2012年10月14日

札幌の業者さんと個別相談。

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昨日は札幌の不動産業者さんと東京で何故か懇親会でした。関東→札幌の大家会のメンバーの中でも

そこの会社さんと関わりが深い人を集めての懇親会ということで、顔なじみのメンバーが揃って

終電ギリギリまで盛り上がりました。



懇親会の前に個別相談もしてもらったので、私は近頃入退去もなく安定している札幌1棟目の

現在の賃料水準の確認と、物件を仮に売却するとしたらどのくらいの価格が狙えるかという2点を

ざっくりと確認してまいりました。



前者の賃料については、やはりというか予想通りと言うか、今の賃料水準は保てそうにありません。

前回、そんなに多額の予算ではなかったもののフルリノベをしておりますが、それでも下落傾向に

歯止めはかけられませんでした。流れるに任せたらこのくらいかなという賃料を予想していましたが

まさにその金額でした。需給バランスはそこまで崩れていないようなので、家賃を下げる決断が

できるならばそれほど苦労せずに埋まるだろう、というお話です。



この物件は不勉強な状態で購入しているので、家賃を下げると当初考えていた利回りや収益が

達成できなくなるということで、当初は必死に家賃を維持しようとしていました。しかし、

今はある程度物件の数も増えています。駐車場を増やすなどして購入当初の利回りを4年弱ほど

維持しているので、もうそろそろ限界かなという感じは受けています。空室は精神衛生上きついので

今度空いたら家賃を下げて埋める方向で考えようと決断することができました。



後者の売却については、重量鉄骨の札幌2棟目を基準として話をしました。耐用年数や間取りなど

諸々考えると、たぶんこの中で売るとしたら札幌2棟目が一番妥当かなと思いましたので。

少なくとも購入した価格よりは高く売れるんじゃないか?ということはわかりました。とはいえ、

地元の人はエリア的に少し敬遠するかもしれないので、東京の買取業者さんや実需の方に売るという

方向が妥当なような雰囲気です。ふむふむ、なるほど。。。



今回話をした価格で仮に売れたとしても、手元にそれなりにお金は残ります。個人での札幌の債務が

東京の金融機関さんから見ると重荷になっているという事実はあるので、多少でも手残りがあるなら

売却すると言う手もなくはないのかもしれません。



今回、それ以外にも地元の金融機関さんから遠隔地大家がどうやって融資を引いて購入するかを

色々な形を考えながら相談させていただきました。様々なアイディアは出てきたのですが、

某サラリーマンに優しい有名地銀さん以外で遠隔地の物件を購入するのは簡単ではないと感じます。



遠隔地の物件に融資をするのは営業エリアが広い都銀さんと一部の地銀さん、政府系金融機関さん、

あとごく一部の信組さん(全国ではないけど)くらいです。地銀さんは地元密着型だし、信金さんは

信金法があるので基本的には遠隔地の人には融資は出せません。



現地での法人化も考慮すべきポイントではありますが、法人化したとしても現地に代表がいないと

その地域の企業ではないという風にみなされてしまう可能性は高いというお話もありました。

設備投資などで既存借入を作る方法も検討しましたが、代表の住所が継続して札幌ではないという

ことになると、どこかのタイミングではしごを外される可能性も出てくるのかもしれません。



結局、担当者さん次第なのかなという印象はあります。ダメな理由を見つける方が簡単だから、

大多数の担当者さんはそこまで頑張らないかもしれないし、でも頑張る人が見つかれば理由をつけて

稟議をあげてくれるのではないかというところで・・・良い担当者さんを見つけられるかどうかが

鍵になるのではないかと思いました。



札幌は好きな土地ですし、複数の拠点で活動することもリスクヘッジの一つになりますから

全て捨てて東京に引き揚げるということはできればしたくありません。何とか良い方法を見つけて

より確実で安心できる運営方法に切り替えていきたいと思っています。



昨日は様々な気付きを得ることができました。お話してくださった皆様、ありがとうございました。




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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする