2012年11月20日

やっぱり契約と話が違った!

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先日ブログにて書いた仙台1棟目の入居申込書に虚偽があった可能性がある件、この会社を

仲介した業者さんから昨日連絡がありました。結果としては、やはり虚偽の入居申込をしていた、

ということが明らかになったそうです。



実態としては、社長が出張時に泊まる用途もあるので、まったくもってハズレというわけでは

ないのですが、それ以外に担当部長の出張時の宿泊先としても利用されているということ。

あわせて、仙台の従業員の寮としても利用されているという説明があったようです。



まあ、自分で「寮」って言っちゃったんだから、そりゃあ素直に話すしかないでしょうねえ。

仲介業者さん曰く、申込書を偽ったのは、正直に書いて申込をしたら審査落ちばかりになってしまい

このままでは通らないということで虚偽の申込をしたという事情があるようだという話でした。



寮の形式での申込って、復興支援関係とかでもけっこうあるはずなんですけどねえ・・・。

何でそこまで通らなかったんだろう?ということを考えるとこのまま入居いただくこと自体が

実はリスクなのではないかという考え方ができないこともありません。



しかし、素人考えながら、この会社だけが通らなかった理由は何となく類推できます。

(申込で知りえた情報は守秘義務があると思っていますので、その解はブログには書きません)

多分業績とかそういう問題ではないだろうと思います。現に保証会社の審査は「社長の住居」と

した場合(=今回の申込内容)はちゃんと通過しているわけですから。そう考えた場合、

継続して入居いただくこと自体は問題はないことだと思っています。



ただ、寮としての利用を認めるのであれば、いくつか条件は付けないといけないと思います。



まず、通常使用に比べて経年劣化が早くなる可能性が高いので、原状回復時の借主負担割合を

多くする必要があると思います。本当は東京ルールの早見表を使って、どの項目は借主負担という

部分をはっきりさせる必要があると思いますが、そこまで作る余力はありません。また、通常利用と

少し違う形態なので、既存の「この部位は」という考え方は今一つマッチしない気がしています。



そこで「経年劣化かどうかを問わず、原状回復見積の8割を借主が負担する」という覚書を結ぶよう

提案することにしてはどうかと思っています。経年劣化の速度が通常よりかなり早いものになると

予想されるので、そのリスクを借主に転嫁することが必要かと思います。

ただ、相手が開き直って裁判になった場合にこの特約が有効かは怪しいというリスクはありますが。



次に、敷金を1〜2ヶ月増やしてもらうつもりです。これも前に記述した経年劣化のリスクに対する

補填としての措置です。最悪、この会社さんが夜逃げしたとしても、敷金がこれだけあれば

最低限の回復の足しにはなるかと思います。寮ということは、ある意味業務利用に近いものがあると

考えられますので、店舗のように多めに敷金を預かること自体は問題ないのではないかと思います。



そしてこれに加え、名古屋大家塾のひろ塾長からコメントでご指摘いただいた内容である

「火災保険の契約見直し」「保証会社の審査やり直し」の2点が必要になるかと思います。



火災保険には「誰が住んでいる家で、誰に対する保険なのか」ということが明記されているとか。

そこに記載のない人が保険の対象となる事故を起こした場合に、保険金が請求できないという

リスクがあるのではないかという話でした。それは早急に確認しなくてはいけないです。



保証会社も同様で、法人として借りることに対する家賃保証とはなっているものの、それが本当に

他の社員やアルバイトが使っている時も有効なのかという点は確認が必要と言う話でした。



こうやってブログの記事に対して色々なアドバイスをいただけることは本当にうれしいです。

一人でやっていたら、保証会社さんや保険会社さんに対するフォローなどが抜け落ちていたかも

しれません。だから同じように私もそれらの情報をシェアして、誰かの役に立てるように

記事にしていこうと思った次第です。



いずれにせよ、本日この後仲介業者さんに上記の条件をぶつけて、動いていただこうと思います。

もう一度募集をするのはしんどいので、できればこれらの条件でそのまま今の借主さんが利用を

続けてくれればいいなと考えます。とはいえ、保証会社さんの対応次第ではそれも叶わぬ話に

なってしまうかもしれません。できればこのタイミングで空室は増やしたくないなあ・・・。

せめて東京2棟目の店舗が埋まってからにしてほしい、などと思ってしまいます。




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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月19日

読書のススメ。

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昨日はTOEICを受けた後、銀行さんに持ち込む資料や税理士さんに提出する資料の作成をしようと

思っていたのですが、家庭の事情で仕事場まで嫁ちゃんを迎えに行ったりする必要が出てきた為

それらの仕事は結局夜中に対応することになりましたとさ。ちゃんちゃん。



そんなわけで、TOEIC終了から嫁ちゃんの仕事が終わるまでの間は読書タイムになりました。

ゆっくりと時間をとることができたので、3冊くらい読むことができました。有意義な時間です。



不動産関係の本、ビジネスの本、あとは地域情報に関する本。主にこういうジャンルのものを

読んだりしています。地域情報は自分の物件の隠れた売りを見つけるのに結構有効なんですよ。

歴史的な資産とか観光ガイドに出ているような場所とかって、意外と知らないことが多いです。

新旧の地図を比較しながら散歩コースを提案する本なんかも、過去のその場所の地理がわかるので

地味に不動産には役に立ちます。



それと、今後どの地域が盛り上がるかという情報収集にも役に立ちます。先を読んで物件購入地域を

見極めていく必要があります。これから衰退する地域に物件を購入してはいけないと言うつもりは

さらさらないのですが、条件を厳しめに見るなどの措置は講じて然るべきだと考えます。



そんなわけで、昨日読んだ本の中でちょっと面白かった本をご紹介。

山手線に新駅ができる本当の理由]という本です。







肝心の新駅の経済効果などに関しては、筆者の方の「こう進めば」という仮定のもとの話なので

実際に計画が見えてきたときにならないとわからないなと感じました。ただ、この本の中にある

行政から指定されている特区の話などは、意識しておいてもいいのではないかと感じました。



新駅ができるときのタイプの話は納得しました。請願駅もあれば、ライバルに対抗するために

作る駅もあり、再開発で作られる駅もある。でも実は駅は増やしたくないというのが鉄道各社の

本音で、その理由はダイヤを作り直したりする手間や運行時間が長くなるという点があるとのこと。

駅は増えたほうが利便性があがると思っていたので、そうでもないということが意外でした。



本の概要はこちらのサイトでけっこう詳しく書いてあるので、興味があればご一読ください。



本は新書なら1000円未満、高くてもせいぜい3000円程度までで購入できます。

費用対効果は抜群。一昔前だったら情報商材でしか手に入らないような内容まで、本という形で

公開されています。これじゃ情報商材を買った人ががっかりするんじゃないかと思うくらいです。

こういうブログをご覧になっている方は既に本の有用性は理解されているものと思いますが、

あまり意識されていない方がいましたら、是非本を読みましょう。面白いですよ。




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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月18日

金銭感覚。

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不動産がある程度軌道に乗ってくると、金銭感覚がずれてきます。

不動産を購入する前は、100万円と言うのはとてつもない大金だと思っていました。

ボーナスが出ただけで狂喜乱舞って感じだったし、貯金するのもなかなか大変でした。



不動産を購入していくと、100万というお金はそれほど大金に思えなくなってきます。

300万の戸建とか見たら「安い!」と思ってしまうし、そのくらいの金額であれば、頑張れば

金策できてしまうという環境になってきます。



毎月数十万単位のキャッシュフローが手元に残るわけですし、それを数ヶ月貯めればすぐ100万、

とか(机上の計算では)思ってしまうようになります。

※実際はそんな簡単にはいかないわけですが。



不動産の話だけならこれでも構わないと思いますが、これがそのまま日常生活にまで適用されると

非常に危険だと思います。100万って、サラリーマンの給料でなかなか簡単に得られるものでは

ありませんので、それが当たり前のようにある生活だと思ってしまうと、必然的に生活レベルが

無駄に高くなってしまいます。結果、本来であれば使う必要がないお金まで使ってしまい、

いざ不動産側で大規模修繕などのピンチが訪れた際に厳しい状況になってしまう可能性があります。



先日、不動産や人生の先輩にあたる方と飲んでいた時に、その方が何気なく言ったことが

「いかにして常識的な金銭感覚を保つかが不動産で失敗しない秘訣だよ」でした。

確かにそうかもしれません。何となく染み入りました。無駄遣いしても生活レベルをあげても

構わないといえば構わないのですが、それに見合った金融資産は手元に残しておかないと

結果として厳しい状況に追いやられてしまうような気がします。



サラリーマンをリタイヤすれば、キャッシュフローで生活をしなくてはなりません。

今と同じ生活レベルを維持しようとしたら、給料と同じだけのキャッシュフローを生活費として

消費しなくてはならなくなります。サラリーマンの時と比べて、その分だけ無駄遣いをしているのと

同じです。ビジネスでその分稼ぐと言うことであれば、それはそれでいいのかもしれませんが

単純に辞めてボーっとするだけであれば、それなりの準備(金融資産や大規模修繕など)をせずに

辞めるべきではないと考えます。勿論、準備をして万全であれば辞めても構わないと思いますが。



私はサラリーマンの仕事もまだそれなりに楽しんでいますし、キャッシュフローも充分には

出ていません。そう考えれば、今すぐ辞めるという選択肢はあり得ないです。少なくとも40歳に

なるまでは普通にサラリーマンとして働き、その属性も活かしながら物件を増やしていきます。

そして金融資産を厚くしつつ、物件を入れ替えて資産の安定化を図ることに取り組んでいきます。

本当に辞めていいのはしっかりと準備をしてからだと思います。



勢いで辞めるのは良くない!と思う今日この頃。何となく先輩投資家の含蓄のある金言から

思うところがあったのでブログネタにさせていただきました。

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posted by ひろ* at 10:43 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月17日

まずは「既存取引先」になること。

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ブログ経由でも何名かから連絡いただいておりますので、この週末には返信させていただきます。

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昨日は会社に行く前に、お付き合いのある信組さんに立ち寄ってきました。

目的は東京2棟目の大規模修繕の費用の融資依頼です。



信金さんや信組さんは、いきなり大きな額を融資することには躊躇してしまいがちです。

そりゃあ属性や資産背景がいい人なら、いきなりでもどんどん出るかもしれませんが・・・

私はどちらもイマイチです。決算書は減価償却が取れすぎて赤字、金融資産は立て続けに購入を

進めてきたのでスッカラカンという状態ですので、金融機関さんも悩んでしまいます。しかも

地元と違う札幌に物件を持っているというのも足かせの一つです。



そんな私が融資を得る為には、金融機関さんとの事前のお付き合いがとても大事になります。

信金さんや信組さんは資金の市場調達金利が高いので、積金などで資金を集めることが重要です。

だから私はお付き合いしたい信金さんには積金をして、お客様として認識してもらうことを

関係づくりの第一歩として行うようにしています。



ここからさらに一歩進み、少額の資金を信用保証協会の保証付きで融資をしてもらいます。

信用保証協会での融資であれば、貸し倒れした時のリスクを金融機関さんは最小限に抑えられます。

しかも物件融資のような大きな額ではなく、修繕の数百万から始めるということになりますので

行内の稟議書も書きやすいという話になります。そして返済の実績ができれば、この人はちゃんと

返してくれるお客様だという認識になりますので、次の融資が引き出しやすくなります。



というわけで、資金調達をさせていただくことにしました。このやり方だと金融機関さんも

貸しやすいようで、お付き合いのある信組さんにこの流れで話をしたところ、その後頻繁に

「いつ頃融資を持ち込んで貰えますか?」と電話が来るようになりました(笑)



私としては、同じ手法でいくつもの金融機関さんの既存取引先になりたいと考えています。

ですので、修繕の見積もできるだけ細かく分けてもらうようにしました。1回で済む工事も

意味合いが似ているもの同士で分けて、複数の鏡を作って複数の金融機関さんに持ち込む作戦です。



頻繁に電話をしてくる信組さんに、まずは昨日持ち込んでみました。

信組さんは親切で、本来ならこちらで取得しなくてはならない納税証明など諸々の公的書類も

代わりに取ってきてくれるというお話です。とてもありがたい。フットワークが軽いですね。

保証協会の利用が初めての場合、面談が設定されるというお話でした。その面談が終われば、

それなりにさらっと審査結果が出てくる模様です。首尾よく融資が通ればいいなと思います。



借りる必要がないお金でも、先を見越して借りておく。

長期的に考えるなら重要な戦略ではないかと思います。

この作戦で、いくつか目星をつけている金融機関さんと取引を開始したいと思っています。

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posted by ひろ* at 12:12 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月16日

契約と話が違う!

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先日より問題となっていた仙台2棟目の水道料金が跳ね上がっている話について、引き続き

調査を進めてもらっていましたが、その中でとんでもない事実が浮かび上がってきました。



先日契約開始となった元オーナーズルーム、どうも契約者と違う人が住んでいるようなんです。



その結論に至った経緯をご説明します。



仙台1棟目の水道代はオーナーが物件1棟分の水道代を一括で払うパターンです。

単身部分は水道代を定額にして事務手続きを簡略化しておりまして、元オーナーズルームも

そうしようと思っていたのですが、家族構成によって水道代が変わることから、いくらの定額に

落ち着かせればいいかが悩ましいところでした。仲介業者さんとも相談して、オーナーが毎月

検針して水道代を計算し、請求する方式でいこうという話になりました。



そんなわけで、今月の請求を確定させようと義母が現地に行ってメーターを見てきたのですが

とにかく異常な量の水道の使用量になっていました。過去に元オーナーが入っていた頃の

水道代なども聞いていたのですが、それに比べてもかなり多い。2倍以上の消費量となっています。



今回入居された方は、とある法人の社長夫妻と聞いています。子供はいなかったので、家族構成から

考えると異常な量の消費です。よほど奥様がしずかちゃんみたいに一日何回もお風呂に入ってるとか

そういうことでもない限りはこれはおかしい。考えられる可能性で一番高いのは漏水です。

風呂の蛇口から水がポタポタ垂れているという話もありました。それが原因で水道代が高いのか

それともそれ以外に漏水している箇所があるのか。もし仮に漏水だとすれば、水道局に行って減免の

申請をしてこなくちゃいけないし、修繕にもお金がかかるし、建物は傷むし。。。

全くいいことがありません。



とりあえず事実を調査しなくてはいけないということで、義母にお付き合いのある業者さんに

調査をお願いするように頼みました。義母はお風呂関係ということで、プロパンガスの会社さんに

調査を依頼したそうです。先日都市ガスからプロパンに切り替えた際に、風呂桶もあれこれと

診ていただいた経験があるからそちらに頼んだとか。結果としてはこれが正解に繋がります。



プロパンガスの会社さんから、水漏れに関しての調査の段取りなどを進めてもらっていくうちに

思わぬ事実が浮かび上がってきます。プロパンガスの担当の方がこちらに報告してきたことは・・・



「ガス代も異常な値段になっています。二人暮らしでこんなに使うはずがないです。」



ん?水道代もガス代も2人暮らしにしては異常な数値だということですか?

こちらもガスメーターまで見るという発想はなかったです。さすがプロパンガス屋さん。

・・・そうなると水道の問題だけではなさそうです。

あまり考えたくはないですが、契約書の2人ではなく、別な人がたくさん住んでいるということ?



更にしばらくして、プロパンガスの会社さんから新しい事実の連絡が。

水道がポタポタ垂れる件で現地に行くと、若い男性2名がそこにいたそうなんです。

まず男性2人ってのがそもそもおかしい。契約書には夫婦って書いてありましたから。



そして決定的な事実がプロパンガスの会社さんから伝えられました。

今回の騒動の元になっているお部屋は法人の社長さんご夫妻が住むことになっていますが、

契約自体はその社長さんが経営している法人との契約となっています。法人契約なので、

法人側にも担当窓口があります。その窓口担当の方とプロパン会社の方が調整の為直接電話で

やりとりをしていたのですが・・・ふとした会話の中でぽろっと漏れた言葉が・・・



「あの寮ですけど」



寮!今この人寮って言ったよ!

あわてて言い直したらしいですが、一度言ってしまったことはもう覆りませんよ〜。

これで全て合点がいきました。社長が住むと言いながら社員寮にしていたということですね。



ガス会社さんからその話が義母に報告され、義母から私のところに伝わってきました。

水漏れでなくて良かったと思う気持ちと、嘘をついて契約するその姿勢が気に入らないと言う

不愉快な気持ちとが半々で非常に複雑な気分になりました・・・。



早速仲介業者さんにその話を伝えると、焦った様子で「すぐ事実確認します」とのこと。

見抜けなかったことに対して謝られておりましたが、私としては仕方ないことと思います。

こちらとしては、相場より高い家賃で借りていただいていることもあるので、事を荒立てるつもりは

全くないこと、ただそうやって嘘をつくということは普通なら断られると思うような利用方法だと

いうことになりますので、複数人が使うことによる経年劣化以上の設備の摩耗を想定し、敷金を

追加でもう1ヶ月ほど受領しておきたいこと、自転車置場にその人数分全員置かれても困るので、

そこのところを何らかのルールを取り決めたいこと、などをコメントしておきました。



これでほぼ設備の可能性はゼロになったと思いますが、万が一ということもあります。

どちらにしても、今月末に配管の洗浄をやる予定ですので、その際に水栓を止めてメーターを

チェックしてもらい、漏水がないことを改めて確認して貰おうと思っています。



賃貸経営をやっていると、色々なことがありますね。

でもやっぱり嘘は良くないですよ。ウソをつくなら絶対にばれないようについてほしいものです。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(11) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする