無料で屋根の修繕をする仕組み。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会をやりました。

地域密着型なので、会員の方の保有物件の稼働状況などを見ながら、自分が描いているイメージとの

フィット＆ギャップを確認することができます。地域限定の情報などもうまくシェアできますし、

会のメンバーが懇意にする不動産業者さんとの連携も取ったりすることができます。



ただの思いつきで、ブログで「札幌に投資している方、一緒に飲みませんか？」とお声掛けをして

集まった１０人で発足したこの会。今はもう３０人の大所帯なので、入会は半年以上前から

お断りをさせていただいています。本音で情報交換が出来る濃い仲間を作ることが目的なので、

むやみに集客しても意味はありません。顔と名前が覚えられない状態になるのは避けたいです。



運よく素晴らしい仲間に巡り合えたことで、世話役として運営していてもそれほど大変だと

思うこともありません。周りの人に恵まれた結果だと思っています。皆様に感謝しています。



勉強会の内容は基本的には非公開ですが、今回は会のメンバーから推薦いただいた業者様を

お招きして、面白いお話を伺うことができましたので、ブログでもシェアしようと思います。



日本住宅被災調査センターという大阪の会社がありまして、昨日はその会社の方からお話を

伺うことができました。端的に言うと「火災保険で屋根の修理ができます」という内容でした。



築年数がある程度経っている物件であれば、どこかしらに不具合は生じているはずです。

屋根は頻繁に登れないので、年数が経っている物件であれば、台風や災害などで壊れている可能性は

かなりの高確率で考えられるというお話でした。ですので、そこをこの会社の調査員さんが調べて

レポートを作り、保険が適用されるようアドバイスをするということです。保険が適用されれば

修理は保険代でまかなえます。日本住宅被災調査センターさんは工事を受注することで利益を

出すという構造なので、オーナーとしては無料で屋根の修理ができるということになります。



対象となる屋根は・・・

・築１２年〜築３５年

・和瓦／洋瓦／スレート瓦

・切妻屋根／寄棟屋根／入母屋屋根

が条件だそうです。陸屋根がないのが残念。



ついでに、屋根を直すから足場を組むということで、その足場を使って外壁塗装をしてしまえば

通常より安くあげることができる、というメリットも出てきます。



なかなか面白いスキームでした。色々と突っ込んだ質問をしましたが、あとは個別に相談する中で

深掘りしていこうと思いました。うちの物件だとこのスキームが適用できそうなのは札幌１棟目と

札幌３棟目なので、相談してみようと思います。あとは両親の実家とかも適用できるかな？

たまには親孝行しなきゃいけませんね。




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送金トラブル。

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現在８位です。ここから上に行く壁が厚いんだよなあ。

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たまには海外不動産のことも書きましょうか。いいことばかりじゃないよってことで（笑）

ちょっと前から細々とやりとりしている内容なので、リアルタイム性はないのですが・・・。



私はフィリピンのプレビルドのコンドミニアムを購入しています。

昨年末に日本側の代理店変更で大きくトラブルが発生した以降は特に問題もなく建築は進み

送金もちゃんとできていたのですが、最近久しぶりにステートメントを見たら驚くべきことが。



７月〜９月が送金されていないことになってる！



いやいや、そんなわけないでしょー！送金代行会社にちゃんと毎月振り込んでますってば。

そういえば、ちょっと前に同じコンドミニアムを買った人がそんなことを言ってた気がします。

送金がどういうわけかできていなくて、ペナルティが発生している状態だと。自分のところにも

しっかり起こってました。おいおい勘弁してくださいって！



元々、送金は日本側の仲介業者さんが代行してくれていました。

ところが、その仲介業者さんとフィリピン側の仲介業者さんがトラブルになり、日本側の

仲介業者さんが突然交代。そこから「送金は自分でやってください」となり、海外送金なんて

面倒なことを今更自分でやれってか！と大きく揉めました。こっちは送金代行の手数料も含めて

仲介手数料を払ってるんだから、サービスレベルを落とすようなことはしないでほしいと。



業者さん的には、そもそも送金代行すること自体がナンチャラ法でNGだということになるので

今までがおかしかったから今後はできないという主張で、やりあった結果業者さん側が安めに

対応できる送金代行業者さんを紹介してくれて、そこに振り込むと言うことでしぶしぶ決着。

（本当は未だに納得がいってません。送金代行会社さんに払う手数料の負担はどうしてくれる！？）



そんな経緯があるからこそ、送金をしているのにデベロッパーさんに未着という状況が不愉快です。

あれだけトラブっておいて、またトラブルですか？と。



苦情のメールを業者さんに入れたところ、おそらく他の人からも指摘があったのでしょう。

送金代行業者さんとデベロッパーさんのデータやり取りに問題があったということで、現在やっと

そのデータのやりとりが進んできているとのこと。７月分を現在処理中だという話でした。

責任を持って確認処理を進めるので、もう少し時間をくださいと言われれば、承諾せざるを

得ませんね・・・。なんかもう、海外送金ってめんどくさいです。現地に行って口座を作るのが

一番確実なんだろうけど、一泊二日で土日使って海外に行ったところで銀行空いてないしー。



ちなみにこのコンドミニアム、価格が少しあがってきているので、このタイミングで売ってしまい

利益確定させようと思っています。そもそも持ってることがめんどくさいですし（笑）

猫も杓子も海外不動産投資と言い出した昨今、今後は過熱する一方で美味しさがなくなっていくと

想像しています。それだったら早めに売っちゃった方がいいよね？という気持ちもあります。

あとは国内不動産を何棟か購入した関係で手持ち資金がちょっとさびしいから、売却したお金を

手元において不測の事態に備えたいというところがあります。状況は日々変わっていくので、

常にどのような一手を打つのが最適かを考えながら進めたいものです。

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保険を活用しよう。

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高い金を払って加入した火災保険、使いこなしてますか？



先日、東京２棟目で発生した水漏れなのですが、結果として大事には至りませんでした。

とはいえ、２階から漏れてきたということで、１階の真下にあるお部屋は壁紙が多少やられていたり

調査の為にあれこれ引っぺがしたりした部分が悲しいことになっていたり、色々問題はあります。

水漏れの原因になった場所だって、手間暇をかけて直しているわけです。軽微な被害で済んだとは

いっても、被害が全くなかったわけじゃーないということになります。



私の最近の発想は「物件に何か経費がかかったら、すぐに保険を検討する」という感じです。

意外と保険は侮っちゃいかんのです。まめに申請してみればいいんです。ダメならダメって

言われるだけですから。別に損することはありません。



東京２棟目では、保険の代理店さんに以下の相談をしました。

・水漏れが発生したユニットバスのパッキンの劣化の修理代は保険でまかなえないか

・階下の壁紙が水で濡れてしまったり、水漏れ箇所の特定の為の調査で剥がしたりしたところが

　あるが、これの修繕費も保険でまかなえないか



これに対する回答としては、前者は無理だが後者は可能性はあるということでした。

保険は偶発的／突発的な事故に対してお見舞いをするものなので、パッキンが劣化しているという

継続性のある事象に対しては保険を出すことができないそうです。ただ、パッキンの劣化が原因で

水漏れが起こったということ自体は事故なので、水漏れによる被害に対しては保険金が出るとか。

ちょっとわかりにくい切り分けですが、保険は意外と幅広く出るものだと思っておきましょう。



私もその話に従い、店舗の壁紙の貼り換えについて保険が出るかどうか申請をしてみました。

見積がないといけないので、管理会社さんにお願いして張替の見積をだしていただきました。

実際に濡れたり破れたりしている箇所は部屋の奥の１箇所なのですが、そこだけ張り替えても

それはそれでそこだけ浮いてしまって全体の雰囲気がおかしくなると思いますので、全面張り替えで

お見積りを作っていただきました。



そしてそのお見積りを代理店さんに提示して、結果を待ちます。

しばらくたってから代理店さんより連絡があり、一部は認められなかったけど大部分は出るという

嬉しい通知が届きました。出なかった一部はコーキングに関する部分。外壁にも被害があったと

判断して、管理会社さんがコーキングの打ち直しという項目も入れていたのですが、それは劣化が

原因であって水漏れは関係ないんじゃないですか？という判断をされてしまったそうです。



経年劣化の可能性があるものは保険が適用されず、事故とか偶発的なものは保険が出る可能性が

あるということ。あとは盗難なんかも保険が出ます。知人の大家さん仲間は、防犯カメラを

盗まれたということがありましたが、これも保険申請すれば出るということでした。



せっかくお金を払っているわけだし、保険は有効に活用していきたいものですね。

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入居と退去。

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札幌２棟目に月末くらいに申込をいただいていましたが、ようやく入居に関する諸条件が確定。

月末までには入居いただける運びとなりそうです。



札幌２棟目を紹介してくれたのは、札幌市の仲介大手の黄色いところの営業マンの方でした。

５０代無職で求職中という方でして、現在は義理の兄の家に身を寄せているとのことです。

いつまでも迷惑をかけられないから家を借りたいけど、無職なのでなかなか借りられずに

流れてきたのがうちの物件だった、という感じです。



半年の間は住宅手当緊急特別措置事業を活用して、家賃補助を受けるということを前提に

半年間の定期借家契約ならOKという形にしました。あとはこの入居希望者の方が家賃補助を

しっかりとゲットしてくれるかどうかにかかっておりました。



昨日、仲介業者さんから電話があり、「支援を取り付けることができました」との連絡が！

ただ、初回の家賃が振り込まれるのが１１月半ばなので、１１月分の家賃の入金が少し遅れる、

というお話でした。家賃が入ってこない間は、問題があればいつでも契約を破棄できる（？）

形で対応するようにしておく、というような話をしていましたが、具体的にどんな手段を用いて

それを実現するのかはよくわかりませんでした＾＾；



いずれにせよ、家賃補助自体は確定しましたので、これで安心して「空室が埋まったよ！」と

胸を張って言うことができます。良かったよかった。



と、そういえば札幌２棟目に関してブログに書いていないネタがありました。



実は先週くらいに管理会社さんからメールがあり、ずっと滞納していて保証会社さんが代位弁済を

続けていたお部屋の退去が確定したということ。保証会社さんは回収の見込みなしと判断して

入居者さんを捕まえて退去させようとしていたのですが、なかなか捕まらない状況だった模様。

今回、ようやく捕まえて話し合いを持ち、退去に同意させたというお話でした。



退去立会い当日、結局入居者様は現れませんでした。そんなことも見越して保証会社さんは

残置物の撤去に関する同意書に押印してもらっていたようで、明日すべての荷物を撤去する、

というお話になっているようです。荷物の処分費用は保証会社さん持ちと信じておりますが、

そこについては現在確認中と言うステータスになっています。



１１月末の退去予告もあるので、頑張って埋めなきゃいかんと思う今日この頃。

札幌３棟目も１部屋退去予告があるし、たぶん１０月末で滞納している部屋を退去させなきゃ

いけないだろうし・・・この冬は少し厳しい状況になるかもしれません。

雪が降る前に何とかして満室にしたいところです。頑張って動こうっと。

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キャピタルゲインを狙うには。

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キャピタルとインカムをうまく組み合わせていく必要があるかなと感じ始めた今日この頃です。



元々資産がある人ならまだしも、私は一介のサラリーマン大家さんです。銀行さんが求めるような

資産をホイホイと出せるわけではありません。むしろどちらかと言えば、自宅もほとんど頭金を

出さずに買ってしまい、結婚式も挙げて・・・などとあれこれやってしまった後での不動産投資で

最初から金融資産はそんなにない状態でした。



２００７年ごろの頭金ゼロでオーバーローンで云々という時代であれば、金融資産なんてものは

大したウェイトは占めなかったのでしょうけど、今は手元にお金があった方が融資はつけやすい。

そんな風に時代が変わっているからこそ、どうやって効率よく次の物件を購入する頭金を貯めるか、

というところを突きつめていかなくてはならないと思っています。



手元の流動資産を増やすためには、物件の売却も視野に入れていかなくてはならないと感じます。

キャピタル狙いの不動産投資、です。こうやって書くと、今の日本で土地の値段が下がる一方なのに

キャピタルとか寝ぼけたこと言ってんじゃねーよ！と言われてしまうかもしれません。海外不動産を

やろうと言っているのかと問われれば、それも違います。単純に物件を安く仕込めれば、

そういう方向での利益も考えられないことはないのではないでしょうか。



じゃあどのくらい安く仕込めればいいのか？考えてみましょう。



売却時の確定利益の計算方法は・・・

売却価格−購入価格＋運用中キャッシュフロー−購入時諸経費−売却時諸経費

という計算式で求めます。



ここで売却時に得られる手残りについて簡単な例を示してみました。

実際は税務のことをもう少し突き詰めて考えないといけませんが、単純化するとこんな感じです。



・５０００万、利回り１２％でRC物件を購入（融資期間２０年・自己資金１割・金利２．５％）

・稼働率９０％で３年運用（管理費５％・修繕０．５％・固都税０．７％を年間売上に対して計上）

・減価償却は土地：建物＝４：６

・５５００万で売却

・購入諸経費を７％、売却諸経費を５％で計算

・キャッシュフローは家賃収入−固都税−修繕費−管理費−銀行返済で計算

・譲渡課税は（売却価格−（購入価格−経過年数分の減価償却の合計））×０．３９で計算



購入に使ったお金・・・５０００万＋３５０万（諸経費）

運用中のキャッシュフロー・・・４６５万

売却に使ったお金・・・２７５万（諸経費）＋３１２万（短期譲渡課税）



売却益・・・（５５００万−５０００万）＋４６５万−（５８７万＋３５０万）＝２８万



５００万儲かったと思いきや、実は全然儲かっていません（汗）

３年程度の短期で売却してキャッシュフローを得ようとするならば、１割アップくらいだと

全然話にならないということですね。キャピタルを得るにはかなり安く仕込まないといけない、

ということが何となく理解できたかと思います。かくいう私も、この計算をしていて、これだと

利益が出ないんだなということを初めて把握しました（笑）



いくらくらいで利益が出るのかは、また別の機会に計算することにしましょう・・・。

今日はそろそろ会社に行く時間なので、いずれまたこのネタをテーマに書いてみることにします。


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