仙台法人の帳簿確認と今年の目標達成率の確認。

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昨日は嫁ちゃんの実家で、義母と仙台の法人の帳簿の状況を確認しました。



１．義母から税理士さんに領収書や通帳のコピーを送ってもらう

２．各種書類を税理士さんが会計ソフトに打ち込み、データをExcelに出力してもらう

３．Excelを私のところに送ってもらうと共に不明点を洗い出してもらう

４．義母と私で不明点を確認すると共に、帳簿におかしな点がないか確認する



おおむねこんな流れで確認をしました。

個人の確定申告の時はここまで念入りにやらなかったのですが、法人の場合は義母も巻き込んで

役員報酬だのなんだのの話もありますし、個人で立て替え払いしたままで未清算のものとかも

整理して把握しておかないとまずいなということで、そのような動きを取りました。



資本金を入れた義母個人の通帳の情報を送ってなかったり、伝票の意味が違っていたり、

私が個人の口座から法人設立の際に行政書士さんに振り込んだ金額が漏れていたり・・・。

ほとんどこちらの情報提供ミスでしたが、中には税理士さんが二重に打ち込んでいる？ものもあり

やっぱりちゃんと見ないとダメなんだなあと痛感しました。

個人のやつも、今後はある程度目を通して、目立つ科目だけでもチェックしようと思います。



さて、そんなこんなでいよいよ２０１２年も終わりを迎えます。

年初に立てた目標に対し、どこまで達成できたかレビューしてみました。



【収益物件購入】

関東圏で１棟購入することを目標にします。

→関東圏で２棟、仙台で１棟購入できました。大幅に目標を越える成果を挙げられました。



【収益物件運営】

稼働率９５％を目指します。

→まだ計算していないけど、達成できたかできていないかは微妙なところです。

　前半戦は大丈夫だったのですが・・・まだ集計していないので、あとで見てみます。



【自宅】

賃貸併用住宅を建てることを目標にします。

→途中で失速しました。来年は仕切り直し。



【資格】

簿記２級の取得を目指します。

→こちらも未達成。来年は目標を改めようと思います。



一番大きな目標である関東進出が達成できたので、総論としては良い一年だったと思います。

来年の目標は本日考えて、明日のブログで予告しようと思います。




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動き回る一日。

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終日あれこれ動いていた一日。



新年会や勉強会の調整をしつつ、年賀状の印刷を実施。完了後に宅急便を受け取りってから

外出してこちらから仙台の嫁ちゃんの実家に衣類を送りました。買い物をしたり忘れ物を

会社まで取りに行ったりして、スーツをクリーニングに出したり。



不動産的な話だと、東京１棟目と東京２棟目に立ち寄って、お正月用の飾り付けを行いました。

いまどきの１００円ショップはすごいですね。かわいらしいお正月の飾り付けが山ほど売ってて

ほんの数百円で物件がお正月モードに変わってくれます。



東京２棟目はポストの上や門扉の上にちょっとした季節の飾り物を置いてあるのですが、

昨日行ってみると、こちらで置いてあった飾り付けのアイテムの他に、手作りの小さなウサギの

置物がちょこんと置いてありました。入居者の方が置いてくれたんだと思います。小学生のお子様が

いる家庭がありますから、たぶんそこなんじゃないかな？



今までは大家さんが放置プレイをしていた東京２棟目。私が購入して愛着を持って管理することで、

入居者様にとっても愛着の湧く建物になってくれたのかな？と勝手なことを想像しちゃいました。

本当にそうだったら、こんなに嬉しいことはないのですが。



その後帰宅し、札幌行きの準備として、現地での飲み会の設定などをしつつメール返信を実施。

結局、事務作業はあまりできなかったなあという印象です（汗）

仙台の嫁ちゃんの実家に戻ったら、その辺はしっかりやろうっと。どうせ予定もないし。



手短かつただの日記になってしまいましたが、そんなとこで仙台に出発する準備をしますので

今日はこの辺で。明日は仙台からブログを更新したいと思います。

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異動のご挨拶。

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サラリーマンは昨日で仕事納め。不動産賃貸業の自営業者としては、溜まった仕事をやっつける

良い機会。それがお正月ってなもんです。



東京１棟目、東京２棟目の物件資料作り、札幌行きの準備、札幌に作る法人の詳細の検討、

仙台の法人の今期決算に関する情報の整理、仙台でプチ滞納気味な入居者様へのお手紙作成、

１月中に一度フィリピンに飛ぼうと思っているので予約を取ること、個人の残りの領収書を

整理して分類すること、正月の飾り付けを物件にしてくること、大家直接募集のサイトに

自分の物件を登録してくること、などなど多岐にわたります。



これに加えて、年賀状を作ったり帰省の準備（荷造りやお土産購入）をしたり、買物をしたり

サラリーマンの会社に忘れてきたものを取りに行ったり、メロンパンを買いに行ったり、

やっと故障から帰ってきた携帯電話の再セットアップとさらに有効な使い方の研究など・・・

まさに師走！という感じで用事がたんまりと詰め込まれています。

やることがいっぱいありすぎて、何から手を付けていいやらわけがわかりません（苦笑）



そんな中、札幌物件の借入をしている某銀行さんの担当の方からメールが届きました。

年末のご挨拶となっておりましたが、どうやら転勤になったようです。某銀行の本店がある

某県の支店に異動になりました、ということでした。お世話になった方なので残念です。

札幌に行った際には手土産とか持っていったりしていたのですが・・・。



とか言いつつ、実は移動したことは知ってました。同じ銀行で借入をしている大家さん仲間から

その担当の方が数ヶ月前に異動になったと聞いていましたので。こっちへの挨拶は数ヶ月後かい！

とつっこみたくなる気持ちはぐっとこらえておきました（笑）



メールの締めくくりには「投資物件の買い増しなどのご要望がございましたらご相談下さい。」と

書いてありましたが、私の借入総額を考えると相談しても無理なんじゃないのかなー？とか。

相談していいなら相談しちゃいますよ？（笑）



年明けにはこの銀行とは別の銀行の札幌支店の担当の方に相談に乗ってもらうことになっています。

どうせサラリーマンの年収の○倍とかしか貸してくれない銀行さんですから、私の会社員としての

年収がぐっと上がらないことにはこれ以上は期待できません。そう考えると、あわよくば

どこかで借り換えちゃおうかなーとか思っているくらいなのですが・・・



ま、妄想ばかりしても仕方ありません。

今は目先の物件の満室経営にこだわっていこうと思います。現在５８部屋中５４部屋稼働中で、

空室が４部屋に退去予告が２部屋。このまま放っておいたら９０％を割り込んでしまいますから。

気合を入れて埋めていこうと思います。

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融資実行いただきました。

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昨日は午前半休をいただき、金銭消費契約を２つの金融機関さんと結んでまいりました。



いやー、年内に何とか東京３棟目が購入できそうです・・・という話だったら良かったのですが

今回の金銭消費契約はそういうものではなく、東京２棟目の大規模修繕の為の費用となります。

新規物件の購入まではまだまだ時間がかかりそうです。



今回の話は、東京２棟目の修繕をどうしようかな？と悩んでいたあたりから始まった話でした。

今までは札幌の物件しかなかったので、東京の金融機関さんで融資を引くなんてことは微塵も

考えたことはありませんでした。しかし今は東京にも２棟の賃貸物件を保有しているわけですから

地元企業として地銀さん、信金さん、信組さんに融資をお願いしても問題はないはずです。

融資取引は少額からスタートして、徐々に金額をあげていった方がいいという話もありましたので

試しに銀行さんに相談してみよう、と思ったのがことの始まりでした。



今までに融資の相談をしたことのある金融機関さんのうち、長い事相談に乗ってもらっている

信金さんや、東京１棟目に額は足りないながらも融資の内諾を出してくれた信組さん、

何を持っていっても積極的に相談に乗ってくれる信組さんの３行に相談したのですが、

どこも割と色よいお返事です。どの金融機関さんも提案してくるのは信用保証協会の保証つきの

融資であり、それに区の制度融資を絡めたものでした。なるほど、プロパーでやるよりも

金利も安くて取りっぱぐれもないということで、信用保証協会をつけるという作戦は実績作りには

とても有効なんだなということを理解しました。



そして相談した３行のうち、２行に融資申し込みをします。一つの金融機関さんでまとめずに

複数の金融機関さんに実行いただくことで、間口を広げようということを考えました。

保証協会さんにはその旨を伝え、そういう場合は両方の書類が揃ったら審査するから少し遅く

なるかもしれないですよという話を頂戴しましたが、複数行からの申込がNGということは

ありませんでした。



そして保証協会さんの面談を経て、晴れて融資確定。あっさりとしたものでした。

物件の融資もこのくらいあっさりいってくれればいいのに（笑）



そして昨日、片方の金融機関さんは「当日実行しますよ」と言っていたので、帰りに通帳を

記入してみたところ、無事に融資が実行されていることが確認できました。残高が増えてる〜。

ありがたやありがたや。



信金さん・信組さんとのお付き合いの仕方として、

１．積金をする

２．保証協会の保証つきで少額の融資を受ける（運転資金なり設備資金なり）

３．物件購入の融資を受ける

というステップを踏むことは有効であるということがわかりました。いや、３はまだ未体験だから

わからないですけど、少なくとも既存顧客かそうでないかという差は大きいものと思います。



今年から決算書も黒字にしていく予定です。

金融機関さんから優良な貸出先と見てもらえるよう、頑張っていきたいと思います。

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不動産業者さんは完全に年末モードに入ってしまっている模様です。

とはいえこちらは手を抜くわけにはいかないので、各物件ごとに整理してみます。



東京２棟目の管理会社さんは、定期的に募集状況のレポートを送ってきてくださいます。

昨日もそのレポートが来たのですが、内見数などは明らかにその傾向が見えてきています。

あまり著しくない状態です。とはいえ、坪単価の安さが光るせいか、問い合わせ自体はそれなりの

数をキープしながら推移しているようです。



東京２棟目はこのままの路線で成約に結び付くのを粘り強く待つのが吉かなと思います。

安ければそれなりに埋まるはずなので。あとは自分での営業もやっていかないといけないです。

今は管理会社さんが営業で回ってくれていますが、そこを自分でも動いてダブルの効果を

得なくてはならないと思います。



東京１棟目はそこまでこまめに情報提供はいただけないのですが、とりあえずこの１ヶ月の間は

内見はゼロという残念な結果になっています。問い合わせはエンドユーザさんからではなく、

業者さんからのものが多いとのこと。そして年末に向けて問い合わせが減ってきているという

傾向も残念ながら見えてきているようです。



東京１棟目は相場より高い家賃なのはわかっていますので、いかにして募集図面やネットの

キャッチコピーで目を惹かせるか、というところをより突き詰めていかなくてはなりません。

直接営業も効果があると思いますので、どこかで会社を休んで営業まわりをしたいところです。

そしてあまり効果がなければ、見切りをつけて家賃を下げる方向で考えなくてはなりません。



あとは札幌。札幌１棟目は満室なので良いとして、札幌２棟目と札幌３棟目ですね。

札幌２棟目はキーマンになってくれている営業マンと年明けに飲んできますので、ここで

ガッチリと掴んで案件を紹介してもらうしかないかと思います。管理会社さんのところにも

問い合わせはちらほらと来ているようですが、案内には結びついていないようです。



札幌３棟目は大家直接募集サイトで数件の反響を貰っていますが、残念ながら具体的な内見には

繋がっておりません。問い合わせはあるものの、その後なしのつぶてというパターンが多いです。

この辺をどうやって確率を引き上げていくかが今後の課題になるのかな？と感じます。そして

こちらもご多分に漏れず問い合わせの数は減っています。年末ですからねえ・・・。



諦めたらそこで試合終了（(C)安西先生）なので、まだあと２日の中で入居に結び付けられるか

しっかりと活動していきたいと思います。

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