2012年10月16日

実は差別化リフォームは効果があった模様。

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無風状態の札幌1棟目について、たまにはネタにしてみようと思います。



この物件は地下鉄の駅から徒歩5分圏内にあるファミリー間取りの木造物件となっております。

駐車場がたまに空くことを除けば、1年半くらい退去もなく平穏に過ごしてこれています。

購入して約4年の間、入れ替わりは2回だけ。5部屋の小さなアパートとはいえ、優秀です。

残債もほぼ路線価くらいまでになってきているので、意外と優等生な物件だったりします。



お金がもしふんだんにあるようなら、この物件は繰り上げ返済して残債ゼロにしてしまって

簿価で法人に譲るとかそういうことも考えてもいいのかもしれません。まあでも現実的には

そんなお金はありませんから、やらないですけど(笑)



この物件で一番怖いのは、なんといっても次に入れ替わった時の家賃下落です。

先日の札幌の業者様との個別相談の中でも確認したのですが、やはりこの物件の周辺の家賃相場は

現在の家賃より1〜2割ダウンしてしまっているとのことでした。もし全部屋が入れ替わって

相場通りの家賃まで落ちてしまうと、利回りはかなり下落してしまいます。当初目論んでいた

収支計画を達成できなくなってしまうということになります。



できればそれは避けたい・・・。

そう考えて、前回の退去(1年半前)はお金をそれなりにかけて報告ネットさんに協力していただき

差別化リフォームをしました。それでも結局、退去前の家賃は確保できずに他の部屋と同じくらいの

レベルの家賃しか取れなかったので悔しかった記憶があります。札幌でいくら尖ったリフォームを

やっても、結局家賃は変わらないんだなあ・・・と。



ただ、当時の家賃相場が今と変わらないと仮定した上でその頃の結果のことを思い起こしてみると、

それでも当時の家賃相場よりも4000円くらい高く決まっていることになるんですよ。

前の家賃を越えようと頑張ったのは無理だったけど、相場家賃よりは高く決まっていたようです。

やはり差別化の効果はあったんだと思います。



前回差別化して埋まったお部屋の入居者様は、高校の同級生が札幌の専門学校に進学するにあたり

二人でルームシェアして住む、という内容でした。ここまで特に喧嘩別れしたとかそういう話は

聞いていないので、今でもきっと二人で住んでいるのでしょう。しかしもうすぐ専門学校は卒業に

なることと思いますので、この春には再び募集をしなくてはならないものと思います。



管理会社さんにお願いして、卒業と同時の退去があるかどうか確認して貰おうかなと思います。

滞納もないので、できればこのまま入居していてほしいな〜という気持ちはかなりありますから

もし引き続き入居してもらえるなら何らかのサービスを提案しようかな?洗面台をシャンドレに

変更するとか、エアコンをお部屋に入れるとか。そのくらいのサービスはあってもいいかなと。

募集しなおす広告料の方がきついです^^;




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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月15日

募集条件を調整する。

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東京2棟目の事務所の募集賃料にテコ入れをすることにしました。



正直に言うと、これまではあまり意思を込めていない適当な価格で募集をしていました。

何かお話が来たら賃料引き下げの交渉が来るでしょう、くらいののんびりした気持ちでした。



決済したのが7月で、現在10月ですから、3ヶ月空室になっていることになります。

仙台も無事に入居が済み、札幌もちらほらと空室が出るものの、何とか短期間で埋めることに

成功している状況の中、いよいよ東京2棟目の事務所のことが気になり始めました。空気に貸しても

何らいいことはありません。多少安くてもいいので誰かが入っていることが重要なことと思います。



オーナーが本気になれば管理会社さんも本気になります。

先週、管理会社さんが物件近隣及び最寄のターミナル駅に営業をかけてきてくださいました。

たぶん営業行為そのものは継続的にやらなくてはならないことだと思うので、今後も是非しつこく

営業をかけてもらいたいなという気持ちを抱きつつ、何か募集条件に反映すべきことはあるかを

確認させていただきました。



管理会社さんの担当の方は、「こうした方がお客様がつくと思う」ということをあまりはっきりと

言いません。あくまで、こういう事実があったということを伝えてきますので、それに対して

こちらで経営判断をする必要があります。



お話を伺う中で重要な情報だと思ったポイント。

・坪単価はだいたい○○○円で募集している業者さんが多い

・広告料がついていると、業者さんの気持ちの入り方がだいぶ変わる



この辺の条件と自分の物件の条件を照らし合わせると、現状はこれらの要件は満たせていません。

採るべき対策としては、賃料を下げて坪単価を相場にあわせること、広告料をつけることです。

これらを満たせるような金額に賃料を改定し、広告料を1ヶ月つけることにしました。



マイソクに関しても様々な方にアドバイスを受けながら徐々に改良していっております。

外観や室内の写真を追加したり、坪単価を明記したり、細かい数字が間違っているのを直したり。

少しずつ良い出来になっていっているような気がします。こういう作業は、札幌物件に関しては

自分でやっていたのですが、東京2棟目は管理会社さんがこまめに動いてくれるので助かります。



坪単価に関しては、相場以下に設定をし直しました。

細かいミスを修正したので、今までより坪数が増えました(これまでが少なく見えていた)。



そしてちょっとだけ期待しちゃいたくなるようなお話も転がり込んできました。

サラリーマンの仕事を通じて友達になった人が、自分の会社を興すつもりなので、来年の3月からで

良いのであれば賃貸することを検討してくれるという話です。いやーもう3月からで構わないっす!



もしその彼が借りてくれるなら、家賃を安くしてしまおうと思っています。友達から過剰にお金を

むしりとる趣味はありませんので。ただし、そのオフィスをシェアさせてもらおうかなとは

考えております。大事なものを保管しておく場所や、リフォーム用部材を保管する場所があって

しかも本店登記できればいいなと思っていたものですから。ちょうどいいです。



気持ちを込めれば良い方向に転がっていくと信じて、東京2棟目の募集も引き続き頑張ります!

目指せ完全満室。6棟体制になってからはまだ完全満室になったことがないので、達成したい!

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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月14日

札幌の業者さんと個別相談。

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昨日は札幌の不動産業者さんと東京で何故か懇親会でした。関東→札幌の大家会のメンバーの中でも

そこの会社さんと関わりが深い人を集めての懇親会ということで、顔なじみのメンバーが揃って

終電ギリギリまで盛り上がりました。



懇親会の前に個別相談もしてもらったので、私は近頃入退去もなく安定している札幌1棟目の

現在の賃料水準の確認と、物件を仮に売却するとしたらどのくらいの価格が狙えるかという2点を

ざっくりと確認してまいりました。



前者の賃料については、やはりというか予想通りと言うか、今の賃料水準は保てそうにありません。

前回、そんなに多額の予算ではなかったもののフルリノベをしておりますが、それでも下落傾向に

歯止めはかけられませんでした。流れるに任せたらこのくらいかなという賃料を予想していましたが

まさにその金額でした。需給バランスはそこまで崩れていないようなので、家賃を下げる決断が

できるならばそれほど苦労せずに埋まるだろう、というお話です。



この物件は不勉強な状態で購入しているので、家賃を下げると当初考えていた利回りや収益が

達成できなくなるということで、当初は必死に家賃を維持しようとしていました。しかし、

今はある程度物件の数も増えています。駐車場を増やすなどして購入当初の利回りを4年弱ほど

維持しているので、もうそろそろ限界かなという感じは受けています。空室は精神衛生上きついので

今度空いたら家賃を下げて埋める方向で考えようと決断することができました。



後者の売却については、重量鉄骨の札幌2棟目を基準として話をしました。耐用年数や間取りなど

諸々考えると、たぶんこの中で売るとしたら札幌2棟目が一番妥当かなと思いましたので。

少なくとも購入した価格よりは高く売れるんじゃないか?ということはわかりました。とはいえ、

地元の人はエリア的に少し敬遠するかもしれないので、東京の買取業者さんや実需の方に売るという

方向が妥当なような雰囲気です。ふむふむ、なるほど。。。



今回話をした価格で仮に売れたとしても、手元にそれなりにお金は残ります。個人での札幌の債務が

東京の金融機関さんから見ると重荷になっているという事実はあるので、多少でも手残りがあるなら

売却すると言う手もなくはないのかもしれません。



今回、それ以外にも地元の金融機関さんから遠隔地大家がどうやって融資を引いて購入するかを

色々な形を考えながら相談させていただきました。様々なアイディアは出てきたのですが、

某サラリーマンに優しい有名地銀さん以外で遠隔地の物件を購入するのは簡単ではないと感じます。



遠隔地の物件に融資をするのは営業エリアが広い都銀さんと一部の地銀さん、政府系金融機関さん、

あとごく一部の信組さん(全国ではないけど)くらいです。地銀さんは地元密着型だし、信金さんは

信金法があるので基本的には遠隔地の人には融資は出せません。



現地での法人化も考慮すべきポイントではありますが、法人化したとしても現地に代表がいないと

その地域の企業ではないという風にみなされてしまう可能性は高いというお話もありました。

設備投資などで既存借入を作る方法も検討しましたが、代表の住所が継続して札幌ではないという

ことになると、どこかのタイミングではしごを外される可能性も出てくるのかもしれません。



結局、担当者さん次第なのかなという印象はあります。ダメな理由を見つける方が簡単だから、

大多数の担当者さんはそこまで頑張らないかもしれないし、でも頑張る人が見つかれば理由をつけて

稟議をあげてくれるのではないかというところで・・・良い担当者さんを見つけられるかどうかが

鍵になるのではないかと思いました。



札幌は好きな土地ですし、複数の拠点で活動することもリスクヘッジの一つになりますから

全て捨てて東京に引き揚げるということはできればしたくありません。何とか良い方法を見つけて

より確実で安心できる運営方法に切り替えていきたいと思っています。



昨日は様々な気付きを得ることができました。お話してくださった皆様、ありがとうございました。




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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月13日

山岡さんを囲む会。

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昨日は報告ネット山岡さんが東京に出張でいらっしゃると言うお話だったので、Facebook上で

山岡さんと私の共通の知人、あとFacebookをやってる関東→札幌の大家会のメンバーにお声掛けして

山岡さんを囲む会を高田馬場の獣肉居酒屋で開催いたしました。



山岡さんは奇しくも現在北海道ローカルのテレビ局で、密着取材を受けている最中です。

テレビ局の方からカメラを少しだけ回させてほしいと言われたので、皆さんと相談してOKしました。



半分以上の人が顔出しNGの大家さん。インタビューできる人で報告ネットのサービスを受けてる人が

誰もいないという緊急事態(笑)に、私は報告ネットユーザーとしてひと肌脱ぎ、インタビューを

されてまいりました。ユーザーとして正直な感想をお話しています。ま、北海道ローカルの

テレビ局で山岡さんをヨイショしても、お客さんが増えることはないだろうということで、

「いやー、巡回後のアドバイスは厳しいですよ〜」とか本音の部分を話しました(笑)



山岡さんがすごいと思うのは、個人の利益よりも札幌の不動産業界全体、ひいては札幌経済の

底上げをしようという大局的な視点で動かれていることです。自分のクライアントだけ儲かれば

それでよしという話ではないんです。その証拠に、札幌の地主さん系のセミナー講師をやったり

札幌の超大手管理会社のオーナーに配られる新聞に空室対策のコラムを掲載したりしています。



利己的な私としては、できれば他のオーナーさんにはスキルアップしないで眠っていてほしいと

思ってしまうのですが(笑)、そういう出し惜しみが全くないのはすごいことだと思います。

私はまだまだその域には達しませんね。個人の利益と、周囲で関わる人の幸せしか望めません。



昨日は有名ブロガーどころだと赤井さん黄金ガールさんManachanが参戦。

黄金さんとは実は初めてお会いしたのですが、キュートで素敵な女性でした。

赤井さんは酒が進むと「飲んでる顔」になっていくんですね。進行状況がよくわかりました(笑)

Manachanはなぜか自分のサラリーマンの会社に転職する人を募ってました(笑)

あとは地味に活動の範囲が広いチームRさんも、札幌物件の縁があって参戦してくれました。



こうやって懇親会などで交流を深めていくことって、とても大事だなと感じます。

一人でやってても限界はあります。こういった仲間の知恵やアドバイスなどから気付きを得て

自分の事業が好転していくというシーンは今までに何回もありました。成長するには交流する。

それがたとえただの飲み会でもいいんです。そこから生まれた縁がその人を救うこともあります。

大家さんは、地域と間取りがバッティングしない限りはライバルにはなりません。

これから大家さんを始めようと思う人は、懇親会などで周りの人に積極的に声をかけて仲間を

増やしていくことが大事ではないかと思います。



参加された皆様、昨日はお疲れ様でした。とても楽しかったです。

札幌弾丸ツアー、やりたいです(笑)

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posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月12日

入居までの道のりは長く険しかった。

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申込から少し時間がかかりましたが、本日めでたく仙台1棟目の元オーナーズルームに入居者様が

引っ越してくることになっています。これでようやく胸を張って満室と言えるようになりました。



仙台1棟目も申込を貰った後いろいろなことがありました。



・オーナーズルームとボイラー室がつながっているので、自由に入れないように鍵を取り付ける。

・入居する前に受水槽の点検をしたら、水道局の人にあちこちダメ出しされた上に清掃もろくに

 できていなくて汚いという話になり、元オーナーさんは何をやっていたんだということで

 仲介業者さんに苦情を言ってすべての費用を負担するよう交渉中。

・水道代や町内会費の徴収方法を確認。

・お風呂場の天井からなぜかポタポタと水が垂れていて、確認したところどうも湿気が原因で

 垂れてるのではないかということで地下ピットの状態を確認。とりあえずの対応として、

 湿気防止の為にボイラー室の吸気口の位置を上の方にずらす。

・屋上にいつの間にか古タイヤが放置されていたのを売主さん費用負担で撤去してもらう

・前々から事象が確認されているボイラー室の雨漏りの件で仲介業者さんとコンタクトを取るも

 なかなかタイミングが合わずに未だに確認して貰えていない。

・洗面所の照明のクリーニングができていなくて再度対応して貰う。

・契約書の文言をチェックし、足りないところを覚書で補完いただく。



・・・こうやって見ると、たかだか半月くらいの間にかなり色々起こってますね。

義母も「お小遣いになると思って安請け合いしたけど、こんなに色々あるとは・・・」と

少し疲れた感じで言っていたので、なんか申し訳ない気持ちになりました。



受水槽の点検については、前のオーナーさんが1〜2年に1回くらいやっていたという話でした。

引渡しの際に義母がそこは今までどうしていたのかを元オーナーさんに確認したところ、

「水道局に清掃してもらってください」と言われたのでそのようにしたら、受水槽に鍵がないとか

パッキンが劣化してるとか水漏れした時の為にパイプの下に水受けが必要だとか、山のように

ダメ出しをされた挙句、清掃があまりできていないから汚いと言われてしまいました。



今までの清掃などは何だったんだ!?という感想を抱かざるを得ませんので、これは瑕疵で

対応するべきと仲介業者さん経由で売主さんに確認してもらっているところです。今のところ

売主さんが費用負担してくれる方向になりそうな雰囲気ですが、果たしてどうなることやら。



ちなみに今までは「水道局の点検が義務づけられているサイズではないので、民間の業者さんに

清掃だけしてもらっていた」ということだったみたいです。だったら最初からそう言ってくれれば

こんな話にはならなかっただろうに。適当なことを言うからおかしな話になるんだわさ・・・。



それ以外にも、内覧の時からずっと湿気が気になっていたんですけど、そこについても苦情が

出る前に何かしら対応しようと言うことを考えました。夜銀さんに相談したところ、現地をみないと

わからないけど、とりあえず地下ピットの状態は確認した方がいいというアドバイスを受けたので

業者さんを頼ってその辺もチェック。ピットに問題は見つからなかったけど、ボイラー室の吸気口の

場所を変えたら改善するかもしれないということだったので、その作業も依頼しました。

改善すればいいのですが・・・。



そして本日9時半に鍵の引き渡しだというのに、未だちょっと問題点が残っていたりします。

義母がまとめてメールをしてくれました。

・そのままでは使えない状態になっている取り外したドアをどうするか

・浴槽の鏡が外れた状態になっているが、このままで良いのか

・収納庫の扉が一部閉まらないところがある



最後のはわかっていたことなので、入居者様から何か言われたらやろうかと思っていました。

残り2つ・・・そういえばお風呂場の鏡、とれてました。立てかけてあるのでそのまま使う感じで

考えていましたけど、冷静に考えればもう一度付け直すべきですよね。これは入居者様から何か

言われる前に対応した方がいいかな?という気が。義母は処分でいいんじゃないかと思っている

ようなので、後で方針を決めなくてはいけません。扉はすっかり忘れていました。いったん

ボイラー室に運んでおけばいいかなと思っています。



最初の1〜2ヶ月は入居者様から何かリクエストが出てくるかなあという感じはしなくはないですが

いずれにせよ今日から堂々と仙台1棟目も満室を名乗れます。そして色々と小さなトラブルに

いっぱい対応してくれた義母や、瑕疵に関して交渉してくれている売買の仲介業者さん、重説が

終わったあとで契約書の文言にあれこれ注文を付けたにも関わらず快く対応してくれた賃貸の

仲介業者さん、その他リフォームの業者さんやガス会社さんなど、色々な方に心から感謝。



本日時点での稼働率

札幌1棟目 5/5

札幌2棟目 22/22(うち1件は契約済で未入居、1件退去予告あり)

札幌3棟目 16/16(1件退去予告あり)

東京1棟目 3/3

仙台1棟目 7/7

東京2棟目 3/5

札幌の退去の前に東京を埋めて完全満室を名乗りたいなあ。。。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする