2012年12月16日

寮問題・その後。

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現在11位です。今日は忘年会の慣らし運転です。腸炎後なので恐る恐る。

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昨日は終日自宅で英気を養っておりました。ぼーっとしていたわけではなく、大家直接募集の

サイトへの掲載申込の手続きをしたり、東京信用保証協会に送る資料を取りまとめたり、

忘年会の領収書を作ったり、銀行提出用の自分の紹介資料をアップデートしたりといった事務作業を

行いつつ、昼間は回復を早めるための昼寝をしたりして、しっかりとお休みしたつもりです。



さて、少し前に仙台1棟目の元オーナーズルームに発生した「寮問題」。法人が借りてくれたと

思ったら、実は寮として使われていたということが発覚したというちょっと笑えない話です。

ま、家賃はきちんと振り込んでくれているからいいんですけど、用途が違うというのは良くないので

その点について覚書をきちんと結ぶことや、寮として使われることに伴う追加の措置などについて

調整が必要だ、というところまではブログに記載したかと思います。本日はその後の経緯の話です。



寮として利用することを認める代わりに、私から仲介業者さんに4点の条件を提示しておりました。



1.退去時の原状回復費用を8割負担してもらう

2.敷金を2ヶ月追加で納めていただく

3.自転車置場の取り決め

4.火災保険・保証会社の利用可否の再確認



1と2は、寮という特定多数が居住する空間を想定していなかったことから、通常の利用に比べ

損耗が激しくなることを想定しての措置となります。3も不特定多数が住むとは考えていない為

自転車置場が明らかに不足してしまうという点に対し、借上駐車場に自転車を置いていただき

他の入居者様の自転車置場を確保しようという意図です。4は同じ法人契約とはいえ、火災保険や

保証会社の契約をする際に申告した内容とは明らかに異なってしまうことから、事故が発生した

際に保証や保険が無効になってしまうことを防ぐための措置となります。

1〜3は契約している法人さんの判断、4は仲介業者さんによる確認で結論を出すことができます。



4については、仲介業者さんが動いてくださり、保証会社も保険会社も問題なく継続可能という

ことが確認できました。3についても、法人さんにて理解を示してくれましたので、ルールに従い

自転車を置いていただくことになりました。



問題は1と2です。仲介業者さんは

「1と2をあわせて解決する手段として、礼金2ヶ月を受領するというのはどうか」

という提案をしてくださいました。実際に交渉される方のご意見は重要ですし、こちらとしても

礼金として事前にお金をいただけるのであれば、まあそれはそれで悪くないかなと思います。

この案でもいいよということで了解し、仲介業者さんに交渉を進めてもらいました。



先日それに関して仲介業者さんから連絡があり、今の段階で追加費用を払うと言う選択肢は

できればとりたくない旨を法人さんから打診されたそうです。1だけはOKなので、それで何とか

手を打ってもらえないかとカウンターオファーがあったということでした。



こちらとしては、嘘をつかれていた被害者であることや、この話が事前に通っていなかった為に

高齢の義母が水道メーターを何度も見に行ったり、水漏れを気に病んだりして大変だったことも

踏まえると、おいそれと条件を緩和しようと言う気持ちにはなれません。とはいえ、一時金を

今の段階で払うという選択肢を採りたくない借主さんに対して、無理やりお金を出せというのも

交渉が進まなくなる要因であるので、果たしてどうしたものかと思案しました。



結論として、こちらからもカウンターオファーを出すことにしました。

敷金の積み増しはいらないので、そのかわり原状回復にかかった費用は全て払ってください、

という内容にしています。綺麗に使えばお金はかからないし、汚ければかかるということです。

義母にも確認しましたが、その旨を書面に残してくれるのであれば良い、ということでしたので

その方向で仲介業者さんに再度交渉をいただくようお願いをしてまいりました。



リスクとしては、法人さんが退去時に開き直って払わないということや、法人さんに支払能力が

ない状態であること、夜逃げや倒産などの場合は完全に取りっぱぐれることでしょうか。

ある程度のリスクは通常の賃貸でもあるので、許容せざるを得ないところだとは思います。

とりあえず、これで交渉がまとまってくれればいいのですが。

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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月15日

融資の内諾を得る。

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昨日も大事を取って会社は休み、お葬式への参列もキャンセルしました。腸炎を誰かにうつしたら

しゃれにならないので、まあこれはこれで妥当な判断だったのではないかと思います。



家で療養しているつもりだったのに、何やら色々とイベントが起こってしまい、あまりゆっくり

静養できなかったのですが、暇でぼーっとしているよりはマシかなーという感じです。いやだから

その発想が間違いの元なんだと言われてしまいそうですが(苦笑)



で、昨日あったイベントごとの中で一番の大きなイベントは、東京2棟目の修繕費の融資の

内諾を得ることができたことです。東京2棟目はちょっと古い状態で購入していた上に、

前のオーナーさんがほぼメンテナンスをしていなかったこともあり、屋上防水はボロボロで

ドアポストもガタガタ、入居者さんのお部屋のエアコンからは水が漏れるわ、ドアポストは

壊れているわで、なかなか酷い状態でした。私も見立てが甘く、そこまでひどくはないだろうと

たかをくくっていたのですが、今の管理会社さんが状態をチェックした結果、クラックなども

購入時点で気づかなかった場所にけっこうあったりして・・・。



当初は長期計画で少しずつごまかしながらやっていこうと思っていました。しかし、そこに

住んでいる人もいるのにそれでいいのかなという思いと、せっかくの東京の物件なのだから

これをきっかけに地元金融機関さんとお取引ができないだろうかという思いがあわさった結果

修繕費を借り入れて、大物については一気にやっつけてしまおうという結論になりました。



修繕費ですので、金額はそんなに大きくないです。信金さんや信組さんに相談してみたところ、

東京都の信用保証協会さんの保証を付けて、区の斡旋融資制度を使うといいですよとのこと。

先方も保証協会さんが使えるなら、喜んで貸しますというスタンスでした。



そして保証協会さんの面談も終わり、結果待ちの状況の中、昨日保証協会の担当の方からの

着信がありまして。めでたく融資の内諾を得ることができました。あとは必要書類を提出した際に

問題がなければ今回はご支援させていただきます、とのことでした。

これで保証協会さんへの実績と、2つの金融機関さんへの実績が作れることになります。



今回は、複数の金融機関さんとの取引実績を作る為、見積を2本にわけて融資の打診を行いました。

これで二つの金融機関さんと「既存取引先です」と宣言できることになりました。嬉しいなあ。

あとは年内に決済して、年明けから修繕開始です!

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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月14日

静養中と言いつつ。

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体調はだいぶ良くなりました。とはいえ、食欲は相変わらずありませんので本調子ではないです。

下からピーピーはどうやら止まりかかっているようで、今日はまだトイレとお友達していません。

急性腸炎が縁で芽生えた腐れ縁と、やっと手が切れそうです(笑)



さて、昨日は布団に転がりながらPCを開き、過去に使っていたメールアドレスの整理をしたり

PCの中のフォルダの整理をしたりしました。整理整頓していくと、何となく気持ちがすっきりと

していくような気がします。いや、体調は明らかに悪いんですけどね。



今回は腸炎なので、嫁ちゃんと一緒の部屋で寝るわけにはいきません。飲食関係の仕事を

している人に、腸炎の菌をうつすわけにはいきませんから。そんなわけで、自分の部屋に

引きこもっているんですが、布団を敷こうにも汚すぎて、荷物を無理やりどけて何とかかんとか

場所を作っている状態でした。これじゃさすがにまずいと思い、ちょっとだけ頑張って片付けを

行いました。これで何とか布団を敷くスペースは確保できました。



資料の整理って、どういう切り口で行ったらいいか悩んじゃいますね。難しい。

物件単位に整理するか、用途単位に整理するか。各物件共通のものもあるし、札幌だけ共通とか

色々な想定ができるので、センスが問われます。



今のところ「各物件固有のもの」「融資に必要なもの」「その他」みたいな感じで分けていこうと

考えていますが、あまり上手に整理できる自信がありません。皆さんどうやって整理してますか?



あとは東京1棟目をモデルルーム化するための家具や家電の手配を行うべく、ちょっとだけ

家から抜け出してアパートへ行って、採寸を行いました。家から3分だとこういう時にいいですね。

多少体調が悪くても、すぐに様子を見に行くことができます。この安心感はたまりません。



こうやって書きだしてみると、一応休んだつもりではいるんですが、傍から見たら休んでいないと

思われても仕方ないくらい作業しているなあ・・・と反省。

でも今日は体調が昨日よりは良いので、一応快方には向かっているんだと思います。



日曜日は関東→札幌の大家会の勉強会兼懇親会がありますので、それまでに体調を元に戻します。

明日までしっかり家で静養して、日曜日に備えたいと思います。



本当は、身体を休めるより東京1棟目の営業をしたかったんですけどねー・・・・・・。

さすがにあきらめました。




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posted by ひろ* at 14:59 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月13日

入居審査通過。

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お昼時にお下品なお話で恐縮ですが・・・



下からピーピーが治るまでは会社に行かないことをお勧めすると言われ、今日も自宅療養です。

体調は少し復活してきましたし、トイレとマブダチだったのが普通のお友達くらいにまでは

ランクが下がってきたのですが、それでもやっぱり体調はあまりよくないです。



昨日の話です。

病院で点滴を打って、診察してもらって帰宅する途中に東京2棟目の管理会社さんから着信あり。

ちょっとしんどい状態だったけど、管理会社さんとあれば電話に出ないわけにはいきません。



話を聞いてみると、先日お申し込みをいただいた東京2棟目の事務所の保証会社様の審査が

無事にOKとなり、入居が確定しましたという話でした。やった!嬉しいお知らせでにんまり。

とはいえ、今までは2戸いっぺんに借りてくれていたので、部屋と部屋の間の仕切りがありません。

こいつを新規に作らなくてはならないし、エアコンも急いで購入してこなくてはなりません。



エアコンはネットで探して、管理会社さんに取り付けてもらうのが一番安かったので、そのプランで

さくさくっと発注。間仕切りの工事も管理会社さんにお願いすることにしました。



これで東京2棟目は入居率80%まで回復。あと一部屋です。頑張って埋めたいと思います。



体調があまり良くないので、本日も手短なブログですみません。

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posted by ひろ* at 12:55 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月12日

健康第一。

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本日はブログをお休みさせていただきます。

腸炎になってしまい、トイレとお友達したり点滴打ったりしてて大変でした。

今ようやく少し調子が良くなってきたので、ブログ毎日更新の目標を達成するために

中身のないこの記事を書いています・・・^^;



どんだけお金があっても、健康でなくては楽しく過ごせませんね。

皆様も風邪やウィルスなどに気を付けて、健康にお過ごしくださいませ。

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posted by ひろ* at 20:29 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする