2012年12月26日

キャンセル発生。

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現在10位です。本日ラスト忘年会。忘年会ラッシュで胃が疲れてますが、頑張ります。

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立て続けに申込が入った札幌3棟目ですが、残念ながらキャンセルが出てしまいました。無念。



二日連続で申し込みが来たうちの二日目の申込がダメになりました。理由はよくわかりません。

離婚されて一人暮らしをされる方で、保証会社さんの審査も通過しておりました。年内入居を

目指して話を進めてきていた案件で、管理会社さんも年末の押し迫ったこのタイミングで

頑張ってくださっていたのですが・・・。残念です。



管理会社さんからの連絡の中にあったのですが、この申込を入れてきた仲介業者さんは多少

いい加減なところがあるようで「ここの紹介のお客様は滞納率が高い」という旨のことを

ちらっと言っていました。だから、今回も保証会社さんの審査が通っているとはいえ、念のため

定期借家契約にしておこうかと思う、という方針になっていました。私も慎重であることについては

異論はありませんので、そのやり方で行きましょうとコメントさせていただいておりました。



図らずも、管理会社さんの懸念する「いい加減」というところが当たってしまった形です。

当たってほしくなかったんだけどなあ・・・(苦笑)



気を落としていても仕方がないことなので、また気持ちを切り替えて頑張りたいと思います。

札幌に行って営業するモチベーションになるってもんだ、と考えるしかないですね。これは。

キャンセルどころか内見もないという人に比べたら、状況は遥かにマシです。競争力はあると

思っているので、引き続き頑張ります。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月25日

法人を作りたい。

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現在10位です。昨日の夜は何とか嫁ちゃんと合流することができました。

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昨日は一日事務作業の予定でしたが、午前中いっぱい寝てしまったのであまり進みませんでした。

元々作ってあった東京1棟目の前回募集したお部屋の資料の手直しが完了したものの、もう一部屋の

資料作りがほぼ手つかず。うーん、いかんです。ちゃんとしなくては。



残念ながら、この週末は申込をいただくことはできませんでした。なかなか厳しい状態ですが、

何とかお正月休みまでにもう一部屋くらい埋めたいところです。



さて、1/4からの札幌行きの準備をぼちぼち進めています。

今回は空室対策や地元の方との交流は勿論のこととして、それ以外の目的として札幌で法人を

設立してこようということを考えております。当面は自分の物件の管理ということで、いくばくかの

管理費用をいただくような会社になるかと思います。



法人の設立の目的は2つ。

1つが税金対策として経費をより多く計上する為です。これはお馴染みかなという気はします。

自分の物件の経費が直接自分に入ってくるのではなく、この法人を通して振り込まれる形です。

もう1つの目的が札幌で実績を積んで、法人で札幌の物件に融資を引くためです。どちらかというと

こちらの方が本筋の目的になります。



法人の代表や役員構成をどうするか?

法人の本社をどうするか?

資本金はいくらにするか?

株式会社にするか、合同会社にするか?

法人名をどうするか?



考えるべきことはいっぱいあるものの、時間はギリギリです。悩ましい。



札幌から撤退するつもりは今のところありませんが、やっぱり金利の高い某銀行さんではなく

地元の低金利の銀行さんでやらないと旨味がありません。現在の札幌の地元金融機関さんは

地元の人以外に融資をしないのが主流ですので、地元の法人を作って活動の実績を作ることで

道が開けるのではないかと考えています。



当面は経費倒れになるのは間違いありませんが・・・数年先を見越しての投資と考えます。

できれば、個人で持っている札幌物件を借り換える形で、この法人に所有権を移転させるように

もっていきたいところです。個人での債務は極力減らしたいと考えています。

年末年始もその辺についてあれこれ考えてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 06:12 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月24日

内覧会って素晴らしい。

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現在11位です。今日はクリスマスイブですが、我が家は嫁ちゃんがお仕事なので何もなし。

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昨日は私の所有する東京1棟目と東京2棟目の内覧会を行いました。

関東→札幌の大家会のメンバーと、Facebookのお友達だけに軽く告知して実施しましたが

おかげさまで合計13名の方に来ていただき、色々と貴重なご意見を伺うことができました。



内覧会自体は、関東→札幌の大家会のメンバーとふとしたメールのやりとりをしている時に、

意外と「見てみたい」という人が多かったということ、東京1棟目を早々にかつ高い家賃で

埋めなくてはならないというミッションに対してプラスになるだろうと考えたこと、という

2点のポイントを踏まえ、実施してみました。



東京1棟目はこれまでに入居いただいたお客様が全て女性ということもありましたので、

「20代〜30代の独身女性で、経済的にはそこまで余裕がない年収300〜400万くらいの

 アルバイト/派遣社員」というターゲットに設定を定めて部屋の作りこみを行っております。

このくらいの年齢の女性向けに、かわいい小物を配置したりして部屋に入った時の印象を

より良いものにしようとしています。



また、部屋が14平米のワンルームということもあり、普通に内覧に来ると「狭いな〜」で

終わってしまう可能性が非常に高いだろうと考えました。そこで、部屋に家具や家電を事前に

配置しておき、こうやって生活すれば快適に過ごせますよというイメージを視覚的に表現することを

試みています。生活スタイル自体を提案する、といった具合でしょうか。



ただ、30代の男がせっせと飾り付けをしたところで、やっぱり女性の目線になりきれない部分が

あるのは仕方ありません。本当は嫁ちゃんに見てもらいたいところなんですが、今は転職先で

仕事がギューギューな状態ということもあり、なかなか見てもらえるチャンスもありません。

そこで、内覧会で女性目線での批評をしてもらおうと思ったわけです。



内覧会では、その目論み通り、あらゆる年代の女性にお部屋の評価をしてもらうことができました。



飾り付けや家具の選定、配置などについてはおおむね合格点をいただくことができました。

小物類は全部ダイソーで揃えたのですが、それも意外と評価が高かったです。ダイソー侮りがたし。

家具や家電は全て楽天で揃えました。家電は楽天上のリサイクルショップにて購入しました。

家具も楽天で一式チョイス。なかなかいい感じになりました。



参考までに今回購入したものをリンクしておきます。

※こちらから購入すると私に楽天スーパーポイントが入りますので、もしそういうのが嫌だったら

 お手数ですが楽天のサイトからご自身で検索してくださいませ。











全部足しても2万に満たない金額です。プラスして、冷蔵庫と洗濯機と電子レンジを買ったので

合計して5万弱くらいでしょうか。家賃1ヵ月分以下の投資と考えれば、悪くないと思います。



冷蔵庫は120リットルくらいのを配置したのですが、「料理するのにこのサイズは良い」という

意見と、「もう少し小さいサイズの方が部屋が広く見えるのでは」という両方の意見がありました。

何に力点を置くかだと思いますが、今後も120リットルくらいのものを準備しようかと思います。

キッチンが割とちゃんとしているので、料理できますよというアピールを重視していこうかと。



狭い部屋なので、収納がネックになることは重々承知しています。そこを回避するための作戦として

「棚をDIYでつける」という意見がありました。石膏ボードの下に下地が通っている場所にだけは

フックを付けてあるのですが、どうせなら補強の板をつけて、そこにもっとたくさんフックを

つけたり、ちょっとしたデッドスペースにもポールが通せるような補強をしてみてはどうか?

というご意見です。そういうDIYをこなせる自信があまりないのですが、効果はありそうなので

何とか頑張ってやってみようかなと思います。



あとはペアガラスであることなどをアピールして、省エネ・エコといったキーワードに敏感な

若いお客様を取り込むのもいいのではないかという意見がありました。

これは資料を改定するだけで簡単に実現できそうですので、取り入れたいと思います。



そんな感じで、東京1棟目についてはおおむね好評だったものの、内覧会を開催したおかげで

いくつかの課題が見つかりました。これらに対応していくこと、対応した上でそれに応じた

資料を作ってアピールしていくことを行って、早々に空室を埋めたいと思います。



私の中では東京1棟目を見てもらうことができたので、気分的には満足。

あとは東京2棟目を見ていただいたり、関東→札幌の大家会の会員さんの新築S造マンションを

見学させていただいたりして、懇親会→数名で二次会→一人で地元で三次会と飲んだくれました。



起きるのが遅くなっちゃったのでアレなのですが、今日は資料作りを頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 13:33 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月23日

新築内覧会に参加。

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現在11位です。昨日はビーフンデザインの進藤さんの物件内覧会と、狼旅団総帥の企画する

忘年会に行ってきました。両方とも濃いメンバーが揃っていて、楽しく過ごさせていただきました。

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携帯が故障していて代替機しかない為、写真のアップロードとかが非常に面倒くさいので

申し訳ないですが文字だけの記事でご勘弁ください。



昼間はビーフンデザインの進藤さんが企画する新築物件の完成内覧会。賃貸部分が3戸と

オーナーズルームが1戸の合計4戸からなる物件です。写真がないので、ビーフンさんの

ブログで雰囲気をつかんでいただければと思います。



この物件、拝見して真っ先に感じたのはエクステリアの雰囲気の良さ。

各戸の玄関の前に木製の引戸がついていて、4戸が共有の庭を持っているようなイメージです。

庭を囲んでコミュニケーションを取るアットホームな空気、バーベキューなどのパーティーを

気軽に開けるような作りになっています。木製のベンチもその雰囲気づくりに一役買っています。

プライベートな空間がほしければ、引戸を閉めて自分のスペースを確保できます。



その木製の引戸も良い雰囲気を出していて、真っ白な外観に程よいアクセントを添えています。

そしてシンボルツリー。今までの進藤さんの物件って、比較的「無機質」なものが多かったのですが

今回は石や木、樹木などをうまくあしらえて、「有機的」な空間が作られていました。交友関係の

広いオーナーさんの要望を反映したのかどうかはわかりませんが、個人的には今までの物件の中で

一番素敵な外観だったと思います。



ただ、その素敵な外観に対して、物件の内部はちょっと使い勝手の悪い間取りだなという印象を

持ちました。恐らくスペースの関係上仕方がなかったことなのだと思いますが、賃貸の3戸のうち

2戸が玄関を開けてすぐにキッチンという仕様。しかもそのうち1戸は玄関先に手洗いまで

ありまして・・・。それは風呂場にないと動線的に厳しいんじゃない?という印象を持ちました。



メゾネットタイプなので2階+ロフトという仕様で、内装も今回は真っ白ではなく木目が入って

個人的には良いアクセントと暖かみが出たなあという感想を抱きました。

部屋によっては「これはちょっと狭すぎじゃない?」と思うところもありましたが・・・

それもまた間取りの都合で仕方がないものだと思います。



しかも、おしゃれなデザイナーズということで若い女性もきっとターゲットに入っていると

思うのですが、それにも関わらずシャンドレではなく普通の手洗いというのは厳しいです。

一緒に見学して回った大家さんと関係ない女子が「あたしはここには住めない」と言っていたのが

印象に残りました。物件が人を選ぶ。進藤さんの物件はいつもそういうところはあるのですが、

前回のOz...さんの物件が普通に住めるなと思うくらい、尖った感じがするなあと思いました。



何となくですが、SOHO仕様で1階が仕事場、2階が住居という使い方をできる人であれば、

けっこうハマるんじゃないかと思いました。住所も世田谷ですし、箔がつくかな?なんて。

でも、その後の懇親会の時に、高校生の娘を持つ方から「最近の子は住所とかブランドとか

全然興味がなくて、費用対効果が高ければそれでいいのよ〜」という話を聞かされまして、

そんなもんなのねぇと思ってしまいました。。。



あと、相変わらずロフトへのはしごは鋭角でした(笑)



皆でワイワイと楽しむ空間。そんなコンセプトが良く伝わってくる物件だったと思います。

コンセプトに共感できる人であればハマるかな。あとはその魅力を仲介業者さんがどこまで

伝えてくれるか。そんなところではないかと思います。



懇親会も参加したかったのですが、狼旅団忘年会に既に参加表明していたので断念。

こちらはこちらで濃いメンバーと楽しく飲むことができて良かったです。わっしょい!



本日はひそやかに計画していた私の物件(東京1棟目、東京2棟目)の内覧会でございます。

そろそろ準備しなくちゃなので、この辺で〜。

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posted by ひろ* at 11:23 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月22日

2日連続で申込がキター!

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現在12位です。本日は天気が悪い中、デザイナーズ新築の内覧会と懇親会に参加予定です。

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一昨日に続き、昨日も札幌3棟目に申込が入りました!審査さえ通れば、これで満室確定です。

札幌がやばいと思ってあれこれはじめたものの、札幌3棟目に関しては結局営業する間もなく

満室になっちゃいました。ありがたいお話です。嬉しいなあ。



今回のお客様は離婚による転居とのことでした。性別は聞いておりませんが、このパターンだと

だいたい女性が単身で引っ越すことが多いような気がします(少なくともうちの物件では)。

札幌3棟目は外観が綺麗でバストイレ別ですから、女性に対するアピールはなかなか強いです。

定着率も札幌2棟目に比べると高いので、このまましばらく住んで貰えればいいなと思います。



保証会社さんも今回はつけられそうなので、一安心。まあ過去の経験則で言えば、中途半端に

保証会社さんがつくような属性だと、意外と滞納やトラブルを起こしたりするものですが・・・。

それでも金銭的な被害は最小限に抑えられるので、保証会社さんがOKの案件であれば基本的に

私もOKしちゃう方向で常に考えております。



仲介業者さんは全然知らない業者さんでした。管理会社さんのFAX営業がきっかけと思われます。

少しでも販路は広い方が良い結果を生みますね!こうやって自分の知らないところで、色々な方が

動いてくださることに感謝しなくてはなりません。



これで札幌は2棟目の1室を残すのみとなりました。とはいえ、その2棟目は1月半ばで

1件の退去予告を抱えているので、引き続き予断を許さない状況ではあります。残り少ないですが

何とか年内に満室にもっていきたい、という気持ちで頑張りたいと思います。

残りは札幌2棟目が1室と東京1棟目が1室、東京2棟目の事務所が1室。

退去予告のことを考えなければ、あと3室埋めればいいだけです。年内諦めずに頑張る!



年明けには札幌2棟目の営業をしてこようと思っています。1/4から1/7まで行く予定ですが、

まだその辺ってお正月モードが抜けきっていないという可能性もありそうですので、営業の

タイミングとしてどうなのかなーと思いつつ・・・。でも会社を休みやすい時期なので、

四の五の言ってられません。とにかく行って回ってきます。あとは決めてくれる仲介業者さんを

接待してきたりしたいところです。




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posted by ひろ* at 11:51 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする