現在１０位です。勝沼効果で体重が増えてしまいました（汗）。
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昨日は不動産賃貸業仲間の方からお誘いをいただき、その方が新築を建てた不動産業者さんの
勉強会に参加してまいりました。前々から噂には聞いていた会社だったのでどんな話になるかを
楽しみにしていたのですが、こりゃあガツンとひびきますね。自分が初心者だったらイチコロで
ここの会社さんで建てる！と思ったに違いありません（笑）
何しろ社長さんの知識が半端ないです。話の内容は適格で、税務や融資もしっかり考えられて
企画を練られています。
気になった点があるとすれば、将来の家賃下落リスクをどう織り込むか、という点に言及が
なかったことぐらいでしょうか。フルローンで３０年融資を引っ張る前提で話してましたから、
元本がなかなか減らないというデメリットがあります。また、元の利回りがそこまで高くないので
（とは言っても普通の新築に比べたら充分に高いです）、想定以上の家賃下落が起こった時に
持ちこたえられるのかという点は気になります。家賃下落すれば収益還元ベースの利回りは
下がりますから、売却時の価格も下がります。そこに元本が減っていないとなると、最悪は
持ち出して売却することになります。その辺をカバーするためには、立地を重視する必要が
あるのではないかという印象を持ちました。
とはいえ、とても面白い話であったことは間違いないと思います。ここまで中古中心にやってきた
自分としては、この辺で物件のポートフォリオを均一化したいという気持ちがありました。
新築を織り交ぜて安定的なキャッシュフローを得ることを視野に入れて動いておりましたので、
今回のような話で進めていくのは理にかなっていると感じました。早速社長と話をして、
個人面談という形で今後相談に乗ってもらうということでアポイントを取り付けました。
その後は懇親会。今回の勉強会は、ファイナンシャルアカデミーの卒業生の方がアレンジしてます。
ですので、当然ながらファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校に入学されていた方が
多数を占めました。私は無料説明会に参加したことはあるのですが、入学には至っておりません。
３０万の講座だとさすがに躊躇してしまいまして・・・。
初めて会う方が多く、それぞれ不動産投資の学校を受講してこれから物件を買うぞとか、１棟目を
買ったぞとか、そんな方がとても多く、新鮮な気持ちでお話をさせていただくことができました。
皆さんさすがによく勉強されています。すごいなー、不動産投資の学校。びっくりしました。
ちょっとだけ気になることがあったとすれば、「賃貸併用住宅」を企画されている人、ないしは
企画してみたいと思っている人が多かったこと。不動産投資の学校の中で推奨されていたのかな？
賃貸併用住宅は確かにメリットが大きいのですが、「３５年貸し続けられる」立地を選ばないと
後で苦しい思いをする可能性があります。３５年間にわたる投資となりますから、長期的な展望で
運営をしなくてはいけないと思います。残債もなかなか減りませんので、売りたくても売れません。
貸せばいいと言うかもしれませんが、自分の住むところはファミリー間取りで他は単身間取りです。
ファミリー間取りを4LDKなどで作ってしまえば、貸すのは難しくなるでしょう。金利が低いからって
利回りを低くするのも間違いだと思います。自分が貸した時にどれだけのキャッシュフローを
得られるか、ちゃんとシミュレーションする必要があると感じます。せっかくの賃貸併用住宅なのに
全部貸しても利回りは６％でキャッシュが残りません、なんて話では目も当てられません。
あとは、騒音や生活時間帯の違いなどの問題が発生する可能性もあります。単身とファミリーは
生活スタイルも違います。あとは立地によって、ファミリーに人気があるか単身に人気があるか
差がありますので、しっかりと確認しておく必要があるのではないでしょうか。
低金利で長く借りられて審査も緩いから賃貸併用という考え方をするのは好ましくないと思います。
ちゃんと考えている方であれば問題はないし、メリットも大きいことでしょう。その辺は一応
意識しておいた方がいいのではないかと思いました。
何にせよ、ご参加された皆様、お疲れ様でした。幹事のIさん、ありがとうございました。
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