新築と賃貸併用住宅。

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昨日は不動産賃貸業仲間の方からお誘いをいただき、その方が新築を建てた不動産業者さんの

勉強会に参加してまいりました。前々から噂には聞いていた会社だったのでどんな話になるかを

楽しみにしていたのですが、こりゃあガツンとひびきますね。自分が初心者だったらイチコロで

ここの会社さんで建てる！と思ったに違いありません（笑）



何しろ社長さんの知識が半端ないです。話の内容は適格で、税務や融資もしっかり考えられて

企画を練られています。



気になった点があるとすれば、将来の家賃下落リスクをどう織り込むか、という点に言及が

なかったことぐらいでしょうか。フルローンで３０年融資を引っ張る前提で話してましたから、

元本がなかなか減らないというデメリットがあります。また、元の利回りがそこまで高くないので

（とは言っても普通の新築に比べたら充分に高いです）、想定以上の家賃下落が起こった時に

持ちこたえられるのかという点は気になります。家賃下落すれば収益還元ベースの利回りは

下がりますから、売却時の価格も下がります。そこに元本が減っていないとなると、最悪は

持ち出して売却することになります。その辺をカバーするためには、立地を重視する必要が

あるのではないかという印象を持ちました。



とはいえ、とても面白い話であったことは間違いないと思います。ここまで中古中心にやってきた

自分としては、この辺で物件のポートフォリオを均一化したいという気持ちがありました。

新築を織り交ぜて安定的なキャッシュフローを得ることを視野に入れて動いておりましたので、

今回のような話で進めていくのは理にかなっていると感じました。早速社長と話をして、

個人面談という形で今後相談に乗ってもらうということでアポイントを取り付けました。



その後は懇親会。今回の勉強会は、ファイナンシャルアカデミーの卒業生の方がアレンジしてます。

ですので、当然ながらファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校に入学されていた方が

多数を占めました。私は無料説明会に参加したことはあるのですが、入学には至っておりません。

３０万の講座だとさすがに躊躇してしまいまして・・・。



初めて会う方が多く、それぞれ不動産投資の学校を受講してこれから物件を買うぞとか、１棟目を

買ったぞとか、そんな方がとても多く、新鮮な気持ちでお話をさせていただくことができました。

皆さんさすがによく勉強されています。すごいなー、不動産投資の学校。びっくりしました。



ちょっとだけ気になることがあったとすれば、「賃貸併用住宅」を企画されている人、ないしは

企画してみたいと思っている人が多かったこと。不動産投資の学校の中で推奨されていたのかな？

賃貸併用住宅は確かにメリットが大きいのですが、「３５年貸し続けられる」立地を選ばないと

後で苦しい思いをする可能性があります。３５年間にわたる投資となりますから、長期的な展望で

運営をしなくてはいけないと思います。残債もなかなか減りませんので、売りたくても売れません。



貸せばいいと言うかもしれませんが、自分の住むところはファミリー間取りで他は単身間取りです。

ファミリー間取りを4LDKなどで作ってしまえば、貸すのは難しくなるでしょう。金利が低いからって

利回りを低くするのも間違いだと思います。自分が貸した時にどれだけのキャッシュフローを

得られるか、ちゃんとシミュレーションする必要があると感じます。せっかくの賃貸併用住宅なのに

全部貸しても利回りは６％でキャッシュが残りません、なんて話では目も当てられません。



あとは、騒音や生活時間帯の違いなどの問題が発生する可能性もあります。単身とファミリーは

生活スタイルも違います。あとは立地によって、ファミリーに人気があるか単身に人気があるか

差がありますので、しっかりと確認しておく必要があるのではないでしょうか。



低金利で長く借りられて審査も緩いから賃貸併用という考え方をするのは好ましくないと思います。

ちゃんと考えている方であれば問題はないし、メリットも大きいことでしょう。その辺は一応

意識しておいた方がいいのではないかと思いました。



何にせよ、ご参加された皆様、お疲れ様でした。幹事のIさん、ありがとうございました。




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決算書をどうするか。

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１２月も間近です。ぼーっとしてたらすぐに確定申告の季節になってしまいます。



決算書は自営業者の成績表。現在、どのくらいの決算に落ち着きそうかを税理士さんと会話して

確認をしてもらっているところです。内容を見ながら、来月一ヶ月でどこまで調整できるかを

検討していかなくてはならないといったところです。



今年の決算書の目標は「ほんの少しだけ黒字」というライン。

私は築古の木造や重量鉄骨といった物件ばかりを購入している為、減価償却が多く取れすぎてます。

今は融資を引いて物件を購入する為の綺麗な決算書を作るべき時期ですので、赤字はご法度です。



去年まではその辺を甘く考えていました。たとえ赤字であっても、一時的なものである理由が

説明できれば問題ないだろうという気持ちや、試算表で今年は問題ない旨が表現できていれば

問題ないだろうという気持ち、減価償却は実際に出ていく経費ではないから、そこを差し引けば

キャッシュフローが出ているということを示せれば対応可能だろう、という予測を立てていました。



実際にそうとらえてくれる金融機関さんもそれなりの数はありました。しかし、決算書が赤字という

時点ではねられてしまう金融機関さんも一定数存在していたのは事実です。その点を踏まえて、

今年はできれば誰にも文句をつけさせないように黒字の決算書にしようと思っております。



サラリーマンの年収がン千万もある状態なら、赤字も悪くはありません。また、今後物件を

増やす意思がないのであれば、当然ながら赤字でも問題はないと思います。しかし私のように

まだ買いたいと思う人ならば、そこはそれではダメだと思います。減価償却が厳しいとはいえ

資本的支出に出来るものはそちらに回すなどの工夫をすることで、決算書の見え方を改善させる

ことは可能ではないでしょうか。



また、不動産賃貸業でどこまで重要かはわかりませんが、P/Lの内訳についても注意をする必要が

あるのではないかと思います。仕訳科目を見直して、売上原価に算入されているものが営業外費用の

要素を持っていないか考え、できるだけ本業（＝不動産賃貸業）の状態が良く見えるようにする、

といった工夫をしておくことも、多少の評価アップにつながるのではないかと考えます。

入ってくるお金はできるだけ売上高に、出ていくお金はできるだけ営業外費用に。営業外費用が

ダメなら販管費及び一般管理費に持っていくことを心がけてみようと今年は考えています。



せっかく作る成績表なので、良い形に仕上げて提出したいものですね。先々の取引を見据えて

決算書を作っていく必要があるのではないかと考えております。

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送金トラブル。

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「海のものとも山のものともわからないけど、最悪お金が無駄になっても仕方ないと割り切ろう」

という気持ちで取り組み始めた海外不動産。フィリピンのコンドミニアムを積立方式で購入し、

毎月支払いを続けています。積立の感覚であり、不動産とはあまり思っていません。



新興国の不動産と言うとどうしてもキャピタル狙いと言うイメージがつきまといますが、

フィリピンに関しては１０％程度の利回りも見込めるということですので、売れなかったとしても

何とか賃貸で回せるだろう・・・というのが購入した時に考えていたことです。とはいえ、

基本的にはキャピタルで利益を得ることを目的にしていますから、完成前にいい値段になった段階で

売却してしまう方向で動かせればそれに越したことはありません。



今のところ、価格は順調にあがってきていますので、目論見は達成できそうな雰囲気があります。

出口をとろうとした時に「誰がこの物件を買ってくれるのか？」というところが気がかりですが

（少なくとも地元の人は価格帯を考えると購入できないので、海外の人が買うことになるかと）

まずは何事もやってみることだということで、手続きをして現在売却の体制に入っています。



そんなフィリピンのコンドミニアムですが、またまた妙なトラブルが発生しております。

送金代行会社を通じて先方の口座に送金をしているのですが、かれこれ半年くらい前から

その送金がデベロッパーさんに着金していないという扱いになってしまっています。

結果、不払いのペナルティがどんどん積みあがっている状態です。



このことに気付いたのがつい１ヶ月くらい前でした。見ていなかった自分も悪かったのですが

まさか送ったのが反映されていないとは微塵も思っていませんでした・・・。金はどこに消えた！？



フィリピン側の仲介業者さんにそのことを伝え、調査してもらったところ、送金代行会社さんと

デベロッパーさんの間でデータのやり取りがうまく行われていなくて、反映されていないという

話でした。送金については認識されているので、デベロッパーさん側で確認の上反映をしていると

いうステータスだと説明がありました。



それで安心していたのですが、そこからしばらくしてデベロッパーさんよりメールがありました。

英語なので頑張って読んだところ、「やあ、君の送金ちっともないけどどうしたんだい？」的な

意味合いのメールのようです。ちょっとちょっと、お前ら本当に情報交換して対応中なのか！？



リーディングはある程度いけてもライティングはからっきしなので、エキサイト翻訳を使って

怪しい英語の文章を作り、「いやいや払ってるから！送金の反映が遅れてるって聞いてるよ！」

というメールとともに、手元にあった銀行振り込みの明細をつけて送りました。

先方からは「支払っていることはわかったよ！ごめんね！送金のデータ反映がうまくいってなくて

迷惑をかけたことについて謝罪するぜヒャッハー」（一部意訳）というようなメールが来ました。

やれやれ、これで一件落着かな。



そして本日、eStatementを改めて確認しました。



・・・未だに支払ってないことになってるよ（汗）



新興国との付き合いは、こういうところを気長にやっていくしかないのかなと感じました。

日本みたいになんでもすぐ反映してもらえるもんじゃないんですね。大丈夫なのかなあ？

以上、海外不動産を実際に試してみて、こんなトラブルがありましたよというご報告でした。

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空室対策徹底討論。

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昨日はサラリーマンの仕事が早く終わる予定だったので、管理会社さんと打ち合わせをしました。

東京２棟目の管理会社さんです。議題は事務所の空室をどう埋めるかということ。管理会社さんの

主要メンバーが勢ぞろいし、色々と意見を出し合いました。



東京２棟目の事務所スペースにはいくつかの募集方法があると思います。

・今のまま、ソフト面だけを改良して募集をかける

・住居仕様に変更して募集をかける

・レンタル会議室として運用する

・レンタル収納として運用する



住居に変更する案については、初期費用がそれなりにかかってしまうことや、隣地との境界が

とても窮屈なので、ボイラーを置こうとした際に色々と問題が出てしまうということがあり

現実的にはちょっと厳しいのではないか、という話になりました。



レンタル会議室に関しては、どこまで自動化が出来るかという点と鍵の管理が問題にあがりました。

ネットを使ってリモートで暗証番号を変更する機能などがついている鍵というのは、鍵業界的には

かなり先進的なものになり、費用がいくらかかるか・・・という状態だと言うことでした。

また、予約システムや空室確認のシステムなどがどうなのか、予約変更の事務手続きの際の支払など

どこまで自動化できるかがわからないという指摘があり、なるほどと納得しました。

また、片付けなども何か策を練っておかないといけないだろうという話もありました。

鍵の問題を除けば、初期費用が安く済む点は魅力です。



レンタル収納については、レンタル会議室より事務手続きが少なく、管理会社さんがその事務を

代行してくれるという話があるので、そういう意味ではサラリーマンと兼業をしやすいという

メリットはあると思います。ただ、これもまた初期費用はそこそこかかります。ダメだった時に

撤退しにくいという点が気になります。あとは部屋の間取りの制約として、１．５畳程度の

大きな部屋ができてしまうのも悩ましいところです。個人的にはもう少し小さい間取りを増やして

リスクの低減と収益の最大化を目指したいところなのですが・・・。



こうやって色々考えてきましたが、結局は初期費用はできればかけたくないというのが心情です。

そう考えると、落ち着くところは「事務所として募集し、条件を緩和することで訴求する」という

方法論が一番いいのかなという感じになってきました。



今は問い合わせの数はけっこう増えているものの、内見に至りません。

更に家賃を下げるのがいいのか。初期費用を減らすのがいいのか。リフォームはすべきなのか。

フリーレントをある一定期間つけるのが良いのか。それぞれ店子さんによって何がいいのかは

変わってくるものと思われます。ですので、メニュー化して好きなものを選んでもらえるよう

マイソクでアピールしてもらうことにしました。



あわせて、家賃交渉の下限値を事前に示し、フリーレントなど含めて許容できる金額を提示し

交渉があった時に現場で即判断できるよう情報共有を行いました。



あとはこの立地で入居するであろうテナントさんの姿を想像しながら、そういう業種に対して

直接営業をかけていくことも考えなくてはならないだろうという意見も出てきました。

場所的に店舗は厳しいよねという点については皆一致しているところでしたので、事務所や

視認性が悪くても問題がない施設などに絞られてくるかなと思います。イメージを膨らませて

開拓していく必要もあるだろうと感じました。



２月末までは余計なことは考えずに事務所として募集をすることにしようと思います。

それでだめなら、コンバージョンを本気で考えると言うことで。

気持ちは固まりました。あとはそこに向けてどのようにアクションを取っていくか。

自分でも仲介業者さんを回ってみようかなと思います。足で稼がなくちゃいけないので。



遅い時間までお付き合いいただいた管理会社さんには深く感謝しなくてはなりません。

周りの人の好意で生かされているなあとしみじみ思います。日々感謝。

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お金が返ってくる。

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現在１０位です。今夜は東京２棟目の事務所の空室について、管理会社さんと打ち合わせです。

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１１月末に退去する予定だという退去予告を受けていた札幌２棟目ですが、管理会社さんより

連絡がありまして、部屋の内部の状態を写真にとって送ってくださいました。

どうやら予定より早く退去されていった模様です。



内容を見ると、壁紙がタバコのヤニでけっこう黄ばんでいる状態です。張替が必要ですね。

また出費がかさむなあと思っていたのですが・・・管理会社さんの口からこんな一言が。



「壁紙張り替えの費用を入居者様に請求中で、３回分割で支払って貰う予定です」



ほほー！なんか久しぶりにそんな素敵な言葉を聞いた気がします。

これまでの退去者の中で、部屋が汚かった人は得てして「夜逃げ」「滞納」など何らかの問題を

抱えながらの退去であった為、請求は一応しているものの、お金が返ってきた試しがないです。

今回は返ってくるの？期待しちゃっていいの？裏切られるのは嫌なんだけど？（笑）



本当はタバコを吸う人には「タバコ礼金」を貰いたいくらいなんですけどねー。

でも、不思議と私がメインターゲットとするお客様の層だと、タバコを吸う方が多いので

多数のお客様が初期費用が増えるような募集条件は相いれないだろうなと思い、諦めてます。



札幌は２棟目が１部屋、３棟目が２部屋の空室。雪が本格的に降り始める１２月までには

何とかこれらのお部屋を片付けてしまいたいと思っています。札幌３棟目の動きが今一つ鈍いのが

気がかりなので、テコ入れが必要かなと考えます。早く決めてしまいたいと考える今日この頃。

空室があると寝覚めが悪いです（苦笑）



少し手短ですが、今日はこの辺で。

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