2012年10月11日

退去予告がありました。

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昨日ちらっと書きました通り、札幌3棟目で退去予告がありました。



昨年の8月に入居された方なので、約1年強での退去と言うことになります。ちょっと短いです。

理由は「出張が長い為」だということですが、なんだかよく意味がわかりません。出張が長いから

出張先に引っ越すってこと?なんかただの言い訳な気がしなくもありません。なんなんだろう?



2年以内の短期解約に当たりますので、家賃1ヶ月分の違約金が発生します。それでも引っ越しを

するということであれば、それなりに覚悟は決まっているということでしょう。



退去予告とは別に、札幌3棟目は10月末に定期借家契約が切れる人がいます。この人も再契約は

しない方向で考えておりますので、11月半ばには2部屋の空室が出ることになってしまいます。

札幌3棟目は意外と安定していたんですが、ここにきて入れ替わりが発生してしまうようです。



どうこう言っても仕方がないので、次の人を募集していくしかないと思ってます。しかし両名の

住んでいるお部屋、隣の家のせいで陽当たりがあまり良くないお部屋なんですよねえ・・・。

木造物件の冬は寒いし、けっこう悩ましいところではあります。どうやって募集をかけていくか。

原状回復がもし必要であれば、少し温かみのあるアクセントクロスでもつけて、お部屋は綺麗に

ドレスアップして募集する感じにすべきかな?と考えております。



札幌3棟目は雪除けの屋根がついているので、他の物件に比べれば冬の募集は多少楽なはず。

11月半ばで退去するということなので、できれば年内に決着をつけたいところではあります。



私の物件はお客様の特性上、一般的に繁忙期と言われる2月〜3月くらいは全く動きません。

札幌はその時期が大雪なので、地元で安く探している人はその時期を狙ってこないからです。

2月とか3月に探すのは転勤のお客様が中心。つまり、うちの物件なんて見向きもされません。



うちの物件が動き出すのは4月に入ってからです。雪も融け、いわゆる繁忙期も過ぎますから

家賃が全体的に下落し始めます。地元の人はそこを狙って動き始めるという算段です。

特に低価格の物件はこの傾向が強いと思っております。去年の繁忙期は1部屋の空室がありましたが

これが全く内覧が入らず、その上で3月末で3部屋の退去が出てかなり焦りました。結果的には

GWまでに全部屋埋まったので良かったのですが、以前から感じていたエリア特性そのままの

動きになっているなあという印象を持った記憶があります。



札幌1棟目の駐車場も解約予告があり、仙台がようやく落ち着いたと思ったら今度は札幌か!と

いう状況。なかなか完全満室でのんびりという感じには持ち込ませてくれない模様です。とほほ。

いつまでもトホホでも困るので、ここはひとつ気合を入れて募集再開したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月10日

事務所の募集に頭を悩ませる。

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現在11位です。昨日は札幌3棟目で11月半ばに退去予告!冬を前にして勘弁して〜(涙)

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東京2棟目で以前発生した漏水事故。結果としては2階のお部屋のUBのパッキンが劣化していて

パッキンを交換したらそれで何とか直った、という結果だったのですが、その原因を調べる為に

壁紙をはがしたり、石膏ボードに被害がないか確認したりしたので、地味に修繕する箇所が

増えてしまいました。ただでさえお金が必要なこの時期に勘弁してほしいなあと・・・。



最近は何かあると「これって保険使えないかな?」という発想になるので今回の漏水事故で

発生した事務所部分の空室への被害を算定し、保険の申請をしてみました。その返事が昨日来まして

全てではないけどある一定の額は保険がおりることになりました。良かった!

交渉いただいた代理店の方に感謝感謝であります。



正直、東京2棟目の1階の事務所の募集をどうしようか、最近かなり悩んでおりまして。

あちこちの懇親会に行っては、事務所ってどうやって募集するのがいいでしょうかという話を

聞きまくっております。自分の頭の整理もかねて、ちょいと書き出してみます。



・マイソクに坪単価や設備などの情報を明記する

・アットホームのマイソク配布のサービス(アナログなやつ)を利用する

・事務所を得意とする業者さんに個別に営業をかける

・マイソクには写真を入れる(利用イメージを膨らませる為なので原状回復してない状態でもOK)

・ADはしっかりつける(住居物件以上に広告料の存在が大きい)

・フリーレントも有効(解約予告期間が事務所は一般的に長い為)



ざっとこんなところでしょうか。こうやって見ると、出来る限り詳細な情報を拡散していくこと、

そしてインセンティブをつけること、という2点に集約される気がしてきました。



事務所の募集の際に、内装を行うべきか?これには二つの意見がありました。



意見1:事務所は今後入居される方が好きなように内装を変えるので何もしなくて良い

意見2:既に内装済の方が初期費用をかけたくないテナントの心に響く



意見2をアドバイスしてくれた方曰く、立地が良くない場合は特にその傾向が強いとのことでした。

うちの物件、立地は決して悪くないけど、接道が悪いので店舗向きではないんですよねえ。

最寄駅もちょっとマイナーな電車という印象はぬぐえません。



前に管理会社さんからSOHO仕様にリノベーションしちゃいましょうかという話も出ていました。

いっそ、そこに乗っかっちゃうのがいいのかな?という気もしてきています。人を呼びたくなる

オシャレな内装を事前に施してあるオフィスなんてのも面白いのかもしれません。



あとは無料インターネットがついていることを強調して、初期費用がかからない事務所物件という

売りを作っていくのもいいのかなという気がしてきています。ただその一方で、ビジネス利用に

無料インターネットを打ち出すのは危険という意見もあります。回線トラブルなど不測の事態が

発生したさいの営業補償などはできないという点を明記するという以外に配慮すべき点があるか

確認していかないといけないと思っています。



いずれにせよ、物件を空気に貸していても何の利益も生まれません。

何とかして貸し出して、そのお金で次の一手を打っていくようにしなくてはなりません。

管理会社さんと相談しながら、二人三脚で次なる一手を打ち出していこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月09日

デザイナーズ新築アパート見学会。

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一昨日は東京2棟目の清掃をした後、Oz...さんの新築見学会に参加してきました。

昨日は東京2棟目の清掃の話を書いたので、今日は新築見学会の話を書こうと思います。



東京2棟目から電車に乗って移動し、内覧会のあるひなびた駅へ。城東地区の古くからの住宅街。

狭い道路をてくてくと歩いていくと、急にカラフルな物件が登場します。

ビーフンデザインの進藤さんが手がけたデザイナーズ賃貸住宅、ここに満を持して登場です。



外観

外観が3色のパネルになっております。あくまで個人的な趣味に基づく意見ですが、淡い色で

3色にするくらいなら、バシッと原色でカラフルにしても良かったような気もします。auの名作携帯

INFOBARとか、けっこう派手な色でやってるけど、メリハリついててかわいいじゃないですか。

どうせやるならそのくらいやってもいいかなと。まことちゃんハウス的だと微妙ですが(笑)

(参考:auの公式サイトとか検索して出てきたブログとか)



物件自体は40平米のお部屋が4部屋で、入口は正面に4つあるものの、階段を登ると田の字型に

分割され、それぞれが角部屋というつくりになっています。入り組んだつくりで複雑ですが、

住んでいる分にはたいして気にする話ではありません。あ、でもメゾネットだから足音とか

多少出しても大丈夫、ということは言えないか。階下は他人の部屋ですからね。



階段(本棚)

この物件は階段が大きくて急です。本棚や物置として階段を使う、という発想だそうです。

実際にこんな感じでディスプレイされておりました。なるほど、その考え方はとても面白いです。

ただ、階段が急すぎて疲れるという声もちらほらと聞こえました。私の場合、自宅が都内狭小住宅で

似たような急な階段を毎日登っているからあまり気になりませんでしたが・・・ターゲットは

若い人ということがはっきりしている物件だと思います。



本棚(階段)

写真があまり上手に撮れませんでしたが、3階からロフトに向かう階段。あくまでロフトだから

階段とロフトは繋がっておりません。あくまで階段は本棚。ロフトはハシゴから登る形です。

なので、階段とロフトの間に手すりがあってふさがれている状態。業法があるから仕方ないけど

これは使い勝手がよくないです。手すりがなければ話としてはわかるんですけどね。



階段を登る方が、はしごを登るより全然楽ちんです。ただ、この形状だとやはり大きな荷物を

ロフトに持ち込むのは厳しいですね。使い方をどうしたらいいかが悩ましいスペースです。



ここの階段・・・いや、階段じゃなくて本棚か。本棚は先ほどの階段に比べてかなり急です。

こっちはさすがにちょっと毎日昇り降りするんだと言われると辛いかなーという感じです。

本棚として本をぎっしり詰めるのは面白いかもしれませんが、上の方を取りに行くためには

ぎっしり本を置きすぎてもダメだし、多少中途半端な感じがしちゃいます。



バストイレ

水廻りにいきましょう。

今回はバストイレが分離されています。トイレと洗面所が同じ空間にある作りになってますので

好き嫌いは分かれるかもしれません。しかし「バストイレ別」はうたえますので、問題ないかと。

ニッチ風味な鏡がおしゃれでした。シャンドレじゃないのは多少弱いところかもしれません。



キッチン

キッチンはIHが2口。シンクは広いので、料理をしたいと言うニーズにもこたえられそうです。

換気扇が相変わらずおしゃれですね。



今回の物件は、これまでに拝見した進藤さんが企画した物件に比べtえ、比較的生活イメージを

考えやすい物件かなと思いました。気になるのは収納が広さの割に少ないことでしょうか。

ロフトのあたりにハンガーを作ってあったり、1階に小さな収納庫があったりはするんですが

絶対的に収納スペースは足りないと感じます。収納家具を置こうと思っても、3階建てなので

1フロアあたりの床面積は40平米にしてはちょっと狭いかなと。収納家具を置いただけで、

スペースはけっこう取られてしまうと思います。その辺がどのように市場に判断されるか?



とはいえ、デザイナーズ賃貸住宅でとてもおしゃれな物件ですので、きっとそのマイナスを補って

余りある魅力を感じてくれるお客様はいるのではないかと思います。今後どのように進んでいくか

注目していきたいと思います。



見学会の後は懇親会。二次会が笑笑とサイゼリヤに分かれてしまったのがちょっと残念でした。

私は「二次会はサイゼリヤだよー」と聞いていたので、そっちに行ってみたら思ったより人数が

少なくて、あれれ?という感じでした(笑)

狼さんに先日現地調査してきた物件の話とかを少しして、色々とアドバイスをいただきました。

参考にしてこの後の戦略を考えていきたいと思います。



サイゼリヤの安いワインをいっぱい飲んだせいか、家に帰ってきたらくらくらっときてしまい

そのまま床でバタンキューしてしまいました。翌日もちょっとつらかったです・・・。



おまけ

内覧会の本棚階段に飾ってあった本の中にこんなのが。

赤井さんの本

赤井さんの本ですね。客層を意識されていらっしゃいます(笑)




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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月08日

共用部の清掃と管理会社さん。

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昨日は東京2棟目の清掃をした後、Oz...さんの新築見学会に参加してきました。

本日は東京2棟目の清掃の話、明日は新築見学会の話を書こうと思います。



東京2棟目の清掃と書きましたが、実際は空室になっている事務所の空気の入れ替えと、ネットに

掲載するための事務所内部の写真撮りが主な目的でした。共用部のゴミ拾いくらいはしてこようと

思っていただけだったので、そんなに重装備では行ってません。



到着したので、まずは共用部をチェック。



共用部

自転車置場がだいぶ使いやすくなりました。受水槽を撤去して正解でした。



謎の角材

でもなぜか共用部に角材が置きっぱなし。これは一体・・・?入居者様が置いているのかな?



それ以外にも、終わったはずの受水槽の工事のお知らせがまだ貼ったままになっていました。

うーん、どうなのかなー?剥がしちゃいたいなー。とりあえず管理会社さんに電話してみよう。

(コール中)

・・・会社は誰も出ません。定休日?仲介業者さんからの問い合わせがあった時はどーするんだ?

募集の話などはあまり詳しく聞いていませんでしたが、なんかちょっと不安になりました。



会社が誰も出ないと言うことは、お休みかもしれないので申し訳ないなと思いつつ、担当の方の

携帯に電話してみることにしました。剥がせるものなら剥がしたいですしね。

(コール中)

・・・こちらも出ません。まあ会社が休みなら出ないのも当たり前かもしれませんが。



少し思案しましたが、とりあえずどう考えても2週間前の工事のお知らせは不要だろうと判断。

こちらの独断でべりべりっと剥がしてしまいました。角材の件は後でメールでもしてみよう。



事務所の換気をしつつ写真を撮り終え、共用部に落ちている枯葉などを取り除いていきました。

ふとポストの上を見ると、長年積み重なった埃で汚らしい印象を受けます。これはいかんん。

でも雑巾持ってこなかったしなあ・・・いやまて、さっき事務所の中になぜか雑巾があったような。

確認すると、1枚だけ雑巾が転がっています。よし、これを使って掃除をしよう。



事務所は幸い水は出る状態。電気はブレーカーをあげてもつかなかったので、止められている模様。

夜の内見とかあった時、これってまずくないかなー?などと思いながら、とりあえず水拭き開始!

ポストの上、メーター類が入っているボックスの上、階段の手すりなどを拭き掃除していきます。

2階の共用部の外壁側の仕切りがとにかく酷い汚れでびっくりしました。



ツートンカラー

ほらもうツートンカラーですよ。なんだこれって感じです。20年以上の間、蓄積されてきた

砂埃などの結晶がこれなのでしょうね。全然嬉しくありません。ダメすぎる。



あまり時間がなかったので、出来る範囲できれいにしてきました。少しすっきりしたと思います。



そんなこんなをしていたら、見知らぬ携帯から着信あり。出てみると管理担当の方でした。

社用の携帯を忘れて外出していたそうで、社長経由で連絡があったから急いで電話したとのこと。

角材は工事では使っていないので、入居者様にヒアリングして撤去してもらうよう動くこと、

貼り紙は工事担当の方が剥がし忘れたものなので、撤去して構わないことを確認いただきました。

募集に関しても、委任している業者さんが複数社あり、そちらは土日も休まず営業しているから

問題はないというお話でした。なるほど、それだったら納得です。



誰でもミスはあるわけで、そこをどうフォローするかというところがポイントになると思います。

今回は私が残した伝言から、うまく担当の方までつないでいただけました。気になる点についても

きちんとフォローをしていただけました。ピンチをチャンスに変えることが出来る業者さんは

評価がぐっと上がりますね!頼りになるという印象を持ちました。



先日より事務所の募集のコツなどをあちこちで聞いています。その辺で聞いた話などについても

できるだけ管理会社さんにフィードバックし、活用していただこうと思っています。

二人三脚で早々に空室を埋めていきたいところです。

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posted by ひろ* at 12:39 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月07日

木造築古でも融資出ちゃうの!?

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現在12位です。今日はビーフンデザインさん進藤さんプロデュースの亀戸の新築見学会です。

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もう物件は今年は買わない!そんな宣言をブログ上でしました。

・・・その舌の根も乾かぬうちに、また新規案件の現地調査に行ってしまいました(笑)



今回調査に行ったのは千葉県の東葛地域にあるファミリー物件。

マイナー路線ながら、駅から徒歩5分で土地が広いというところが琴線に触れてしまいました。

木造築古案件なので、融資が付かないでしょ?と思っていますが、その元付の業者さんが

「任せていただければ融資もアレンジ可能です」と言うので、その根拠や手法が気になった、

というのも現地調査に行った動機の一つではありました。ていうかむしろそちらの方が強い(笑)



物件自体は共用部に蜘蛛の巣が貼っていたりゴミが少し散らばっていたりしていて、それほど

しっかりとメンテナンスされている雰囲気はありません。とはいえ、駐車場もあって屋根つきの

内階段の共用部があり、そこに自転車を置くことができそうだったりして、他のバブル期の

ワンルーム木造物件に比べると「遊び」の部分がいっぱいあります。雰囲気は悪くありません。

ただ、間違いなく外壁はやり直さないとダメでしょう。触ると粉を吹いていたり、黒く汚れたり。

メンテナンスしていないから、色々と潜在的な問題点はあるものと思います。j



磨けば光るかもしれない。そんな印象を胸に、近隣の仲介業者さんを回ってみることにしました。

しかし・・・売買メインのところばかりで、仲介業者さんがあまりありません。需要がない?

一件だけあった某大手仲介業者さんのところでヒアリングしてみると、地元で集客も勿論あるけど

近隣のターミナル駅からの誘導が多いようです。そして駅近なので家賃設定さえ間違えなければ

競争力はありそう。悪くない感じがします。他の物件の事例なども見せてもらいましたが、

たぶんこれなら競争できると見ました。



物件のポテンシャルはまだありそうです。土地も遊んでいる部分が多少あるので、物置でも

サービスでつければさらに競争力は高まるかもしれません。そして地型が良い。接道面が多い

長方形の整形地で、坪数的にも3区画くらいには割れるでしょう。上物が木造で駅近という点から

贅沢を言わなければ戸建業者さんに卸して出口を取ることは十分に可能です。



マイナーな駅でライバルは地主さんが多いようです。仲介業者さんのこのコメントでビックリ仰天。

「クロスとか張り替えておいてくれると決めやすいんですけどねー」

未だにそんな化石みたいな運営をしてる人が多いの!?ひょえー。なんてぬるい市場なんでしょう。

それを聞いただけで、これはこの場所なら勝てる気がする!と思ってしまいました。



利回りはさほど高くないものの、ファミリーだから入れ替わりもそこまで激しくないでしょう。

外壁の分指値を入れてみれば、収益的にもそこそこの話になるかと思います。少なくとも

東京2棟目よりは良い数字を確保できそうです。



そんなわけで、業者さんに連絡を取って融資のアレンジができるか確認して貰うことにしました。



業「お住まいはどちらですか?」

ひ「都内です」

業「都内なら○○銀行さんが木造築古でも出してくれるのはご存知ですか?」

ひ「当たったことがあります。確か複数棟持っていると審査が厳しくなりますよね?」

業「そうですね。何棟お持ちなんですか?」

ひ「個人では5棟です(※法人には言及せず)」

業「あー、それだと厳しいですね。ではダメ元で△△銀行に当たってみましょう」

ひ「そちらの銀行は××支店さんと懇意にしておりますが、先日札幌の物件がネックになりまして

  融資づけがうまくいきませんでした。札幌を売らないと難しい状況です。」

業「・・・××支店さんは確かに頑張ってくれますよね。そうですか・・・。

  とりあえず融資のことは後で考えることにして、売主と価格の交渉にまずは入ります」

ひ「よろしくお願いします」



ごめん、提案してもらったところ、既にほとんど当たってます(汗)

でもまあこうやって金融機関さんのお話が出来る業者さんだということは、融資づけは強いのかも。

この業者さんと関係を作ってみるのも悪くないかなと思いましたので、融資が実際に可能かどうかは

置いておいて、とりあえず話を進めてみたいと思います。これが買えなくても、この担当の方と

繋がりができて、次につながればいいかなという気持ちです。



余談

夜は不動産投資仲間のmakotoさん直談.comの責任者の某さんと3人で飲み会でした。

そこでも「この間買わないって言ったのにもう物件調査かよ!」とつっこまれまくりましたとさ(笑)

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posted by ひろ* at 11:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする