購入していいなら、札幌では13%。

そのくらい経費と広告料で収益性が落ちると思っていただいていいのではないかと思います。

(あくまで体感的な数値であり、厳密に計算はしておりません)



話がだいぶそれましたが、山岡さんとは終電近くまで飲んでしまいました。

おかげさまで楽しかったです。ありがとうございました!

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posted by ひろ* at 09:08 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする