2012年10月16日

実は差別化リフォームは効果があった模様。

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無風状態の札幌1棟目について、たまにはネタにしてみようと思います。



この物件は地下鉄の駅から徒歩5分圏内にあるファミリー間取りの木造物件となっております。

駐車場がたまに空くことを除けば、1年半くらい退去もなく平穏に過ごしてこれています。

購入して約4年の間、入れ替わりは2回だけ。5部屋の小さなアパートとはいえ、優秀です。

残債もほぼ路線価くらいまでになってきているので、意外と優等生な物件だったりします。



お金がもしふんだんにあるようなら、この物件は繰り上げ返済して残債ゼロにしてしまって

簿価で法人に譲るとかそういうことも考えてもいいのかもしれません。まあでも現実的には

そんなお金はありませんから、やらないですけど(笑)



この物件で一番怖いのは、なんといっても次に入れ替わった時の家賃下落です。

先日の札幌の業者様との個別相談の中でも確認したのですが、やはりこの物件の周辺の家賃相場は

現在の家賃より1〜2割ダウンしてしまっているとのことでした。もし全部屋が入れ替わって

相場通りの家賃まで落ちてしまうと、利回りはかなり下落してしまいます。当初目論んでいた

収支計画を達成できなくなってしまうということになります。



できればそれは避けたい・・・。

そう考えて、前回の退去(1年半前)はお金をそれなりにかけて報告ネットさんに協力していただき

差別化リフォームをしました。それでも結局、退去前の家賃は確保できずに他の部屋と同じくらいの

レベルの家賃しか取れなかったので悔しかった記憶があります。札幌でいくら尖ったリフォームを

やっても、結局家賃は変わらないんだなあ・・・と。



ただ、当時の家賃相場が今と変わらないと仮定した上でその頃の結果のことを思い起こしてみると、

それでも当時の家賃相場よりも4000円くらい高く決まっていることになるんですよ。

前の家賃を越えようと頑張ったのは無理だったけど、相場家賃よりは高く決まっていたようです。

やはり差別化の効果はあったんだと思います。



前回差別化して埋まったお部屋の入居者様は、高校の同級生が札幌の専門学校に進学するにあたり

二人でルームシェアして住む、という内容でした。ここまで特に喧嘩別れしたとかそういう話は

聞いていないので、今でもきっと二人で住んでいるのでしょう。しかしもうすぐ専門学校は卒業に

なることと思いますので、この春には再び募集をしなくてはならないものと思います。



管理会社さんにお願いして、卒業と同時の退去があるかどうか確認して貰おうかなと思います。

滞納もないので、できればこのまま入居していてほしいな〜という気持ちはかなりありますから

もし引き続き入居してもらえるなら何らかのサービスを提案しようかな?洗面台をシャンドレに

変更するとか、エアコンをお部屋に入れるとか。そのくらいのサービスはあってもいいかなと。

募集しなおす広告料の方がきついです^^;




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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする