看板やロゴの効能。

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どんな仕事であれ、最後にモノを言うのは「気合」だと思います。

気合と言うと言い方があまり良くないかもしれないので言い直すと、「気持ち」です。



気持ちがその事業に向いていれば、それなりに結果はついてくると思います。

気持ちが向いていない時はたいてい低迷します。不思議とそういう印象があります。

科学的な根拠は全くないんですけど、直感的にそんな感じがしています。



今月はサラリーマンのお仕事に気持ちが向いてしまっているので、不動産の調子はイマイチかなと。

空室をどんどん埋めないといけない時期なんですが・・・。もっと気持ちを入れていかないとです。

この週末は不動産関係でやるべきことをきちんと終わらせることに集中したいと思います。



そんな折、東京２棟目の看板デザインがそろそろあがってきそうだという話がありました。

いつもデザインを依頼している札幌のデザイナーさん。本当は現地を見てインスピレーションを

働かせたいので、遠隔地の仕事は請けてもらえません。こちらの場合は札幌１棟目と３棟目の

看板デザインをお願いしたり、ロゴマークを発注したりした縁もあり、無理を言って遠隔地の

物件の看板のデザインをしてもらっております。こちらからは動画を送り、それを見ながら

検討を進めてもらう形にしております。



東京１棟目はガルバリウム鋼板のメタリックな外壁にあわせたアルミの看板を発案していただき

とても満足のいくものでした。アパートの前に住んでいるおばちゃんが、設置された看板を見て

「素敵な看板がついたわね〜」と立ち話をしていたという話を、いきつけの居酒屋のマスターから

聞きました。さすがです。綺麗な看板がつけば、印象も良くなり定着率や入居率も向上するものと

思われます。外観は内覧に来る人の第一印象を決めるもの。とってはとても重要な要素です。



東京２棟目は前面がタイル張りになっていますので、前回とはまた違うテイストにしたいとのこと。

まだ実際の提案が来ていないのですが、とても楽しみです。



そこにお金かけなくてもいいんじゃない？と思われるかもしれませんが、会社のロゴとかを

発注して作ってもらうのって楽しいんですよ。テンションが上がってきます。

そういうところにお金を使うことでモチベーションがあがり、結果として賃貸経営に気持ちが

向いていくということを考えれば、決して悪くないことだと思います。業者さんに名刺を配る時も

「おしゃれな名刺ですね」とか言って貰えますしね。



そうやって賃貸経営に対するモチベーションをあげていくことで、きちんとした空室対策を

とろうという気持ちが芽生えてくるものと思います。気持ちが向けば、あとは時間の問題です。

非科学的な「気合」を信じて、ちゃんと物件に気持ちを向けて気合を入れていかなくては。




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修繕に求めること。

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本日はブログは手短な内容とさせていただきます。

サラリーマンの仕事を優先させないとまずいので、今日は怠けます。すみません。



札幌２棟目の中規模修繕（共用部鉄部サビ取り、補強、塗装、共用部スレート板交換など）を

企画しておりまして、つてを頼って安くやってもらえる業者さんに発注をかけました。

１０月後半に施工すると言ってたのですが、先日コジローさんに様子を見てきてもらったところ

まだ着手されていないようです。おーい、安いから多少は仕方ないけど、それはちょっと時間が

かかりすぎじゃないですかー？もう雪が降っちゃいますよー？



何回か電話してるんですけど、タイミングがあわずに話ができていません。

きっと何かしらの事情はあるんだろうと思うので、雪が降るまでに作業が済めばOKではありますが

そろそろ着手して貰いたいところだなあと思っています。



工事は何を優先させるかで選択する業者様を変えるべきだなあと感じます。

納期優先、費用優先、品質優先。どれにするの？というところを自分なりに整理してから

見積を取り、その業者さんは何ができるのかを把握することが大事かなと思います。

高かろう遅かろう悪かろうの業者さんは掴まないように気を付けましょう。

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夜の銀座で建築相談。

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現在１２位です。サラリーマンの仕事、少しだけ改善してきました（帰る時間の話です）。

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昨日は仕事をちょっと早めに抜け出すことができたので、夜銀おやじさんのところにお邪魔して

ここしばらくで悩んでいたことをあれこれと相談してきました。



直近で考えているのは東京２棟目の外壁などの大規模修繕。もう少しお金に余裕ができてから

対応しようかと思っていましたが、金融機関さんとのお付き合いを始めるために、区の制度を

活用して小口の融資を引いて施工してしまおうと思っています。

小口で信用保証協会を使えるレベルの内容なら、けっこうイケイケで融資してくれそうです。

勿論、保証協会の審査を通過することが大前提ではありますが。。。



管理会社さんからご提案いただいていた大規模修繕ですが、夜銀さんのところでも色々と

内容についてアドバイスをいただくことができました。見積項目や作業内容が各社によって

違ってくるから、簡単に比較できないんですよねえ。とにかく施主がきちんと工事内容を定義して

それをやってくれる見積を持ってきてね、という形で済ませるのがお互いに一番楽ちんな結果に

なるのかもしれないと思いました。



ともあれ、大規模修繕に関しては何とか筋道を立てることが出来そうです。

２０年超の汚れがこれでスッキリするといいのですが。この建物にはある程度の期間頑張って

働いてもらわなくちゃいけないので、しっかりお手入れしたいと思います。



夜銀さんには他にも東京２棟目のレンタル会議室化に関してあれこれと質問しちゃいました。

遠隔操作で暗証番号を変更できる鍵とかないですかねえと質問したら、鍵屋さんに電話して

確認していただいちゃいました。結果としては、いいものがなさそうということでしたので

どうやって無人運用するかはさらなる検討が必要ということになります。

やっぱり人間系を介さないとダメ？うーむ。



「いっそ、セルフリフォーム系の大家さんを集めて一部屋作っちゃえば？」とかすごいことを

言われたりもしましたが、案外面白いかもしれないですね。ユニットバスまで取り付けられる

セルフリフォームなんてそうそう経験できません（笑）



何にせよ、早く事務所も何らかの形で収益化をさせたいので、さっさと方策を考えようと思います。

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不労所得？

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毎日終電かそれを逃してタクシーかという状態なので、不動産活動がちっとも進みません。

進まないというのは言い訳で、頑張れば進められるはずなんだろうとは思うのですが・・・

どうしても目の前のことでいっぱいいっぱいになってしまっている感じはあります。



そんな感じで、あまり気持ちに余裕はないのですが、それでも不動産は待ってくれません。



東京２棟目のインターネット回線の導入工事日が決まったり、信組さんからまだ設備資金の融資に

必要な見積はそろわないのかと催促の電話が入ったり、積金してる信組さんから融資を検討する為に

必要な情報収集の連絡があったり、日本住宅被災調査センターの方から現地調査の日程調整をする

という連絡があったり、全賃の編集部から着信があったり（会議中で出られませんでした）。



こちらからも、コジローさんに現地確認をお願いしたり、札幌の管理会社さんに連絡をして

お部屋の退去状況の確認をしたり、なんだかんだでやらなくちゃいけないことはやっています。



・・・不労所得じゃなかったっけ？不動産って（汗）

今なら言えます。不労所得ではありません。でも他の仕事に比べたら作業量は少ないですので、

サラリーマンと兼任できるというメリットはあると思います。



今月は、土曜日は何か予定を入れて日曜は休養にする。そんなサイクルにしたいと思います。

そうでないと平日に処理しきれなかった課題が溜まる一方になってしまいそうなので・・・。



これだけで終わっちゃったら、なんとなく読みに来ていただいた方に申し訳が立たない気がするので

本日の豆知識コーナーを最後に。



広告料が高い地域で、お金をできるだけ保全する方法。



・仲介業者さんに対して、短期退去となった場合は広告料を返還してもらう取り決めを結ぶ。

・入居者さんに対して、２年以内の退去は違約金という特約をつける。



特に前者は、属性が今一つ良くない方を定期借家契約で受け入れる際に活用しています。

半年の定期借家契約として、再契約が出来なかった場合は広告料を返還してもらう形にしています。

札幌だと短期退去に伴う広告料変換は３ヶ月が相場ですが、他で受け入れない人を受け入れるので

その辺の猶予期間を長く見てもらっています。こうすることで、仲介業者さんも広告料を失いたくは

ないので、属性は微妙だけど人間的には大丈夫と思う人しか紹介しなくなります。



入居者さんに対する違約金は、状況によって「家賃を下げるから違約金の期間を４年にする特約」

などに応用してもいいかもしれませんね。どうせ今後は礼金なんか取れなくなるんだし、その辺で

リスクヘッジをしてもいいのではないかと思います。



さて、豆知識も書いたので、この辺でブログはおしまい。会社に行ってきます。

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退去させました。

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札幌物件は１０月末で３棟目の方を追い出したり、駐車場が空いたりと色々と動きがあります。

リフォームの話などもありますので、仕事中にこそっと抜け出して管理会社さんに電話しました。



まず、一番気になっていたのは札幌３棟目の契約解除。若い女の子で就職活動の為に引っ越しを

するという話で、大家直接募集のサイトから私のところに連絡が来たパターンでした。保証人が

パートのお母さんで本人が無職ということになるとなかなか厳しいので、半年の定期借家契約で

様子を見ていたのですが・・・数ヶ月経ったところから滞納をはじめちゃいました。



本人が真面目に頑張っているのなら、多少は長期的に見ていこうかと思っていたのですが、

「家賃は母に任せている」みたいなことを言い出します。母は母で「パートでお金に余裕がない」

「なぜ娘の家賃までこちらが払わなくてはならないのか」的なことを言いやがっちゃいました。



私、本人が真剣に生活を立て直して家賃を払うつもりがあるのなら、けっこう寛大なんです。

けど、最初から払う気がなかったり、常識を逸していると、意外と厳しく当たっちゃいます。

この方に関しては、定期借家契約が切れたらもう再契約はしないと心に決めたので、管理会社様には

改善が見られない限りは追い出して構わないという風に伝えておりました。



結局、昨日その顛末がどうだったかを確認したのですが、退去立会もせずに勝手に出て行った模様。

最後までふざけた話です。救いだったのは、お部屋は綺麗に使っていたというところでしょうか。

クリーニングだけで募集可能ということでした。そこだけは良かったです。

気を取り直して募集をかけていかなくてはなりません。



それ以外にも、駐車場募集についても話をしました。

札幌１棟目の駐車場、知らないうちに埋まっていたみたいです。前回と同じパターンだよ（苦笑）

昨日のブログを見て、関東→札幌の大家会の会員さんが「うちにあるのを貸しましょうか」という

ありがたい申し出をいただいたのですが、結局すぐに決まってしまったので、お気持ちだけ。



募集用の写真なども撮影しないといけません。その辺はコジローさんにお願いしました。

早く埋められるよう頑張ります。

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