2012年10月31日

中間決算。

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現在8位です。サラリーマン仕事はデスマーチの案件に支援で行ってます。きつーい!

今週はコメントへの返信とかFBでの活動などがかなり停滞するものと思われます。ご容赦ください。

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昨日、義母からメールがありまして。仙台1棟目の借入をしている銀行さんから電話があって

「半年経ったので中間決算を出してください」と言われたけどどうしたらいい?とのこと。

中間決済を出せなんて今まで言われたことがなかったので、ちょっと嬉しいかも(笑)

これって、会社としてちゃんと見てもらえているってことですもんね。



仙台1棟目は法人所有で、うちの義母が代表取締役に就いています。

仙台1棟目を購入する時に設立した法人です。法人を作ってから購入まで約2ヶ月かかった為

実質的には運営を初めて4ヶ月のタイミングの決算書を出せという話ですね。



法人の最初の決算書だから、これはとても重要なものになると思います。銀行さんに急かされても

それをなだめつつ、じっくりと数字を作る必要があるでしょう。減価償却のやり方を決めたり、

今年の着地点を予想しながらどのくらいのところに数字を落とし込んでいくか決めたりする必要が

あるかと思っています。かなり重要な中間決算なので、焦らずやっていこうと思います。



ま、やっていこうと書いたけど、実作業は基本的には税理士さんに任せるわけなんですが(汗)

こちらできちんと方針を決めて的確に指示を出さなきゃ、変な数字が出てくることになりますので

そこだけちゃんと頭出しをできればいいかなと思っています。



法人は赤字にしちゃいけないと思うので、適正な額での黒字を目指してどうコントロールするか。

個人に比べて資本的支出に回せる分が多くなると風のうわさに聞いています。その辺を踏まえて

違法にならない範囲でギリギリの黒字を目指して決算をしていきたいと思っています。



手短ですが、ぼちぼち出社しなくちゃいかんのでこの辺で。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月30日

ハイリスク・ハイリターン。

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現在10位です。今週はサラリーマン生活がかなり大変な状況に。毎日寝不足です。

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大家業は不労所得ではなく苦労所得。



これは有名ブロガーのジェービルさんから聞いた言葉です。名言ですね、ほんとに。

特に低家賃の物件を運営すると、そういった苦労は格段に増加します。都心物件中心の方が

苦労所得だと言うくらいなのですから、地方低家賃の物件を運営したら苦労所得どころか心労所得に

なってしまうのではないかと感じる方もいることでしょう。ブログランキング1位をひた走っている

必殺大家人さんの毎日の更新内容もかなり壮絶なものとなっております。



私の物件も、そういう意味では大変です。特に札幌2棟目はかなりのものです。

無職、高齢者、保証人無し、生活保護のどれかが当てはまる人が物件の半分くらいを占めています。

何なんだ一体!と思うこともそれなりの頻度で発生しております。特に部屋がドロドロの状態で

退去されるときついですね。ただの18平米3点ユニットに何故20万も30万もかけないと

いけないんだ、ということでガッカリした気持ちになります。過去に1〜2回ありました。



差別的な気持ちで言うわけではなく、あくまで一般的な傾向として誤解を恐れずに言うならば

家賃が高い物件に住む人は、物件も丁寧に使ってくれて家賃滞納もないという傾向がありそうです。

他方、家賃が低い物件に住む人は、その辺のモラルが甘かったり、そもそも家賃を払うことを

後回しにしてしまう傾向があるように思えます。

※あくまで傾向であり、個人個人で見たらそうではない人の方が多いと思っています



私の場合、知識があまりない頃にどう考えても物件自体に競争力がない札幌2棟目を買ってしまい

稼働率がなかなか上がらずに困っていました。とにかくまずは安く貸して稼働率をあげようと

したものの、その作戦はあまりうまくいかず、家賃が安い分広告料や固定費の負担が増えてしまう、

という悪循環に陥ろうとしていました。



多少の苦労があっても、お金が入ってくる方が気持ちが穏やかでいられます。

他の大家さんと違うことをしなくてはと思い、運営後のリスクはあるものの、普通の大家さんが

受け入れない客層を受け入れることで差別化を図ろうと思い立ちました。リスクを背負って

高稼働率と高家賃を獲得しようとしたわけです。



結果としては、これがうまくはまってくれました。

札幌2棟目は、今年に入ってから1ヶ月以上空室になったのは1件だけです。あとは全て

2週間〜1ヶ月で決まっています。普通のオーナーさんが受け入れに難色を示す属性のお客様が

来店された際に、一本釣りでうちの物件を紹介してくれるからです。しかも事前にちゃんと相談の

電話がこちらに来ます。それを管理会社さんと検討した上で受け入れています。おかげさまで、

近隣の同じようなスペックの物件に比べて、けっこう強気の家賃を取ることができています。

稼働率も同様。3点ユニット18平米の物件でも稼働率は95%くらい確保できているはずです。



そういったリスクを抱える以上、何かしらのところでリスクを軽減させるよう努力はしています。

1年未満の定期借家や念書を活用したり、保証会社をつけたりすることは当然として、仲介業者の

皆様にも早期退去に伴う広告料の返金の期間を長めにとってもらったりしています。



仲介の方とも個人的に仲良くなっているので、最近はそんなにひどい人は回ってきません。

一見さんの方が紹介してくれた人の中には、どうしてもハズレがいたりするのですが・・・。



激戦区で失敗物件を購入してしまっても、戦略次第でリカバリーは可能だと思います。

私は何とか今の段階ではそれなりに持ち直すことができました。



箸にも棒にもひっかからない物件だったとしても、そうやってうまく戦略を練ることで

生き返らせることは可能です。そういう物件は収益性も高いので、私はけっこう好きです。

勿論、苦労することもありますし、辛いと思うこともあります。でもそういうこともひっくるめて

高利回りで運用できるのであればそれでいいと思っています。

どこかでリスクを取らなきゃお金持ちにはなれないんです(笑)

そして根が楽天家なので、別にそこまで苦労していると言う気持ちもないんです。不動産が

大好きだということもあり、趣味と実益を兼ねた楽しい商売だと思いながらやっていますから。



本当は、苦労しなくて儲かる物件を購入できればそれが一番ですけどね・・・(笑)

残念だった物件を再生して価値をあげ、苦労しない物件に組み替えることは長期的には必要です。




それに、私が少し苦労することで、本当に住むところがなくて困っている人を救えるのならば

社会貢献としても素晴らしいことじゃないですか。そりゃあ社会貢献で損ばかりしていたら

困っちゃいますが、少なくともこちらも家賃は通常より高く取れているんですから、悪い話では

ないと思っております。



んー、結局私は一体何を書きたかったんだ?(笑)

まとまりのない文章になってしまいましたが、意外とこの状況を楽しんでいますよ!ということを

なんとなく主張してみたくなったので書いてみました。明るく楽しく儲けられるのが一番です。

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posted by ひろ* at 07:21 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月29日

空室問い合わせ・お買い物・まったり生活。

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現在10位です。昨日はkaypさんがオーナーとしてオープンさせたメロンパンのお店に行きました。

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昨日はようやくサラリーマンをお休みできたので、メロンパンを買ったり本を買ったり散歩したりで

天気は今一つでしたが昼間はのんびりと過ごさせてもらいました。



外出する前に、朝一番で札幌の仲介業者さんから連絡あり。先日、札幌2棟目の空室を決めてくれた

仲介さんだったので、その関係かなと思って電話に出ると、別件でお客様をご案内したいとのこと。

おぉ、それは有難い!そしてそれはどんなお客様なの?と確認すると、60歳を目前にした方で

現在生活保護を受けており、保証人はいないとのこと。え、もうすでに生活保護受けてるんだったら

話が早くて楽だなあと思った自分は、相当感覚がおかしくなっているに違いありません(苦笑)

「うちに入居してから生活保護を申請する予定の無職の方」とかそういう案件の対応をしてますし、

それに比べたら全然楽勝じゃないかと思うんですけど・・・。やっぱおかしいですね(汗)



それにしても、この手の案件ばかりとなると、本当に孤独死に関して何か対策を打っておかないと

恐ろしいことになってしまうのではないかと感じます。とはいえ、現在ターゲットにしている

お客様自体が自分たちも孤独死予備軍というところもあるので、実はそれほど影響はない?とか

思わないこともありません。ただ、売却する時はきっと大変なことになるでしょうから、やっぱり

あまり好ましいことではありません(どっちなんだよ)。



今後、保険や見守りサービスなどを活用して、いかにこの物件での孤独死を防いでいくか?

ここがとても重要なポイントになると思っています。今年は仲間の大家さんの物件でも孤独死が

けっこういっぱいありました。気を付けないといけないと感じます。



そして外出。お買いものは以下の通り。

メロンパン屋さんではパンプキンパイとメロンパンラスクを購入しました。

本屋さんではスワさんが出ているBIG TOMORROWの別冊があったので購入。スワさん以外にも

知ってる方が何人か出ていたので、親近感のある本でした。それ以外にもあれこれと購入して

家に帰った後はそれらの本をのんびり読みました。あとは今期の決算の概算を出すために

銀行口座の内容をまとめたり、税理士さんに質問のメールを送ったりしたくらいでしょうか。



週末といえどもあまり休んでないじゃん!と言われてしまいそうですが、不動産のことをやるのは

それほど苦にならないので、自分的には十分休んだ気分です(笑)

今はまだ片手間で何とかなっているけど、さらに拡大しようとしたら片手間じゃ厳しいかなあ。

でもそこまで儲かってないし、金利上昇リスクなど色々考えると、とてもじゃないけど会社員を

辞められる状態ではありません。不動産はそんなに甘くないと思っています。



安全圏に脱出できるのはいつになるのやら。ま、その日が来るまでのんびり頑張ります。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月28日

レンタル会議室を運営してみる?

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現在9位です。昨日も行きたいイベントがいっぱいあったのですが、休日出勤のせいで全て

キャンセルにしました。今日はようやくお休みが取れるので、家で体を休めつつ確定申告の

準備をしたいと思います。

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もし収益性が上がるのであればですが、東京2棟目は自己使用してレンタル会議室やレンタル収納を

考えてもいいのではないか、と少しだけ妄想してみました。



東京2棟目は23区内で地下鉄の駅から徒歩2分という好立地ですが、裏道に入ったところなので

店舗利用をするには少々厳しい立地であると思っています。現在は事務所と倉庫のような形での

募集をしており、家賃を下げたことで問い合わせは増えてきているという状況です。



知人が借りてくれるかもしれないと言う話は前に書きましたが、もし借りてもらうとしたら

自分も一部のスペースを間借りして、リフォーム用資材の倉庫にしたりとかしようと思ってまして。

その中で、関東→札幌の大家会の勉強会もそこで開けないかな?と妄想しておりました。



その発想をもう少し飛躍させて、どうせなら普通にレンタル会議室・セミナースペースとして

一般の皆様にも貸し出しをした方が儲かるんじゃない?なんて思い始めたのです。



東京2棟目ですが、今のところ住居部分は坪1万を超える部屋があります。ところが事務所部分は

坪8000円が近隣の相場だとか。ここから想定する家賃と、セミナールームとして1時間につき

3000円で貸した場合の賃料を比較すると、貸し会議室として30時間使ってもらえれば、

普通に貸すより効率が良いというシミュレーション結果が出ています。



改装自体はどちらにしてもやらなくてはいけないですから良いことにして、問題となるのは

運営にかかる手間です。サラリーマンをやっている以上、平日昼間は電話対応などができません。

無人で運営できる体制を整える必要はあります。オンライン予約のシステムを整える必要性、

鍵は遠隔操作で暗証番号の変更が可能なものにする、などの工夫は必要でしょう。予約時間外に

使われないような入退去の仕組みの構築も必要かと思います。



そこまでお金やシステムに力を入れられないようなら、仲間うちだけで運営するのも一つの手かと。

例えば、月に5000円〜10000円の会費で自由に予約を入れられるようにして、暗証番号式の

電子キーか何かで自由に使ってもらえるようにするというのもアリだと思います。この業界の人は

けっこうな頻度でセミナールームを使うことでしょうし、安上がりになる人も多いのではないかと。



普通に募集する傍らで、普通に貸すより収益性をあげる工夫をしていくことは大事だと思います。

あらゆる可能性を否定せず、収益を最大化することを考えていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:18 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月27日

電気代の謎。

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現在9位です。土曜日ですが、今日も出勤してきます。サラリーマンも頑張らなくちゃです。

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昨日は少しだけ仕事に余裕がありそうだったので、移動時間に積金の分の入金や通帳への記帳等

あれこれと用事を済ませてきました。修繕の為の少額借入に使う見積の調整なども手配したり

とにかく時間を有効に使おうと思って、無理やりいろんなことをやりました。



そしてサラリーマンの仕事に戻り、またお仕事モードになった頃にその電話は鳴ったのです。

ていうか、打ち合わせをしていて鳴ったことに気づかなかったという話ではあるのですが。



電話の主は東京2棟目を仲介してくれた業者さん。はて、どうしたんだろう?

もしかして空いている事務所に申込が入ったとかそういう嬉しいお話だったらいいなあと思いつつ

留守電を聞いてみると、そこには恐ろしい事実が語られておりました。



「売主さんのところに東京2棟目の電気代の請求がまだ行ってましたので、切替の手続きを

 買い側の仲介で至急進めております」



・・・そう言われてみれば、共用部の電気代を払ったことがなかったです(汗)

請求すら来てなかったけど、そんなこと全然気づいていませんでした。わはは。

購入したのが7月の後半だから、3ヶ月以上売主さんは気づいていなかったということですね。

もうちょっと早く気づきなよ!という気もしますが・・・(笑)



この間ケルヒャーをしに行った時、外にあるコンセントが通電していなくてどうしたのかなと

思っていましたが、もしかして売主さんが電気代を払ってなくて止められていたのか!?

いやでも、共用部の電気はついているし、それとは別の話?これはこれで確認しなきゃです。



ちなみに、その留守電で東京2棟目の事務所の話もしていました。家賃を下げたら引き合いが

けっこう増えたようです。頑張って案内しますと言ってました。何とか早く埋まってほしいです。



と言いつつ、地味に自己使用も考えている今日この頃。

勉強会のスペースとか、資材置き場として使うのもありかな?なんて考えたりしています。

収益を生まないのでダメじゃんという考えもある一方、気の置けない仲間とシェアできる空間が

あるというのも素敵だなあと思ったりしていて、ちょっと悩んじゃいます。前にちらっとブログに

書いたとおり、友達が法人登記する住所として借りてくれるかもしれないという話がありますので

そこに乗っかってシェアという形にすれば、損失も最小限に抑えられますしね。



電気代からだいぶ話が逸れました。

その後、これまた仕事中だったので出られなかったのですが、フリーダイヤルの番号から

着信がありました。後でネットで電話番号を調べてみると、東京電力でした。たぶん電気代の

請求の切替の確認だったんだろうと思います。またそのうちかかってくることでしょう。



いずれにせよ、早く収益を生む体制にしていかなくてはと思っています。頑張ろう、自分。

11月末まで一部屋も埋まらないと仮定すると、札幌2棟目で2部屋、札幌3棟目で2部屋、

東京1棟目で1部屋、東京2棟目で2部屋の合計7部屋が空室ということになってしまいます。

そうならないよう、早め早めに募集をかけて埋めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする