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昨日は仕事中に仲介業者様から電話がかかってきました。先日、２件とも紹介するということで

息巻いていた営業マンです。２〜３日経ってるけど音沙汰がなかったので、どうなったの？と

こちらから電話しようと思っていたところでした。



２件のうち１件は残念ながら不調に終わったものの、もう１件は申込に持っていくことができた、

というありがたい連絡でした。いやー、めでたい！ほっとしました。



今回もいつものように保証人さんがいないパターンです。とはいえ、この方はご両親を若いうちに

亡くしてしまったという話であり、親子仲が悪いとかそういう理由ではありませんでした。

育ての親も既にこの世を去っているということです。



仲介業者さん曰く、とても丁寧な方なので接客している方も安心できるというお話でした。

直接会ったわけでもないし、丁寧な方だなと思った人に家賃を滞納されたことがありますので

過信はできませんが、それでも何となく少し安心してしまうのは私が甘いからでしょうか（苦笑）



多少の交渉ごととして、家電付プランなんだけど一部の家電は持ってるからその分家賃UPの額を

抑えさせてほしいとか、少しフリーレントを付けてほしいとか、そういう話はありました。

でもまあ、この時期に入居を決めてもらえるならそれもまた仕方ないかと思います。家電については

先日退去いただいたお部屋のものがまだ使える状態で残っているので、それを回そうかと思います。



基本的に、この営業さんが紹介してくる案件は今のところ大きなハズレはありません。滞納もないし

大問題も起こったことはないです。プチ滞納の人はいるけど、追っかけで支払ってくれてますから

今のところ問題はありません。定期的にお客様を連れてきてくれるので、こちらとしても末永く

お付き合いを続けたい営業マンの方であると思っています。



残る空室（退去予告を含む）は、札幌２棟目が１室、札幌３棟目が２室、東京１棟目が１室、

東京２棟目が２室で合計６室。稼働率９０％を割り込んでいる危機的な状況であります。

なんとか回復路線に持っていかないといけません。少しでも早く埋められるよう、こちらでも

考えうる努力を色々とやっていこうと思います。

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ネットで市場調査。

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現在１２位です。忘年会もそろそろ企画を練らないといけない時期ですね。

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東京１棟目の空室予定のお部屋について、管理会社さんに情報提供をお願いしておりましたが

このたびその結果が返ってまいりました。



退去が決まってからすぐに図面を公開して３週間程度が経っています。

現在の状況は、その３週間で問い合わせが１０件程度。しかも全部業者さんだそうです。

入居希望のお客様からの問い合わせはゼロ件とのことです。



うーん、それってダメじゃね？

いくら退去前だとはいえ、検索される件数が少なすぎる印象を受けます。



何が原因かを考えてみたいと思います。

まずネット検索をしてみます。



SUUMO　なし

アットホーム　なし

ホームズ　あり

ヤフー不動産　なし



・・・これはいかんのではないかと。大手を押さえないとうまくいかないと思います。



そしてネットを調べていると、面積や駅からの距離はうちの物件の方が有利ではあるものの

それよりも１万円近く安い新築物件があるのを発見！これは強力なライバルだと思います。

できれば家賃は下げたくないけど、下げないせいで問い合わせが少なくなり決まらないのも

本末転倒。管理会社さんは「１年前は即決で決まったので今回も大丈夫だと思います」とは

言っていたけど、本当にそうなのかは一度ヒアリングをする必要があるなと感じます。



空室にしておくくらいであれば、多少家賃を下げてでも埋めた方が長期的に見て得策です。

それは東京１棟目は長期的にホールドする予定があるから。短期で売却するなら家賃は下げずに

フリーレントなどで対応した方がいいんだとは思いますが、今回はそういう物件ではありません。



ライバルに対抗する為に、家賃を下げるか付加価値をつけるか。

今週中には方向性を出さなくてはならないと感じます。さて、どうしようかな・・・。

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水漏れへの対処。

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現在１３位です。サラリーマンの多忙モード、少なくとも１２月まで継続が確定しました。

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昨日も例によって帰宅が遅くなったのであまり不動産関係の作業は進みませんでしたが・・・

それでもやれることはできるだけやっつけました。気持ちを不動産に向けることができたのは

先日の勉強会で少しテンションをあげることができたからではないかと自分なりに分析してます。

やはり、たまにはそういった集まりに参加することは大事ですね。



最近の問題で頭が痛いのは、各物件の空室（退去予告も含む）と仙台１棟目の漏水疑惑です。

空室問題は見てわかるとおりの話なので、まあこれはこれで粛々と頑張るしかないのですが、

水漏れ疑惑についてはこちらで指示を出さなくてはならないことがいっぱいあるので大変です。



仙台１棟目の入居者様から、お風呂の蛇口をしっかり締めても水がポタポタと落ちてくる、

という連絡があったのが入居してしばらくしてからのこと。それは早く直さないとまずいねと

話をしていたのですが、先日義母が水道メーターをチェックすると、１ヶ月なのに通常の

２ヶ月分くらいに水道メーターが進んでいる、ということに気づいて大騒ぎに。



まず確認したのが、何を持って「通常」と言っているか。だって先月まで入居者様はいなくて

今月から入られているわけだから、何を基準として通常としているのかがわかっていません。

確認すると、元オーナーさんからこれまでの水道代の話を聞いていたようで、それと比較して

多いという話をしているということでした。なるほど、それなら比較元は理解できます。



次に、原因が何かを探る必要があります。

義母は「お風呂の蛇口が原因でしょ」と言っており、そのこと自体は私も同意するところです。

ただ、どうせ水道屋さんに来てもらうのであれば、他に原因がないかを調査することも大事です。

思い込みで決めてしまうと、良いことはありません。



本件は入居者様からの連絡があった際に、「お風呂関係はガス会社さん」と義母がカテゴライズして

プロパン業者さんにお願いしたとのこと。なるほど、これは良い判断だったかもしれません。

プロパン業者さんに連絡を取り、他に水漏れの箇所がないかを手配した水道屋さんに確認して

貰うようにお願いをしておいてほしい、と伝えました。



最後に保険の側面。今回のは経年劣化くさい気はするので、保険の適用があるかどうかは非常に

微妙な気はしていますが、それでもどう判断されるかはやってみないとわかりません。

仙台１棟目の保険をお願いしている代理店の方にメールを打って、症状を説明して保険の対象に

なるかどうかを確認していただくことにしました。経年劣化は保険は出ませんが、突発的な

事故であれば保険の対象になる可能性はあります。また、経年劣化が原因で発生する二次災害は

保険の対象となるので、もし床下が濡れていたりした場合は保険が出ることになると思われます。



考えられるだけの手はひとまず打ちました。義母は「こんなに修繕が出たら赤字じゃないの！」と

困っていましたが、そんな月もあるのが中古アパート経営ですから仕方ありません。打てる手を

最大限打って、損害の額と期間を最小限に抑える努力をすることが大事だと思います。




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メールと格闘する一日。

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昨日は、たまりにたまったメールの処理をしていました。



体調が悪くて昼までゴロゴロしていたのですが、ようやく午後になって頭痛が解消しましたので

まずはサラリーマンの仕事でどうしても週明けまでにやっつけたかった資料の作成に取り掛かり、

終わった後で不動産関係の仕事に取り掛かりました。



まずは仙台１棟目のことで義母に電話。



元オーナーズルームの入居が決まったのですが、そこが入った後の水道代のメーターの回りが

早すぎる、という相談をメールで受けていたので、その件のフォローで電話しました。

お風呂の蛇口から水がポタポタ垂れているという問題が前から発生しているので、そのせいで

水道代が高くなっている可能性が高いということ、ガス会社さんが水廻りに関しては動いてくれて

いるということを受け、まずはそのガス会社さんに水道屋さんを手配してもらってポタポタを止め

ついでに他に水漏れしている箇所がないか調査をお願いするように依頼しておきました。



あと、元オーナーズルームの住人の方が、屋根付自転車置場を作ろうとしていた場所にバイクと

自転車を１台ずつ置いているのが気になっているようでした。自転車置場が十分に確保できず、

共用部に無理やり置かれているので何とかしようと思っており、その候補として考えていた場所が

新たな入居者様に使われてしまっているという状態なので、何とか作戦を考えなくてはです。

どうやって自転車置場を確保したらいいか・・・。今後の課題です。



そうこうしているうちに、札幌２棟目の最寄りの仲介店舗の方から着信あり。

札幌２棟目の空きはあるか確認されたので、が空き予定も含めて２部屋あるよと回答すると

「ちょうどいいですね〜・・・２部屋とも紹介します。多分いけると思うんで、できれば

　部屋止めしてもらえません？」という嬉しいお言葉。でも部屋止めにはせず、１番手が

検討しているというトーンにしておきますよと回答しておきました。決まっておくれ！



その後、嫁ちゃんが仕事からあがるのを待ち伏せて、一緒に居酒屋でご飯を食べまして。

帰ってきてからまたメールとの格闘を再開。



コジローさんからの清掃報告に対する確認点をメールしたり、札幌の管理会社さんに見積の依頼を

かけたり、仙台１棟目の火災保険適用に関して代理店の方にメールしたり、税理士さんにあれこれと

質問や報告などをしたり、東京１棟目の管理会社さんに写真データの提供をお願いしたり、

東京２棟目の管理会社さんにレンタル会議室化に関して調査を依頼したり、大家直接募集のサイトに

掲載依頼をかけてみたり・・・けっこう色々頑張りました。やるべきことをしっかりとやって

早期に空室を埋めていかなくてはなりません。気合で頑張ります。

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勉強会に参加。

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現在１２位です。休日出勤こそしていないものの、家でサラリーマンの仕事の資料を作成中。

そのため更新が遅れましたが、ぽちくりは是非→



最近、サラリーマンの仕事が恐ろしい状態になっているので、不動産関係の勉強会や懇親会に

なかなか参加できずにおりました。昨日はどうにかお休みが取れましたので、前から予定していた

幸田信行さん主催のこじんまりと飲む大家の会に参加してきました。



家族を巻き込んで不動産投資を加速させているOさんご夫妻の息の合ったプレゼンテーション、

加藤隆さんによる目立つマイソクの作り方、そして目指せ！金持ちリーマンこと増田さんの

デトロイト不動産投資に関するセミナーの３本立て。どれも含蓄のあるお話でした。



家族を巻き込むというテーマについて、うちはどうなのか？

嫁ちゃんはあまり巻き込めていませんが、義母はかなりの巻き込みっぷりで進めています。

最近は修繕の発注くらいは自分でやってしまうくらいになっています。こんなに大変だとは

思わなかったわ、と言われることもありますので、早くそれに報いられるくらいの役員報酬を

稼げるようになりたいところです。



マイソクの作り方については、そろそろ札幌２棟目のマイソクを刷新した方がいいのかなと

改めて思うようになりました。最近はスーパー営業マンの個人技に頼りきりになっていますので

彼がもし会社を辞めたり別の店舗に移動になった時に赤信号がともってしまうリスクを伴います。

今のうちに第二・第三の営業マンを見つけておかなくてはいけないです。そのためにはアピールする

資料をきちんと作っておくことが大事かなと感じます。そのために、今回の知識をうまく活用して

次なる資料を作り上げていくことが大事かなと思いました。



海外不動産はどうか？

私は今年３棟購入しているので、自己資金はカツカツ状態です。

この状況で海外不動産の何が出来るかと言えば・・・恐らく何もできません（笑）



ただ、法整備がしっかりしていることから、あとは現地の需給バランスやエリアリスクなどが

ちゃんと見極められるのであれば、購入も面白いのかもしれないとは感じました。信頼できる

パートナーを見つけることもかなり重要と思います。



私が札幌で何とか生きながらえられているのも、管理会社さんや報告ネットさん、コジローさん、

営業マンとのコミュニケーションが取れて、現地での対応をしっかりやってもらえるからです。

私自身が何かに秀でているわけではなく、仲間の力で成り立っている状況だと思っています。



デトロイトだろうがどこだろうが、そういう状況がしっかり作れること。

信頼できるパートナーを見つけることにより、どんな場所でもビジネスは成功できる。

そういうことなのではないかと思いながら、話を聞いていました。



その後の懇親会では、多少風邪気味なのにしっかり飲み食いして、二次会まで突撃。

家に帰ってから薬を飲んで寝たものの、まだのどの痛みが残っています。

サラリーマンの仕事がかなり重要な時期なので、健康管理に気を付けて体調を維持しなくては。

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