2012年12月11日

モデルルーム。

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東京1棟目と2棟目については、両方とも家の近所なので、やれることを随時着手しています。

東京2棟目は店舗の空室なので、基本的には管理会社さんにお任せしていますが、東京1棟目は

住居なので、今までにやってきたことが活かせるだろうと考えています。



3月ごろに、あまり大々的に告知せずに内覧会を開きましたが、その時母うっちーさんから

「生活のイメージが作りにくい」というアドバイスをいただいておりました。今回はそのことを

思い出して、より生活イメージがわくような作りにしていこうかと思っています。



そんなわけで、生活イメージを沸かせるために現在考えている作戦は「家具家電つきモデルルーム」

にしてしまうこと。部屋が狭いからどうやって使えばいいのかイメージがわかない人もいると

思われますので、そういう方の為にこちらで先に据え付けてしまいましょう、という寸法です。



今は飾り付けだけをしてある状態です。キッチン回りに小物を置いたり、間接照明やスリッパ、

ファブリックボードなどを設置してはいますが、生活に必要な家電やテーブルなどについては

全く対応していない状況です。それらを配置することで、こうやってこの家を使って生活を

すればいいんだなあというイメージを沸かせることをしたいと考えているところです。



部屋が狭いので、カウンターテーブルなどを壁際に配置するなどのアイディアを用いることで

スペースを確保しつつもおしゃれに利用するような・・・そんな提案型の住居を作りたいです。

もし家具や家電をそのまま利用したいということであれば、交渉次第ですが無償で譲渡しても

いいかもしれませんし、家賃に上乗せして譲るということもアリかもしれません。



今の時期だと、今から一人暮らしする人はターゲットにはならないでしょう。本当は4月から

一人暮らしを始める新社会人あたりがこういうサービスは喜んでくれるような気はするのですが

時期的にそこまで待てないし、そういうニーズとは別のところを狙っていくしかないかと思います。



とにかくもう、一日でも早く決まってくれればそれに越したことはありません。

行きつけの居酒屋さんのトイレにも募集図面を貼っておいて貰いましたし、大家直接募集の

サイトにも情報は掲載しました。あとはどんどん攻めの営業を心がけていく、ってとこでしょうか。

頑張ります!

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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月10日

インコは飼って良い?

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札幌3棟目に大家さん直接募集サイトから問い合わせが入りました。



札幌3棟目は写真栄えする物件なので、インターネットでの引き合いは強いです。今回問い合わせが

あったのは、先日問い合わせをいただいたサイトと別の大家直接募集サイトです。



問い合わせ内容はごく普通の物件に関する問い合わせだったのですが、1点だけ初めての内容が。

「インコを飼ってもいいですか」という確認がありました。ほほう、インコですか。犬猫と違って

糞尿の問題はなさそうだし、別にいいんじゃないの?と思いつつ、大家さん仲間の皆様に事例が

ないかどうか、突撃調査してみました。



インコで一番問題になるのは「音」みたいです。ピーチクパーチク鳴きやまない鳥だったりすると

木造住宅では声が響いて騒音問題に発展することもあるようです。確かに言われてみれば、実家の

庭にすずめが歩いてたときも、鳴き声はよく聞こえていました。そう考えると納得できます。



そして、ケージから出すことがあるような飼い方だと、糞の問題や齧る問題が出てくるようです。

ケージから出て部屋を飛び回れば、部屋の中に糞が落ちる可能性が高くなります。また、インコは

何でも齧るらしく、柱をぼろぼろにしたり壁に穴を開けたりすることもあるようです。



そんな感じで、いくつか問題点をあげてみましたが、鳴き声の問題だけどうにかなれば、

あとはケージから出さないようにしてもらえば解決する話という印象を受けました。

鳴き声だけは飼ってみないとわからないところがありそうですので、あとは賭けでしょうか。



インコの場合もペット礼金を取るとか言ったら、鬼かなあ・・・

いずれにせよ、本当に申込が来るようでしたら、真剣に考えたいと思います。


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posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月09日

空室の飾り付け、そして・・・。

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東京2棟目の事務所2部屋の片方に申込が入り、ようやく少しほっとした今日この頃ですが

まだまだ空室はありますので気合を入れて埋めていかなくてはなりません。



次のターゲットは東京1棟目。ここは部屋数が少ないので、一部屋空いただけでもインパクトが

大きいのです。さっさと埋めていかなくてはいけない今日この頃です。



まずはお部屋の飾り付けから。

前回空いていた時に準備した空室を埋めるグッズを再利用し、準備を進めていきます。

造花やライト、ファブリックボードなどを順次配置し、クリスマスの飾り付けなどもします。



基本的に、部屋の飾り付けは100円ショップをフル活用します。費用をかけすぎても仕方がなく

それなりに見られる部屋に安く仕上げるには、やっぱり100円ショップが一番です。季節の

飾り付けもけっこうな量が売られているので、いい感じです。



スリッパは前回使ったものも残っていましたが、冬だから足元が寒いのは良くないだろうと思い

100円ショップで少し奮発して、ふわふわした暖かそうなものを買ってきました。



今まで、東京1棟目は女性ばかりが入っていたので、今回も女性をターゲットにしようと考え

ピンク色などを多用した女の子に好まれそうな飾り付けにしてみました。



ドレスアップ後

キッチンや出窓を中心に飾り付けをしています。



壁フック

収納不足を補う為、壁にフックを取り付けました。ハンガーでもかけておこうかな。

しかしこれ、残念なことに上の方に失敗した穴の後が・・・。パテで埋めなきゃだ。



買い出しに行く途中で管理会社さんに立ち寄り、こんなことやってるよというご報告をしましたが

どうも担当の方がもじもじしているような気がしてなりません。そして先方がおもむろに

「今、すごく悩んでいるんです・・・これをどうしようかと思って・・・」

といって見せてくれたのが・・・



退 去 予 告



ガーン・・・この人もまだ1年入ってないじゃないか・・・orz

4月にようやく埋めることができたあのお部屋です。うーん、厳しい。

3部屋しかないのに2部屋出ちゃったら、完全にキャッシュアウトです。ロットが小さいというのは

とても怖いことだということをまざまざと見せつけられました。



そうであれば回答は一つ。とにかく12月中に埋めること。

12月のお客様はワケアリが多い?だからといって募集しないわけにはいかないでしょう。



私にとって最もストレスなのは、空室があるから売上が立たないことです。住居を貸し出す

商売なんだから、選り好みして貸さずに売上が頭打ちであるなどという選択肢はありえません。

空気に部屋を貸す方がストレスです。滞納されることや家を丁寧に使って貰えないことの方が

ストレスになる人もいるかと思いますが、私は空室であることが悪だと思います。必殺さんと

お話をして以来、ますますそういう気持ちが強くなりました。滞納は頑張ればそれなりに

取り立てられるはずですから。



周りの入居者さんに迷惑をかけて、結果として空室率が拡大するようなことになるのであれば

それは確かにストレスになるし、まずいと思います。でもそれって、入居していただいてみないと

わからないことじゃないかなと思います。だから結局、多少のリスクを抱えてでも空室を減らして

売上の機会損失を減らすことが私の経営ポリシーということになります。



・・・という話を管理会社さんにしたわけではないのですが、管理会社さんも稼働率が低下するので

まずいと思ったのでしょう。積極的にFAXを流して営業して、多少面倒な仲介業者さんからの案件も

柔軟に交渉して、入居者様が良さそうな人ならどんどん受け入れましょう!というスタンスで

頑張りますと言ってくれました。私も皆さんと一緒に頑張らないといけません。営業かけますよ!

久々にガツガツと回ります。いや、久々と言っても8か月ぶりなんですけど・・・言うほど

久々じゃないです(涙)



そんなこんなで、色々と大変なことになりそうですが、あとはやるだけです。嘆いたところで

退去が覆るわけじゃなりません。とにかくやるだけです。埋める為に出来ることは何でもする。

そこから始めようと思います。

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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(2) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月08日

融資・保証協会・税理士の三本でお送りします。

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現在11位です。今日は一日フリーにしたので、東京1棟目のドレスアップをしようと思います。

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昨日は丸一日しっかりと不動産のことをやってきました。



朝一番で積金をしている信組さんが家に来て、お金を集金すると共に融資のご提案を受けました。

この信組さんも、やっぱり「区の融資制度を利用して保証協会さんを使う」スキームでしたが、

他の信組さんと違って、もうちょっと安い金利の融資制度が利用できるということを言ってました。

やっぱ数を打ってみるものですね。勉強になりました。



そしてその後は信用保証協会の方が家に来て、事業の状況などのヒアリングを受けました。

現在、東京2棟目の修繕に関して、複数の信金・信組さんから融資を受けようとしております。

実績を作り、次の不動産の融資に弾みをつけようという魂胆です。そのためには、最初は保証協会の

保証付き融資を受けるのが金融機関さんとしてはやりやすいという話でしたので、今回のような

形での実績作りがスタートした、という具合です。



あまり細かいことは知らなかったんですが、保証協会さんの保証料はその会社の決算状況や

B/S、P/Lからはじき出される9段階の格付によって決まるそうです。私は残念ながら2期連続で

赤字決算にしてしまっているので、その辺がネックになってあまり良い格付にはならないようです。

減価償却が取れすぎただけだと言う事や、今期は黒字転換する予定だという話もしましたが、

格付だけは機械的に処理されてしまうので変えようがないということでした。ただ、今期の決算が

黒字の見込みだという試算表自体は、融資の決定には好影響を及ぼすということでしたので、

その資料は持って行って貰いました。



今回は複数の金融機関さんから融資の依頼をしているので、全ての金融機関さんから資料が

出そろってから本格的に審査するということです。たぶん工事の着工は1月になるだろうなあ。

待ったなしの状況ではないので多少のんびり構えていますが、早いところ仕掛かりたいものです。



そして物件を軽く巡回した後、税理士さんのところへ。今期の着地点や来期以降の展望について

直接話をしておいた方がいいだろうということで、行ってきました。



事前に決算の資料は作っておいてもらったので、その内容を見ながら今期の状況について確認。

今年は法人が作られたり、法人1棟と個人2棟の購入があったり、積金をする為に口座が一気に

増えたりとめまぐるしく状況が変わる一年で、税理士さんも「変わりすぎてて参りました・・・」

と焦っているご様子でした。「できれば来年はおとなしくしていてください・・・」とも(笑)



今年は新築木造1棟と築古重鉄を1棟購入したので、減価償却は比較的適正になったと思います。

本当は今期のデータをもとに来期のシミュレーションをしたいところですが、そこまではなかなか

手が回りません。とはいえ、どこかでやらなくてはいけないです。



今期は今のところプチ黒字に持っていけました。ただ、黒字にする為に今期行った修繕の費用や

取得時にかかった諸費用なども全て減価償却にしているので、全額損金で落とすより経費算入できる

総額が小さくなってしまっています。減価償却にすると、土地建物の比率にあわせて、修繕費も

同じ比率で按分する必要があり、かつ土地の分は減価償却できないということになるためです。

なるほど!それは税理士さんに言われるまで気が付きませんでした。



でも、そうしておくことで、売却時の税金は圧縮することができますね。ものは考えようかな。

無駄になることはないので、まあいいかと思いました。



夜は不動産関係の忘年会。サラリーマンの会社はお休みでしたが、不動産賃貸業者としては

一日ぎっしりと詰まったスケジュールをこなす結果になりました。暇でいるくらいなら、

忙しいくらいの方が気持ちが盛り上がるので、これはこれでOKです。

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posted by ひろ* at 09:47 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月07日

申込をいただきました!

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東京2棟目、空いている事務所2部屋のうち1部屋に申込が入りました〜!すんごい嬉しい!



購入前にテナントが退去することが決まっており、7月から既に次のテナントが決まっている状態で

購入したはずの東京2棟目。そのテナントが「合法ハーブの販売」をやっているという話が浮上し、

さすがにまずいだろうということでこの申込を蹴ってから約半年。ようやっとという感じです。



問合せはちらほらとあり、某政党の事務所として借りてもらえそうになったりもしたのですが

仲介業者さんが恐らくへまをやらかしたのか、その話も立ち消えになってしまいました。



事務所の募集の難しさを痛感した私は、色々な人からアドバイスを頂戴しながら、作戦を練って

実行していきました。店舗専門の仲介業者さんへの営業をしてもらうこと、条件を緩和すること、

募集図面に坪単価を表示して割安感をだすこと、募集図面に具体的な想定業種を盛り込むこと。



あるいは自分で運営することも考えました。レンタル会議室やレンタル収納など、賃貸するよりも

収益性が高い事業を展開してみてはどうだろうかというアイディアを練ったりしました。



そして先日、管理会社さんとガッチリと打ち合わせをしました。どうやって募集を促進していくか。

色々と迷いながら進めていましたが、私の希望はやはり「初期費用をかけずに埋めること」でした。

その基本に立ち返って、今以上にお客様の心に響く募集条件を作っていこうという方針に決定。

その結果、「選べる3つのプラン」が出来上がりました。



1.初期費用をゼロゼロにする

2.初期費用は据え置きで家賃を下げる

3.初期費用も家賃も下げないが、フリーレントをつける



その人の置かれたステージにあわせて、自由に選んでいただこうと言う方針です。創業したばかりで

手元資金を温存したいなら1、ある程度長期で借りる想定であれば2、といった具合です。



今回申込をいただいたお客様は、脱サラして創業されるという方でしたが、2のランニングコストの

削減パターンで申込を入れてくださいました。長期的に事業を営んでいただけるなら大歓迎です。



いやー、申込を貰うのってこんなに嬉しいことだったのかー!という気持ちになりました。

最近は札幌もそれほど手間がかからずに入居付ができていたので、苦戦して埋めたこの感動は

久しぶりに味わいました。事務所の難しさを思い知りましたが、埋めた時の感動を思い出すことが

できたことで初心に帰れたような気がします。



あとは無事に審査が通れば、入居は確定。この後、間仕切りの工事やエアコンの調達などの一時金が

出ていくんだよなと思うと多少うんざりしますけどね(苦笑)

賃貸住宅は金食い虫だなあ。



東京2棟目はこれで残り1部屋。ロットがでかいので頑張って埋めたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:27 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする