2012年10月17日

キャピタルゲインを狙うには。

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キャピタルとインカムをうまく組み合わせていく必要があるかなと感じ始めた今日この頃です。



元々資産がある人ならまだしも、私は一介のサラリーマン大家さんです。銀行さんが求めるような

資産をホイホイと出せるわけではありません。むしろどちらかと言えば、自宅もほとんど頭金を

出さずに買ってしまい、結婚式も挙げて・・・などとあれこれやってしまった後での不動産投資で

最初から金融資産はそんなにない状態でした。



2007年ごろの頭金ゼロでオーバーローンで云々という時代であれば、金融資産なんてものは

大したウェイトは占めなかったのでしょうけど、今は手元にお金があった方が融資はつけやすい。

そんな風に時代が変わっているからこそ、どうやって効率よく次の物件を購入する頭金を貯めるか、

というところを突きつめていかなくてはならないと思っています。



手元の流動資産を増やすためには、物件の売却も視野に入れていかなくてはならないと感じます。

キャピタル狙いの不動産投資、です。こうやって書くと、今の日本で土地の値段が下がる一方なのに

キャピタルとか寝ぼけたこと言ってんじゃねーよ!と言われてしまうかもしれません。海外不動産を

やろうと言っているのかと問われれば、それも違います。単純に物件を安く仕込めれば、

そういう方向での利益も考えられないことはないのではないでしょうか。



じゃあどのくらい安く仕込めればいいのか?考えてみましょう。



売却時の確定利益の計算方法は・・・

売却価格−購入価格+運用中キャッシュフロー−購入時諸経費−売却時諸経費

という計算式で求めます。



ここで売却時に得られる手残りについて簡単な例を示してみました。

実際は税務のことをもう少し突き詰めて考えないといけませんが、単純化するとこんな感じです。



・5000万、利回り12%でRC物件を購入(融資期間20年・自己資金1割・金利2.5%)

・稼働率90%で3年運用(管理費5%・修繕0.5%・固都税0.7%を年間売上に対して計上)

・減価償却は土地:建物=4:6

・5500万で売却

・購入諸経費を7%、売却諸経費を5%で計算

・キャッシュフローは家賃収入−固都税−修繕費−管理費−銀行返済で計算

・譲渡課税は(売却価格−(購入価格−経過年数分の減価償却の合計))×0.39で計算



購入に使ったお金・・・5000万+350万(諸経費)

運用中のキャッシュフロー・・・465万

売却に使ったお金・・・275万(諸経費)+312万(短期譲渡課税)



売却益・・・(5500万−5000万)+465万−(587万+350万)=28万



500万儲かったと思いきや、実は全然儲かっていません(汗)

3年程度の短期で売却してキャッシュフローを得ようとするならば、1割アップくらいだと

全然話にならないということですね。キャピタルを得るにはかなり安く仕込まないといけない、

ということが何となく理解できたかと思います。かくいう私も、この計算をしていて、これだと

利益が出ないんだなということを初めて把握しました(笑)



いくらくらいで利益が出るのかは、また別の機会に計算することにしましょう・・・。

今日はそろそろ会社に行く時間なので、いずれまたこのネタをテーマに書いてみることにします。


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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(6) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする