2012年10月26日

汚部屋じゃなくて良かった。

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現在9位です。今週はサラリーマンが多忙につき、かなりの寝不足です・・・。

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札幌2棟目で先日家賃滞納により退去いただいたお部屋について、原状回復がどこまで必要かを

管理会社さんが見てきてくださいました。事前に送られてきた写真が汚部屋予備軍な感じだったので

原状回復に費用がかかるのではないかと心配していましたが、クロスなどは問題なくそのまま

使うことができそうということでした。良かったです。



とはいえ、なぜかキッチンとお部屋の間のドアが取り外されて横に置いてあったり、蛇口が固くて

うまく開けられなかったり、土間CFは汚かったりと、細々とした問題はあります。こういうのも

ちりが積もるとけっこういい金額になるので、費用対効果を考えながら最大の効果を得られるよう

うまく選択して工事をしなくてはならないと感じます。



自分が札幌にすぐ行けて、あれこれと自分でやれるんだったらいいんですけど、なかなかそうも

いかないのが遠隔地大家の辛いところ。それだけ手間がかかるなら、それに見合った収益性が

ないと困ってしまいます。今の物件も収益はきちんと出ていますが、その辺の手間暇まで考えると

本当にこのままで良いのかはちょっと考えてしまうところがあります。やっぱ売却も視野に入れて

考えていかないといけないんだろうなあと思うところはあります。



今日は眠くてあまり頭が回っていません・・・。

さっきからブログを書きながら居眠りばかりしていて、文章が全然先に進んでいないです。。。

週末も休日出勤が確定しているので、この辺でストップさせてください。眠すぎる。。。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月25日

予想外の退去予告。

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現在10位です。何日か前に紹介した日本住宅被災調査センターの担当の方から、私のブログから

問い合わせをしてきた方がけっこういるということで御礼の電話をいただきました。

成約ごとに紹介料でも貰うような話にしておけば良かったかも!?なんてね(笑)

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賃貸経営はモグラたたき。空室を埋めれば、別のところが空室になる。そんなことを常に感じて

おりましたが、昨日もそれを強く感じてしまいました。



安定と思っていた東京1棟目で退去予告が来てしまいましたorz

まだ半年〜1年だから退去は更新前までないと思ってたのになあ。予定外です。



退去予告を出してきたのは物件に入っている人の中で一番若い女の子。理由は勤務先が変わって

通うのが厳しくなったからということでした。退去予告の紙に勤務先の情報も書いてあったのですが

今までが30分で今後は1時間だから、まあ確かに2倍かかるのは大変かもしれません。

でも所詮1時間だよねー?と思う気持ちもなくはないのですが・・・この辺の捉え方は個人差が

あるので、仕方がないことだと思いつつも「もう少し頑張ろうよ〜」と思っちゃいます。



東京1棟目は借地の新築建売アパートで、3部屋しかないミニアパートです。建売なので購入時に

既に物件が出来上がっていて入居者様もついてきてました。ですから、間取りや仕様などについて

色々とつっこみたいところはありまして・・・。その中でも特に



・なぜこのご時世に15平米前後の部屋を作るのか

・なぜこのご時世で3点ユニットの部屋を作るのか



この2点については設計者のセンスを疑わざるを得ません。とはいえ、それを承知で購入したので

とにかく安さで勝負するしかないでしょう。今はまだ築1年ということもあるので、頑張って

すこし高めに募集をかけておいて、営業力と広告料で何とか引っ張ってきてもらうかと考えます。



管理会社さんの動きも素早く、昨日の時点でマイソクが既にあがってきておりました。

11月末入居可能という形で早速REINSに登録していただけるようです。いい感じです。

4月ごろ募集していたお部屋と間取りも設備も違うので、まずは管理会社さんが作ってくれた

マイソクを使ってそのまま募集をかけていこうかと思います。



東京2棟目の事務所も空いたままだし、そろそろ都内物件の営業をする頃合いかもしれません。

早いところ埋めて、ほっとできる体制を作らなくてはと思う今日この頃です。あとは行きつけの

居酒屋とかにも資料を置いてもらおうかなと思います。

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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月24日

ガスの保証金。

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現在9位です。昨夜、電車の中で近所のおじさんがゲロを吐きやがりまして、嫁ちゃんから貰った

大切なカバンがゲロまみれになってしまいました・・・・・・。ショックです。

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札幌2棟目に申込を入れていただいた無職のおじさまの件で仲介業者さんから連絡がありました。



このおじさま、とにかく初期費用を持ち合わせておりません。それは前から聞いておりました。

失業者の為の住宅手当の給付制度を活用できなかったら間違いなく入居NGなのですが、今回は

国が家賃の面倒を見てくれるということで受け入れることにしております。



その関係(?)もあり、初期費用がカツカツです。保険料以外は払えそうにないという話を

仲介業者さん経由で聞いており、それでどうやって生活するんだろう?と疑問を感じつつも

とりあえず国が払ってくれる家賃があるならそれでいいやと割り切って考えることにしています。



で、冒頭に戻って、その仲介業者さんから連絡がありました。

今日は管理会社さんが仲介業者さんに契約書を渡している頃のはずですが、何かトラブルでも

あったのでしょうか。ちょっと不安に思いながら電話を取りますと・・・



「札幌2棟目のガス会社さん、保証金が必要みたいなんですが・・・」



あら、そうだったの!?今までガス会社さんのところでお金がかかるというのは聞いたことがなく

完全にノーマークでした。管理会社さんもガスに関しては入居者様とガス会社さんとの間の

契約になっているので、そこまではタッチしていなかったとのこと。意外な盲点でした。



ガス開栓の為に1万円の保証金がかかるものの、仲介業者さん的には保険料だけで入居できると

説明してしまっている為、今更1万円かかると言いづらいんだろうなと感じました。



さてどうするか・・・。

1万円建て替えて払ってしまうのが一番早いでしょう。リスクとしては、入居者様がガスを

滞納したりすると、その1万円が返ってこない可能性があるという点でしょうか。それでも

1万円をケチって空室期間が長引くくらいなら、さっさと1万円払ってしまう方が良いです。



管理会社さんともどう手続するか話し合い、結果としては管理会社さん経由でガスの開栓の

手続きをしてもらい、1万円払って貰って送金から差し引く形にしていただきました。

併せて、入居者様には再契約の際に1万円払って貰うということで話をしてもらうことに。

今回は家賃補助の期間にあわせて半年の定期借家契約にしていますので、定期借家契約が

切れたタイミングで再就職していることを前提に、保証金も払って貰おうということです。



色々なお客様がいて、ある意味飽きませんが・・・想像以上に経済的に大変な方は多いのですね。

無償奉仕するつもりはありませんが、少しでも厳しい状況の人が救われればいいなと思います。

微力ながらこちらも頑張って受け入れられる人は受け入れていこうと考えています。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(3) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月23日

紹介を活用する。

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どうやって融資を通すか?

不動産賃貸業を志す皆様にとっての大きなテーマの一つだと思います。



決算書は黒字とか資料はできるだけいっぺんに持っていくとか、色々な説がありますが・・・

比較的間違いなく有効なのは「紹介」ではないかと思っています。



既存のお客様や取引先から「この人の融資を何とかしてあげてよ」と言われれば、基本的には

「わかりました、前向きに頑張ってみます」という気持ちになるのは当然ではないかと思います。

少なくとも、飛び込みで来たお客さんに比べたら、素性がわかっている人からの紹介という点で

安心できますし、適当に断れば既存のお客様に対して角が立つことになることでしょうから。



私の実例でお話をすると、紹介であれば支店も問わないケースがあります。



東京2棟目に買付を入れた際、買い側の不動産業者さんから某信組さんを紹介いただきました。

この信組さんは既に別の店舗で積金をしていましたので、本来ならばそちらで対応すべきですが

「大丈夫です。内部的なところは調整しますので、是非おいでください」というお話になりました。



また、別の業者さんから紹介いただいた信金さんも、エリア的にはだいぶ遠くなってしまうのに

「大丈夫です。是非おいでください。」という返答でした。普通に考えて、最寄の店舗が他にも

いくつもあるのに、ちょっと遠いエリアの店舗からOKを貰えたのも、紹介だからこそです。

飛び込みで電話をしたら「うちのエリアじゃないので最寄りの支店で・・・」と言われるはずです。



とにかく紹介は初めの一歩を通すには強力なツールですので、是非活用してみてください。

え、紹介してくれる人がいないって?そういう方は懇親会に積極的に参加してみましょう。

もしくは、融資に強い業者さんを一生懸命探す。そのどちらかで意外と紹介はゲットできます。

狭い業界なので、意外と色々なところに縁は転がっているものです。



手短ですが、本日はこの辺で。

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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月22日

ケルヒャー初体験。

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昨日は不動産投資家なら誰もが知っている(?)「ケルヒャー」の初体験をしてきました。

舞台は東京2棟目の共用部。20年以上の汚れが詰まった共用部分をケルヒャーで何とか綺麗に

できないものかと思い、試してみることにしました。ちなみにケルヒャー自体は借り物です。



最初はケルヒャー自体の使い方がよくわからずに四苦八苦。

電源を入れたら猛烈にうるさい音がしてびびりました。なんだこのでかい音は!掃除機以上です。

うるさすぎるので近所の人から苦情を言われるんじゃないかとドキドキしてしまいました。



ケルヒャーを使うには、セットになっているパーツ以外に水道とケルヒャーをつなぐホースが

必要になるようなのですが、うっかりそんなことは忘れてケルヒャー単体だけ持ってきてしまい

現場に来てあたふたしてしまいました。手伝いに来てくれた人と一緒に、近所の人がいそうな

お店に行ってホースを借りてきたりして、ようやく作業が出来る状態になりました。



ケルヒャーとホースをつなぐのにも手間取ったり、何かと効率の悪い出だしではありましたが

ようやくケルヒャーの先っちょから水が出てくるところまでたどり着きました。出てきてしまえば

あとはこちらのもの。共用部の床にケルヒャーを向けると、面白いように汚れが取れます。

水をものすごい勢いで円を描くように出し、その勢いで汚れを落とすという仕組みでした。



ケルヒャー

手元から水が激しい勢いで出てきます。



これは動画の方が早いなということで、ちょっくらアップしてみました。

音のうるささもよくわかると思います。でかい音が出るので注意!







こんな感じで、けっこう爽快に汚れが落ちていきます。ただ、取れた汚れは別途どこかに水と共に

どかしてあげなくちゃいけないですけどね。



床しかやらないつもりが、ちょっとだけ壁をやってみたりしてしまいました。これは楽しいわー。

汚れがどんどんすっきりしていくので、楽しく掃除をすることができました。



共用部なので、入居している人も出入りします。自分がケルヒャーしてる時に、物件に住んでいる

小学生が「通っていいですかー」と声をかけてきたので、ケルヒャーを止めて通してあげたり、

入居者様に「ご苦労様」と言って貰ったり(作業着だったしオーナーとは思われていないはず)、

入居されている方とのふれあいも多少ありました。楽しい経験だったかなと思います。

少しでも快適に過ごして貰えれば、それが一番です。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする