2012年10月07日

木造築古でも融資出ちゃうの!?

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もう物件は今年は買わない!そんな宣言をブログ上でしました。

・・・その舌の根も乾かぬうちに、また新規案件の現地調査に行ってしまいました(笑)



今回調査に行ったのは千葉県の東葛地域にあるファミリー物件。

マイナー路線ながら、駅から徒歩5分で土地が広いというところが琴線に触れてしまいました。

木造築古案件なので、融資が付かないでしょ?と思っていますが、その元付の業者さんが

「任せていただければ融資もアレンジ可能です」と言うので、その根拠や手法が気になった、

というのも現地調査に行った動機の一つではありました。ていうかむしろそちらの方が強い(笑)



物件自体は共用部に蜘蛛の巣が貼っていたりゴミが少し散らばっていたりしていて、それほど

しっかりとメンテナンスされている雰囲気はありません。とはいえ、駐車場もあって屋根つきの

内階段の共用部があり、そこに自転車を置くことができそうだったりして、他のバブル期の

ワンルーム木造物件に比べると「遊び」の部分がいっぱいあります。雰囲気は悪くありません。

ただ、間違いなく外壁はやり直さないとダメでしょう。触ると粉を吹いていたり、黒く汚れたり。

メンテナンスしていないから、色々と潜在的な問題点はあるものと思います。j



磨けば光るかもしれない。そんな印象を胸に、近隣の仲介業者さんを回ってみることにしました。

しかし・・・売買メインのところばかりで、仲介業者さんがあまりありません。需要がない?

一件だけあった某大手仲介業者さんのところでヒアリングしてみると、地元で集客も勿論あるけど

近隣のターミナル駅からの誘導が多いようです。そして駅近なので家賃設定さえ間違えなければ

競争力はありそう。悪くない感じがします。他の物件の事例なども見せてもらいましたが、

たぶんこれなら競争できると見ました。



物件のポテンシャルはまだありそうです。土地も遊んでいる部分が多少あるので、物置でも

サービスでつければさらに競争力は高まるかもしれません。そして地型が良い。接道面が多い

長方形の整形地で、坪数的にも3区画くらいには割れるでしょう。上物が木造で駅近という点から

贅沢を言わなければ戸建業者さんに卸して出口を取ることは十分に可能です。



マイナーな駅でライバルは地主さんが多いようです。仲介業者さんのこのコメントでビックリ仰天。

「クロスとか張り替えておいてくれると決めやすいんですけどねー」

未だにそんな化石みたいな運営をしてる人が多いの!?ひょえー。なんてぬるい市場なんでしょう。

それを聞いただけで、これはこの場所なら勝てる気がする!と思ってしまいました。



利回りはさほど高くないものの、ファミリーだから入れ替わりもそこまで激しくないでしょう。

外壁の分指値を入れてみれば、収益的にもそこそこの話になるかと思います。少なくとも

東京2棟目よりは良い数字を確保できそうです。



そんなわけで、業者さんに連絡を取って融資のアレンジができるか確認して貰うことにしました。



業「お住まいはどちらですか?」

ひ「都内です」

業「都内なら○○銀行さんが木造築古でも出してくれるのはご存知ですか?」

ひ「当たったことがあります。確か複数棟持っていると審査が厳しくなりますよね?」

業「そうですね。何棟お持ちなんですか?」

ひ「個人では5棟です(※法人には言及せず)」

業「あー、それだと厳しいですね。ではダメ元で△△銀行に当たってみましょう」

ひ「そちらの銀行は××支店さんと懇意にしておりますが、先日札幌の物件がネックになりまして

  融資づけがうまくいきませんでした。札幌を売らないと難しい状況です。」

業「・・・××支店さんは確かに頑張ってくれますよね。そうですか・・・。

  とりあえず融資のことは後で考えることにして、売主と価格の交渉にまずは入ります」

ひ「よろしくお願いします」



ごめん、提案してもらったところ、既にほとんど当たってます(汗)

でもまあこうやって金融機関さんのお話が出来る業者さんだということは、融資づけは強いのかも。

この業者さんと関係を作ってみるのも悪くないかなと思いましたので、融資が実際に可能かどうかは

置いておいて、とりあえず話を進めてみたいと思います。これが買えなくても、この担当の方と

繋がりができて、次につながればいいかなという気持ちです。



余談

夜は不動産投資仲間のmakotoさん直談.comの責任者の某さんと3人で飲み会でした。

そこでも「この間買わないって言ったのにもう物件調査かよ!」とつっこまれまくりましたとさ(笑)

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posted by ひろ* at 11:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする