2012年12月21日

申込キター!

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現在10位です。昨日は保険に関してあれこれご相談に動いておりました。

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札幌3棟目の空室に昨日申込がありました!

埋めなきゃいけないということで、気合を入れなおして札幌行きを確定させたりすると、

不思議とそれだけでも結果がついてきたりするもんですね。面白いものです。



今回、申込を入れてくれたのはいつもの営業さん。就職支援のNPO(?)的なものと仲が良く

一般の賃貸物件だとちょっと微妙な属性のお客様をいっぱい紹介してくれます。ちょうどよく

うちが受け皿になっている感じですね。



今回ご相談があった方は

・無職だが就職支援の為の家賃補助制度を使って、半年はちゃんと公的に家賃が守られる

・両親と折り合いが悪く、連帯保証人にはなってもらえない

・現在の家に住む際に保証会社を通したが、そこで軽く滞納事故を起こしたことがある

という方。そして無職なのに駐車場も一緒に借りたいというお話をされているそうです。



なんかもう、このくらいだったら「まあ普通だよねー」と思うようになってきている

自分がいるのが怖いです(苦笑)



管理会社さんと相談して、半年の間は家賃が保証されているということから、その期間に合わせた

定期借家契約を結び、その後どうするかは様子を見ながら判断しましょうということになりました。

あとは半年後の契約まき直しのタイミングで、保証会社さんを入れられるか検討したいということを

管理会社さんにお願いをしておきました。



とりあえず、個人的には少しでも年内に空室を埋めたいので、この申込はOKしたいと思ってます。

稼働率があがらないことには不動産賃貸業は儲けは得られません。家賃さえ払ってくれるならば

多少の属性に関しては目をつぶればいいと思っています。



あとは管理会社さんの判断にお任せすることになります。審査がうまく通過しますように。

これがうまく通れば、札幌3棟目はあと1室になります。埋めるぞー!

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posted by ひろ* at 06:10 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月20日

札幌行きを決める。

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現在12位です。12月は寄るのが来るのが早く、朝が来るのが遅いですね。

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年明け早々に札幌に飛ぶことにしました。目的は勿論札幌の空室を埋める為です。



ここしばらく、札幌は出てもすぐ埋まる状態が続いていたので、安心しておりました。

札幌にかける労力を東京や仙台に回していたところはあります。しかし世の中よくできてるもので

力を注がなくなるとすぐにサポるんですよね。なにがって、稼働率の話です。現在の空室の数は

札幌2棟目が1室、札幌3棟目が2室という著しくない状況。



そんな折、昨日管理会社さんからさらに残念な「札幌2棟目で退去予告あり」という連絡を受けて

本腰を入れて札幌を埋めないとまずいという危機感を抱くようになりました。



考えてみれば、今年はまだ札幌に2回しか行ってません。しかも1回は空室対策ではなく

普通に遊びに行っただけということでして。かなり長期間営業回りなどはしていないということに

なります。そりゃあ自分の物件の浸透度が少し落ちても仕方ないかもしれません。



今回の札幌行きで、物件周辺のエリアに対して改めてうちの物件の存在をきちんとアピールし

早々に空室を埋めてもらえるよう働きかけていきたいと思います。



今回は格安ツアーのチケットをあれこれ探して確保しましたところ、3泊4日でホテルもついて

24800円という値段で売ってるところがありました。うん、これは安い。飛行機の便が

選べないという制約があるだけで、こんなに安くなるとは!早速予約しました。ありがたい話です。



遠隔地と言えども、格安ツアーみたいなのは必ずあるはずなので、そういうのを上手に使って

コストをセーブしながら現地に行くようにすればいいのだと思います。物件情報が出たとか

そういう急ぎの時はこの手は通じませんが。



家賃3万円の部屋が4部屋空いたら、月々12万の損失です。サラリーマンのお給料から

12万差し引かれたら、生活はかなり辛いですよね。そう考えれば、多少の手間とお金を

かけてでも、さっさと埋めた方がいいに決まってます。12月のこの時期だと滞納リスクが

怖くないかって?まあ怖くないと言ったらウソになりますが、空室で悩むよりはマシです。

とにかく埋めることに注力していきたいと思います。



札幌行きは1/4から1/7まで。この期間でお暇な方がいれば是非お声掛けくださいませ。

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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月19日

忘年会をしてきました。

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現在11位です。昨日はさすがに帰ってきた後は速攻で寝てしまいました。

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昨日は大忘年会を主催してまいりました。自分でもびっくりの57名の大家さんや大家さん予備軍、

そしてそれをサポートする建築家の方や投資家よりの目線を持つ不動産業者の方、不動産とは

縁もゆかりもない飲み友達も含め、総勢57名でワイワイと会を催すことが出来ました。

ご参加いただいた皆様、本当にありがとうございました。



私はホスト役だったので、何とか全員と話をしようとこまごま動き回ってました。おかげさまで

全ての方と時間は短いながらもご挨拶ができ、満足なひとときでした。これだけ多くの方が

忘年会に来てくださるなんて、望外の喜びです。こういった皆様に支えられているからこそ、

毎日儲かりもしないブログを書き続けることが出来るんだろうし、賃貸経営もそれなりに何とか

死なずに続けることができているのだと思います。皆様に感謝申し上げます。



賃貸経営も決して楽ではない昨今、大家さん同士が手を取り合って協力しながら経営をしていき

皆で幸せになれればいいなと思っています。住居を提供する大家さん、その住居にお住まいいただく

入居者さん、それを斡旋する仲介業者さん、メンテナンスを受け持つリフォーム屋さん、

快適な住環境を維持する管理会社さん。そのすべてが幸せになることが、この業界全体を

良くしていくのだと感じています。この忘年会で、そういった経営の一助となる出会いが

あれば何よりだと思います。



これから物件を買う人や買ったばかりの人は、方法論が似ている先輩大家さんのお話をきく。

既にベテランの域に達している人は、さらなる進化を遂げる為に方法論が違う大家さんの話を

聞いたり、最近はじめた人に自分の体験を伝えながら過去を振り返って整理する。

業者ポジションの方は末永く双方幸せになれるようなサービスの提供を目指す。



来年以降もそういった場を作っていければいいなと思います。



最後に、今回ご参加いただいた方のうち、ブログ等のメディアやご自身の会社やサービスを

持っている方について、以下に感謝の気持ちを込めてご紹介をさせていただこうと思います。

(順不同)



夜の銀座と建築よろず相談ならこの方、夜銀おやじさん

http://ameblo.jp/bar-intheroom84/

地方超高利回りを推し進める実践派大家、埼玉スワローズさん

http://saitamaswallows.seesaa.net/

行動する大家さんの会のITの神、素人大家ブロガーさん

http://ameblo.jp/e-eigyo/

自転車で日本中を飲み歩くアパートオーナー、自転車通勤人さん

http://ameblo.jp/bicyclettesumida/

顔文字いっぱいのエンターテイメント系(?)ブロガー、大家太郎さん

http://ameblo.jp/ooya-taro77/

サラリーマンを卒業して第二の人生を歩き出そうとしている荻窪ケンさん

http://ameblo.jp/ogikubo-ken/

新築ラッシュで右側のクワドランドも近い(?)Oz...さん

http://ameblo.jp/oz777/

皆様ご存知!満室経営の指南役、尾嶋健信さん

http://ameblo.jp/ojimakentaro/

東京築古組のリーダー、川村龍平さん

http://blog.livedoor.jp/ryohei0220/

絶対に敵を作らないであろう究極の人格者、台湾大好きなくらたく106kさん

http://plaza.rakuten.co.jp/jpn5txk/

尖ったアパートならお任せ!一級建築士のビーフンデザイン進藤さん

http://be-fun.com/archives/category/blog

アジア太平洋大家の会の会長、東葛地域を愛するManachanさん

http://ameblo.jp/manachan2150/

吉祥寺近辺の中央線沿線でドミナント戦略を展開するドビーさん

http://georgeeast.blog60.fc2.com/

いつの間にかAOAスタッフになっていたおそうじのおじさん

http://ameblo.jp/yukio-35/

人の行く裏に道あり花の山、裏街道を驀進するプチ大家さん

http://ameblo.jp/petitr/

半端ないブログ更新率、ベスパとミニと格闘技のジョセフィーヌゆきさん

http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/

どこの執事か先生か!?気が利く教え上手なナイスガイ、横ちゃんさん

http://www.ooya.okiraku7.com/

いくつもの顔を持つWorldInvestors.TVの役員のMさん

http://www.worldinvestors.tv/

冷めても美味しいメロンパン!アルテリアベーカリー曙橋店の店長のはぎさん

http://tabelog.com/tokyo/A1309/A130903/13150685/

https://www.facebook.com/OECmelonpan

リストランテ ラ・バリック・トウキョウのオーナーの奥様、Mさん

http://tabelog.com/tokyo/A1309/A130905/13044652/

濃厚鶏そば晴壱のオーナー、Iさん

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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月18日

基本に立ち返る。

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現在11位です。12月は寄るのが来るのが早く、朝が来るのが遅いですね。

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現在、札幌の物件で空室になっているのは、札幌2棟目が1室と札幌3棟目が2室の合計3室。

札幌2棟目は放っておいてもエース営業マンが決めてくれるだろうとたかをくくっていますが

もう片方の札幌3棟目の2つのお部屋がちょっとまずいかなと言う気がしてきました。

両方とも10月から空いているので、けっこう空室期間が長引いています。



今空いているこの部屋は、両方とも購入後に手を入れているお部屋です。ですので、設備面は

特に大きな問題はないとみています。意外と綺麗に使って貰っているようで、ここまでの間で

何か不具合があったとは聞いておりませんし、原状回復もさほどお金はかかっていません。

そしてこの物件だけは内階段なので、雪の季節は逆に大きなアドバンテージを得られるはず。



それなのに埋まらないのはなぜか?

色々な要因はあると思いますが、私自身が札幌の空室に気持ちを向けられていないというのも

一つの原因になるのではないかと思っています。



6部屋ある空室(うち1室は退去予告)のうち、3部屋が東京。しかも東京の方がロットがでかい。

家賃に与えるインパクトや、近所だから手を付けやすいということを考えると、どうしても東京から

先に手を付けてしまいがちになります。



埋まらないと嘆く前に、やれることを全てやったのか?いや、全然やれていません。

営業回りもしていない。営業メールも出せていない。空室の飾り付けなどもできていない。

空室に対する愛情や気持ちがこもっていないんだと思います。



そのことを反省し、また札幌に気合を入れに行くことにしようと思います。

まずはあるものを使ってお部屋の飾り付けを行い、メールによる情報配信も再開します。

年明けには現地に行き、新年のあいさつも兼ねて営業回りをしてこようかなと考えております。

ちゃんとやるべきことをやらないと結果はついてきません。家賃を下げるのも一つの手だけど、

その前にやれることはあるはずです。そういうことをちゃんとこなしていくことがまずは必要かと。

初心に戻り、空室対策をしっかり行っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月17日

「見える化」する為の作業。

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現在12位です。今日から会社に復帰します。メールたまってそうだ・・・。

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昨日は選挙に投票に行った後、午前中は千葉の某有名な新築をやってる業者さんとお話をしました。

母うっちーさん、仲良しのK社のS社長ですよ!)

その足で池袋に移動し、午後は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

いずれもモチベーションをあげるには十分な会でした。来年どう動くか、方向性を決めるには

充分すぎる価値のある一日であったと思います。その辺は自分の中で一度整理して、またブログで

アウトプットしていこうと思います。



さて、週末ゆっくり休んで、体調はほぼ回復した感じです。とはいえまだお酒は控えています。

火曜日の忘年会で1週間ぶりのお酒解禁!といきたいところです。



土曜日は家で現在の状況の整理をしておりました。自分の持っている物件について、整理をしました

積算価格は現在どのくらいになっているのか?実勢価格で土地売りしようとしたらどのくらいの

価値があるのか?それぞれの物件の残債はどのくらいあるのか?などなど。計算してみないと

気づかないこともありますし、計算してみて改めて認識することもありました。



何事も、時々振り返って数字にしてみることは重要なんだなあと思います。感覚的にわかっている

こともありますが、実は数字にしてみるとその感覚とずれていたりすることって結構あります。

感覚を数値に落とし込んでいくことで、思わぬものが見えてくることがあるかもしれません。

(ちょっと前に流行った「見える化」ってやつに近いかも)

そういった効果を期待しながら、色々な作業をしていこうと思う今日この頃です。



今年の入居率なんかも、まめにメモしておけば良かったのに、全然していなかったので・・・

今週くらいに1年分まとめないといけないと思うと、ちょっと憂鬱になります(苦笑)

ま、準備が悪い自分が悪いので仕方ありませんけど。



あとは最近ちょっと手がかけられずにいる札幌物件の空室にも、もっと本気を出して空室対策を

やっていかなくてはならないと思い直しました。合計3室も空いているのに、東京にかまけて

あまり対策が取れていない自分がいます。いかんです。ちゃんとやります!



物件が増えると個々に対する空室対策が難しくなってくるなあということを実感すると共に

全て自分でやるだけでなく、うまく動いてくれる管理会社さんを見つけることも大事だなあと

思った今日この頃でした。あまりまとまりがないブログですが、本日はこんなところで。

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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする