2012年11月30日

募集条件を検討する。

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東京1棟目の空室の募集について、条件設定をどうするか検討しました。



現状の家賃は新築の時と同じ価格にしてありますが、ネットで検索してみると同様の仕様で

もっと安い新築が出回っていることから、相場より少し高い家賃設定になっているのではないかと

想像しています。木造の狭小ワンルームで3点ユニットとなると、決して条件は良くありません。



一応デザイナーズ物件をうたっており、実際にデザイナーさんが入っているだけのことはあって

なかなかオシャレな出来上がりにはなっています。そこを考えれば、少しくらいは強気の家賃で

攻めてもいいのかなという気はするのですが・・・。



管理会社さんに聞くと、1年前の募集の時は即決まったので今回も大丈夫でしょうとのこと。

管理会社さんは地元の気のいい業者さんで、あまり儲け主義ではないのがいいところなのですが

客付になるとそののんびりしたところがちょっと微妙かもしれません。



そこで、こちらでテコ入れの案を考えることにしました。

初期費用を軽減することで、日常的に入る家賃の下落を抑える方針でどうかな?と考えたので、

「礼金半額キャッシュバック」という案がひとつ。

同じ発想ですが、初めての一人暮らしだったり遠方から来る人をターゲットにしたアイディアの

「家電プレゼント」という案がひとつ。

そしてやっぱり家賃が安い方がいい人の為に「家賃1000円ダウン」という案が一つ。

合計3つの案を考えました。



検討した結果、PR資料にはこの3つの案から好きなのを選んでいいですよという記載にしました。

門戸は広くした方がいいでしょう。少しでも間口が広がればそれが一番いいと思いますから。



あわせて、広告料もつけることにしました。とにかくさっさと決めてしまいたいのです。

空室であることが大きな機会損失なので、早々に埋めることを優先して考えたいと思っています。

ただでさえ東京2棟目の事務所2部屋分という大きなロスを抱えていますので・・・(汗)



仲介業者さんは、12月になったら図面を近隣にばらまいてくるという話をしておりました。

12月の引っ越しは多少怪しい人が多いと言いますが、この際そんなことは気にしていられません。

うまく決まってもらいたいと思うし、自分でもそのための努力をしなくてはならないと思います。

まずは図面を作るところからはじめなくては。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月29日

高圧洗浄などを実施。

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仙台1棟目で高圧洗浄と防臭パッキンの交換、その他諸々の工事を実施しました。



まず高圧洗浄と防臭パッキン。

きっかけは入居者様から「キッチンから臭いが立ち上がってくる」というご意見を頂戴したこと。

私が購入するまでの間、前オーナーさんはそういったメンテナンスをされていなかったようなので

ちょうどいい機会だし実施しようかという運びになりました。



正直、高圧洗浄と防臭パッキンの交換で状況が良くなるかはわかりませんが、高圧洗浄しておけば

今後の漏水などの事故も未然に防ぐことができると思います。防臭パッキン(シンク下についてる

臭いを防ぐパッキン)も劣化しているということだったので、予防工事の意味もかねて交換しても

良いだろうという判断をしました。



あわせて、例の「実は寮として使われていた部屋」の修繕対応も実施。間仕切りのドアを設置したり

クローゼットの修繕を行ったりしました。水道のポタポタもあわせて対応を済ませました。



水道メーターが異常に回っている件も、水栓を止めて確認したところ、メーターは回らなかったので

単純に水道の使用量が多いということだろうと判断できました。漏水でなくて良かったです。

これで心おきなく寮にしている会社に水道代の請求ができます(笑)



あとは入居者様から連絡があった「窓ガラスの破損」も今回一気に対応することができました。

60代の一人暮らしのご婦人が住まわれており、「一生ここに住みたい」と言ってくださっている

優良なお客様ですので、こういうところでフォローができてよかったです。うちの義母はすっかり

気に入られたようで、お米をいただいて帰ってきたという話でした(笑)



あとは入居者様が設備を勝手に変更されたお部屋も、今回の洗浄のついでに状況確認できました。

入居者様のお父様が「台所の配管から臭いがあがってくるのは、配管がストレートだからだろう」

と判断されて、ご自身でS字型の配管に変更されていたのですが、台所はそもそもストレートが

普通だし(S字だとゴミが詰まる)、高圧洗浄するのに邪魔なので、依頼をしてストレートのものに

戻してもらいました。当日見ると、ストレートに戻っていたので一安心です。



これでようやく全ての事案が片付いたことになります。いや、厳密に言えば売主瑕疵対応となる

ボイラー室の水漏れがまだ終わっていないか。でもまあひとまずは落ち着きました。

義母も「こんなに色々あるとは思ってなかった」と感想を述べておりました。少し疲れたでしょうし

温泉にでもご招待して羽を伸ばしてもらおうかなと思います。あ、これって福利厚生費かな?(笑)

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posted by ひろ* at 10:58 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月28日

工事が終わらない。

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昨日ブログに書いた家電の搬入に関しては、コジローさんのお蔭でどうにか間に合いました!

いやー、ほんとご迷惑をおかけいたしました。でも間に合ってよかったです。ほっと一息です。



ふと気が付いたんですが、今年はまだ札幌に2回しか行ってません。

例年だと3〜4回くらいは行くことになるんですけど、今年はちょっとサボり気味な感じです。

行かなくても回るってのは素晴らしいことなので、とりたて問題があるわけじゃないんですが

行かなさすぎるのもそれはそれでさびしい気がしてしまいます。



そういえば、このネタ書いてなかったかもしれないので書いてみますか。

札幌2棟目で外階段の鉄骨のサビを取ったり、防水を引き直したりしようということを考えており

業者さんに見積を取ってました。ある業者さんでは60万、別の業者さんでは45万という価格が

提示されたので、45万の業者さんに発注をかけました。



この工事、雪が降る前に何とかしなくてはということで、10月には終わらせる予定でした。

しかし、いつになっても完了したという連絡が来る気配はありません。11月になってもです。

お金を先に払ったわけじゃないから、終わらなければそれはそれで支払いがなくなるんですが

建物の寿命が縮んでしまうので、やってもらえないのも困ります。



コジローさんに巡回してもらう際に、鉄骨の工事が終わっているか見てきてもらいましたが

「終わってませんでした」という結果でした。うーん、こりゃあ一体どういうこっちゃい?



状況を確認するために業者さんに電話して、何回かしてようやく繋がりました。

業者さんが重い口を開きまして・・・そこで明かされる衝撃の事実・・・



「下請けに夜逃げされちゃって、代わりの業者を探してるとこなんだよ・・・」



・・・そりゃあ大変ですね(汗)



よくよく話を聞くと、額が小さい工事は前払いにしちゃっていたみたいで、多少損害も出ている、

という話でした。私のところの工事に関しても、その下請けさんからは「お金を前払いしてくれ」と

言われていたようです。額が大きいからダメと言って払わなかったのが功を奏したとのこと。



結局、今年も工事ができないのでしょうか・・・。鉄骨のサビが進行してしまうので、今年こそは

対応しないとまずいと思っていたのですが、困りました。そろそろ雪も本格的に降り始めちゃうので

そうなったら春まで待つしかなくなります。うーん、できればそれは避けたいんだけど・・・。

業者さんは代わりの下請け業者さんを探して、今年中に何とかしますと言ってくれていますが、

あまり期待できないよなあと思ってしまう自分がいます。まあでも、この業者さんに託すしか

今のところはないので、待ってみようと思います。



今日の教訓

先払いは絶対ダメ!




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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月27日

手配ミスで大失敗。

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現在10位です。昨日は早く帰ってこれたのですが、あまり不動産のことはできませんでした。

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ここしばらく、サラリーマンも不動産も動いている状態だったので、ひとつひとつの案件に対し

細かくフォローができていない状態が続いておりました。忙しいなんて言葉は言い訳だけど、

睡眠時間を削るにも限界があるので、何かと後手に回ってしまうことが多くなっていました。

そんな状態であるにも関わらず、忘年会とか企画して事務作業を勝手に増やしている自分にも

問題はあるかもしれませんが・・・(汗)



そんな中、とうとうポカをやらかしてしまいました。

札幌2棟目に明日から入居開始になる方がいらっしゃいます。この方は家電付プランを申し込まれて

おりますので、当然ではありますが家電を準備しておかなくてはなりません。この手配を忘れており

入居2日前になって大慌てで調整をしている状態になってしまいました。



家電付プランは中古のTV、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機を最初からお部屋に置いておくプランです。

家電は基本的に買い取っていただく形をとっています。リースにすると、修繕も当方の負担となり

ただでさえ安い家賃収入がさらに圧迫されることが請け合いだという点を考慮し、そうしました。

家賃は月々2000円アップとなります。要は割賦契約で家電を譲っているイメージですね。

ですので、2年以内の解約の場合は、2000円×残月数の違約金を支払っていただきます。



家電付プランはうちの物件のお客様の客層にはけっこうハマるみたいで、需要は大きいです。

前の引っ越し先から何故か家具を持ってこないお客様が多いので・・・不思議なのですが。

仲介業者さんも、家賃があがる=広告料があがるということになるので、けっこう頑張って

家電付を薦めてくれるケースがあります。



遠隔操作で不動産投資をやっていると、じゃあどうやって家具をそろえるの?という点がネックに

なってくるのですが、そこはいくつかの回避手段があります。



ネット通販で買いそろえるという方法が一番妥当なのですが、現地で誰かに荷物を受け取って

貰う必要があるのがネックです。管理会社さんにお願いするか、信頼できるお友達に頼むか。

いずれにせよ、ネットで完結というわけにはいかないと思います。



管理会社さんに頼んで買いそろえてもらうという手もあります。ただこちらは管理会社さんと

よほど上手に関係が作れていない限りは厳しいのかなという印象を持っています。日常業務で

多忙な中、オーナー満足度向上の為だけに動いてもらえるかと言うと、そこは微妙です。



あとは知人に買ってきて設置してもらう方法。私はこれを多用しています。

コジローさんが事業として始めた「家電搬入代行」ですが、彼が事業として仕事を始める前から

家電搬入はお願いしていました。



遠隔地だからできないというのは言い訳です。やる方法はあります。世の中には関東地方から

札幌の物件を自主管理している強者の大家さんもいます。できないと思うからできないのであり、

できると考えればできちゃうんだと思います。思考は現実化する、ってやつですね。

今回は「思考」すらしていなかったので、失敗してしまいましたが・・・



そんなわけで、何とか入居日に家電がある状態になればいいなと、コジローさんに無理を言って

調整してもらっているところです。何とか間に合いますように。。。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月26日

狼旅団セミナーに参加。

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昨日は「狼旅団セミナー秋の陣〜今回は必殺さんとしゃべり倒すんじゃんw」に参加してきました。

主催は狼旅団さん、今回のゲストスピーカーは必殺大家人さんという豪華な布陣です。

必殺大家人さんはブログを拝見しているだけなので、実際にお話できるのが楽しみでした。



まずは前半戦、必殺さんのパート。

今回話した内容は「墓場まで持っていくこと」というお触れが出ているので詳細は書きませんが

必殺さんがブログで書かれている滞納督促のことや裁判のことなど、実務面で勉強になりました。



そして何より、必殺さんの賃貸経営に対する姿勢が素晴らしかったです。

「業者さんにお任せで、よきに計らえと言っているうちは絶対に儲からない」

「プロとして自分で実務をこなせるようにならなくては、業者さんにいいようにやられる」

「何もせず楽して儲けるなら株やFXをやった方がいい」

多少意訳している部分はあるかもしれないけど、だいたいそんな感じでしょうか。楽していたら

儲からないという点に関してはとても強く同意しました。そんな簡単にいくもんじゃないです。



あとは運営手法も似ているところがあり、共感しました。

空室にしておくのは一番良くないこと。リスクにおびえすぎて空室にしたままにしておいては

勿体ないので、どんなお客様でもとにかく入ってもらう。そしてそこで発生したトラブルは

家主の力をしっかりと発揮して解決する。やってみれば意外とどうとでもなる。

一言でいえば「お金くれる人いい人、お金くれない人悪い人」ということ。



必殺大家人イメージ図

※画像はイメージです



そんな感じの方針で運営をされているとのことで、私の札幌物件にも通じる内容でした。

そうなんです。空室にしておくくらいなら、何らかのトラブルが起こることも多少許容して

とにかく売上を立てるべきなのではないか、というのが私の発想です。そこは似ていました。

そしてどうやって債権を取り立てていくのかという話も、実務的に理解することができました。



私の今までのやり方は、門戸は広く開くものの、少しでも滞納したら定期借家契約を拠り所に

すぐ出ていってもらうという方法でした。必殺さんはそうではなく、とにかく粘り強く話をして

家賃を払って貰えるように努力をするという手法。裁判などもそのための努力だそうです。

「追い出したら家主の負け」「空室にしたら家賃は入ってこない」というコメントは至言でした。



勉強になることがいっぱいありました。必殺大家人さん、ありがとうございました。



後半は狼旅団さんのお話。中古のメリットやデメリット、新築のメリットやデメリットを解説し

失敗しない買い方をするにはどうしたらいいかという点を中心とした講義となりました。

今はどちらかというと新築がおススメだけど、中古を買うならこんなやり方もいいかもね!

そんな感じの講義でした。勉強になったけど、今回は必殺さんの話がインパクトが強かったので

ちょっと食われちゃったかな〜という印象はあります^^;



炎の懇親会も11時過ぎまで参加し、とても満足して帰ってまいりました。

参加された皆様、講師の皆様、関係者の皆様、どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(6) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする